Grundbuch – Reichweite einer Vollmacht zum Rangrücktritt

OLG München, Az.: 34 Wx 475/14, Beschluss vom 20.11.2015

I. Die Beschwerde der Beteiligten zu 2 gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Ingolstadt – Grundbuchamt – vom 28. November 2014 wird zurückgewiesen.

II. Die Beteiligte zu 2 hat die Kosten ihrer Beschwerde zu tragen und die dem Beteiligten zu 1 insoweit entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 195.300 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 2, eine Bauträgerin in der Rechtsform einer GmbH, ist als Eigentümerin von Grundbesitz eingetragen.

Mit notarieller Urkunde vom 27.10.2005 gaben der Beteiligte zu 1 und seine zwischenzeitlich verstorbene Ehefrau gegenüber der Beteiligten zu 2 das Angebot zum Abschluss eines in der Anlage zur Urkunde festgelegten Kaufvertrags ab. Nach Ziffer 2. der Anlage verkaufte die Beteiligte zu 2 an den Beteiligten zu 1 und seine Ehefrau eine noch zu vermessende Teilfläche des Grundbesitzes sowie einen noch festzulegenden Miteigentumsanteil an einem Gemeinschaftsgrundstück und übernahm zudem die Verpflichtung zur Bebauung des Grundstücks nach Maßgabe einer Baubeschreibung.

In Ziffer 3.3 der Anlage heißt es:

Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Eigentums gemäß Ziffer 2. dieser Urkunde bewilligt der Verkäufer und beantragt der Käufer die Eintragung einer Eigentumsvormerkung nach § 883 BGB für den Käufer – bei mehreren Käufern in dem vereinbarten Anteilsverhältnis – an dem in Ziffer 1. dieser Urkunde angeführten Grundbesitz. Die Vormerkung erhält den Rang nach den in Ziffer 1. der Urkunde angeführten Belastungen. Mit Zustimmung des Käufers eingetragene Rechte oder Vormerkungen für die Erwerber anderer Teilflächen oder Miteigentumsanteile dürfen vorgehen oder gleichstehen, ebenso auf Veranlassung des Verkäufers zur Eintragung gelangte Grundpfandrechte, andere Belastungen nur auf ausdrückliche schriftliche Weisung des Notars.

In Ziffer 7.1 (Rechtsmängel) ist geregelt:

Der Verkäufer schuldet den lastenfreien Besitz- und Eigentumsübergang, soweit nicht Rechte ausdrücklich in diesem Vertrag übernommen werden. …

Der Käufer übernimmt Grundpfandrechte, die auf seine Veranlassung oder mit seiner Zustimmung zur Eintragung gelangen.

Des weiteren übernimmt der Käufer Dienstbarkeiten und Reallasten, die den Bestand von Versorgungsleitungen für Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telefon, Breitbandkabel sowie sonstigen Ver- und Entsorgungseinrichtungen, soweit diese in der Wohnanlage verlegt sind oder verlegt werden, sichern und zur Regelung nachbarlicher Rechtsverhältnisse von notwendigen Abstandsflächen, Baubeschränkungen, Gewerbebetriebsbeschränkungen oder Veränderungsverboten erforderlich oder zweckmäßig sind oder aufgrund von behördlichen Auflagen zur Eintragung gelangen.

Ebenso übernimmt der Käufer in Abteilung II des Grundbuchs zur Eintragung gelangende Eigentumsvormerkungen, die aufgrund der Abtretung oder des Erwerbs von Teilflächen zur Grenzberichtigung oder Straßenherstellung zur Eintragung gelangen.

Der Käufer verpflichtet sich bereits heute, der Eintragung solcher Rechte zuzustimmen und mit der zu seinen Gunsten zur Eintragung gelangenden Eigentumsvormerkung im Rang hinter solche Rechte zurückzutreten. …

Käufer erteilt dem Verkäufer bereits heute unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB Vollmacht, ihn bei der Belastung mit Dienstbarkeiten und Reallasten, bei der Zustimmung hierzu und beim Rücktritt mit der Eigentumsvormerkung des Käufers hinter solche Rechte zu vertreten …

Bei Miteigentumsflächen gelten Zustimmung und Vollmacht auch für den Ausschluss des Rechts, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen und die Eintragung einer vom Verkäufer nach billigem Ermessen festzulegenden Miteigentümervereinbarung und Benutzungsregelung. …

Die Beteiligte zu 2 nahm dieses Angebot zu notarieller Urkunde am 9.12.2005 an und erklärte am 19.11.2007 in Vollmacht die Messungsanerkennung und Auflassung des Grundstücks. Über das Nachbargrundstück schlossen die Eheleute B. mit der Beteiligten zu 2 einen Kaufvertrag; für die Erwerber ist eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen.

Mit Urkunde vom 12.6.2014 bestellte die Beteiligte zu 2 im eigenen Namen sowie namens der Vormerkungsberechtigten, unter anderen des Beteiligten zu 1, insofern auch als Rechtsnachfolger seiner verstorbenen Ehefrau, unter Bezugnahme auf die zur Urkunde vom 27.10.2005 erteilte Vollmacht eine Grunddienstbarkeit zu Gunsten des Nachbargrundstücks wie folgt:

§ 2 Dienstbarkeitsbestellung

1. Das auf dem Grundstück, das die Eheleute B. erworben haben … aufstehende Reiheneckhaus ist unterkellert. Auf dem Grundstück der Käufer B. ist die Grenzwand gemauert.

Das auf dem Grundstück Fl.Nr. …, das von den Ehegatten … (Beteiligter zu 1 und dessen verstorbene Ehefrau) erworben wurde, aufstehende Reihenmittelhaus ist nicht unterkellert. Unter dem Wohnhaus der Ehegatten … (Beteiligter zu 1) befindet sich in Richtung zum Grundstück der Ehegatten B. eine Betonwand. Diese Betonwand dient einerseits dem Reihenhaus … (des Beteiligten zu 1) als Fundament und andererseits dem Keller der Reihenhauses der Ehegatten B. als wasserdichte Außenwand. … Für den Fall der Undichtigkeit dieser Betonwand muss der Eigentümer des Reihenhauses, erworben von B., die Möglichkeit haben, diese abzudichten. Diesem Zweck dient die nachstehende Dienstbarkeit.

§ 3 Übernahme, Rangrücktritt

Herr … (Beteiligter zu 1) und … übernehmen die entsprechende Grunddienstbarkeit zur künftigen Duldung und Erfüllung. Sie treten mit der zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung im Range hinter die Grunddienstbarkeit und das Recht in Abt. II lfd. Nr. 5 zurück.

Mit Schreiben vom 12.6.2014 hat die Beteiligte zu 2 – soweit hier von Interesse – die Eintragung der Dienstbarkeit und des Rangrücktritts beantragt.

Daraufhin hat das Grundbuchamt mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 28.11.2014 die Beseitigung folgenden Hindernisses aufgegeben: Die erteilte Vollmacht umfasse nur die Bestellung von Dienstbarkeiten, die den Bestand von Ver- und Entsorgungseinrichtungen bzw. Versorgungsleitungen betreffen sowie die Bestimmung nachbarlicher Rechtsverhältnisse von notwendigen Abstandsflächen, Baubeschränkungen, Gewerbebetriebsbeschränkungen oder Veränderungsverboten regeln. Die zur Eintragung beantragte Grunddienstbarkeit falle nicht darunter, so dass die Bewilligung des Rangrücktritts von den Vormerkungsberechtigten bzw. deren Rechtsnachfolgern zu genehmigen sei.

Dagegen wendet sich die Beschwerde vom 4.12.2014. Bei der Regelung, die der Dienstbarkeitsbestellung zugrunde liege, handele es sich um „Regelungen nachbarrechtlicher Rechtsverhältnisse“ im Sinne der Ziffer 7.1 der Angebotsurkunde, weshalb der Rangrücktritt namens des Beteiligten zu 1 habe erklärt werden können. Das Grundbuchamt lege die Urkunde falsch aus. Zudem sei auch kein rechtliches Gehör gewährt worden, weshalb die Entscheidung aufzuheben sei.

Der Beteiligte zu 1 ist der Beschwerde entgegengetreten und hat erklärt, dem Rangrücktritt zu widersprechen und eine Genehmigung nicht zu erteilen. Die Dienstbarkeit habe den Grund in einem Vergleichsvorschlag, der in einem Zivilprozess zwischen der Beteiligten zu 2 und dem Ehepaar B. gemacht worden sei, betreffe aber weder Ver- und Entsorgungseinrichtungen noch die Regelung nachbarlicher Rechtsverhältnisse von notwendigen Abstandsflächen, Baubeschränkungen, Gewerbebetriebsbeschränkungen oder Veränderungsverboten sowie ebenso wenig Vorgaben aus behördlichen Auflagen.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Gemäß § 11 Abs. 1 RPflG mit § 71 Abs. 1 GBO ist gegen eine Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) die Beschwerde statthaft. Diese ist in zulässiger Weise eingelegt (§§ 73, 15 Abs. 2 GBO). Soweit der Notar die Beschwerde „namens der Beteiligten“ einlegt, diese aber nicht konkret benennt, ist sie dahin auszulegen, dass Rechtsmittelführerin allein die Beteiligte zu 2 ist. Zwar ist in der Regel davon auszugehen, dass der Notar, wenn er sich nicht näher dazu äußert, für alle antragsberechtigten Urkundsbeteiligten das Rechtsmittel ergreift (Demharter GBO 29. Aufl. § 15 Rn. 20), weil sich das Antragsrecht mit der Beschwerdeberechtigung deckt (BGH NJW 1985, 3070/3071 rechte Sp.; Demharter § 71 Rn. 63 m. w. N.). Antragsberechtigt in diesem Sinne ist neben der Beteiligten zu 2 auch der Beteiligte zu 1, in dessen Namen die Bewilligung abgegeben wurde. Dieser hatte sich jedoch schon im Verfahren vor dem Grundbuchamt – anwaltlich vertreten – gegen den Antrag gewandt, so dass besondere Umstände vorliegen, die gegen eine Einlegung des Rechtsmittels auch für den Beteiligten zu 1 sprechen (vgl. BayObLGZ 1953, 183/185; Meikel/Böttcher GBO 11. Aufl. § 15 Rn. 38). Die an der Urkundenerrichtung ebenfalls beteiligten Eheleute B. sind zwar (eigentums-)vormerkungsberechtigt, jedoch noch nicht als Eigentümer eingetragen; als Vormerkungsberechtigte sind sie nicht antragsberechtigt (Demharter § 13 Rn. 44), so dass nicht davon ausgegangen werden kann, der Notar habe die Beschwerde auch in deren Namen eingelegt.

2. Die Beschwerde der Beteiligten zu 2 ist unbegründet.

a) Der Rangrücktritt (§ 879 Abs. 3, § 880 BGB; § 19 GBO) wurde vom Notar namens des Beteiligten zu 1 nicht wirksam bewilligt, da die ihm erteilte Vollmacht diese Erklärung nicht umfasste.

(1) Das Grundbuchamt – im Rechtsmittelverfahren das Beschwerdegericht im Umfang des Rechtsmittels – prüft die Wirksamkeit einer Vollmacht (§ 167 BGB) und den Umfang der Vertretungsmacht selbständig (Demharter § 19 Rn. 74.1 m. w. N.). Ist die Vollmacht ihrem Inhalt nach nicht eindeutig, ist sie nach den allgemeinen Regeln für Grundbucherklärungen (z. B. BGHZ 92, 351/355) auszulegen (§ 133 BGB). Hiernach ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt; außerhalb der Erklärung liegende Umstände dürfen zur Auslegung nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (z. B. BGHZ 92, 351/355; 113, 374/378). Führt die Auslegung zu keinem eindeutigen Ergebnis, so gilt der Grundsatz, dass der geringere Umfang der Vollmacht anzunehmen ist, wenn sich der größere nicht nachweisen lässt (BayObLG Rpfleger 1996, 332; Demharter § 19 Rn. 75).

(2) Die Auslegung der Vollmacht in der Angebotsurkunde führt nicht zu dem Ergebnis, dass der Vollmachtgeber sie außer zur Bestellung der in der Urkunde konkret genannten Rechte noch für weitere Belastungen erteilen wollte, die allgemein das nachbarliche Verhältnis betreffen.

aa) Nach Ziffer 7.1 des Anhangs zur Urkunde vom 27.10.2005 ist nicht eindeutig, für welche Rechte die Beteiligte zu 2 namens der Vollmachtgeber den Rangrücktritt erklären kann. So könnte man wegen des fehlenden Satzzeichens (Komma) zwischen den Wörtern „sichern und“ zu der von der Beteiligten zu 2 erwähnten Auslegung gelangen, dass die Voraussetzungen kumulativ vorliegen müssten; umfasst wären dann nur Rechte, die den Bestand von existierenden oder zu errichtenden Versorgungsleitungen oder -einrichtungen sichern und gleichzeitig nachbarliche Rechtsverhältnisse von notwendigen Abstandsflächen, Baubeschränkungen, Gewerbebetriebsbeschränkungen oder Veränderungsverboten betreffen oder aber aufgrund von behördlichen Auflagen eingetragen werden. Ein solches Verständnis wäre aber, wie die Beschwerde zu Recht aufzeigt, verfehlt, da Versorgungsanlagen nichts mit Abstandsflächen oder Baubeschränkungen zu tun haben. Andererseits ergibt die Passage auch dann keinen zweifelsfreien Sinn, wenn ein Satzzeichen nach dem Wort „sichern“ eingefügt würde. Vielmehr müsste die mit „und“ bewirkte Aufzählung durch die Alternative „oder“ ersetzt werden, um die auch von der Beteiligten zu 2 als verfehlt erkannte Verknüpfung von Versorgungseinrichtungen und nachbarlichen Rechtsverhältnissen zu lösen. Für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ist die in der Urkunde niedergelegte Erklärung – wovon auch der Beteiligte zu 1 ausgeht – indessen so zu verstehen, dass die Erwerber Rechte übernehmen müssen, die eine der genannten Voraussetzungen erfüllen.

bb) Dann aber stellt sich die Frage, wie die weitere Formulierung („zur Regelung nachbarlicher Rechtsverhältnisse von notwendigen Abstandsflächen, Baubeschränkungen, Gewerbebetriebsbeschränkungen oder Veränderungsverboten erforderlich oder zweckmäßig“) zu verstehen ist. Anders als im Beschwerdeschriftsatz zitiert enthält der bei den Grundakten befindliche Urkundentext kein Satzzeichen (Komma) nach „nachbarlicher Rechtsverhältnisse“. Würde ein vorhandenes Satzzeichen möglicherweise den Schluss erlauben, dass die Vollmacht zum Rangrücktritt bei jeglicher Regelung nachbarlicher Rechtsverhältnisse eingreift, so ergibt allerdings die niedergelegte Fassung ohne Satzzeichen hinter dem Wort „Rechtsverhältnisse“ ebenfalls einen Sinn. So könnte der gewählte Satzaufbau dahin gedeutet werden, dass ein Rangrücktritt nur zur Regelung bestimmter nachbarlicher Rechtsverhältnisse ermöglicht werden soll, nämlich soweit diese Rechte notwendige Abstandsflächen, Baubeschränkungen, Gewerbebetriebsbeschränkungen oder Veränderungsverbote betreffen.

cc) Anhaltspunkte für die eine oder andere Auslegung lassen sich aus der Urkunde nicht sicher ziehen. Insbesondere drängt sich nicht zwingend der Schluss auf, dass an der fraglichen Stelle ein Satzzeichen vergessen wurde. Die Formulierung in Ziffer 3.3 der Anlage, wonach Vormerkungen für die Erwerber anderer Teilflächen oder Miteigentumsanteile vorgehen oder gleichstehen dürfen, ebenso auf Veranlassung des Verkäufers zur Eintragung gelangte Grundpfandrechte, andere Belastungen jedoch nur auf ausdrückliche schriftliche Weisung des Notars, könnte vielmehr dafür sprechen, dass die Vertragsparteien die Möglichkeit des Rangrücktritts eher zurückhaltend regeln wollten. Zwingend ist dieser Schluss aber ebenso wenig.

Die Auslegung führt daher zu keinem eindeutigen Ergebnis, so dass der Grundsatz gilt, dass der geringere Umfang der Vollmacht anzunehmen ist (BayObLG Rpfleger 1996, 332; Demharter § 19 Rn. 75), somit die Vollmacht nicht den Rangrücktritt bei jeder Art einer Regelung nachbarlicher Rechtsverhältnisse erfasst, sondern nur in den anschließend enumerativ genannten Fällen.

(3) Die Dienstbarkeit, die ein Zugangsrecht zum Betonfundament des Gebäudes auf dem Grundstück des Beteiligten zu 1 regelt, betrifft weder notwendige Abstandsflächen, Baubeschränkungen, Gewerbebetriebsbeschränkungen oder Veränderungsverbote, so dass die erteilte Vollmacht den Rangrücktritt nicht umfasst.

b) Es kann dahinstehen, ob dem beurkundenden Notar im Verfahren vor dem Grundbuchamt ein Hinweis zur Auslegung der Urkunde hätte erteilt werden müssen und ob ohne einen Hinweis der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG, Art. 91 Abs. 1 BV) oder auf ein faires Verfahren (Art. 20 Abs. 3 GG) verletzt wäre. Denn nach dem oben Gesagten steht fest, dass die Entscheidung des Grundbuchamts darauf nicht beruht. Eine Aufhebung der Entscheidung kommt somit nicht in Betracht (vgl. Hügel/Kramer GBO 2. Aufl. § 78 Rn. 178).

III.

1. Weil das Rechtsmittel erfolglos geblieben ist, sind die Kosten für das Beschwerdeverfahren nach § 84 FamFG der Beteiligten zu 2 als Rechtsmittelführerin aufzuerlegen. Umfasst sind sowohl die gerichtlichen wie die außergerichtlichen Kosten des Beteiligten zu 1, der sich mit einem Zurückweisungsantrag an dem Beschwerdeverfahren beteiligt hat. Es handelt sich nicht um einen besonders gelagerten Ausnahmefall, der es erlauben könnte, hiervon abzusehen. Vielmehr greift insoweit der Rechtsgedanke des § 81 Abs. 2 Nr. 2 FamFG.

2. Der Geschäftswert für das Rechtsmittel ist auf 195.300 € festzusetzen, § 79 Abs. 1 Satz 1 GNotKG.

Im Fall des Rangrücktritts eines Rechts hinter mehrere andere Rechte bestimmt sich der Geschäftswert gemäß § 45 Abs. 1 GNotKG nach dem Wert des vortretenden Rechts bzw. bei mehreren vortretenden Rechten nach ihrem zusammengerechneten Wert oder – wenn dieser niedriger ist – nach dem Wert des zurücktretenden Rechts (Korintenberg/Sikora GNotKG 19. Aufl. § 45 Rn. 7). Da die Vormerkung über dem Wert der vortretenden Grunddienstbarkeit liegt, ist die erstere zur Bestimmung des Geschäftswerts heranzuziehen. Nach § 45 Abs. 3 GNotKG bestimmt sich der Geschäftswert der Vormerkung nach dem Wert des Rechts, mithin bei der Eigentumsvormerkung regelmäßig nach dem Kaufpreis (§ 47 GNotKG).

3. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (vgl. § 78 Abs. 2 GBO) sind nicht gegeben.