Grundstückskaufvertrag –  notarielle Vereinbarung über Verteilung von Erschließungskosten

OLG Rostock – Az.: 3 U 11/10 – Urteil vom 29.12.2011

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Schwerin vom 15.12.2009 – 4 O 175/09 – wird zurückgewiesen.

2. Auf die Anschlussberufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Schwerin vom 15.12.2009 – 4 O 175/09 – abgeändert und wie folgt insgesamt neu gefasst:

a. Die Beklagte wird verurteilt, den Kläger von der Verpflichtung zur Zahlung eines Straßenausbaubeitrags für die Grundstücke, die die Beklagte mit der Urkunde des Notars S. K. in S. vom 07.11.2005, Urkundenrollen Nr. 0875/2005 an den Kläger veräußert hat, in Höhe von 36.476,66 € zzgl. Zinsen in Höhe von 0,5 Prozentpunkten pro vollem Monat vom 15.11.2006 bis 24.05.2007 sowie zzgl. eines Säumniszuschlags von 1 Prozentpunkt für jeden angefangenen Monat ab dem 25.05.2007 freizustellen.

b. Die Beklagte wird verurteilt, den Kläger von der Verpflichtung zur Zahlung eines Straßenausbaubeitrags für die Grundstücke, die die Beklagte mit der Urkunde des Notars S. K. in S. vom 07.11.2005, Urkundenrollen Nr. 0875/2005 an den Kläger veräußert hat, in Höhe von weiteren 3.868,03 € zzgl. eines Säumniszuschlags von 1 Prozentpunkt für jeden angefangenen Monat ab dem 01.05.2010 freizustellen.

3. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 70.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

5. Gegenstandswert des Berufungsverfahrens: 40.344,69 €.

Gründe

I.

Die Parteien streiten über die Erstattung von Straßenausbaubeiträgen.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 07.11.2005 des Notars S. K. in S., Urkundenrolle Nr. 0875/2005, erwarb der Kläger von der Beklagten die unter § 1 des Kaufvertrags bezeichneten Grundstücke der Gemarkung S., Flur, Flurstück, Flurstück, Flur, Flurstück, Flurstück und Flurstück. Zu den Erschließungskosten enthält der Vertrag folgende Regelung:

“… § 7 Erschließungskosten

1. Erschließungsbeiträge und Lasten nach dem Kommunalabgabengesetz, die bis zum Beurkundungstag entstanden sind, trägt der Verkäufer und zwar unabhängig vom Zeitpunkt der Berechnung. Später entstehende Beiträge und Lasten dieser Art trägt der Käufer. Der Verkäufer erklärt, dass Rückstände nicht bestehen und stellt den Käufer insoweit frei.

2. Der Notar hat darauf hingewiesen, dass es zweckmäßig sein kann, sich wegen des Erschließungszustandes und eventuell in Betracht kommender Kostenbelastungen bei der Kommune zu erkundigen…”

Im Jahre 1996 begann die Stadt S. mit dem Ausbau der W. Straße. Die Bauarbeiten wurden im Jahr 1998 zunächst abgeschlossen. Ein Teil des östlichen Gehweges, der Teil des Bauprogrammes sein sollte, wurde nicht fertiggestellt. Am 27.02.2006 erließ die Stadt S. einen Kostenspaltungsbeschluss, um die bis dato entstandenen Kosten auf die Anlieger umlegen zu können. Mit Bescheid vom 13.10.2006 wurde der Kläger zur Zahlung eines Straßenausbaubeitrags in Höhe von 45.094,43 € herangezogen. Gegen den Bescheid legte der Kläger Widerspruch ein. Nach Zurückweisung des Widerspruchs erhob der Kläger Klage beim Verwaltungsgericht Schwerin. Mit mittlerweile rechtskräftigen Urteil vom 28.10.2008 stellte das Verwaltungsgericht Schwerin fest, dass der Kläger Straßenausbaubeiträge in Höhe von 36.476,66 € schulde. Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Mit Bescheid vom 12.03.2010 wurde der Kläger zur Zahlung eines weiteren Straßenausbaubeitrags in Höhe von 3.868,03 € herangezogen. Der hiergegen gerichtete Widerspruch des Klägers wurde mit Bescheid vom 31.08.2010 zurückgewiesen.

Mit Urteil des Landgerichts Schwerin vom 15.12.2009 wurde die Beklagte verurteilt, den Kläger von der Verpflichtung zur Zahlung eines Straßenausbaubeitrages für die Grundstücke, die die Beklagte mit der Urkunde des Notars S. K. in Schwerin vom 07.11.2005, Urkundenrolle Nr. 0875/2005, an den Kläger veräußert hat, freizustellen. § 7 des Kaufvertrags sei dahingehend auszulegen, dass der Verkäufer den Käufer von den Kosten bereits begonnener Baumaßnahmen freizustellen habe. Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Gegen das ihr am 17.12.2009 zugestellte Urteil hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 12.01.2010, eingegangen am 13.01.2010, Berufung eingelegt und diese innerhalb der bis 10.03.2010 verlängerten Berufungsbegründungsfrist begründet.

Die Beklagte meint, das Landgericht habe § 7 Nr. 1 des Kaufvertrags unter Missachtung des eindeutigen Wortlauts und des Begriffsverständnisses des Kommunalabgabenrechts fehlerhaft ausgelegt. Das Landgericht habe im Zuge der Auslegung den Parteien einen Willen unterstellt, der von keiner der Parteien im Rechtsstreit vorgetragen worden sei. Das Anknüpfen an die Beitragspflicht im Sinne des § 8 KAG M-V führe auch zu interessengerechten Ergebnissen, da weder die für Käufer günstige neue Regelung des § 436 BGB noch die für Verkäufer günstige Bescheidlösung verwendet worden seien. Jedenfalls habe der Kläger seinerseits gegen die sich für ihn aus § 7 Nr. 2 des notariellen Kaufvertrags ergebende Pflicht, sich wegen des Standes der Erschließungsmaßnahmen bei der Kommune zu erkundigen, verstoßen.

Die Beklagte beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt insoweit das angefochtene Urteil. Er meint, die Beklagte sei zudem verpflichtet, ihn auch von entstandenen Säumniszuschlägen freizustellen. Auch hinsichtlich der mit Bescheid vom 12.03.2010 veranlagten Kosten sei er durch die Beklagte freizustellen.

Im Wege der Anschlussberufung beantragt der Kläger,

1. die Beklagte auf die Anschlussberufung zu verurteilen, den Kläger in Konkretisierung des Tenors zu I. des Urteils des Landgerichts Schwerin vom 15.12.2009 (Az.: 4 O 175/09) von der Verpflichtung zur Zahlung eines Straßenausbaubeitrages, die die Beklagte mit der Urkunde des Notars S. K. in S. vom 07.11.2005, Urkundenrolle Nr. 0875/2005, an den Kläger veräußert hat, in Höhe von 36.476,66 € zzgl. Zinsen in Höhe von 0,5 Prozentpunkten pro vollem Monat vom 15.11.2006 bis 24.05.2007 sowie zzgl. eines Säumniszuschlages von 1 Prozentpunkt für jeden angefangenen Monat ab dem 25.05.2007 freizustellen;

2. die Beklagte auf die Anschlussberufung zu verurteilen, den Kläger von der Verpflichtung zur Zahlung eines Straßenausbaubeitrages für die Grundstücke, die die Beklagte mit der Urkunde des Notars S. K. in S. vom 07.11.2005, Urkundenrolle Nr. 0875/2005, an den Kläger veräußert hat, in Höhe von weiteren 3.868,03 € zzgl. eines Säumniszuschlages von 1 Prozentpunkt für jeden angefangenen Monat ab dem 01.05.2010 freizustellen.

Die Beklagte beantragt, die Anschlussberufung zurückzuweisen.

Hinsichtlich des Antrags zu 1. sei die Berufung bereits unzulässig, da sie eine Korrektur des Tenors des Landgerichts begehre. Die Entscheidung des Landgerichts entspreche jedoch dem von dem Kläger in erster Instanz gestellten Hauptantrag. Die Beklagte bestreitet das Entstehen von Säumniszuschlägen gem. § 12 Abs. 1 KAG M-V und stimmt einer Klageerweiterung nicht zu. Vorliegend sei in einem Verwaltungsverfahren zu prüfen, ob die Straßenbaubeitragssatzung wirksam sei. Die Einrichtung der Straßenentwässerung bei einer Ortsdurchfahrt einer Bundesstraße sei nicht Teil der öffentlichen Einrichtung Niederschlagsentwässerung, sondern vielmehr Teil der öffentlichen Straßenentwässerungsaufgabe des originären Trägers der Straßenbaulast. Die Kosten der Entwässerung dürften insoweit nicht als Kosten der öffentlichen Einrichtung Niederschlagsentwässerung einkalkuliert und abgerechnet werden.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf den Inhalt der gerichtlichen Protokolle und Entscheidungen Bezug genommen.

II. Die Berufung der Beklagten ist zulässig, in der Sache jedoch nicht begründet.

1. Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht mit dem angefochtenen Urteil festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Klägerin von der Zahlung eines Straßenbaubeitrages in Höhe von 36.476,66 € freizustellen. Insbesondere hat das Landgericht zutreffend ausgeführt, dass sich aus der vorzunehmenden Auslegung der von den Parteien in § 7 Nr. 1 des notariellen Vertrages vom 07.11.2005 getroffenen Regelung ergibt, dass der streitgegenständliche Straßenbaubeitrag wirtschaftlich von der Beklagten zu tragen ist.

Zu Recht hat das Landgericht für die Entscheidung maßgeblich auf die Auslegung der Regelung in § 7 Nr. 1 des notariellen Vertrages, die auch der Senat für auslegungsfähig und auslegungsbedürftig hält, abgestellt und § 7 Nr. 1 des Vertrages zutreffend dahingehend ausgelegt, dass dieser an die Durchführung der Baumaßnahme und nicht an das Entstehen der sachlichen Beitragspflicht gem. § 8 KAG M-V anknüpft.

Nach §§ 133, 157 BGB ist bei der Auslegung von Willenserklärungen und Verträgen der wirkliche Wille der Erklärenden zu erforschen. Dabei ist vom Wortlaut der Erklärung auszugehen (BGH, WM 1998, 1535, MDR 1995, 563; MDR 1994, 136; MDR 1993, 635). In einem zweiten Auslegungsschritt sind sodann die außerhalb des Erklärungsaktes liegenden Begleitumstände in die Auslegung einzubeziehen, soweit sie einen Schluss auf den Sinngehalt der Erklärung zulassen. Für die Auslegung sind nur solche Umstände heranzuziehen, die dem Erklärungsempfänger bekannt oder erkennbar waren (BGH, BGHR 2006, 1509). Ein von dem objektiven Erklärungsinhalt einer Formulierung übereinstimmend abweichendes Verständnis der Vertragsparteien nach §§ 133, 157 BGB geht dem objektiven Erklärungsinhalt vor. Dazu reicht es aus, wenn die eine Vertragspartei ihre Erklärung ein von dem objektiven Erklärungsinhalt abweichenden Inhalt beimisst und die andere dies erkennt und hinnimmt (BGH, BGHR 2006, 1142).

Das nachträgliche Verhalten der Parteien in dem Prozess kann dabei den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, hat aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der an dem Rechtsgeschäft Beteiligten (BGH, NJW 1988, 2878; WM 1994, 267; NJW-RR 1998, 259; NJW-RR 1998, 801). Ein nachträgliches Verhalten der Partei kann nur in dem Sinne berücksichtigt werden, dass spätere Vorgänge Rückschlüsse auf den tatsächlichen Willen und das tatsächliche Verständnis der am Rechtsgeschäft Beteiligten zulassen (BGH, NZ-Bau 2007, 241).

Die Auslegungsalternativen sind herauszuarbeiten. Im Anschluss bedarf es einer Auseinandersetzung, für welche der denkbaren Alternativen die besseren Gründe sprechen (BGH, MDR 2000, 203). Hierbei kommt der beiderseitigen Interessenlage eine überragende Bedeutung zu. Eine der Interessenlage entsprechende Erwartung der einen Seite, die für die andere Seite bei objektiver Betrachtung erkennbar gewesen ist, ist unbedingt zu beachten (BGH, BGHR 2006, 1509).

Unter Beachtung dieser Auslegungsgrundsätze kommen vorliegend grundsätzlich zwei Auslegungsvarianten in Betracht. Zum einen konnte, wie vom Landgericht angenommen, die Regelung in § 7 Nr. 1 des Kaufvertrags dahingehend zu verstehen sein, dass in jedem Fall auf die Durchführung der konkret in Rechnung gestellten Erschließungsarbeiten abzustellen ist. Zum anderen kommt eine Auslegung entsprechend dem Verständnis der Beklagten dahingehend in Betracht, dass in jedem Fall, auch bei der nachträglichen Kostenspaltung, auf das Entstehen der sachlichen Beitragspflicht gem. § 8 KAG M-V abzustellen ist. Der Senat legt den zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag im 1. Sinne aus.

§ 8 Abs. 5 KAG M-V knüpft für das Entstehen der sachlichen Beitragspflicht auf die endgültige Herstellung der Einrichtung an. Die Besonderheit des vorliegenden Falles besteht darin, dass die Durchführung der abgerechneten Straßenausbauarbeiten nicht bereits ursprünglich als Teilmaßnahme angelegt war, sondern erst mit dem nach Abschluss des Kaufvertrages gefassten Kostenspaltungsbeschluss der Stadt S. eine Teilung der Maßnahme erfolgte, so dass die sachliche Beitragspflicht ausnahmsweise erst nach teilweiser Durchführung der Maßnahme mit Kostenspaltungsbeschluss entstehen konnte. Das Abstellen auf die Durchführung der Baumaßnahme erlaubt für die Vertragsparteien eine abgrenzbare Risikoverlagerung (so auch OLG Rostock, Urteil vom 07.07.2011, 3 U 85/10). Dies entspricht – wie dargestellt – auch dem Grundgedanken des § 8 Abs. 5 KAG M-V, der ebenfalls auf die Durchführung der Arbeiten abstellt. Da vor Vertragsschluss durchgeführte Erschließungsarbeiten grundsätzlich in der Sphäre des Verkäufers, hiernach durchgeführte Arbeiten in der des Käufers liegen, erlaubt die Anknüpfung an die Durchführung der Maßnahmen eine interessengerechte Lösung.

Das Abstellen auf die sachliche Beitragspflicht bei nachträglicher Kostenaufspaltung erlaubt eine solche für die Parteien absehbare Risikoverteilung hingegen nicht. Es steht im pflichtgemäßen Ermessen des Trägers der Straßenbaulast, ob während der Nutzung durch den Verkäufer bereits durchgeführte Maßnahmen später durch nachträgliche Kostenspaltung geteilt werden. Auf die Entscheidungsfindung der Straßenbaulastträger haben die Parteien naturgemäß keinen Einfluss.

Unter Würdigung der beiderseitigen Interessenlage ist nicht ersichtlich, dass die Parteien für den Fall der nachträglichen Kostenspaltung eine abweichende Kostenverteilung gewollt hätten, zumal nicht ersichtlich ist, dass die Parteien diese Möglichkeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bedacht haben. Dass sich die Parteien einer entsprechenden subtilen Differenzierung der Beitragspflicht nicht ersichtlich bewusst waren, folgt auch daraus, dass zwar in § 7 Abs. 1 auf das Entstehen von Erschließungsbeiträgen abgestellt wird. § 7 selbst jedoch mit dem Begriff “Erschließungskosten” überschrieben ist. Für den Fall der Erschließungskosten ist jedoch auch das OLG Düsseldorf in der von der Beklagten zitierten Entscheidung vom 19.11.2011 (RNotZ 2002, 231) zu dem Ergebnis gekommen, dass eine solche Regelung auch dahin verstanden werden könne, dass maßgebend sein solle, welche Erschließungsleistungen bis zum Abschluss des Kaufvertrags bereits durchgeführt waren und welcher Kostenaufwand hierdurch verursacht wurde. Diese Auslegung erscheint auch deshalb sachgerecht, weil für die Vertragsparteien nicht immer absehbar ist, inwieweit eine vom Träger der Straßenbaulast durchgeführte Maßnahme tatsächlich beendet ist. Dass auch die Beklagte selbst davon ausgegangen ist, das insoweit die Erschließungsmaßnahmen durch die Stadt S. beendet waren, folgt auch daraus, dass nach ihrem eigenen Vortrag die Beklagte entsprechende Rücklagen per 1997 gebildet hatte. Offensichtlich ging auch die Beklagte davon aus, dass die Beitragspflicht bereits dem Grunde nach entstanden war und eine Inanspruchnahme für die durch die Erschließungsmaßnahme entstandenen Kosten bevorstand. Dass der Wissenstand des Klägers hiervon abgewichen hätte, ist nicht ersichtlich.

Dass die Parteien bei Vertragsschluss einvernehmlich ein von der vorstehend anhand des Vertrages vorgenommenen Auslegung abweichendes Verständnis dieser Vertragsklausel hatten, insbesondere im Sinne des von der Beklagten vertretenen, und diesbezüglich hierüber gesprochen hätten, behauptet die insoweit – weil für sie günstig – vortrags- und beweisbelastete Beklagte nicht.

Entgegen der Ansicht der Beklagten kommen ein Ausschluss oder eine Kürzung des klägerischen Anspruchs nicht wegen Verstoßes gegen eine aus § 7 Nr. 2 des notariellen Kaufvertrages begründete Erkundigungspflicht des Klägers über den Erschließungszustand und die zu erwartenden Erschließungskosten in Betracht. § 7 Nr. 2 enthält lediglich eine an beide Vertragsparteien gerichtete Empfehlung des Notars, dass die Einholung entsprechender Informationen zweckmäßig sein könnte. Eine im Verhältnis zum Vertragspartner verbindliche Erkundigungspflicht, die geeignet sein könnte, Schadensersatzansprüche gemäß § 280 BGB zu begründen, ist somit nicht entstanden. Im Übrigen müsste sich die Beklagte in gleichem Maße vorwerfen lassen, keine Informationen zum Stand der Erschließungsarbeiten bei der Stadt S. eingeholt zu haben.

2. Die Anschlussberufung ist zulässig, insbesondere innerhalb der Berufungserwiderungsfrist eingelegt worden. Die Anschlussberufung ist auch begründet.

Soweit der Kläger mit dem Anschlussberufungsantrag zu 1. auch die Freistellung von Säumniszuschlägen begehrt, handelt es sich nicht um eine an § 533 ZPO zu messende Klageänderung, weil sie sich gem. § 264 Nr. 2 ZPO im Ergebnis auf die Erweiterung auf eine Nebenforderung beschränkt. Ein Verstoß gegen § 529 Abs. 1 ZPO kommt insoweit nicht in Betracht, da entgegen der Darstellung der Beklagten der Kläger bereits in erster Instanz zu den Säumniszuschlägen vorgetragen hat. Diese waren in erster Instanz lediglich Gegenstand des Hilfsantrags. Die Klage enthält insoweit Ausführungen auf Seite 7 (Bd. I, Bl. 71 d. A.). Diesen Ausführungen ist die Beklagte erstinstanzlich nicht entgegengetreten, so dass das erstmalige Bestreiten entsprechender Säumniszuschläge gem. § 531 Abs. 2 ZPO unbeachtlich ist.

Bezüglich des Anschlussberufungsantrags zu 2. handelt es sich ebenfalls um eine § 264 ZPO unterfallende Klageerweiterung, die damit nicht gem. § 533 ZPO daran zu messen ist, ob eine Einwilligung des Gegners vorliegt oder die Klageänderung sachdienlich ist.

Entgegen der Ansicht der Beklagten kommt es vorliegend nicht darauf an, inwieweit Beiträge durch die Stadt S. in zulässigerweise erhoben werden. Die Beitragspflicht gegenüber der Stadt S. ist mit Erlass des Bescheides entstanden. Auch ein Widerspruch hätte gem. § 80 Abs. 2 Nr. 1 VWGO keine aufschiebende Wirkung. Im Hinblick auf den vertraglich vereinbarten Freistellungsanspruch wurde das Risiko des Bestehens einer entsprechenden von dem Erschließungsträger beanspruchten Forderung auf den Verkäufer abgewälzt.

Dem Senat ist eine inhaltliche Prüfung der Richtigkeit des Gebührenbescheids verwehrt, da dieser mit Zurückweisung des Widerspruchs durch Bescheid der Stadt S. vom 31.08.2010 bestandskräftig geworden ist. Die Aufhebung eines Verwaltungsaktes ist den Behörden bzw. den Verwaltungsgerichten vorbehalten. Die Zivilgerichte sind, von den seltenen Fällen der Nichtigkeit des Verwaltungsaktes wegen schwerwiegender offensichtlicher Fehler abgesehen, hieran gebunden (Zöller/Lückemann, § 13 GVG Rn. 34). Schwerwiegende Mängel, die die Nichtigkeit des Gebührenbescheides zur Folge hätte, zeigt die Beklagte nicht auf.

Es ist auch nicht ersichtlich, dass der Kläger Mitwirkungs- oder Mitteilungspflichten im Hinblick auf den Stand des Verwaltungsverfahrens verletzt hätte, die geeignet wären, Schadensersatzansprüche der Beklagten zu begründen. Zwar hat der Kläger nach Zurückweisung seines Widerspruchs keine Klage vor dem Verwaltungsgericht erhoben, es ist jedoch nicht ersichtlich, dass die Beklagte, die im Hinblick auf den vertraglichen Freistellungsanspruch das wirtschaftliche Risiko trägt, den Kläger, gegebenenfalls gegen Übernahme der Kosten, angehalten hätte, Klage zu erheben. Es wäre der Beklagten möglich gewesen, sich vor Bestandskraft des Gebührenbescheides mit dem Kläger abzustimmen. Die Beklagte hat jedenfalls am 10.05.2010 mit Zustellung der Anschlussberufung Kenntnis von dem weiteren Gebührenbescheid vom 12.03.2010 erlangt. Zu diesem Zeitpunkt war der Bescheid im Hinblick auf den eingelegten Widerspruch des Klägers noch nicht bestandskräftig. Der Beklagten hätte die Möglichkeit offengestanden, sich bei dem im Hinblick auf den Freistellungsanspruch auskunftspflichtigen Kläger über den Sachstand zu informieren und bei bestehenden Erfolgsaussichten auf die Klageerhebung hinzuwirken. Offensichtliche Mängel des Gebührenbescheides sowie des Widerspruchsbescheides, die für den Kläger in jedem Fall Veranlassung gegeben hätten, ohne Abstimmung mit der Beklagten Klage zu erheben, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens ist unter Berücksichtigung der maßgeblichen Hauptforderungen auf 40.344,69 € zu bemessen.

4. Von der Zulassung der Revision sieht der Senat ab, da deren Voraussetzungen gem. § 543 Abs. 2 ZPO nicht erfüllt sind. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erscheint eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich zu sein. Es handelt sich vielmehr um die Auslegung einer Vertragsklausel in einem Einzelfall.