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Notarkosten – Erbbaurechts-Kaufvertrag – Beauftragung durch Makler

LG Krefeld – Az.: 7 OH 5/18 – Beschluss vom 26.07.2018

Die Beschwerde der Antragsteller vom 16.04.2018 gegen die Kostenrechnung des Notars C., Rechnungs-Nr.: XX vom 10.01.2018, wird zurückgewiesen.

Die Entscheidung ergeht gebührenfrei. Ihre notwendigen Aufwendungen tragen die Beteiligten selbst.

Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 2.247,91 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsteller wenden sich mit der Notarkostenbeschwerde gegen die Kostenrechnung des Notars C., Rechnungs-Nr. XX vom 10.01.2018, mit welcher dieser Gebühren für die vorzeitige Beendigung des Beurkundungsverfahrens beansprucht.

Die Antragsteller, die Eheleute X., waren Ende 2017 am Kauf eines Hauses in der Stadt O. interessiert. Am Kaufprozess war der Geschäftsführer der O. GmbH, Herr Dipl.-Kfm. H. aus L., als Makler beteiligt.

Für ein Finanzierungsangebot der Bank benötigten die Antragsteller eine Reihe von Unterlagen, darunter auch einen Kaufvertragsentwurf.

Mit E-Mail vom 13.11.2017 (Bl. 34 GA) wandte sich der Antragsteller zu 2. daher wie folgt an den Makler:

“Hallo Herr H.,

langsam kommt Zug in die ganze Geschichte. Ich bräuchte für die Bank von Ihnen noch folgende Dokumente:

Kaufvertragsentwurf …

Herzlichen Dank für ihre Hilfe

T.X”

Der Makler hatte zuvor nicht darauf hingewiesen, dass in diesem Stadium der Vertragsanbahnung bereits Kosten fällig werden könnten.

Mit E-Mail vom 14.11.2017, 09:37 Uhr, wandte sich der Makler an den Antragsteller zu 2. (Anlage I, Bl. 33 GA):

“Guten Morgen Herr X.,

für die Vertragsvorbereitung benötige ich von Ihren eine Mail, in der steht, dass ich berechtigt bin, Ihre Personalien (Geburtsdatum/Adresse/Mädchenname der Frau/Status) dem Notariat C. in L. (000000) zu übermitteln.

Die Wohnflächenberechnung und Berechnung Umbauter Raum reiche ich kurzfristig nach.”

Dem Antragsteller zu 2. war in diesem Zusammenhang bewusst, dass durch die notarielle Tätigkeit Kosten ausgelöst würden.

Der Makler beauftragte daraufhin den Antragsgegner mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs, den dieser auch fertigte (Anlage A 1, Bl. 11 GA) und am 17.11.2017 u.a. an die Antragsteller versandte (Bl. 35 GA). In dem Anschreiben wies er auf die Möglichkeit von Änderungswünschen hin und bat um Vereinbarung eines Beurkundungstermins. Hierbei handelte es sich um einen Entwurf zu einem konkreten Erbbaurechts-Kaufvertrag.

Mit E-Mail vom 17.11.2017 (Anlage II, Bl. 34 GA) teilte der Antragsteller dem Antragsgegner mit, dass sie noch nicht soweit seien einen Notartermin zu vereinbaren, da die Finanzierung noch nicht sichergestellt sei und ein Sachverständiger noch die Immobilie begutachten solle. Wenn dies alles erledigt sei, werde man sicherlich vor Weihnachten noch einen Termin machen können. Es könne aber bereits in der Woche ab dem 18.12. ein Termin vorgemerkt werden, damit sie nicht kurzfristig Terminschwierigkeiten bekämen.

In einer E-Mail vom 18.11.2017 (Anlage II, Bl. 34) hatte der Antragsteller zu 2. diverse Nachfragen an das Notariat hinsichtlich der konkreten Gestaltung des Erbbaurechtsvertrages. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt dieser E-Mail verwiesen.

Zu einem Termin zur Unterzeichnung des Vertrages kam es nicht, weil sich nach Vorlage des Entwurfes und der Bewertung des Grundstückes zeigte, dass der Kaufpreis für ein Erbbaurecht überhöht war.

Unter dem 10.01.2018 stellte der Antragsgegner die Kostenrechnung Nr. XX i. H. v. 2.247,91 EUR an die Antragsteller (Anlage A 2, Bl. 30 GA).

Die Antragsteller meinen, sie seien nicht Kostenschuldner. Die Vertragsentwurfserstellung sei von dem Makler beauftragt worden und ihnen nicht zuzurechnen. Im Rahmen der Vertragsanbahnung könne ein Kaufinteressent grundsätzlich davon ausgehen, dass für ihn die Tätigkeit des Maklers kostenfrei bleibe, solange ein Vertrag nicht geschlossen werde. Auch nachträglich sei die Anforderung des Entwurfs durch den Makler nicht genehmigt worden. Der Makler selbst sei daher als Vertreter ohne Vertretungsmacht in Anspruch zu nehmen. Zumindest aber habe die Rechnung nicht gegen die Antragstellerin zu 1. gerichtet werden dürfen. Eine Bindung über § 1357 BGB komme nicht in Betracht. Im Übrigen sei die Antragstellerin zu 1. zu keinem Zeitpunkt involviert gewesen oder habe E-Mails an den Makler geschrieben. Dies habe vielmehr der Antragsteller zu 2. ohne ihr Zutun erledigt.

Die Antragsteller beantragen, die Kostenrechnung des Notars C., Rechnungs-Nr.: XXl des Notars C. vom 10.01.2018 aufzuheben.

Der Antragsgegner beantragt, die Beschwerde zurückzuweisen.

Der Antragsgegner ist der Ansicht, die Antragsteller hätten den Makler im eigenen Interesse beauftragt. Der Entwurf sei im Auftrag der Käufer Welters aufgestellt und übersandt worden. Die Eheleute Welters seien daher Kostenschuldner nach § 29 GNotKG. Ein gesonderter Hinweis auf die entstehenden Kosten sei rechtlich nicht erforderlich und auch nicht üblich.

Die Präsidentin des Landgerichts hat unter dem 27.06.2018 (Bl. 39 GA) Stellung genommen.

II. Die gemäß § 127 Abs. 1 GNotKG 0zulässige Beschwerde der Antragsteller hat in der Sache keinen Erfolg.

1. Die Kostenberechnung vom 10.01.2018 genügt den formell an eine Kostenrechnung zu stellenden Anforderungen des § 19 GNotKG. Formelle Fehler werden insoweit auch nicht gerügt.

2. Zutreffend hat der Notar die Gebühren gemäß Ziffer 21302 – 32014 KV GNotKG in Rechnung gestellt, da der Entwurf im Rahmen eines erteilten Beurkundungsauftrages erstellt worden ist.

3. Die Antragsteller sind auch Kostenschuldner der Gebühren gemäß § 29 Nr. 1 GNotKG.

Kostenschuldner ist nach dieser Vorschrift, wer dem Notar den Auftrag erteilt oder den Antrag gestellt hat. Unter dem – hier interessierenden – Begriff des Auftrags ist jedes an den Notar gerichtete Ansuchen zu verstehen, das auf die Vornahme einer notariellen Amtstätigkeit gerichtet ist (BeckOK-KostR/Becker, 15. Ed., GNotKG, § 4 Rn. 2; Neie in Bormann/Diehn/Sommerfeldt, GNotKG, 2. Aufl., § 4 Rn. 2). Einer ausdrücklichen Vereinbarung bedarf es nicht. Der Beurkundungsauftrag kann auch durch schlüssiges Verhalten erteilt werden (vgl. OLG Celle, Beschluss vom 23.Feburar 2015, 2 W 37/15, juris, Rn. 12 ff.; OLG Köln, Beschluss vom 15. November 1996 – 2 Wx 37/96, juris, Rn. 19). Maßgeblich ist, ob das Verhalten für den Notar nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte (§§ 133, 157 BGB) den Schluss zulässt, es werde ihm ein Auftrag mit der gesetzlichen Kostenfolge erteilt; dies kann nur unter Heranziehung und Wertung aller Umstände des Einzelfalls beurteilt werden (vgl. OLG Celle, a.a.O; OLG Köln, a.a.O.). Einen Auftrag erteilt regelmäßig jedenfalls derjenige, der durch sein Ansuchen unmittelbar die notarielle Amtstätigkeit veranlasst, etwa indem er den Notar um die Fertigung eines Entwurfs oder erstmals um einen Beurkundungstermin bittet. Ein solcher Auftrag kann auch anzunehmen sein, wenn bereits durch einen anderen Kostenschuldner ein Beurkundungsauftrag erteilt wurde.

Im vorliegenden Fall ist der Auftrag unstreitig nicht durch die Antragsteller persönlich, sondern durch den Makler, Herrn H., erteilt worden.

Wenn ein Dritter, nämlich der Makler, den Auftrag erteilt hat, gelten die Grundsätze des Vertretungsrechts. Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen demjenigen, der von einem Notar als Kostenschuldner in Anspruch genommen wird, der Auftrag des Dritten zuzurechnen ist, beurteilt sich nach den Grundsätzen der §§ 164 ff. BGB (vgl. OLG Köln, Beschluss v. 03.04.1992, 2 Wx 53/91).

Hieran gemessen ergibt sich die Kostenschuldnerschaft der Antragsteller als Gesamtschuldner gemäß § 32 Abs. 1 GNotKG.

Der Antragsteller zu 2. hatte den Makler, Herrn H., mit E-Mail vom 13.11.2017 (Bl. 34 GA) beauftragt, einen Kaufvertragsentwurf zu einzuholen. Herr H. ließ sich unter dem 14.11.2017 die Berechtigung erteilen, die Daten der Antragsteller – hier auch ausdrücklich die Daten der Antragstellerin zu 1. “Mädchenname” – an das Notariat C. zu übermitteln. Dem stimmte der Antragsteller zu 2. zu. Eigener Einlassung nach wusste der Antragsteller zu 2., dass die Tätigkeit des Notars Gebühren auslösen würde.

Die E-Mail vom 13.11.2017 und die Daten der Antragsteller reichte der Makler an den Antragsgegner weiter und beauftragte ihn mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs.

Die Bitte um Erstellung eines Vertragsentwurfs konnte der Antragsgegner gemäß §§ 133, 157 GNotKG nur so verstehen, dass dieser Vertragsentwurf im Auftrag der Käufer angefordert wird. Dass der Makler im eigenen Namen den Entwurf erbittet, ist lebensfremd und macht in diesem Zusammenhang keinen Sinn (vgl. Korintenberg, GNotKG, 19. Aufl., § 29 Rn. 23). Denn grundsätzlich haftet für die Kosten des Notars gem. § 30 Abs. 1 GNotKG nur der, dessen Erklärung beurkundet werden soll. Damit trägt das Gesetz dem Umstand Rechnung, dass idR nur die Vertragsparteien ein Interesse am Vertragsschluss und damit an der Beurkundung haben. Zwar sind Ausnahmen denkbar; die Kostenschuld eines Dritten bedarf indes einer besonderen Rechtfertigung (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 11.3.2014 – 10 W 22/14, BeckRS 2016, 74291; OLG Dresden, Beschl. v. 29.8.2003 – 3 W 231/03, BeckRS 2003, 17815 = juris Rn. 5). Hierfür wäre im Streitfall erforderlich, dass das Verhalten des Maklers für den Notar als Empfänger der Erklärung nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte den Schluss zuließe, er verlange ausnahmsweise den Entwurf der Vertragsurkunde für sich, etwa um diesen selbst in weiteren Verhandlungen für sich nutzbar zu machen (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 11.3.2014 – 10 W 22/14, BeckRS 2016, 74291; OLG Frankfurt a.M., RNotZ 2013, 563 = BeckRS 2013, 15215 = juris Rn. 15). Hierfür bestanden vorliegend jedoch auch auf der Grundlage des Vorbringens des Notars und der vorgelegten E-Mail-Korrespondenz keine Anhaltspunkte.

Ob der Makler über die erforderliche Vertretungsmacht (§ 164 Abs. 1 S. 1 BGB) verfügte, als er die Fertigung des Vertragsentwurfs in Auftrag gab, kann im Übrigen dahinstehen. Denn unstreitig ist der Antragsteller zu 2. nach Erhalt des Kaufvertragsentwurfs mit dem Notar in Verbindung getreten und hat einen Beurkundungstermin “in der Woche ab dem 18. Dezember” in Aussicht gestellt. Zudem hat er mit E-Mail vom 18.12.2017 (Anlage II, Bl. 34 GA) konkrete Fragen zum Vertragsentwurfstext gestellt. Dieses Verhalten des Kaufinteressenten lässt nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte keinen anderen Schluss zu, als dass der Kaufinteressent mit der Auftragserteilung an den Notar einverstanden war (vgl. LG Aachen, 2 T 228/10, Beschluss vom 27. Januar 2011, juris Rn. 12). Wenn er konkrete Nachfragen zum Entwurf und einen Beurkundungstermin zumindest reservieren lässt, erkennt er an, dass der Vertragsentwurf im Übrigen das angestrebte Rechtsgeschäft mit dem Verkäufer korrekt darstellt, der Notar also eine Leistung erbracht hat. Jedenfalls mit der Terminvereinbarung oder Reservierung eines oder mehrerer – auch zunächst noch alternativer – Beurkundungstermine hat das Beurkundungsverfahren begonnen (Korintenberg/Diehn GNotKG Rn. 3-11, beck-online). Sein subjektiv mangelnder Erklärungswille in Bezug auf eine Kostenfolge verhindert nicht, dass die Kostenfolge trotzdem ausgelöst wird (NZM 2017, 155, beck-online).

Durch sein Verhalten hat der Antragsteller zu 2. die Auftragserteilung an den Notar in Bezug auf die Fertigung des Kaufvertragsentwurfs mithin i.S.d. § 177 Abs. 1 BGB genehmigt.

Vor diesem Hintergrund ist es unerheblich, ob der Makler im Vorfeld verpflichtet war, darauf hinzuweisen, dass ein Notarvertrag kostenpflichtig ist, auch wenn der Kaufvertrag später nicht zustande kommt (vgl. OLG Hamm, FG Praxis 2016, 279).

Der Notar braucht über unvermeidbare Kosten grundsätzlich nicht zu belehren (Korintenberg/Tiedtke GNotKG § 21 Rn. 17-31, beck-online). Der Antragsteller zu 2. hat darüber hinaus selbst eingeräumt, davon ausgegangen zu sein, dass die notarielle Tätigkeit kostenpflichtig sei.

Soweit die Antragsteller meinen, die Antragstellerin zu 1. sei nicht Kostenschuldnerin geworden, weil diese selbst nicht den E-Mail-Verkehr geführt und mit Einzelheiten der Kaufanbahnung nicht vertraut gewesen sei, dringen sie damit nicht durch. Die Antragsteller waren gemeinsam am Erwerb der streitgegenständlichen Immobilie interessiert. Sie haben gemeinsam den Makler beauftragt und sollten jeweils zu ½ das Erbbaurecht nebst allen gesetzlichen Bestandteilen und Zubehör erwerben. Der Antragsteller zu 2. ist danach auch im Namen der Antragstellerin zu 1. aufgetreten. So hat er auf die Bitte des Maklers eine Erlaubnis zur Übermittlung der Personalien der Eheleute an den Notar zur Vertragsvorbereitung erteilt und wandte sich selbst an den Notar in der “wir”-Form. Dieses Verhalten konnte weder der Makler noch der Notar anders verstehen, als dass der Antragsteller namens und in Vollmacht der Antragstellerin zu 1. auftritt. Im Übrigen behauptet die Antragstellerin zu 1. auch nicht, dass der Antragsteller zu 2. im Innenverhältnis nicht bevollmächtigt gewesen sei, in ihrem Namen tätig zu werden. Wie sie selbst ausführt, wusste sie, dass ein “Kauf angeschoben” werden sollte. Der Umstand, dass sie mit den Einzelheiten nicht befasst war, ändert nichts daran, dass sie mit dem generellen Tätigwerden ihre Ehemannes, dem Antragsteller zu 2., einverstanden war.

III. Gerichtsgebühren werden für das vorliegende Verfahren nicht erhoben. Im Hinblick auf die außergerichtlichen Kosten der Beteiligten beruht die Entscheidung auf § 130 Abs. 3 S. 1 GNotKG i.V. m. §§ 80 S. 1, 81 Abs. 1 S. 1 FamFG.

Der Gegenstandswert berechnet sich nach der Kostenrechnung vom 10.01.2018.

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