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Gerichtskosten Wohnungsgrundbuchsachen – negative Komponente eines Sondernutzungsrechts

OLG Zweibrücken – Az.: 3 W 59/16 – Beschluss vom 30.06.2016

I. Auf die Beschwerde der Rechtsbehelfsführer wird die Kostenrechnung durch die Landesjustizkasse vom 05. August 2015 (Kassenzeichen …) aufgehoben.

II. Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

I.

Die Beschwerdeführer wenden sich gegen ihnen nachträglich auferlegte weitere Kosten für die Eintragung von Sondernutzungsrechten an zwei KFZ-Stellplätzen zu ihren Gunsten in das Grundbuch von K….

Die Firma D…. AG hatte ursprünglich auf dem ihr gehörenden Grundstück …. (Grundbuch vom K…, Bl. …, Flurstück …, Gebäude- und Freifläche zu … qm), eine Wohnanlage errichtet, bestehend aus 16 Wohneinheiten (im Reihenhauscharakter), 9 Einzelgaragen, 23 PKW-Abstellplätzen sowie Gemeinschafts- und Allgemeinflächen. Mit Teilungserklärung des Notars …, vom 19. Juni 2013 (UR-Nr. …) wurden im Hinblick auf die Wohneinheiten und die Garagen insgesamt 25 Sondereigentumsanteile nach dem WEG gebildet und in der Folge in gleicher Anzahl neue Grundbuchblätter angelegt (Nrn. … bis …).

In der Teilungserklärung heißt es u.a.:

„An den im Lageplan (Anlage 1) mit den Nummern 26 bis 48 bezeichneten PKW-Abstellplätzen werden Sondernutzungsrechte eingeräumt. Vom Nutzen und Gebrauch der – nicht dem Sondereigentum eines Dritten zugewiesenen – Sondernutzungsrechte an diesen PKW-Stellplätzen sind alle Eigentümer ausgeschlossen mit Ausnahme der D… AG, solange sie auch nur Eigentümer eines Sondereigentums ist.

Die D… AG ist berechtigt, an diesen PKW-Stellplätzen, an denen das Mitbenutzungsrecht aller übrigen Wohnungseigentümer ausgeschlossen ist, ein positives Sondernutzungsrecht zugunsten des Eigentümers … zu begründen bzw. auf diesen zu übertragen.“

Nach dem grundbuchmäßigen Vollzug der Teilungserklärung erwarben die Beschwerdeführer mit notariellem Vertrag vom 28. Januar 2015 (UR-Nr. …, Notar …) Sondereigentum an der Wohneinheit Nr. 10 nach näherer Bezeichnung durch Nr. 2 der Anlage zum Vertrag (§ 2 Nr. 1 des Vertrags) sowie des Aufteilungsplans. Zugleich erwarben sie das Sondernutzungsrecht an zwei PKW-Abstellplätzen; dies nach näherer Konkretisierung durch Nr. 3 der Anlage zum Kaufvertrag (§ 2 Nr. 2). Hierzu bewilligte die Verkäuferin und beantragten die Beschwerdeführer, „die Zuordnung des Sondernutzungsrechts an dem PKW-Abstellplatz gemäß § 2 Ziffer 2 dieses Vertrages in Verbindung mit Punkt 3 seiner Anlage in das Grundbuch einzutragen“ (§ 14 Nr. 5 des Vertrages).

In Vollzug dieser Vereinbarungen beantragte der beurkundende Notar unter anderem auch die Vollziehung dieser Stellplatz-Zuordnung in das Grundbuch. Mit Kostenrechnung vom 10. Februar 2015 wurden den Beschwerdeführern hierfür Kosten in Höhe von 50 Euro (Nr. 14160 Kostenverzeichnis GNotKG, betreffend die Inhaltsänderung des Sondereigentums) in Rechnung gestellt. Mit Kostenrechnung vom 05. August 2015 berichtigte das Amtsgericht – Grundbuchamt – Rockenhausen diese Rechnungsposition auf insgesamt 1.250 Euro mit der Begründung, nicht nur das Sondereigentum des Beschwerdeführers, sondern alle Sondereigentumsrechte der Wohnanlage seien von der Begründung des Sondernutzungsrechts an dem KFZ-Stellplatz betroffen, so dass die nach dem GNotKG zu erhebende Festgebühr in Höhe von 50 Euro nicht einmalig, sondern 25fach anzusetzen sei.

Hiergegen wenden sich die Beschwerdeführer, die die Kosten zwischenzeitlich beglichen haben. Ihre Erinnerung hat die Rechtspflegerin bei dem Amtsgericht – Grundbuchamt – Rockenhausen mit Beschluss vom 26. November 2015 zurückgewiesen, ihrer Beschwerde mit Verfügung vom 09. Juni 2016 nicht abgeholfen, die Sache vielmehr dem Beschwerdegericht vorgelegt.

II.

Die Beschwerde ist nach § 81 Abs. 2 Satz 1 GNotKG zulässig, wobei der Wert des Beschwerdegegenstandes den Betrag von 200 Euro übersteigt, der Rechtsbehelf an keine Frist gebunden ist und nicht dem Anwaltszwang unterliegt. Dass die Rechtspflegerin bei dem Amtsgericht – Grundbuchamt – Rockenhausen keine Nichtabhilfeentscheidung getroffen hat, steht in Ausnahme zu § 572 Abs. 1 ZPO einer Entscheidung des Beschwerdegerichts nicht entgegen (OLG Hamm, Beschluss vom 23. Februar 2010, Az. 3 Ws 301/09, nach Juris). Das angerufene Oberlandesgericht ist gemäß §§ 119 Abs. 1 Nr. 2b GVG, 4 Abs. 3 Nr. 2 GerOrgG Rheinland-Pfalz zur Entscheidung über die Beschwerde berufen; dies durch den Einzelrichter (§ 81 Abs. 6 Satz 1 GNotKG). Letztlich ermangelt es den Rechtsbehelfsführern, obgleich sie (auch) die nachgeforderten Kosten bereits entrichtet haben, nicht an der Beschwerdebefugnis (arg e §§ 81 Abs. 7 Satz 1 GNotKG, 62 FamFG).

Die Beschwerde führt zudem zum Erfolg, da der Kostenansatz des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Rockenhausen vom 05. August 2015 (Kassenzeichen …) unzutreffend ist. Soweit die Beschwerdeführer bereits für die Grundbucheintragung ihrer Sondernutzungsrechte an den PKW-Abstellplätzen mit Schreiben vom 10. Februar 2015 Kosten in Rechnung gestellt bekommen hatten, erlaubt § 20 Abs. 1 Satz 1 GNotKG zwar ausdrücklich die Nachforderung von Gerichtskosten binnen eines Jahres nach Ablauf des Jahres, in dem die Schlusskostenrechnung gestellt worden ist; diese Frist wurde mit der angegriffenen weiteren Rechnung eingehalten. Die vormalige Kostenrechnung über den Betrag von 50 Euro war indes nicht „unrichtig“ im Sinne von § 20 Abs. 1 Satz 1 GNotKG.

Nach Nr. 14160 Abs. 5 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG fällt eine Festgebühr in Höhe von 50 Euro für die „Änderung des Inhalts oder Eintragung der Aufhebung des Sondereigentums“ an; um eine solche Rechtsänderung handelt es sich unzweifelhaft bei der beantragten und antragsgemäß eingetragenen Zuschreibung der Sondernutzungsrechte an den miterworbenen PKW-Abstellplätzen zum Sondereigentum der Beschwerdeführer an der Wohneinheit Nr. 10. Soweit die Festgebühr nach dem Wortlaut des Gebührentatbestandes „für jedes betroffene Sondereigentum gesondert“ anfällt, sind indes weitere Eigentumsrechte von der streitgegenständlichen Zuschreibung nicht betroffen. Für eine solche Betroffenheit bedarf es einer unmittelbaren – positiven (erweiternden) oder negativen (beschränkenden) – Rechtsänderung bzw. Inhaltsänderung (vgl. mit eingehender Begründung OLG München, Beschluss vom 23. April 2015, Az. 34 Wx 122/15, nach Juris; ebenso z.B. Schneider/Volpert/Fölsch/Drempetic, Gesamtes Kostenrecht, 2014, Nr. 14160 KV GNotKG Rn. 15 ff.). Im Hinblick darauf ergibt sich aus der zur Akte gereichten Teilungserklärung, dass die übrigen Miteigentumsanteile durch die Zuordnung der Sondernutzungsrechte zum Wohnungseigentum der Antragsteller nicht in rechtlicher Weise berührt werden; denn die sog. „negative Komponente“ des Sondernutzungsrechts ist schon in der Teilungserklärung begründet worden (so auch Wilsch, ZfIR 2015, 513, 515). Die bloße Zuordnung des Sondernutzungsrechts zu einer Wohnungseigentumseinheit betrifft die anderen Sondereigentumseinheiten deshalb rechtlich nicht; sie waren bereits und bleiben von der Nutzung dieses Teiles des Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen.

Dies gilt auch in Bezug auf die der teilenden Eigentümerin vorbehaltenen Mitbenutzungsrechte an den Stellplätzen bis zur Veräußerung der letzten Wohnung (wobei andernfalls auch für die Kostenrechnung festzustellen wäre, wie viele Wohnungen sie bereits verkauft hat). Hierdurch hat sie die verdinglichte „negative Komponente“ der bereits begründeten Sondernutzungsrechte für die von ihr noch innegehaltenen Sondernutzungsrechte nicht ausgenommen. Die diesbezügliche Regelung in der Teilungserklärung dient nämlich allein dem Zweck, der teilenden Eigentümerin die Nutzung der noch nicht veräußerten Flächen offenzuhalten; sie ist Ausfluss ihres ursprünglich bestehenden Alleineigentums an dem Grundstück vor seiner Teilung und soll verhindern, dass diese Flächen bis zu ihrem Verkauf bzw. ihrer Zuordnung zu einer Sondereigentumseinheit von überhaupt niemandem genutzt werden könnten.

Aufgrund der Regelungen in der Teilungserklärung unterscheidet sich der streitige Sachverhalt von dem durch das OLG München (Beschluss vom 23. April 2015, Az. 34 Wx 122/15, nach Juris) entschiedenen Fall; dort wurde die ursprüngliche Teilungserklärung dergestalt geändert, dass die von einem Sondernutzungsrecht betroffene Fläche nachträglich zulasten der anderen Miteigentümer vergrößert wurde. Hierdurch verloren diese ihr bis dahin bestehendes Mitgebrauchsrecht an der erweiterten Fläche des Sondernutzungsrechts und waren daher durch die Regelung rechtlich betroffen. Der Entscheidung steht auch nicht der Beschluss des Senats vom 05. November 2015 (Az. 3 W 108/15) entgegen. Die nunmehr vorgelegte Teilungserklärung befand sich seinerzeit weder in der Akte noch ergaben sich nach dem Vortrag der Beteiligten Anhaltspunkte dafür, dass dort für den Kostenstreit maßgebliche Regelungen getroffen worden sind, so dass seinerzeit auch eine amtswegige Beiziehung nicht angezeigt war.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 81 Abs. 8 GNotKG.

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