Grunddienstbarkeitsbestellung – Anforderungen an Inhalt

Grunddienstbarkeiten im Fokus: OLG Köln prüft Bestimmtheit und Zulässigkeit

Wenn es um das Eigentum an Immobilien geht, sind die Eintragungen im Grundbuch von entscheidender Bedeutung. Sie geben Aufschluss über Rechte und Pflichten, die mit einem Grundstück verbunden sind. Eine spezielle Form solcher Eintragungen sind Grunddienstbarkeiten, die einem Grundstückseigentümer das Recht einräumen, ein anderes Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen, oder dem Eigentümer des dienenden Grundstücks bestimmte Handlungen untersagen. Die korrekte Bestellung einer Grunddienstbarkeit ist daher ein wesentlicher Aspekt im Immobilienrecht, der sorgfältig geprüft werden muss.

Die Anforderungen an den Inhalt einer solchen Bestellung sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und der Grundbuchordnung (GBO) geregelt. Nicht selten kommt es jedoch zu Unstimmigkeiten oder Unklarheiten bezüglich der Bestimmungen, die in der Bewilligungsurkunde festgelegt sind. Diese können beispielsweise hinsichtlich der zulässigen Bebauung oder der Zustimmung zu grenzüberschreitenden Baumaßnahmen bestehen. Solche Fragen können erhebliche Auswirkungen auf die betroffenen Immobilien haben und erfordern nicht selten eine gerichtliche Klärung. Das Oberlandesgericht Köln befasst sich in seinen Urteilen mit derartigen Problematiken und bietet somit wichtige Einblicke in die rechtlichen Feinheiten, die bei der Grunddienstbarkeitsbestellung zu beachten sind.

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Rechtliche Prüfung von Grunddienstbarkeiten

Im vorliegenden Fall befasst sich das Oberlandesgericht Köln mit einem komplexen Sachverhalt, der die Löschung zweier Grunddienstbarkeiten aus dem Grundbuch betrifft. Die Beteiligte zu 1), eingetragene Eigentümerin des Grundbesitzes im Grundbuch von S, Blatt 2xxx8, stellte beim Grundbuchamt einen Antrag auf Löschung der Belastungen in Abteilung II, Nummer 1 und 3. Der Antrag wurde zunächst vom Grundbuchamt abgelehnt, weshalb die Beteiligte zu 1) Beschwerde beim Oberlandesgericht einlegte. Die Beschwerde war erfolgreich und führte zur Anweisung an das Grundbuchamt, die entsprechenden Eintragungen zu löschen.

Anforderungen an Grunddienstbarkeitsbestellungen

Der Kern des Konflikts liegt in den spezifischen Anforderungen, die an den Inhalt einer Grunddienstbarkeitsbestellung gestellt werden. In diesem Fall ging es insbesondere um eine „Bebauungsbeschränkung“ sowie ein „Zustimmungserfordernis zur Grenzbebauung“, die in Bezug auf bestimmte Flurstücke im Grundbuch eingetragen waren. Die rechtliche Herausforderung bestand darin, die Korrektheit der Eintragungen zu überprüfen und zu beurteilen, ob diese aufgrund von Veränderungen in der Grundstückssituation, wie der Vermessung und Fortführung des ursprünglich dienenden Grundbesitzes, noch Bestand haben können.

Unbestimmtheit und Unzulässigkeit im Grundbuch

Die Komplexität des Falles offenbart sich insbesondere bei der Betrachtung der spezifischen Anforderungen an die Bestimmtheit der Eintragungen und der rechtlichen Zulässigkeit des Inhalts einer Grunddienstbarkeit. Das Gericht stellte fest, dass die Grunddienstbarkeit unter laufender Nummer 1 nicht zur Entstehung gelangt ist, da sie nicht hinreichend bestimmt war. Dies wurde mit der Bewilligungsurkunde vom 12. März 2004 begründet, die der Eintragung zugrunde lag und die in Bezug genommenen Anlagen nicht die erforderliche Bestimmtheit aufwiesen.

Die zweite Grunddienstbarkeit unter laufender Nummer 3 wurde als inhaltlich unzulässig beurteilt, da sie nicht den Anforderungen des § 1018 BGB entsprach, welche die möglichen Inhalte einer Grunddienstbarkeit definieren. Das Gericht führte aus, dass die eingetragene Verpflichtung keine der im Gesetz vorgesehenen Alternativen erfüllte, da sie keine direkte Benutzung des belasteten Grundstücks durch den Eigentümer des begünstigten Grundstücks betraf und auch keinen räumlichen Bezug zum Grundstück aufwies.

Zukunftsorientierte Hinweise für das Grundbuchamt

Interessant ist, dass das Gericht nicht nur die streitgegenständlichen Eintragungen untersuchte, sondern auch zukunftsorientierte Hinweise für das Grundbuchamt formulierte. Es wurde auf die Möglichkeit einer Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO hingewiesen, falls einem Antrag ein behebbares Hindernis entgegensteht. Dies soll das Amt in die Lage versetzen, effektiver auf Antragsmängel zu reagieren.

Die Auswirkungen des Urteils sind bedeutend, da sie die Löschung der zwei Grunddienstbarkeiten nach sich ziehen und damit direkt auf die Nutzungsmöglichkeiten der betroffenen Grundstücke einwirken. Für die Eigentümer bedeutet dies eine potenzielle Änderung der Baubeschränkungen und der notwendigen Zustimmungen bei Grenzbebauungen.

Das Fazit des Urteils des OLG Köln hebt hervor, dass bei der Eintragung von Grunddienstbarkeiten in das Grundbuch höchste Sorgfalt auf die Bestimmtheit und rechtliche Zulässigkeit des Inhalts zu legen ist. Nicht zuletzt zeigt der Fall, wie wichtig eine präzise Dokumentation und eindeutige rechtliche Grundlagen für Grundstücksbelastungen sind, um langwierige gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Das vorliegende Urteil

OLG Köln – Az.: I-2 Wx 42/15 und I-2 Wx 51/15 – Beschluss vom 27.04.2015

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1) vom 30.01.2015 wird der Beschluss des Rechtspflegers des Amtsgerichts – Grundbuchamtes – Köln vom 07.11.2014, RO-29228-7, aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, die im Grundbuch von S des Amtsgerichts Köln in Blatt 2xxx8, Abteilung II, unter lfd. Nr. 1 („Bebauungsbeschränkung gemäß Abschnitt II. Ziffer 1a) der Bewilligungsurkunde“) und lfd. Nr. 3 („Zustimmungserfordernis zur Grenzbebauung“) eingetragenen Grunddienstbarkeiten zu löschen.

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 1) ist eingetragene Eigentümerin des im Grundbuch von S, Blatt 2xxx8, verzeichneten Grundbesitzes. In Abteilung II ist unter lfd. Nr. 1 in Bezug auf die Flurstücke 2xx9 und 2xx0 eine Grunddienstbarkeit („Bebauungsbeschränkung gemäß Abschnitt II. Ziffer 1a der Bewilligungsurkunde“) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks S Flur 53 Flurstück 2xx8/2xx (Blatt 8xx6) aufgrund der Bewilligung vom 12.03.2004 (UR-Nr. 3xx/0x, Notar Dr. X, L, eingetragen. Unter lfd. Nr. 3 ist aufgrund derselben Bewilligungsurkunde in Bezug auf die Flurstücke 2xx9 und 2xx0 eine Grunddienstbarkeit („Zustimmungserfordernis zur Grenzbebauung“) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks S Flur 53 Flurstück 2xx8/2xx (Blatt 8xx6) verzeichnet. Die Grunddienstbarkeiten sind im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes des herrschenden Grundstücks (Blatt 8xx6) vermerkt worden. Als Eigentümer ist in Blatt 8xx6 der Beteiligte zu 2) eingetragen.

Mit dem am 31.10.2014 bei dem Grundbuchamt eingegangenen „Antrag I“ vom 28.10.2014 hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1) die Löschung der Belastungen in Abteilung II Nummer 1 und 3 in Blatt 2xxx8 beantragt. Zur Begründung hat er vorgebracht, der ursprünglich dienende Grundbesitz Flur 53 Flurstück 1xx6/1xx sei vermessen und katastermäßig in die Flurstücke 2xx9, 2xx0 und 2xx1 fortgeführt worden. Ausweislich der Bewilligung befinde sich der Ausübungsbereich der Grunddienstbarkeit unter lfd. Nr. 1 (Teilfläche A-B-C-D-A) auf dem vorderen Teil des dienenden Grundbesitzes, also auf dem Flurstück 2xx1 und nicht auf den Flurstücken 2xx9 und 2xx0. Inhalt der unter lfd. Nr. 3 verzeichneten Grunddienstbarkeit sei nach Maßgabe der Bewilligung, dass der jeweilige Eigentümer des Grundbesitzes „S2 Straße 162“ seine nachbarliche Zustimmung zu einer Grenzbebauung dem jeweiligen Eigentümer des Grundbesitzes „S2 Straße 164“ nur unter bestimmten Voraussetzungen erteilen dürfe. Aufgrund der Vermessung und Fortführung des dienenden Grundbesitzes könne eine nachbarliche Zustimmung der Eigentümer der Flurstücke 2xxx9 und 2xx0 zur Grenzbebauung auf dem Flurstück 8xx nicht mehr erforderlich sein.

Das Grundbuchamt hat den Notar mit Schreiben vom 25.11.2014 darauf hingewiesen, dass eine Löschung der Rechte nur möglich wäre, wenn die Voraussetzungen des § 1026 BGB in der Form des § 29 GBO nachgewiesen wären. Aus der Anlage 2 der Bewilligung des Rechtes lfd. Nr. 1 ergebe sich nicht, auf welchem der neugebildeten Flurstücke die mit A-B-F-C-D-E-A bezeichnete Fläche belegen sei. Hinsichtlich des Rechtes lfd. Nr. 3 sei es dem Grundbuchamt nicht möglich festzustellen, ob künftig nicht auch eine bauordnungsrechtliche Zustimmung des Eigentümers der Flurstücke 2xx9 und 2xx0 erforderlich sein könne. Es werde anheimgestellt, den Antrag zurückzunehmen oder eine Löschungsbewilligung des Berechtigten beizubringen.

Nach einer Stellungnahme des Notars hat das Grundbuchamt durch Beschluss vom 15.01.2015 hat das Grundbuchamt den „am 28.10.2014 gestellten“ Antrag aus den im Hinweis vom 25.11.2014 aufgeführten Gründen zurückgewiesen.

Dagegen wendet sich die Beteiligte zu 1) mit der Beschwerde, die ihr Verfahrensbevollmächtigter mit Schriftsatz vom 30.01.2015 bei dem Oberlandesgericht eingelegt hat. Nach Zuleitung der Akte durch den Vorsitzenden des Senats hat das Grundbuchamt mit Beschluss vom 04.03.2015 der Beschwerde nicht abgeholfen und den Beschluss vom 15.01.2015 dahingehend berichtigt, dass der Antrag auf Löschung der Grunddienstbarkeiten Abt. II Nr. 1 und 3 zurückgewiesen wird.

II.

Es liegen zwei Beschwerden vor, nämlich zum einen in Bezug auf die Ablehnung der Löschung der in Abt. II unter lfd. Nr. 1 eingetragenen Grunddienstbarkeit (2 Wx 42/15) und zum anderen einen in Bezug auf die Ablehnung der Löschung der in Abt. II  unter lfd. Nr. 3 eingetragenen Grunddienstbarkeit (2 Wx 51/15).

Beide Beschwerden haben Erfolg, weil beide Grunddienstbarkeiten zu löschen sind.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob – worauf der Antrag gestützt ist – das Grundbuch durch die spätere Aufteilung des ursprünglichen belasteten Flurstücks 1xx6/1xx unrichtig geworden ist.

1.

Die unter lfd. Nr. 1 eingetragene Grunddienstbarkeit („Bebauungsbeschränkung gemäß Abschnitt II. Ziffer 1a der Bewilligungsurkunde“)  ist zu löschen, weil die Löschung zur Berichtigung des Grundbuchs nach § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO erforderlich ist.

Denn das Grundbuch war bereits durch die Eintragung dieser Grunddienstbarkeit unrichtig geworden, weil die Grunddienstbarkeit nicht zur Entstehung gelangt ist. Dies folgt daraus, dass die im Eintragungsvermerk in Bezug genommene Bewilligung hinsichtlich der Ausübungsstelle nicht hinreichend bestimmt ist. In der Ausfertigung der Urkunde vom 12.03.2004 – UR.Nr. 03xx für 20xx des Notars Dr. X, welche dieser beim Grundbuchamt zum Vollzug eingereicht hat und die der Eintragung der Grunddienstbarkeit zugrunde lag (Bl. 72 ff. der Grundakte zu Blatt 17079), heißt es unter I.1.a)

„Gebäude dürfen auf dem an die S2 Straße angrenzenden Grundstücksteil, der in dem als Anlage und Bestandteil 2 zu dieser Urkunde genommene Plan mit den Buchstaben A – B – F – C – D – E – A umschrieben ist, nach einem Abriß oder Teilabriß der bisherigen Gebäude – soweit nicht im nachfolgenden Absatz ausdrücklich etwas anderes bestimmt wird – nur im Rahmen derjenigen Grundstücksflächen des Grundbesitzes S2 162 errichtet werden, auf denen sich zur Zeit bereits Gebäude befinden.

Eine Bebauung außerhalb der bisherigen bebauten Grundstücksflächen ist nur im Rahmen der landesgesetzlichen bauordnungsrechtlichen Vorschriften zu den Abstandsflächen und zur Grenzbebauung zulässig. Eine von den landesgesetzlichen bauordnungsrechtlichen Vorschriften abweichende Bebauung ist somit insbesondere auch dann nicht zulässig, wenn die Bauaufsichtsbehörde die Abweichungen von den gesetzlichen Regelungen ausdrücklich genehmigt.

Der vorstehende Plan wurde den Beteiligten zur Durchsicht vorgelegt und von diesem genehmigt.“

Bestandteile der zu den Grundakten genommenen Ausfertigung und damit durch den Eintragungsvermerk zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechtes in Bezug genommen (§ 874 BGB) sind ein als „Anlage und Bestandteil 1“ bezeichneter Lageplan (Bl. 81 der Grundakte zu Blatt 17079) sowie ein als „Anlage und Bestandteil 2“ bezeichneter Gebäudegrundriss (Bl. 83 der Grundakte zu Blatt 17079). Weder der einen noch der anderen der beiden zu den Grundakten genommenen Anlagen ist eine Bezeichnung einer bestimmten Teilfläche des damaligen Flurstücks 1xx6/1xx, aus dem die drei Flurstücke 2xx9, 2xx0 und 2xx1 hervorgegangen sind, durch Buchstaben zu entnehmen.

2.

Die unter lfd. Nr. 3 eingetragene Grunddienstbarkeit („Zustimmungserfordernis zur Grenzbebauung“)  ist nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO von Amts wegen zu löschen, weil sie ihrem Inhalt nach unzulässig ist.

Eine Eintragung ist inhaltlich unzulässig, wenn ein Recht mit dem Inhalt oder der Ausgestaltung, wie es eingetragen ist, aus Rechtsgründen nicht bestehen kann (Demharter, GBO, 29. Aufl. 2014, § 53 Rn. 42 m.w.N.).

Nach § 1018 BGB kann eine Grunddienstbarkeit nur mit dem Inhalt bestellt werden, dass ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet wird, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt. Die sich aus Ziffer I.1.2. der Bewilligungsurkunde ergebende Verpflichtung erfüllt keine dieser Alternativen und kann daher nicht zum Inhalt einer Grunddienstbarkeit gemacht werden. Nach der Bewilligung soll der Eigentümer des belasteten Grundstücks verpflichtet sein, seine bauordnungsrechtlich erforderliche nachbarliche Zustimmung zu einer von den gesetzlichen Vorschriften abweichenden Grenzbebauung auf dem im Dritteigentum stehenden Grundstück nur nach vorheriger Zustimmung des Eigentümers des begünstigten Grundstücks zu erteilen. Dabei geht es nicht um eine Benutzung des belasteten Grundstücks durch den Eigentümer des begünstigten Grundstücks (1. Alt.). Auch handelt es sich bei einer bauordnungsrechtlichen Zustimmung nicht um eine „auf dem Grundstück“ vorzunehmende Handlung (2. Alt.), weil die die bauordnungsrechtliche Zustimmung lediglich an die Eigentümerstellung anknüpft und keinen räumlichen Bezug („auf dem Grundstück“) zum Grundstück hat. Schließlich ist auch die 3. Alternative nicht erfüllt, weil die Entscheidung über die bauordnungsrechtliche Zustimmung zu einem Vorhaben auf einem Drittgrundstück sich nicht als Ausübung eines Rechts darstellt, das sich aus dem Eigentum am belasteten Grundstück gegenüber dem begünstigten Grundstück ergibt.

III.

Eine Kostenentscheidung nach § 81 Abs. 1 FamFG ist nicht veranlasst.

Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen (§ 78 Abs. 2 GBO).

IV.

Für künftige Verfahren weist der Senat das Grundbuchamt auf Folgendes hin:

Steht einem Antrag nach Auffassung des Grundbuchamtes ein Hindernis entgegen, das behebbar ist, kann zunächst der Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO in Betracht kommen. In dieser ist eine Frist zur Behebung zu setzen; ferner ist eine Rechtsbehelfsbelehrung aufzunehmen.