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Bauträgervertrag – Beurkundungsbedürftigkeit Reservierungsvereinbarung für Grundstück

AG Dortmund – Az.: 425 C 3166/18 (Ma) – Urteil vom 21.08.2018

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29.12.2017 zu zahlen.

Die Beklagte wird ferner verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 227,11 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.06.2018 zu zahlen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Kläger beabsichtigten von der Beklagten ein Grundstück nebst einer noch zu errichtenden Doppelhaushälfte zu erwerben.

Die Beklagte hatte über dieses Grundstück schon einen Kaufvertrag geschlossen. Ob sie bereits Eigentümerin war, steht nicht fest. Das Grundstück wollte die Beklagte parzellieren. Im Jahre 2017 war dies noch nicht erfolgt. Offen ist, ob es bis heute erfolgt ist.

Die Beklagte sandte den Klägern einen farbigen Verkaufsprospekt. Wegen des Inhalts wird auf dem bei den Gerichtsakten befindlichen Prospekt (Blatt 20 f. der Akte) Bezug genommen. In diesem befindet sich ein Grundrissplan. Angegeben ist die Wohnfläche mit ca. 136 qm. Die Bezugsfertigkeit sollte 2018 erfolgen.

Der Beklagten ist bis heute keine Baugenehmigung erteilt worden, da aus nachbarrechtlichen Gründen das Grundstück nicht bebaut werden darf. Die Beklagte will einige Parzellen verkauft haben. Dabei hat die Beklagte mit den Erwerbern, insbesondere auch mit den Klägern jeweils einen sogenannten Reservierungsvertrag geschlossen. In diesem heißt es auszugsweise wörtlich:

„I.

Präambel

Der Auftragnehmer [sic: Beklagte im vorliegenden Verfahren] ist/wird Eigentümer des Grundstücks xx und bietet dieses aufgeteilt in 12 Teilflächen für Reihenhäuser/Einfamilienhäuser zum Verkauf an. In diesem Reservierungsvertrag geht es um das Kaufgrundstück Nr. 7.

Der Auftragnehmer wird bezüglich der Bebauung des Grundstücks xx, eine Größe von ca. 210 qm haben, diverse Leistungen zu erlangen von Baurecht für ein Einfamilienhaus mit PKW-Stellplätzen im Rahmen der Baumaßnahme für zwei Doppelhäuser erbringen. Diese individualisierte Unterlagen werden vom Auftraggeber [sic: Kläger im vorliegenden Verfahren] benötigt, da er aufgrund dessen den Grundstücksanteil für die Doppelhaushälfte links erwerben, eine Baufinanzierung beantragen und ein entsprechendes Gebäude errichten will. Da der Auftraggeber sicherstellen will, dass er Zugriff auf diese Immobilie hat, während er noch abschließende Fragen klärt, schließt er mit dem Auftragnehmer diesen Reservierungsvertrag.

II.

Vertrag

§ 1

Leistung

Der Auftragnehmer wird dem Auftraggeber die oben bezeichnete Immobilie bis zum 14. Dezember 2017 reservieren, d.h. er wird in diesem Zeitraum keinen diesbezüglichen Vertrag mit einem Dritten schließen. Sollten bis dahin die erforderlichen Unterlagen gem. § 4 dieses Vertrages sowie der Kaufvertragsentwurf noch nicht vollständig vorliegen, verlängert sich die Frist entsprechend.

In Anbetracht der Tatsache, dass zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer noch keine abschließenden Verträge über den Grundstückskauf und die Planungsleistungen beschlossen worden sind, soll durch diesen Vertrag erreicht werden, dass eine Prüfung der Unterlagen ohne Zeitdruck möglich ist und das Kaufobjekt trotz laufender Werbemaßnahmen des Auftragnehmers weiterhin für den Auftraggeber zum Kauf zur Verfügung steht und die Planungsentwürfe verwendet werden dürfen.

§ 2

Preis

Der vereinbarte Preis für sämtliche unter § 1 zu erbringenden Leistungen beträgt 3.000,00 €. Der Betrag ist sofort zahlbar auf das in der Rechnung benannte Konto.

§ 3

Anrechnung

Bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages bis zum 14. Dezember 2017 wird der gezahlte Reservierungspreis voll auf den Kaufpreis angerechnet.

Im Fall des Nichtzustandekommens des o.g. Vertrages bis zum 15. Dezember 2017, soweit nicht die Regelung in § 1 Satz 2 greift, gilt der Reservierungspreis als pauschale Abgeltung für die zusätzliche Zeit im Verkauf, die entgangenen Verkaufsgelegenheiten und die zur Verfügung gestellten Planungsunterlagen als verdient“.

Die Kläger unterzeichneten den Vertrag am 14.11.2017. Am 20.11.2017 übersandte die Beklagte den Klägern eine Kostenaufstellung für das zu errichtende Gebäude inklusive Grundstück, die mit 263.400,00 € schloss zuzüglich der Maler- und Oberbödenarbeiten, der Kaufnebenkosten sowie Kosten für Statik und Bodengutachten. Dem Schreiben (Bl. 14 d.A.) waren Entwurfszeichnungen 1:100 beigefügt. Diese wichen von den Grundrissplänen im Verkaufsprospekt ab.

Am 12. Dezember 2017 teilten die Kläger der Beklagten mit, dass sie aufgrund der zwischenzeitlichen Unstimmigkeiten kein Interesse mehr am Erwerb des Grundstücks hätten und forderten die Rückzahlung der gezahlten 3.000,00 €. Die Beklagte antwortete am gleichen Tag und bot den Klägern alternativ die Errichtung eines freistehenden Einfamilienhauses auf dem Grundstück an, wenn die Kläger auch das Nachbargrundstück erwerben würden.

Einem anderen Erwerber oder Erwerbsinteressenten wurde statt des Grundstücks in Kamen ein Grundstück in Bergkamen angeboten.

Die Kläger beauftragten daraufhin ihre Prozessbevollmächtigte, die unter dem 14.12.2017 den Rücktritt vom Vertrag und die Anfechtung sowie die fristlose Kündigung klärte und die Rückzahlung verlangte. Die Prozessbevollmächtigte mahnte mehrfach und stellte der Beklagten hierfür 406,50 € in Rechnung.

Die Kläger behaupten, dass es zu einer Umplanung durch die Beklagte gekommen sei. Das Reihenhaus sei schmaler, dafür länger und die Wohnfläche geringer.

Die Kläger beantragen, wie erkannt.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie ist der Auffassung, dass ihr Prospekt nicht verbindlich sei. Es sei nur beispielhaft ein Grundriss abgedruckt worden. Die Fläche habe sich auch nicht verringert, da noch eine Terrasse vorhanden war, deren Fläche hinzuzurechnen sei.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Das erkennende Gericht hat mit den Parteien im Termin die Frage der Beurkundungsbedürftigkeit und der Wirksamkeit der vertraglich vereinbarten Klausel erörtert.

Vergleichsgespräche scheiterten.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet.

Die Kläger können von der Beklagten gem. § 812 Abs. 1 BGB die Rückzahlung der geleisteten 3.000,00 € verlangen.

Die Kläger haben den Betrag an die Beklagte rechtsgrundlos geleistet.

I.

Die Reservierungsvereinbarung vom 14.11.2017 ist gem. § 125 BGB i.V.m. § 311b Abs. 1 BGB ist unwirksam. Die Vereinbarung hätte beurkundet werden müssen.

1. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob vorliegend eine Partei in der Vereinbarung bereits die Verpflichtung übernommen hat, ein Grundstück zu übertragen. Zumindest auf Seiten der Beklagten ist eine die Annahme einer solchen Verpflichtung nicht ganz fernliegend.

2. Zumindest besteht eine Beurkundungsbedürftigkeit immer dann, wenn ein unangemessener Druck auf den Erwerber zum Erwerb des Grundstücks ausgeübt wird (BGH NJW 2010, 3568, 3570; BGH NJW 1970, 1915; NJW 1979, 307; NJW 1981, 2293).

Ein solch angemessener Druck wird nach Ansicht des BGH immer dann ausgeübt, wenn der Erwerber mehr als ca. 0,3 Prozent des Kaufpreises zu zahlen hat (BGH NJW 1971, 93; NJW 1971, 557; VersR 1984, 946; Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 7. Aufl., 2014, Rn. 107). Absolut soll Beurkundungspflicht bei einer Reservierungsgebühr ab 5.000,00 € einsetzen (Moraht, jurisPR-MietR 1/2011 Anm. 6).

Diese in der Rechtsprechung entwickelten Grenzen für eine Reservierungsvereinbarung mit einem Makler können auf einen Bauträgervertrag ohne weiteres übertragen werden (DNotI-Report 24/2014, 185, 187). Die Situation bei einer Reservierungsvereinbarung, die direkt mit dem Bauträger abgeschlossen wird, unterscheidet sich nicht wesentlich von der die mit einem Makler geschlossen wurde. Dies gilt insbesondere dann, wenn man auf die dabei geschuldeten Leistungen schaut. Der Bauträger schuldet dem Erwerbsinteressenten aufgrund der Reservierungsvereinbarung, dass das Verkaufsobjekt in der Reservierungsfrist nicht an Dritte verkauft wird. Seine Pflicht geht regelmäßig nicht dahin, sämtliche Verkaufsbemühungen einzustellen. Und umgedreht ist der Kaufinteressent trotz des Abschlusses der Reservierungsvereinbarung rechtlich nicht verpflichtet, das Vertragsobjekt zu erwerben. Er verliert nur die Reservierungsgebühr. Für die Frage, ob ein unangemessener Druck auf den Erwerber ausgeübt wird, ist es völlig unerheblich, ob er die Zahlungen an einen Makler oder den Bauträger zu leisten hat.

Der BGH versteht die prozentuale Obergrenze nur als Orientierung (BGH NJW 1988, 1716). Selbst bei geringeren Prozentsätzen können deshalb ein mittelbarer Erwerbszwang und damit eine Beurkundungsbedürftigkeit zu bejahen sein. Vorliegend beträgt die Reservierungsgebühr unter Berücksichtigung des von der Beklagten in ihrem Angebot vom 20.11.2017 genannten Gesamtpreises von 263.000,00 € mehr als 1,1 Prozent. Eine Reservierungsgebühr in dieser Größe in einem Bauträgervertrag übt auf den Kaufinteressenten einen unangemessenen Druck aus, so dass ein solcher Vertrag beurkundet werden muss. Dies ist nicht geschehen, so dass der Vertrag gem. § 125 BGB nichtig ist und die Leistung zurückzugewähren ist.

II.

Selbst wenn man dieser Auffassung nicht folgen sollte, ist die Klausel in § 1 des Vertrages gem. § 307 BGB unwirksam.

Es handelt sich um eine allgemeine Geschäftsbedingung. Die Beklagte hat diese für eine Vielzahl von Fällen gestellt. Wie der Vertreter der Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung mitgeteilt hat, ist die Mehrzahl der Grundstücke mit einer solchen Reservierungsvereinbarung veräußert worden. Letztendlich kommt es darauf aber nicht an, da es sich um einen Verbrauchervertrag handelt, bei dem gem. § 310 BGB bereits vermutet wird, dass die allgemeinen Geschäftsbedingungen als vom Unternehmer gestellt gelten. § 307 BGB findet in einem solchen Vertrag auch bei einmaliger Verwendung Anwendung. Es handelt sich um einen Verbrauchervertrag, weil die Beklagte Unternehmerin ist und die Kläger Verbraucher.

Die Reservierungsvereinbarung verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB.

Vereinbarungen über die Höhe des zu zahlenden Reservierungsentgelts unterliegen zwar als Hauptleistungsabrede nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 BGB, davon unberührt bleiben aber die Anforderungen des § 307 Abs. 1 BGB.

Vorliegend liegt ein solcher Verstoß gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB vor. Die unangemessene Benachteiligung der Kläger ergibt sich daraus, dass die Beklagte durch die Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten ihres Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen. Nicht unangemessen ist eine Reservierungsvereinbarung allenfalls dann, wenn durch sie auch zumindest gleichwertige Interessen des Verwenders berücksichtigt werden.

Dies ist vorliegend nicht der Fall.

Die Beklagte ist nach dem Vertrag weiterhin berechtigt, Verkaufsbemühungen zu unternehmen. Sie erleidet letztendlich gar keine Nachteile, wenn der Kaufvertrag durch einen Kaufinteressenten nicht zustande kommt, da sie weiter werbend tätig sein kann und innerhalb der Frist sowieso keinen Verkauf faktisch vornehmen kann. Auch andere Erwerber müssen zunächst Finanzierungsgespräche führen. Ein notarieller Vertrag kommt innerhalb der Frist schon wegen § 17a Beurkundungsgesetz kaum zustande.

Vorliegend ergibt sich die Unangemessenheit der Regelung insbesondere aber aus § 1 Abs. 1 Satz 2 Reservierungsvereinbarung. Danach verlängert sich nämlich die „Reservierungsfrist“ nur dann, wenn bis zum 14. Dezember die erforderlichen Unterlagen noch nicht vollständig vorliegen. Das bedeutet, dass für den Fall, dass die erforderlichen Unterlagen am 13. Dezember vorliegen eine Fristverlängerung nicht eintritt. Nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Regelung soll die Fristverlängerung nur dann gelten, wenn die Frist insgesamt versäumt wird. Verzögerungen innerhalb der vereinbarten Frist führen nicht zu ihrer Verlängerung. Damit hat der Kaufinteressent keinen Einfluss darauf, ob ihm eine 4wöchige Frist zur Prüfung der Unterlagen und zur Realisierung einer Finanzierung überhaupt zur Verfügung steht. Wenn man dann noch berücksichtigt, dass der notarielle Vertrag nur dann vom Notar beurkundet werden darf, wenn dem Kaufinteressenten dieser mindestens 14 Tage vorher zur Prüfung vorgelegen hat, § 17a Beurkundungsgesetz, dann würden bereits Verzögerungen von ca. 14 Tagen dazu führen, dass der notarielle Kaufvertrag außerhalb der Reservierungsfrist erst geschlossen werden kann und gem. § 3 Abs. 2 der Reservierungsvereinbarung das Reservierungsentgelt nicht mehr auf den Kaufpreis angerechnet werden müsste.

Ferner spricht für die Unangemessenheit der Regelung auch, dass sämtliche Verzögerungen die aus der Sphäre der Beklagten stammen, die Kläger nicht zu entlasten vermögen, so dass selbst dann die Reservierungsgebühr verwirkt wäre.

Deshalb ist die Klausel insgesamt gem. § 307 BGB unwirksam. Dies entspricht wohl der herrschenden Auffassung zu formularvertragliche Reservierungsvereinbarungen (Moraht, jurisPR-MietR 1/2011 Anm. 6).

III.

Ob daneben noch ein Verstoß gegen § 3 Abs. 1 Satz 1 Makler- und Bauträgerverordnung vorliegt und welche Konsequenzen dies hat, bedarf keiner weiteren Entscheidung. Nach dieser Vorschrift könnte eine Kaufpreisfälligkeit zu diesem Zeitpunkt nicht wirksam vereinbart werden. Da die Reservierungsgebühr auf den Grundstückskaufpreis angerechnet werden soll, könnte ein solcher Verstoß hier vorliegen, da es sich um eine Kaufpreisrate handelt. Auch dies wird in der Literatur bei Reservierungsvereinbarungen, die in einer Größenordnung von mehr als 0,3 Prozent des späteren Kaufpreises liegen durchaus angenommen.

IV.

Ob hier ggfls. auch der Vertrag aufgrund eines ausgeübten Widerrufs gem. § 355 BGB unwirksam ist, hat das erkennende Gericht ebenfalls nicht weiter untersucht. Das wäre dann der Fall, wenn die Vereinbarung im Fernabsatz, also aufgrund eines Briefwechsels oder aufgrund eines Außerhaus-Geschäftes abgeschlossen worden wäre. Das Vorbringen des Beklagtenvertreters im Termin zur mündlichen Verhandlung könnte so zu verstehen gewesen sein. Dazu haben die Parteien aber abschließend nicht weiter Stellung genommen. Da die Klage schon aus anderen Gründen begründet ist, hat das Gericht dies auch nicht weiter aufgeklärt.

V.

Ob sich der Vertrag nicht auf eine unmögliche Leistung gem. § 275 BGB richtet, da hier ein Baurecht wohl objektiv nicht besteht, was die Beklagte wusste und weshalb sie insofern eine unmögliche Leistung versprochen hat, hat das erkennende Gericht schließlich auch nicht weiter untersucht.

Der Zinsanspruch und der Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Anwaltskosten ergibt sich aus § 280, 281, 286 BGB. Wegen der Erfüllungsverweigerung der Beklagten befand sich die Beklagte auch ab dem 12.12.2017 in Verzug.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 91, § 709 ZPO.

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