Fehlerhafte Grundbucheintragungen: OLG München bestätigt Löschung von Baubeschränkungen
Wenn es um die Eintragungen im Grundbuch geht, berührt dies die grundlegenden Prinzipien des Immobilienrechts und die Gewährleistung von Eigentumsrechten. Die präzise Dokumentation und die korrekte Zuordnung von Rechten an Grundstücken sind entscheidend, um Rechtssicherheit zu schaffen und Vertrauen in die Grundbuchordnung zu gewährleisten.
Die korrekte Eintragung von Dienstbarkeiten und Baubeschränkungen sowie deren Umschreibung bei Eigentümerwechsel sind dabei essentiell. Gerade hier, im Bereich der Abstandsflächen und Baubeschränkungen, zeigt sich die Komplexität des Grundstücksrechts, welches die exakte Einhaltung gesetzlicher Vorgaben und notarieller Sorgfalt erfordert. Fehlerhafte Eintragungen oder das Erlöschen von Rechten aufgrund formaler Mängel können weitreichende Konsequenzen haben, sowohl für den Eigentümer als auch für die Allgemeinheit. Daher spielt das korrekte Verfahren bei der Umschreibung von Grundbuchrechten eine zentrale Rolle, um die Rechte aller Beteiligten zu wahren und den Rechtsverkehr zu schützen.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Das Oberlandesgericht München hat entschieden, dass die im Grundbuch eingetragenen Bebauungsbeschränkungen für ein Grundstück wegen formeller Fehler zu löschen sind, da die ursprünglichen Eintragungen sich auf ein anderes Grundstück bezogen und nicht korrekt auf das aktuelle Grundbuchblatt übertragen wurden.
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Aufhebung des Beschlusses des Amtsgerichts Fürstenfeldbruck durch das OLG München aufgrund von Beschwerden gegen die Eintragungen von Bebauungsbeschränkungen.
- Unzulässigkeit der aktuellen Eintragungen im Grundbuch aufgrund von fehlerhaften Umschreibungen und formalen Unklarheiten.
- Aufforderung zur Neubewertung der Amtslöschung durch das Grundbuchamt, da die Bewilligungen sich auf ein anderes Grundstück bezogen.
- Die Beweislast für einen gutgläubigen lastenfreien Erwerb liegt bei der Eigentümerin, welche nachweisen muss, dass die Baubeschränkungen nicht mehr gültig sind.
- Widersprüchliche Eintragungen im Grundbuch erschweren die rechtliche Beurteilung und Durchsetzbarkeit von Baubeschränkungen.
- Löschung der Eintragungen kann erforderlich sein, wenn die Rechte nicht mitübertragen wurden und somit als erloschen gelten.
- Das Gericht kann Amtswidersprüche prüfen, um zu Unrecht erfolgte Löschungen zu korrigieren und die Interessen der Rechtsinhaber zu schützen.
- Anhörung der betroffenen Rechtsinhaber und eventuelle Anpassung der Grundbucheintragungen sind erforderlich, um die Richtigkeit und Aktualität des Grundbuches zu gewährleisten.
Übersicht
Rechtliche Prüfung von Grundbucheinträgen
In einem komplexen Fall, der vor dem Oberlandesgericht München verhandelt wurde, ging es um die Korrektheit von Eintragungen im Grundbuch. Das Gericht setzte sich mit der Frage auseinander, ob und wie im Grundbuch vermerkte Baubeschränkungen gelöscht werden müssen. Diese rechtliche Auseinandersetzung hatte ihren Ursprung in einer Reihe von Eintragungen und Umschreibungen, die über die Jahre hinweg vorgenommen wurden und die inhaltliche Unstimmigkeiten aufwiesen.
Grundbuchrechtliche Herausforderungen
Die rechtliche Herausforderung in diesem Fall lag in der korrekten Interpretation und Anwendung der Regelungen des Grundbuchrechts. Im Kern stand die Frage, ob bestimmte Baubeschränkungen, die auf einem Grundstück lasteten, zu Recht eingetragen waren. Die Beteiligte, eine Grundstückseigentümerin, argumentierte, dass die Eintragungen, die ihr Grundstück betrafen, unzulässig seien, weil sie auf einer Bewilligung beruhten, die ein anderes Grundstück betraf.
Problematik der Grundbuchumschreibung
Die Schwierigkeit lag darin, dass im Laufe der Zeit durch verschiedene Besitzer und Eintragungen die Belastungen von einem Grundstück auf ein anderes verschoben wurden, wobei nicht immer klar war, ob diese Übertragungen korrekt im Grundbuch reflektiert wurden. Insbesondere ging es um die Frage, ob die Baubeschränkungen, die ursprünglich für ein anderes Grundstück eingetragen waren, korrekt auf das aktuelle Grundstück der Beteiligten umgeschrieben wurden.
Gerichtsentscheidung und ihre Konsequenzen
Das Gericht stellte fest, dass die ursprünglichen Bebauungsbeschränkungen gemäß einer Bewilligung von 1968 am richtigen Grundstück eingetragen wurden. Jedoch ergaben sich Probleme bei einer späteren Umschreibung, bei der die Bebauungsbeschränkungen nicht korrekt auf das neue Grundbuchblatt übertragen wurden. Dies führte dazu, dass die Eintragung aus formeller Sicht zu Unrecht bestand.
Die Entscheidung des Gerichts beruhte auf einer gründlichen Prüfung der Eintragungen und der damit verbundenen rechtlichen Verpflichtungen. Es wurde festgestellt, dass die Eintragungen gelöscht werden müssen, da sie aufgrund eines formalen Fehlers nicht hätten übertragen werden dürfen. Die Beteiligte hatte daher einen Anspruch auf Löschung der unzulässigen Buchposition. Darüber hinaus wurde das Grundbuchamt angewiesen, einen Widerspruch gegen die unrechtmäßige Löschung einzutragen, um die Rechte der Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu wahren.
Die Auswirkungen des Urteils sind weitreichend, da sie die Bedeutung der Präzision und Genauigkeit in Grundbucheinträgen betonen. Es zeigt auch, dass Fehler in der Vergangenheit zu komplexen rechtlichen Herausforderungen in der Gegenwart führen können. Dieser Fall zeigt, dass die Eigentumsverhältnisse und Belastungen von Grundstücken sorgfältig geprüft und im Grundbuch korrekt dargestellt werden müssen.
Als Fazit lässt sich festhalten, dass das Oberlandesgericht München die Wichtigkeit der Genauigkeit und Rechtssicherheit bei Grundbucheintragungen unterstrichen hat. Es verdeutlicht, dass Eintragungen, die nicht den rechtlichen Anforderungen entsprechen, nicht Bestand haben können und korrigiert werden müssen, um die Rechtssicherheit und das Vertrauen in das Grundbuch als öffentliches Register zu wahren.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Welche rechtlichen Folgen hat eine Amtslöschung nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO?
Eine Amtslöschung nach § 53 Abs. 1 Satz 2 der Grundbuchordnung (GBO) in Deutschland hat erhebliche rechtliche Folgen. Sie kommt nur im Falle einer unzulässigen Eintragung in Betracht. Unzulässig im Sinne von § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO wäre die Eintragung nur, wenn sie nach ihrem Inhalt einen Rechtszustand oder -vorgang verlautbaren würde, den es aus Rechtsgründen nicht geben kann.
Die Amtslöschung ist ein Verfahren, das von Amts wegen, also ohne Antrag eines Beteiligten, durchgeführt wird. Sie dient dazu, das Grundbuch von Eintragungen zu bereinigen, die rechtlich nicht haltbar sind. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Recht eingetragen wurde, das es aus rechtlichen Gründen nicht geben kann, oder wenn die Eintragung aufgrund einer gesetzlichen Regelung unzulässig ist.
Die Folgen einer Amtslöschung sind erheblich. Durch die Löschung wird der betreffende Rechtszustand oder -vorgang aus dem Grundbuch entfernt. Dies hat zur Folge, dass das betreffende Recht nicht mehr besteht und daher auch nicht mehr geltend gemacht werden kann. Dies kann beispielsweise bei Eigentumsrechten oder Grundpfandrechten von Bedeutung sein.
Es sollte jedoch beachtet werden, dass die Amtslöschung nur in Ausnahmefällen zur Anwendung kommt und in der Regel nur dann, wenn andere Rechtsbehelfe nicht zur Verfügung stehen oder nicht zum gewünschten Ergebnis führen würden.
Die Amtslöschung ist daher ein wichtiges Instrument zur Sicherstellung der Richtigkeit und Zuverlässigkeit des Grundbuchs, das jedoch mit Vorsicht und nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen angewendet werden sollte.
Wie wird der gutgläubige lastenfreie Erwerb gemäß § 892 BGB definiert?
Der gutgläubige lastenfreie Erwerb gemäß § 892 BGB bezieht sich auf den Erwerb von unbeweglichen Sachen, wie Grundstücken, in Deutschland. Dieser Erwerb ermöglicht es einer Person, Eigentum oder andere Rechte an einem Grundstück zu erlangen, obwohl der Veräußerer möglicherweise nicht berechtigt ist, diese Rechte zu übertragen. Die Voraussetzungen für einen gutgläubigen lastenfreien Erwerb sind:
1. Eintragung des Veräußerers im Grundbuch: Der Veräußerer muss im Grundbuch als Inhaber des betreffenden Rechts eingetragen sein, um einen Rechtsscheinstatbestand zu schaffen.
2. Gutgläubigkeit des Erwerbers: Der Erwerber muss gutgläubig sein, das heißt, er darf keine positive Kenntnis von der mangelnden Berechtigung des Veräußerers haben. Im Gegensatz zum gutgläubigen Erwerb bei beweglichen Sachen ist bei Grundstücken nur positive Kenntnis schädlich.
3. Keine Zerstörung des Rechtsscheinstatbestands: Ein gutgläubiger Erwerb ist nicht möglich, wenn der Rechtsscheinstatbestand zerstört wurde, beispielsweise durch einen Widerspruch im Grundbuch gemäß § 899 BGB.
Der gutgläubige lastenfreie Erwerb dient dem Schutz des Rechtsverkehrs und der Rechtssicherheit. Er ermöglicht es, dass der Erwerber trotz Unkenntnis über die tatsächliche Rechtslage dennoch Eigentum oder andere Rechte an einem Grundstück erlangen kann, sofern die oben genannten Voraussetzungen erfüllt sind.
Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 34 Wx 462/14 – Beschluss vom 16.06.2015
I. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Fürstenfeldbruck – Grundbuchamt – vom 4. November 2014 aufgehoben.
II. Das Grundbuchamt wird angewiesen, über die Amtslöschung der im Grundbuch von …Bl. … in der Zweiten Abteilung unter lfd. Nr. 1 eingetragenen Bebauungsbeschränkungen
a) für den jeweiligen Eigentümer von FlSt. 247,
b) für den Freistaat Bayern
nach Maßgabe der folgenden Gründe neu zu entscheiden.
Gründe
I. Die Beteiligte ist aufgrund Auflassung vom 18.2.2013 seit 3.4.2013 als Eigentümerin eines Grundstücks (FlSt 246) im Grundbuch (Bl. …) eingetragen. Sie wendet sich gegen Belastungen, die in der Zweiten Abteilung wie folgt eingetragen sind:
Bebauungsbeschränkungen – im Gleichrang unter sich – für den
a) jeweiligen Eigentümer des FlSt. 247,
b) Freistaat Bayern;
gemäß Bewilligung vom 3.5.1968, eingetragen am 19.6.1968; umgeschrieben am 6.8.1985.
Der Eintragung dieser Beschränkungen lag im Einzelnen zugrunde:
1. Die Eheleute S., Eigentümer des Grundstücks FlSt 247, beabsichtigten die Aufstockung und Erweiterung des auf ihrem Grundstück bestehenden Wohnhausanbaus. Der Rechtsvorgänger M. der Beteiligten gestattete daraufhin gemäß Ziff. III. der notariellen Urkunde vom 3.5.1968 mit Wirkung für sich und seine Rechtsnachfolger im Eigentum des (Weg-) Grundstücks FlSt 246/2 dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks FlSt. 247, dieses Grundstück ohne Einhaltung der nach der Bayerischen Bauordnung vorgeschriebenen Abstandsflächen zu bebauen und diese Abstandsfläche in einer Tiefe von 3 m und einer Länge von 7 m auf sein Grundstück FlSt 246/2 zu erstrecken, ohne dass diese auf die für sein Grundstück vorgeschriebenen Abstandsflächen angerechnet werden können, die Bebauung dieser Fläche also zu unterlassen. Beigeheftet war der Urkunde eine Planskizze mit der eingezeichneten Abstandsfläche.
Herr M. bewilligte und beantragte, an dem bezeichneten Grundstück für die übernommenen Verpflichtungen und eingeräumten Rechte zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks FlSt 247 eine Grunddienstbarkeit einzutragen.
Weiter verpflichteten sich die Vertragsteile gegenüber dem Freistaat Bayern, ohne dessen Zustimmung weder den Inhalt der Urkunde zu Ziff. III abzuändern oder aufzugeben. Zugleich wurde zur Sicherung des Anspruchs auf Einhaltung der Baubeschränkung – im Gleichrang – die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit für den Freistaat Bayern an FlSt 246/2 bewilligt und beantragt.
2. Zu notarieller Urkunde vom 16.5.1969 veräußerte M. das Weggrundstück an die Eheleute S., die damaligen Eigentümer des Grundstücks FlSt 247. In Ziff. XIII./XIV. vereinbarten die Vertragsteile im Nachtrag zur Urkunde vom 3.5.1968, dass sich die dort vereinbarte Abstandsfläche nunmehr auf eine Tiefe von 5 m und eine Länge von 21 m auch auf das Grundstück FlSt 246 im Eigentum des Veräußerers erstreckt. Sie bewilligten und beantragten die Eintragung der Änderung, ferner die Löschung der Bebauungsbeschränkung an FlSt 246/2 im Grundbuch. Das Grundbuchamt vollzog dies am 8.9.1969, indem es in die Veränderungsspalte (5) eintrug (Bl. 960):
Das Recht Nr. 2 lastet nunmehr – mit geänderten Abstandsflächen – auf BVNr. 1. Gemäß Bewilligung vom 16. Mai 1969.
Gleichzeitig mit dem Vollzug der vorgenannten Eintragung wurde das (Weg-) Grundstück FlSt 246/2 von Bl. 960 nach Bl. 1181, dem damals für das bebaute Grundstück FlSt 247 (Nr. 1) geführten Grundbuchblatt, übertragen (dort Nr. 2), welches aktuell noch die am 3.5.1968 bewilligte Bebauungsbeschränkung für den Freistaat Bayern ausweist (zu II/4). Im Grundbuch Bl. 960 wurde für das (Weg-) Grundstück zugleich in Spalten 6/7 die Löschung der Grunddienstbarkeit sowie die Löschung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit hier wegen Übertragung nach Bl. 1181 vermerkt.
Am 6.8.1985 wurde das für FlSt 246 geführte Grundbuchblatt (ehemals 960) nach Bl. 1815 umgeschrieben. Dort sind die beiden Beschränkungen wie vor 1. dargestellt vermerkt.
3. Die Beteiligte hat mit Schriftsätzen vom 10./29.10.2014 Amtslöschung (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO) angeregt. Sie meint, die in Bezug genommene Bewilligung betreffe ein anderes (FlSt 246/2) als das Grundstück (FlSt 246), an dem die Dienstbarkeiten jetzt eingetragen seien.
Die tatsächlich eingetragene Belastung sei zu unbestimmt, soweit nur die ausdrückliche Eintragung im Grundbuch selbst herangezogen werde; zudem betreffe die in Bezug genommene Bewilligung ein anderes Grundstück.
Die Beteiligte schließt hieraus auf die Unzulässigkeit der Eintragung i. S. v. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO. Denn das durch die genannte Bewilligung festgelegte Recht erstrecke sich nicht auf ihr Grundstück, an dem es eingetragen sei. Weder sei es zulässig, eine inhaltlich unbestimmte Baubeschränkung einzutragen, noch dürfe zulasten eines Grundstücks ein Recht begründet werden, das nicht dieses, sondern ein anderes Grundstück betreffe. Die Umschreibung vom 6.8.1985 auf Bl. 1815 habe den Eintrag vom 8.9.1969 (zu Bl. 960) nicht erfasst. Sofern jene Eintragung überhaupt zulässig gewesen sei, gelte sie jedenfalls nach § 46 Abs. 2 GBO als gelöscht. Seit der Umschreibung sei es bereits zu zwei Veräußerungen im Verkehrsweg gekommen, so dass auch gutgläubig lastenfreier Erwerb, jedenfalls in Person der Beteiligten, vorliege.
Das Grundbuchamt hat das Gesuch um Amtslöschung, hilfsweise Eintragung eines Widerspruchs, mit Beschluss vom 4.11.2014 zurückgewiesen. Es ist der Ansicht, die Baubeschränkungen seien nach Umschreibung am richtigen Grundstück (FlSt 246) lastend eingetragen worden. Das Grundbuch sei nicht unrichtig und ein gutgläubig lastenfreier Erwerb liege nicht vor. Der Inhalt der Dienstbarkeiten sei gesetzlich zulässig; auch die neue Lage auf Grund der Änderung der Dienstbarkeiten sei inhaltlich genau nachvollziehbar.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten, mit der sie die Löschung der Baubeschränkungen nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO weiterverfolgt und hilfsweise die Eintragung eines Widerspruchs von Amts wegen (§ 53 Abs. 1 Satz 1 GBO) begehrt. Begründet wird das Rechtsmittel damit, dass das Grundbuch (Bl. 1815) den Eintrag nur unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 3.5.1968 ausweise, eine Bewilligung vom 16.5.1969 jedoch nicht Grundbuchinhalt sei. Das Grundbuchamt habe die Argumente der Beteiligten schlicht ignoriert und die eigene Behauptung, sämtliche auf dem nämlichen Grundstück lastenden Rechte 1985 umgeschrieben zu haben, nicht sachlich begründen können. Zutreffend sei vielmehr, dass die Umschreibung in gesetzwidriger Weise erfolgt sei; so sei die Eintragung aus der Veränderungsspalte gerade nicht umgeschrieben worden. Ohne Umschreibung sei das Recht, sofern es überhaupt zur Entstehung gelangt sei, nach § 46 GBO erloschen. Ein Korrektureintrag im Grundbuch scheide aus, selbst wenn das Recht materiell-rechtlich noch fortbestanden haben sollte und die Übertragungsform auf Irrtum oder einem Schreibversehen beruht habe. Dies würde der Möglichkeit widersprechen, lastenfrei bzw. zumindest gutgläubig lastenfrei erwerben zu können. Hierfür kämen nach 1985 zwei Erwerbsvorgänge in Betracht.
Schließlich sei die nach der Bewilligung aus dem Jahr 1969 belastete Fläche ihrer Lage nach unbestimmt. Anders als zur Bewilligung vom 3.5.1968 fehle eine Lageskizze. Die längenmäßige Erweiterung könne sich nach beiden Richtungen hin und je in unbestimmtem Umfang erstrecken.
Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.
II.
Das statthafte Rechtsmittel der Beteiligten ist als Beschwerde nach § 71 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2, § 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG unbeschränkt zulässig. Deren Beschwerdeberechtigung im gegenständlichen Amtsverfahren folgt aus dem Umstand, dass sie als Eigentümerin des mit Belastungen in der Zweiten Abteilung (Bebauungsbeschränkungen als Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB für die jeweiligen Eigentümer des Grundstücks FlSt 247 und als beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB für den Freistaat Bayern) ausgewiesenen Grundstücks im Falle der Begründetheit Inhaberin eines Anspruchs auf Beseitigung (vgl. § 1004 BGB) der inhaltlich unzulässigen Buchposition wäre (OLG Karlsruhe FGPrax 2005, 8/9; Budde in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 71 Rn. 78).
1. Der weiterverfolgte Antrag, die verlautbarten Rechte zu löschen, kann nicht mit der vom Grundbuchamt gegebenen Begründung verweigert werden. Vielmehr steht im Raum, dass die beanstandete Eintragung ihrem Inhalt nach unzulässig und zu löschen ist (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO).
a) Um inhaltlich unzulässige Eintragungen i. S. v. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO handelt es sich, wenn ein Recht mit dem Inhalt oder in der Ausgestaltung, wie es eingetragen ist, aus Rechtsgründen nicht bestehen kann (Demharter GBO 29. Aufl. § 53 Rn. 42; zuletzt BGH vom 4.12.2014, V ZB 7/13 = DNotZ 2015, 362). Eine anerkannte Fallgruppe in diesem Sinne unzulässiger Eintragungen bilden solche, die in einem wesentlichen Punkt so unklar und widersprüchlich sind, dass die Bedeutung des Eingetragenen auch bei zulässiger Auslegung (innerhalb der durch die Zweckbestimmung des Grundbuchs gezogenen Grenzen; Demharter § 53 Rn. 4) nicht erkennbar ist (BayObLGZ 1990, 35; OLG Karlsruhe FGPrax 2005, 8/9; Demharter § 53 Rn. 49).
Ist – wie hier – ein Grundstück mit Rechten belastet, kann gemäß § 874 BGB zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Der Eintragungsvermerk und das zulässigerweise in Bezug Genommene bilden insgesamt den maßgeblichen Grundbuchinhalt; beides kann nur zusammen sowie einheitlich gelesen und gewürdigt werden (Senat vom 9.5.2008, 34 Wx 139/07 = RNotZ 2008, 495; Demharter § 44 Rn. 15).
b) Das aktuelle Grundbuch für FlSt 246 weist Dienstbarkeiten nach § 1018 bzw § 1090 BGB mit dem an sich zulässigen Inhalt einer Bebauungsbeschränkung (Unterlassung der Bebauung auf einer bestimmten Abstandsfläche) auf und bezieht sich dazu auf die Bewilligung vom 3.5.1968. Jene betrifft aber die Belastung eines anderen Grundstücks (FlSt 246/2). Auflösbar ist dieser ersichtliche Widerspruch durch Auslegung nicht.
c) Das Grundbuchamt geht in dem angegriffenen Beschluss davon aus, dass die gegenständlichen Belastungen mit Umschreibung vom 6.8.1985 (von Bl. 960) mit dem Inhalt der Veränderungsspalte auf das Grundbuchblatt 1815 übertragen worden seien. Dem ist nicht so:
(1) Im geschlossenen Grundbuch (Bl. 960) war die Belastung gemäß Bewilligung vom 16.5.1969 an FlSt 246 wirksam eingetragen, wenn auch die gewählte Form in der Veränderungsspalte (5) des am 19.6.1968 an Flurstück 246/2 eingetragenen Rechts unzutreffend erscheint (siehe zu (2)). Grundsätzlich ist es sachlich-rechtlich und für den guten Glauben des Grundbuchs unschädlich, wenn eine Eintragung an einer unrichtigen Stelle vorgenommen wird (BayObLGZ 1971, 194/198; 1995, 413/418; Demharter § 3 Rn. 11). Vielmehr bestimmt sich der Grundbuchinhalt nach dem Zusammenhang der Eintragungen in den verschiedenen Abteilungen (vgl. RGZ 98, 215/219) wie Spalten. Waren die Bebauungsbeschränkungen, ungeachtet ihrer Neubestellung, vor der Umschreibung in der Veränderungsspalte der ursprünglichen Berechtigungen materiell wirksam eingetragen, so kommen sie doch im Zuge der Umschreibung zum Erlöschen, namentlich wenn sie nicht unter Beachtung entsprechend § 30 Abs. 1 Buchst. e GBV mitübertragen werden. Dann gilt das Recht durch die unterbliebene Mitübertragung nach § 46 Abs. 2 GBO als gelöscht. Im Grundbuch Bl. 1815 vermerkt sind indessen Bebauungsbeschränkungen (nur) gemäß Bewilligung vom 3.5.1968, welche das Grundstück FlSt 246/2 betraf.
Das Grundbuchamt weist zwar zutreffend darauf hin, dass bei der Umschreibung auf ein neues Blatt grundsätzlich (nur) der Tag der ersten Eintragung eines Rechts mit zu übertragen ist (vgl. § 30 Abs. 1 Buchst. g GBV; siehe Meikel/Böttcher § 30 GBV Rn. 21; aber auch Rn. 17). Denn dann ist das Recht in der Form mitübertragen, welche es durch die zwischenzeitlichen Änderungen erfahren hat. Diese Betrachtungsweise, die sich allein an der bei Umschreibung vorgefundenen formalen Grundbucheintragung ausrichtet, greift hier aber zu kurz.
(2) Denn die mit Urkunde vom 16.5.1969 bewilligten Belastungen hatten materiell eine Neubestellung zum Inhalt; das jeweilige Recht sollte – auch mit anderem Umfang – sich auf ein bis dahin nicht belastetes Grundstück (FlSt 246) erstrecken, während am bisherigen Belastungsgegenstand (FlSt 246/2) die für den jeweiligen Eigentümer von Flurstück 247 eingetragene Dienstbarkeit gelöscht werden sollte. Insoweit handelte es sich materiell nicht um eine Inhaltsänderung (§ 877 BGB), sondern um eine Neubestellung (Staudinger/Gursky BGB Neubearb. April 2012 § 877 Rn. 36; Meikel/ Böttcher § 10 GBV Rn. 44/45; siehe auch BayObLG Rpfleger 1967, 11/12), so dass auch grundsätzlich neu in der Spalte 3 hätte eingetragen werden müssen. Davon unabhängig lag jedenfalls eine zur Rechtsentstehung erforderliche Eintragung im Grundbuch zunächst vor (s. o. unter (1)). Nach Abschluss der Umschreibung auf ein neues Blatt bildet jedoch dieses für die Zukunft das Grundbuch; nur noch auf das neue Blatt erstreckt sich auch der gute Glaube (Meikel/Böttcher Vor § 28 GBV Rn. 3). Das neue Blatt ist nicht als Fortsetzung des alten Blatts anzusehen. Es kann niemandem zugemutet werden, die Eintragungsvorgänge über umgeschriebene Blätter hinweg zurückzuverfolgen. Werden bei der Umschreibung versehentlich aktuelle Eintragungen ins neue Blatt nicht mitübernommen, tritt die Löschungswirkung durch Nichtmitübertragung (§ 46 Abs. 2 GBO) ein (BayObLGZ 1961, 63/71; Meikel/Böttcher Vor § 28 GBV Rn. 3). Mit der Übertragung unter Übernahme lediglich der ersten gegenstandslos gewordenen Eintragung ohne Eintragung auch der durch die maßgebliche Bewilligung vom 16.5.1969 erstmals begründeten Rechte hat deren Übernahme ins neue Blatt indessen nicht stattgefunden. Übernommen wurden vielmehr die ursprünglich eingetragenen Bebauungsbeschränkungen, obwohl sie an FlSt 246/2 (hier) bereits gelöscht waren.
d) Daraus folgt für die aktuelle Eintragung der bezeichneten Rechte:
(1) Die im Grundbuch Bl. 1815 (II/1) zulasten des Grundstücks FlSt 246 der Beteiligten ausgewiesenen Bebauungsbeschränkungen werden – vorbehaltlich abweichender Erkenntnisse im Rahmen der gebotenen Anhörung – von Amts wegen zu löschen sein (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO); denn die Eintragungen verlautbaren (nur) zugunsten des Flurstücks 246/2 bewilligte Baubeschränkungen, so dass sich die Eintragung an Flurstück 246 als unzulässig erweist. Eine derartige Eintragung vermittelt auch keinen guten Glauben (BGH DNotZ 2015, 362/366 Rn. 21).
Die Amtslöschung setzt die Anhörung der davon betroffenen Rechtsinhaber voraus (Hügel/Holzer § 53 Rn. 86 m. w. N.). Dies sind neben dem Freistaat Bayern als Inhaber der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit die Eigentümer des Herrschgrundstücks (FlSt 247), weil deren Rechtsstellung durch die Amtslöschung zumindest beeinträchtigt werden kann (vgl. Hügel/Holzer § 1 Rn. 121; z. B. BayObLGZ 1961, 23/29).
(2) Im Hinblick auf die unterbliebene Übertragung der Rechte gemäß Bewilligung vom 16.5.1969 in das Grundbuch Bl. 1815 ist eine Nachholung nicht möglich (BGH NJW 1994, 2947; Demharter § 46 Rn. 20). Vielmehr wird das Grundbuchamt von Amts wegen die Eintragung eines Widerspruchs zugunsten der Eigentümer von Flurstück 247 sowie des Freistaats Bayern (§ 53 Abs. 1 Satz 1 GBO) gegen die zu Unrecht erfolgte Löschung (§ 46 Abs. 2 GBO) im Grundbuch Bl. 1815 zu prüfen haben (Demharter § 53 Rn. 17). Dabei wird allerdings im Hinblick auf den nach 1985 stattgefundenen zweimaligen Eigentümerwechsel an dem Grundstück Flst 246 zu bedenken sein, dass gemäß dem in § 892 BGB normierten Regelfall von einem gutgläubig lastenfreien Erwerb auszugehen ist und die Rechtsfolgen der Bösgläubigkeit nur dann zu ziehen sind, wenn diese bewiesen sind, also mit Sicherheit feststehen (siehe BayObLGZ 1985, 401; 1986, 516; Demharter Rpfleger 1991, 41/42).
e) Es erscheint trotz der grundsätzlichen Pflicht des Beschwerdegerichts, abschließend zu entscheiden, hier gerechtfertigt, die Sache zur Entscheidung über die Löschung an das Grundbuchamt zurückzugeben (siehe Demharter § 77 Rn. 28). Zum einen verfügt das Grundbuchamt über die notwendigen Daten, um die noch notwendige Anhörung (siehe zu d (1)) durchführen zu können; zum anderen kann zugleich geprüft werden, ob im Hinblick auf d (2) die Eintragung eines Amtswiderspruchs in Betracht kommt. Zum Dritten ist zu berücksichtigen, dass nach Mitteilung der Beteiligten inzwischen neue Grundbuchanträge zur Bearbeitung anstehen, deren Vollzug vom weiteren Verfahren hier blockiert würde.
f) Auf die Frage, ob die Ausübungsstelle, welche zum Inhalt des Rechts gehört (Demharter § 7 Rn. 22), auch hinsichtlich der Lage auf dem dienenden Grundstück bestimmt genug bezeichnet ist, kommt es dann nicht mehr an.
2. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, ebenso wenig eine Geschäftswertfestsetzung. Denn gerichtliche Gebühren fallen für das erfolgreiche Rechtsmittel nicht an.
