Eintragungshindernis bei unvollständiger Vorlage eines Grundschuldbriefs

Oberlandesgericht Saarbrücken – Az.: 5 W 21/19 – Beschluss vom 20.05.2019

1. Die Beschwerde der Antragstellerin gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Saarbrücken – Grundbuchamt – vom 11. Dezember 2018 wird kostenpflichtig zurückgewiesen.

2. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren beträgt 5.000,- Euro.

Gründe

I.

Die Antragstellerin ist als Eigentümerin des vorbezeichneten Grundbesitzes im Grundbuch eingetragen. Dieser ist in Abteilung III unter lfd. Nr. … mit einer Brief-Grundschuld über 37.835,60 Euro für die Kreissparkasse H… (Saar) belastet; am 19. Dezember 2003 wurde unter lfd. Nr. … außerdem eingetragen, dass ein erstrangiger Teilbetrag in Höhe von 15.500,- Euro mit Zinsen seit 24. Oktober 1986 an die … pp. Bauspar AG in … pp. abgetreten sei.

Mit notarieller Urkunde vom 25. September 2018 (UR Nr. …/…, Bl. 139 ff. d.A.) veräußerte die Antragstellerin den vorbezeichneten Grundbesitz an die weiteren Beteiligten; die Urkunde enthält eine Vereinbarung, dass die beiden vorbezeichneten Grundpfandrechte gelöscht werden müssen (Bl. 144 d.A.). In der Folgezeit wurde auf der Grundlage dieser sowie einer weiteren notariellen Urkunde vom 25. September 2018 (UR Nr. …/… …, Bl. 122 d.A.) antragsgemäß eine Buchgrundschuld über 130.000,- Euro im Nachrang zu den vorbezeichneten Grundpfandrechten zugunsten der Kreissparkasse S… in H… eingetragen.

Mit Schreiben ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 20. November 2018 begehrte die Antragstellerin sodann u.a. die Löschung der in Abteilung III lfd. Nrn. … und … eingetragenen Grundpfandrechte (Bl. 137 d.A.). Diesem Antrag waren u.a. Löschungsbewilligungen der Kreissparkasse S… vom 1. Oktober 2018 (Bl. 152 d.A.) und der … pp. Bausparkasse vom 12. Oktober 2018 (Bl. 154 d.A.), der mit dem Vermerk „noch gültig über 22.335,60 Euro“ versehene Grundschuldbrief vom 10. November 1986 über ursprünglich 74.000,- DM (= 37.835,60 Euro) sowie ein am 23. Dezember 2003 gebildeter Teil-Grundschuldbrief über 15.500,- Euro beigefügt; darin heißt es u.a.: „Bezüglich des Wortlautes des bisherigen Briefes wird auf die beigeheftete Ablichtung des Stammbriefes Bezug genommen“. Diese Ablichtung, die ursprünglich unter Verwendung eines Siegels dem Teil-Grundschuldbrief beigeheftet gewesen ist, fehlte (Bl. 159 d.A.).

Mit der angefochtenen Zwischenverfügung (Bl. 157 d.A.) hat das Amtsgericht die Antragstellerin darauf hingewiesen, dass von dem Teil-Grundschuldbrief …/… nur die erste Seite vorgelegt und der mit dem Siegel verbundene Stammbrief entfernt worden sei. Zur Behebung des Vollzugshindernisses durch Vorlage des vollständigen Briefes wurde ihr eine Frist bis zum 28. Februar 2019 gesetzt.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Antragstellerin vom 13. März 2019, mit der diese unter erneuter Vorlage lediglich des ersten Blattes des Teil-Grundschuldbriefes (Bl. 164 d.A.) die Auffassung vertritt, dass angesichts der Einreichung auch des Stammbriefes trotz Unvollständigkeit des Teilbriefes Zweifel an der Authentizität und Berechtigung der die Löschungsbewilligung ausstellenden und die Löschung beantragenden Beteiligten oder eine Gefährdung von Rechten Dritter nicht ersichtlich seien (Bl. 162 f. d.A.).

Das Amtsgericht hat der Beschwerde mit Beschluss vom 25. März 2019 nicht abgeholfen und die Sache dem Senat zur Entscheidung über das Rechtsmittel vorgelegt (Bl. 165 d.A.).

II.

Die erkennbar namens der Eigentümerin durch ihren Verfahrensbevollmächtigten (§ 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 FamFG) eingelegte Beschwerde gegen die Zwischenverfügung (§ 18 GBO) vom 11. Dezember 2018 ist aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung und des Nichtabhilfebeschlusses vom 25. März 2019, auf die der Senat vorab zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug nimmt und die durch das Beschwerdevorbringen nicht ausgeräumt werden, unbegründet. Das Amtsgericht hat die unterbliebene Vorlage des – vollständigen – Teil-Grundschuldbriefes gemäß §§ 41, 42 GBO zu Recht als Eintragungshindernis beanstandet; dieses steht der begehrten Löschung des in Abteilung III Nr. … eingetragenen Grundpfandrechts entgegen:

1.

Gemäß §§ 41 Abs. 1, 42 GBO soll – von hier ersichtlich nicht in Betracht kommenden Ausnahmen abgesehen – bei einer Briefhypothek und einer Briefgrundschuld eine Eintragung nur erfolgen, wenn der Brief vorgelegt wird. Diese Vorschriften dienen einerseits zusammen mit denen in § 62 GBO dazu, die Übereinstimmung zwischen dem Inhalt des Grundbuchs und dem Inhalt des Grundschuldbriefs sicherzustellen; zum anderen – und vor allem – soll das Grundbuchamt dadurch in die Lage versetzt werden, die Bewilligungsberechtigung des von der Eintragung Betroffenen (§ 19 GBO) zu prüfen (BGH, Beschluss vom 7. Februar 2013 – V ZB 160/12, NJW-RR 2013, 916). Dafür ist die Briefvorlage notwendig, weil der Gläubiger einer Briefgrundschuld nicht in jedem Fall aus dem Grundbuch ersichtlich ist. Denn der Übergang des Rechts auf einen neuen Gläubiger kann auch außerhalb des Grundbuchs durch Übertragung der Grundschuld mittels schriftlicher Erklärung und Übergabe des Briefes erfolgen (§ 1154 Abs. 1, § 1192 Abs. 1 BGB). Deshalb ist es im Interesse der Sicherheit des Verkehrs geboten, die Vornahme jeder Eintragung „bei einer Grundschuld“, zu der auch die hier beantragte Löschung des Rechtes zählt (vgl. BGH, Beschluss vom 10. Januar 2019 – V ZB 56/18, NJW-RR 2019, 403; Demharter, GBO 31. Aufl., § 41 Rn. 5) von der Vorlage des Briefes abhängig zu machen (vgl. BGH, Beschluss vom 7. Februar 2013 – V ZB 160/12, NJW-RR 2013, 916; OLG Naumburg, BauR 2015, 1024; OLG Düsseldorf, FGPrax 1995, 5). Selbst wenn die Beschaffung des Briefes, die im Antragsverfahren Sache des Antragstellers ist, tatsächliche Schwierigkeiten bereitet, berechtigt dies das Grundbuchamt nicht, von der Erfüllung der Vorlagepflicht als gesetzlichem Eintragungserfordernis Abstand zu nehmen (OLG Jena, NotBZ 2013, 353; OLG München, FGPrax 2011, 279; OLG Düsseldorf, FGPrax 1995; OLG Frankfurt, Rpfleger 1979, 205; Demharter, a.a.O., § 41 Rn. 7). Für den Fall, dass der Brief abhandengekommen oder vernichtet ist, kann er gemäß § 1162 BGB im Wege des Aufgebotsverfahrens für kraftlos erklärt werden; nach § 41 Abs. 2 GBO genügt unter Umständen, insbesondere wenn das Recht gelöscht werden soll, die Vorlegung des Ausschließungsbeschlusses (vgl. KGJ 48, 228).

2.

Wie das Amtsgericht in dem Nichtabhilfebeschluss zutreffend ausführt, sind die Voraussetzungen des § 41 Abs. 1 Satz 1 GBO im vorliegenden Fall nicht erfüllt, soweit kein für die Löschung des in Abteilung III Nr. … eingetragenen Rechts geeigneter Grundschuldbrief vorgelegt worden ist.

a)

Den eingereichten Teil-Grundschuldbrief vom 23. Dezember 2003 (Bl. 164 d.A.) hat das Grundbuchamt im Rahmen der gebotenen Prüfung seiner Ordnungsgemäßheit zu Recht als unzureichend beanstandet, weil von diesem nur die erste Seite vorgelegt wurde und nicht auch die darin in Bezug genommene, nach § 61 Abs. 2 Satz 1 GBO bei der Erstellung des Teilbriefes beigeheftete beglaubigte Abschrift des Stammbriefes (§ 56 Abs. 1 Satz 2 GBO), die offenbar nachträglich entfernt worden ist. Wird mit dem Eintragungsantrag der Brief – wie hier – nur unvollständig vorgelegt, so unterliegt es der Entscheidung des einzelnen Falles, ob der eingereichte Teil (noch) als Brief anzusehen ist (Schneider, in: Bauer/Schaub, Grundbuchordnung 4. Aufl., § 41 Rn. 14; Güthe, Grundbuchordnung für das Deutsche Reich und die preußischen Ausführungsbestimmungen, 6. Aufl., § 41 Rn. 10). Regelmäßig keine Schwierigkeiten bereiten Fälle, in denen der Brief an einem Fehler leidet, der aus der Sphäre des Grundbuchamtes folgt und von Amts wegen berichtigt werden kann (vgl. Wagner, in: Meikel, GBO 15. Aufl., § 41 Rn. 41; vgl. KGJ 48, 228). Von einer genügenden Vorlage kann aber jedenfalls dann keine Rede mehr sein, wenn der Brief aufgrund nachträglicher Veränderungen, wie sie hier erfolgt sind, in seiner Substanz derart unvollständig ist, dass wesentliche Teile fehlen (Güthe, a.a.O., § 41 Rn. 10; vgl. zu § 67 GBO: KG, OLGE 14, 115) oder sogar die an den Besitz der Urkunde anknüpfende Legitimationswirkung (vgl. § 39 Abs. 2 GBO) in Zweifel steht. Um einen solchen Fall geht es hier jedoch. Zu Recht verweist das Amtsgericht darauf, dass es sich bei der fehlenden beglaubigten Abschrift gemäß § 61 Abs. 2 Satz 1 GBO um ein wesentliches Erfordernis des Teilbriefes handelt, dessen Fehlen zur Nichtigkeit führt (Demharter, a.a.O., § 61 Rn. 27). Ein solcher Brief ist deshalb auch nicht geeignet, im Rechtsverkehr die Wirkung hervorzurufen, die das Gesetz dem gültigen Hypothekenbrief beimisst; insbesondere kann der Gläubiger durch die Übergabe eines fehlerhaften Briefes die Hypothek nicht nach § 1117 Abs. 1 erwerben (Staudinger/Wolfsteiner (2015) BGB § 1116, Rn. 16). Dies schließt es aus, einen solchen, zum Zwecke einer Eintragung vorgelegten unvollständigen Brief als taugliches Instrument im Sinne des § 41 Abs. 1 Satz 1 GBO anzusehen.

b)

Vergeblich verweist die Beschwerde darauf, dass zum Zwecke der Löschung der in Abteilung III Nr. … eingetragenen Grundschuld über den nach Teilung verbleibenden Betrag in Höhe von 22.335,60 Euro auch der entsprechende Stammbrief vorgelegt wurde. Dadurch wird der wesentliche Mangel des Teilbriefes, dessen Vorlage zur Löschung des in Abteilung III Nr. … eingetragenen Rechtes erforderlich ist, nicht geheilt. Das folgt schon daraus, dass dieser mit seiner Erstellung im Jahre 2003 nach §§ 1192, 1152 Satz 2 BGB für den Teil, auf den er sich bezieht, vollständig an die Stelle des bisherigen Briefes getreten ist, der fortan nur noch für den Rest Geltung behielt (BGH, Beschluss vom 20. April 1993 – XI ZR 127/92, juris; Staudinger/Wolfsteiner (2015) BGB § 1152, Rn. 12). Deshalb kann die Vorlage des auf den Restbetrag beschränkten Stammbriefes und einzelner, in wesentlichen Teilen unvollständiger Elemente des Teilbriefes dessen vollständige Vorlage im Sinne des § 41 Abs. 1 Satz 1 GBO nicht ersetzen. Im Übrigen ist, anders als die Beschwerde meint, bei dieser Sachlage auch die Betroffenheit von Rechten Dritter nicht von vornherein ausgeschlossen. Da wegen § 1152 Satz 2 BGB auch das Teilrecht außerhalb des Grundbuchs mittels schriftlicher Erklärung und Übergabe des Teilbriefes übertragen werden kann (§§ 1154 Abs. 1, 1192 Abs. 1 BGB), kann der Umstand, dass der Antragsteller wesentliche Elemente des Teilbriefs nicht vorlegt und deren Verbleib auch nicht nachvollziehbar erläutert, geeignet sein, Zweifel an der Bewilligungsberechtigung zu wecken. Auch vor diesem Hintergrund hat das Grundbuchamt die Vorschrift des § 41 Abs. 1 Satz 1 GBO richtig zur Anwendung gebracht und durch seine Zwischenverfügung zu Recht die Vorlage des vollständigen Teilbriefes verlangt.

3.

Einer ausdrücklichen Kostenentscheidung bedurfte es im Hinblick auf die gesetzlich geregelte Kostenfolge (§ 22 Abs. 1 GNotKG) nicht. Die Entscheidung über die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 36 Abs. 3 GNotKG. Maßgeblich ist nicht der Wert der Teilhypothek als solcher, sondern das mangels sonstiger genügender Anhaltpunkte mit dem Regelwert zu veranschlagende Interesse, die Löschung ohne die Vorlage des Teilbriefes zu erlangen.

Die Rechtsbeschwerde war mangels Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen (§ 78 Abs. 2 Satz 1 GBO) nicht zuzulassen.