OLG München: Urteil zur Abgrenzung von Fälligkeitsregelung und Befristung bei Grundstücksverkauf
Das OLG München hat im Fall der Auflassung eines verkauften Grundstücks entschieden, dass der Übereignungsanspruch der Kläger nicht durch eine Befristung erloschen ist, sondern eine Fälligkeitsregelung vorliegt. Der Beklagte ist verpflichtet, den Klägern das Miteigentum an einem spezifischen Grundstück zu übertragen. Die Kläger sind aktivlegitimiert und haben die vollständige Kaufpreiszahlung nachgewiesen, was zur Aufhebung des Urteils des Landgerichts München I führt.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Aktivlegitimation der Kläger: Die Kläger haben ihre Berechtigung zur Klageerhebung durch Nachweis der vollständigen Kaufpreiszahlung belegt.
- Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils: Das Berufungsgericht hebt das Urteil des Landgerichts München I auf.
- Übereignungsanspruch: Der Übereignungsanspruch der Kläger ist nicht erloschen, sondern fällig.
- Keine Befristung, sondern Fälligkeitsregelung: Die Übertragung des Grundstücks war nicht befristet, sondern von der Fertigstellung der Bauarbeiten abhängig.
- Nutzbarkeit der Stellplätze: Die Nutzbarkeit beider Stellplätze wurde nicht als auflösende Bedingung für den Übereignungsanspruch festgelegt.
- Geschäftsgrundlage: Es liegt kein Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB vor.
- Keine Verjährung des Übereignungsanspruchs: Der Anspruch ist innerhalb der zehnjährigen Verjährungsfrist geltend gemacht worden.
- Kosten des Rechtsstreits: Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Beklagten auferlegt.
Übersicht
Die Abgrenzung zwischen Fälligkeitsregelung und Befristung spielt eine wichtige Rolle bei der Auflassung eines verkauften Grundstücks. Während eine Fälligkeitsregelung vorsieht, dass eine Leistung zu einem bestimmten Zeitpunkt erbracht werden muss, bezieht sich eine Befristung auf die Laufzeit eines Vertrags.
Bei einer Befristung kann ein Sachgrund vorliegen, der eine beliebig lange Laufzeit ermöglicht, oder es kann sich um eine Befristung ohne Sachgrund handeln, die nur bei Neueinstellungen möglich ist und maximal zwei Jahre dauern darf. Im Folgenden wird ein Urteil des OLG München besprochen, das die Abgrenzung zwischen Fälligkeitsregelung und Befristung bei der Auflassung eines verkauften Grundstücks näher beleuchtet.
Rechtliche Klärung: Auflassung verkauften Grundstücks beim OLG München
Das Oberlandesgericht München befasste sich in seinem Urteil vom 26. Februar 2015 mit einem komplexen Rechtsfall, der die Auflassung eines verkauften Grundstücks zum Gegenstand hatte. Im Zentrum des Disputs stand die Frage, ob die Vereinbarungen zwischen den Parteien als Fälligkeitsregelung oder als Befristung zu interpretieren waren. Dies hatte entscheidende Bedeutung für die Gültigkeit des Übereignungsanspruchs.
Kern des Streits: Fälligkeitsregelung versus Befristung
Der Fall begann mit der Klageabweisung durch das Landgericht München I, das die Aktivlegitimation der Kläger in Frage stellte. Die Kläger brachten dagegen vor, dass sie die vollständige Kaufpreiszahlung geleistet hatten und somit aktivlegitimiert seien. Im Fokus stand dabei ein Kaufvertrag vom 25. Januar 2007, in welchem eine Teilfläche des Grundstücks „bis spätestens nach Abschluss der Bauarbeiten an der Privatstraße“ übertragen werden sollte. Das OLG München musste klären, ob dies eine Befristung oder eine Fälligkeitsregelung darstellte.
Detailanalyse des Kaufvertrags und Urteilsbegründung
Das Gericht analysierte eingehend den Kaufvertrag und die darin enthaltenen Klauseln. Besonders im Blickpunkt stand die Regelung in Ziffer XII des Kaufvertrages. Das OLG München stellte fest, dass es sich hierbei nicht um eine Befristung handelt, sondern um eine Fälligkeitsregelung. Die Bedeutung dieser Unterscheidung war enorm, denn bei einer Fälligkeitsregelung bleibt der Anspruch bestehen, während er bei einer Befristung erlöschen würde. Ferner wurde festgestellt, dass keine auflösende Bedingung bezüglich der Nutzbarkeit der Stellplätze vorlag und dass auch die Geschäftsgrundlage des Vertrages nicht weggefallen war.
Ergebnis: Auflassungsvormerkung und Kostenentscheidung
Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die Kläger den Kaufpreis vollständig bezahlt hatten und somit einen gültigen Übereignungsanspruch besaßen. Der Beklagte wurde verurteilt, der Auflassungsvormerkung im Grundbuch zuzustimmen. Zudem trug der Beklagte die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil wurde als vorläufig vollstreckbar erklärt, und eine Revision wurde nicht zugelassen.
In der Gesamtschau dieses Falles zeigt sich, wie bedeutsam die genaue Auslegung vertraglicher Vereinbarungen im Immobilienrecht ist. Das Urteil des OLG München bietet wichtige Erkenntnisse für ähnlich gelagerte Fälle, insbesondere im Hinblick auf die Unterscheidung zwischen Fälligkeitsregelungen und Befristungen sowie die Auslegung von Vertragsklauseln.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Was versteht man unter Auflassung eines Grundstücks im rechtlichen Sinne?
Die Auflassung ist ein Rechtsakt, der im deutschen Grundstücksrecht eine zentrale Rolle spielt. Sie bezeichnet die dingliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über die Übereignung eines Grundstücks oder einer Immobilie. Dieser Rechtsakt ist notwendig, um den rechtsverbindlichen Übergang des Eigentums am Grundstück zu dokumentieren und den neuen Eigentümer rechtlich abzusichern.
Die Auflassung muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsteile (Veräußerer und Erwerber) vor einem Notar erklärt werden, wobei eine Stellvertretung möglich ist. Sie kann nicht unter Bedingung oder Zeitbestimmung erklärt werden. In der Regel wird die Auflassung zusammen mit dem Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet.
Nach der Auflassung und der Eintragung des Eigentumswechsels ins Grundbuch wird man zum Eigentümer des Grundstücks. Die Eintragung der Auflassung ins Grundbuch ist ein wichtiger Schritt, da hier alle Rechte und Belastungen am Grundstück erfasst werden, wie z.B. Eigentümer, Hypotheken und Grundschulden. Nach der Eintragung erhält der Käufer einen Auszug aus dem Grundbuch, der ihm als Eigentumsnachweis dient.
Es ist zu erwähnen, dass neben der Einigung im Kaufvertrag noch eine weitere „dingliche“ Einigung nötig ist, was auf das im deutschen Recht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankerte Trennungs- und Abstraktionsprinzip zurückzuführen ist. Die Eigentumsübertragung ist unabhängig von der schuldrechtlichen Verpflichtung (dem Kaufvertrag).
Zusätzlich zur Auflassung kann eine sogenannte Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Diese dient dazu, den Anspruch des Erwerbers auf Auflassung zu sichern und ihn vor möglichen Ansprüchen Dritter zu schützen.
Worin besteht der Unterschied zwischen einer Fälligkeitsregelung und einer Befristung in einem Kaufvertrag?
In einem Kaufvertrag bezieht sich die Fälligkeitsregelung auf den Zeitpunkt, zu dem eine bestimmte Leistung erbracht werden muss. Sie legt fest, wann der Gläubiger die Leistung verlangen kann. Im Kontext eines Kaufvertrags ist die Fälligkeitsregelung der Zeitpunkt, zu dem der Käufer den Kaufpreis zahlen muss.
Eine Befristung hingegen ist eine Vereinbarung, die den Eintritt eines bestimmten Ereignisses an einen festgelegten Zeitpunkt in der Zukunft knüpft. Im Unterschied zur Bedingung, bei der das Eintreten des Ereignisses unsicher ist, ist bei der Befristung der Eintritt des Ereignisses gewiss, nur der Zeitpunkt ist ungewiss.
Ein Beispiel für eine Befristung in einem Kaufvertrag könnte eine Vereinbarung sein, dass der Käufer den Kaufpreis zu einem bestimmten zukünftigen Datum zahlen muss. Ein Beispiel für eine Fälligkeitsregelung könnte eine Vereinbarung sein, dass der Käufer den Kaufpreis zahlen muss, sobald der Verkäufer die Ware geliefert hat.
Es ist zu beachten, dass sowohl Fälligkeitsregelungen als auch Befristungen in Kaufverträgen dazu dienen, die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien zu klären und sicherzustellen, dass beide Parteien ihre Verpflichtungen erfüllen.
Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 23 U 3031/14 – Urteil vom 26.02.2015
1. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts München I vom 17.07.2014, Az. 31 O 23029/13, aufgehoben.
2. Der Beklagte wird verurteilt, nachfolgende Erklärungen abzugeben und einer Eintragung im Grundbuch des Amtsgerichts München von A., Blatt …25 zuzustimmen:
2.1. Ich – der Beklagte – biete den Klägern hiermit den Abschluss folgenden Vertrages an:
Hiermit überlasse ich in Erfüllung meiner Verpflichtung gemäß Abschnitt XII des Vertrags vom 25.01.2007, Urkunden-Nr. …14/2007 des beurkundenden Notars, Herrn Dr. Sch., das in dem Grundbuch des Amtsgerichts München von A. Blatt …25, Flurstück-Nr. …66/32, bezeichnete Vertragsobjekt mit allen Rechten und Bestandteilen an die Kläger zum Miteigentum zu gleichen Teilen (je ½).
2.2. Ich bin mit den Klägern darüber einig, dass das in Ziff. 2.1. bezeichnete Vertragsobjekt an die Kläger zum Miteigentum zu gleichen Teilen (je ½) übergeht. Ich beantrage und bewillige, in das Grundbuch die Eigentumsüberschreibung in der Weise einzutragen, dass das Flurstück Nr. …66/32 pfandfrei vom bisherigen Grundstück abgeschrieben wird und dem Grundstück Flurstück Nr. …66/31, eingetragen im Grundbuch von A. Bl. …26 im Bestandsverzeichnis Nr. 3 zugeschrieben wird. Eine Eigentumsvormerkung soll zur Zeit nicht eingetragen werden.
2.3. Der Besitz geht mit dem Tag der Rechtskraft auf die Kläger über. Mit dem Besitz gehen auf die Kläger die Nutzungen, Lasten und sämtliche Gefahren über, ebenso die Verkehrssicherungspflichten. Erschließungskosten und Kommunalabgaben aller Art, die mit Rechtskraft in Rechnung gestellt werden, haben die Kläger zu tragen und zwar unabhängig davon, wann die Maßnahmen durchgeführt und wem sie in Rechnung gestellt worden sind. Vorauszahlungen stehen den Klägern nicht zu.
2.4. Ich verpflichte mich, die Kläger von nicht übernommenen Belastungen freizustellen. Allen Freigabe- und Löschungserklärungen stimme ich mit dem Antrag auf Vollzug zu.
Die mit der Beurkundung verbundenen Kosten trage ich zu 50 %.
3. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
5. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Das Landgericht, auf dessen tatsächliche Feststellungen nach § 540 Abs. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat die Klage mangels Aktivlegitimation abgewiesen. Die Kläger hätten die vollständige Kaufpreiszahlung als Bedingung für die Abtretung nicht nachgewiesen.
Dagegen wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung und verweisen insbesondere auf die noch vor der mündlichen Verhandlung in erster Instanz vorgelegten Anlagen K 3 und K 21. Im Übrigen wiederholen und vertiefen sie ihren erstinstanzlichen Vortrag.
Die Kläger beantragen Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und verfolgen ihre erstinstanzlichen Anträge mit geringfügigen Änderungen weiter. Insoweit wird Bezug genommen auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 15.01.2015 und vom 26.02.2015.
Der Beklagte, der das erstinstanzliche Urteil verteidigt, beantragt Zurückweisung der Berufung.
Ergänzend wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien Bezug genommen.
II.
1. Die zulässige Berufung ist in vollem Umfang begründet.
1.1. Die Kläger sind aktivlegitimiert. Die anderweitigen Ausführungen des Landgerichts hierzu sind nicht nachvollziehbar und gehen über wesentlichen Sachvortrag der Kläger hinweg.
Herr Hans-Dietmar S. hat im Kaufvertrag vom 02.02.2007 unter Ziff. XII (Anlage K 1) seinen Übereignungsanspruch gegen den Beklagten aus Ziff. XII des Kaufvertrages vom 25.01.2007 (Anlage zu Bl. 47 ff) wirksam nach § 398 BGB abgetreten. Die Bedingung hierfür, die vollständige Zahlung des Kaufpreises durch die Kläger, ist eingetreten. Die Kläger haben durch Vorlage der Anlage K 21 belegt, dass der Kaufpreis sich auf 246.000,00 Euro belief. Die Bezahlung dieses Kaufpreises hat der Beklagte mit Schriftsatz vom 23.02.2015 unstreitig gestellt.
1.2. Der an die Kläger abgetretene Übereignungsanspruch ist nicht durch Befristung nach § 163, § 158 Abs. 2 BGB erloschen. Die Regelung in Ziff. XII des Kaufvertrages vom 25.01.2007, die Teilfläche „bis spätestens nach Abschluss der Bauarbeiten an der Privatstraße“ zu übertragen, ist keine Befristung, sondern eine Fälligkeitsregelung. Vor Abschluss der Bauarbeiten konnte der Beklagte erfüllen, nach Abschluss der Bauarbeiten war er dazu verpflichtet. Auch die „Erklärung“ von Herrn S. in Ziff. XII 1. Absatz des Kaufvertrages mit den Klägern (Anlage K 1) ist nicht als Befristung zu verstehen. Vielmehr geht es ebenfalls nur darum, dass der Anspruch innerhalb der nächsten 24 Monate, spätestens aber nach Abschluss der Bauarbeiten an der Privatstraße fällig wird. Darüber hinaus kommt es auf diese Erklärung von Herrn S. gegenüber den Klägern für das Bestehen des abgetretenen Anspruchs gegen den Beklagten ohnehin nicht an.
1.3. Entgegen der Ansicht des Beklagten findet sich in dem – nach § 311 b Abs. 1 BGB formbedürftigen – Kaufvertrag vom 25.01.2007 keine Regelung dazu, dass die Nutzbarkeit beider Stellplätze auflösende Bedingung nach § 158 Abs. 2 BGB für den Übereignungsanspruch S. sein solle. Aus den Regelungen in Ziff. XII zur Gegenleistung ließe sich allenfalls schließen, dass es den Parteien darauf ankam, dass der Eigentümer des Grundstücks Flur-Nr. …66/23 auf die Ausweisung eines PKW-Stellplatzes auf diesem Grundstück verzichtet bzw. verzichten kann. Dies ist jedoch der Fall. Der Stellplatz der Kläger weist – selbst nach Abzug von 15 cm für die Regenrinne – noch eine Breite von 2,49 m auf, ist mithin breiter als die nach § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 GaStellV nötigen 2,40 m. Auch das Landratsamt München führt im Schreiben vom 07.02.2014 (Anlage K 23) aus, eine uneingeschränkte Nutzung beider Stellplätze in Anlehnung an § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 GaStellV sei möglich. Dass die Kläger dennoch eine Ausweisung eines Stellplatzes auf ihrem Grundstück …66/23 beabsichtigten, behauptet auch der Beklagte nicht.
1.4. Der Übereignungsanspruch ist nicht nach den Grundsätzen über den Wegfall oder das Fehlen der Geschäftsgrundlage, § 313 Abs. 1, Abs. 2 BGB anzupassen. Selbst wenn man davon ausgeht, die gemeinsame Nutzbarkeit beider Stellplätze sei Geschäftsgrundlage des Kaufvertrages vom 25.01.2007 geworden, liegt kein Fall des § 313 BGB vor. Denn eine Anpassung nach § 313 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB kommt nur in Betracht, wenn (mindestens) einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann (Grüneberg in Palandt, BGB, 74. Aufl, § 313 Rz. 24 und 38). Daran fehlt es: Dass der Beklagte seinen Stellplatz überhaupt nicht mehr nutzen könnte, wenn die Kläger einen Wagen auf ihren Stellplatz parken, behauptet auch der Beklagte nicht. Das Abstellen von kleineren PKW, Motorrädern oder Fahrrädern bleibt möglich. Zudem haben beide Parteien zusätzlich eine Doppelgarage, in denen jeweils zwei Luxus- oder Mittelklassewagen geparkt werden können. Somit ist ein unveränderter Fortbestand der Übereignungspflicht dem Beklagten zumutbar.
1.5. Dem Anspruch der Kläger kann der Beklagte nicht nach § 242 BGB entgegenhalten, die Übereignung stelle für ihn einen massiven Nachteil dar, da er das Grundstück „quasi schenkungsweise“ an die Kläger übertragen müsse, aber seinen Stellplatz nicht uneingeschränkt nutzen könne. Dass der Beklagte keine weitere Gegenleistung als den Verzicht der Kläger auf die Ausweisung eines Stellplatzes auf dem Grundstück Flurnummer …66/23 erhält, ist in dem Kaufvertrag vom 25.01.2007 unter Ziff. XII 2. Absatz Satz 2 ausdrücklich festgehalten. Mit dieser Regelung war der Beklagte bei Abschluss des Kaufvertrages einverstanden. Nutzungsmöglichkeiten für den Stellplatz bestehen weiterhin.
1.6. Der Übereignungsanspruch ist fällig, da die Bauarbeiten an der Privatstraße unstreitig seit Frühjahr 2009 beendet sind.
1.7. Der Übereignungsanspruch ist nicht verjährt. Gemäß § 196 BGB gilt eine Verjährungsfrist von 10 Jahren, da die Kläger den bereits im Kaufvertrag vom 25.01.2007 begründeten und an sie abgetretenen Anspruch auf Übereignung eines (Teil-) Grundstücks einklagen.
1.8. Der Beklagte kann nicht die Einrede des § 320, § 404 BGB erheben. In Ziff. XII des Kaufvertrags vom 25.01.2007 ist als Gegenleistung für die Übereignung der Teilfläche vorgesehen, dass der Eigentümer des Grundstücks Flurnummer …66/23 auf die Ausweisung und Errichtung eines PKW-Stellplatzes auf diesem Grundstück verzichtet. Diese Leistung haben die Kläger erbracht. So haben sie mit Schreiben vom 07.09.2007 (Anlage K 14) gegenüber der Gemeinde A. erklärt, sie verzichteten auf die Ausweisung und Errichtung eines PKW-Stellplatzes auf dem Grundstück Flurstück …66/23. Unstreitig haben sie einen derartigen Stellplatz auch tatsächlich nicht errichtet. Eine grundbuchrechtliche Absicherung ihres Verzichts ist in dem Kaufvertrag vom 25.01.2007 nicht vorgesehen.
2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 10, § 713 ZPO.
3. Die Revision war nach § 543 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung ohne grundsätzliche Bedeutung.
