Ihr Ansprechpartner in allen
notariellen Angelegenheiten

Abstandnahme von Grundstückskaufvertrag – Schadensersatz

OLG Stuttgart – Az.: 5 U 61/16 – Urteil vom 19.12.2016

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 24.03.2016, Az. 20 O 172/15, wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Auch das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Stuttgart ist ab jetzt ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund der Urteile vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 9.075,35 € festgesetzt.

Gründe

I.

Der Kläger nimmt die Beklagte wegen Verschuldens bei Anbahnung eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung auf Schadensersatz vor folgendem Hintergrund in Anspruch:

Der Kläger stand mit dem Vertriebsbeauftragten der Beklagten von August bis Oktober 2013 in Verhandlungen über den Kauf einer Eigentumswohnung. Nachdem er mit diesem Einigkeit über den Erwerb, den dafür zu zahlenden Kaufpreis und die sonstigen Konditionen erzielt hatte, teilte er. ihm mit, dass er nun einen Finanzierungsvertrag vorliegen habe, den er noch vor Beurkundung des Kaufvertrages abschließen wolle. Unter Hinweis darauf fragte er bei dem Vertriebsbeauftragten an, ob dem Erwerb der Wohnung noch Gründe aus der Sphäre der Beklagten entgegenstehen könnten (Anl. K 9/BI. 23 d.A.). Der Vertriebsbeauftragte antwortete, das sei nicht der Fall (wegen des genauen Wortlauts: Anl. K 10/BI. 24). Daraufhin nahm der Kläger das Darlehen auf. Kurze Zeit später teilte ihm die Beklagte mit, sie erhöhe den bisher von ihr geforderten Preis von 376.700,00 € für die Wohnung nebst Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz auf 460.300,00 € für die Wohnung und 12.100,00 € für den Stellplatz, insgesamt also auf 472.400,00 €. Zu diesem Preis wollte der Kläger nicht mehr kaufen und fordert nun Ersatz der Kosten, die für die teilweise (soweit er die Finanzierung nicht für den Erwerb einer anderen Wohnung verwenden konnte) Rückabwicklung seines Finanzierungsvertrages angefallen sind. Die Beklagte hat die Wohnung zu dem höheren Preis an einen anderen Erwerber verkauft (dazu Eintragung der Auflassungsvormerkung für diesen Erwerber am 25.07.2014, Anl. K 28/BI. 84 d.A.).

Die Beklagte ist eine Großinvestorin in der Immobilienbranche. Die Unternehmensgruppe, der sie angehört, erwarb mit Vertrag vom November 2012 mehrere hundert Eigentumswohnungen in verschiedenen deutschen Städten, unter anderem in … (Anl. zur Berufungsbegründung /Bl. 220 d.A., bereits im Termin vom 17.03.2016 vor dem LG vorgelegt, S. 3 f. des Protokolls/Bl. 180 f. d.A.).

Im Sommer 2013 begann die Beklagte mit dem Verkauf der in … von ihr erworbenen Wohnungen an Privatkunden. Hierzu bediente sie sich der Vermittlung der GmbH, … die wiederum den Zeugen … einschaltete, der als ihr Vertriebsbeauftragter auftrat.

Der Kläger trat über die Internetplattform „…“ am 16.08.2013 mit dem Zeugen … in Kontakt (Anlage K 2/BI. 15 d.A.) und bekundete Interesse an mehreren von der Beklagten angebotenen Wohnungen. Nach einer Besichtigung am 18.08.2013 teilte der Kläger dem Zeugen mit, dass er gerne die Dachgeschosswohnung …, rechts, 87,67 qm mit Pkw-Abstellplatz zum inserierten Preis von 376.700,00 € kaufen würde (Anlage K 3/2/BI. 17 d.A.).

Am 03.09.2013 informierte der Zeuge … den Kläger, dass die Beklagte an ihren Verkäufer- die … GmbH, … – den Kaufpreis bezahlt habe, aber noch nicht ins Grundbuch eingetragen worden sei (Anl. K 8/BI. 22 d.A.) und übersandte am 10.09.2013 dem Kläger einen ersten Kaufvertragsentwurf, in dem noch ein Rücktrittsrecht der Beklagten für den Fall vorgesehen war, dass sie nicht ihrerseits Eigentümerin des Grundstücks werden würde (Anlage B 1 /Bl. 106 d.A.).

Am 23.09.2013 teilte der Kläger dem Zeugen … mit, er, der Kläger, habe am Wochenende den Kreditvertrag erhalten und müsse diesen bis zum 01.10.2013 seinem Finanzierungspartner vorlegen (Anlage K 9/BI. 23 d.A.). Weiter wies er darauf hin, dass er „ungern einen rechtsverbindlichen Darlehensvertrag eingehen (will), für den ich schadensersatzpflichtig bin, falls der Kaufvertrag zwischen mir und der … aufgrund von mir nicht kontrollierbaren Problemen nicht zustande kommt“. Er stellte daher die Frage: „Welche weiteren Aspekte stehen einer Abwicklung zwischen mir als Käufer und Ihnen als Verkäufer im Wege?“

Darauf antwortete der Zeuge … am 26.09.2013, dass außer der Eintragung der Beklagten im Grundbuch und der Fertigstellungsanzeige für Renovierungsmaßnahmen aus seiner, des Zeugen, Sicht keine Hindernisse bestünden (Anlage K 10/BI. 24). Ebenfalls am 26.09.2013 übersandte der Zeuge … dem Kläger einen weiteren Entwurf eines notariellen Kaufvertrags (Anlage K 11/BI. 25 d.A.) sowie die Teilungserklärung der WEG samt Nachträgen.

Am 27.09.2013 stellte der Kläger bei seinem Finanzierungspartner, der … einen Antrag zur Gewährung eines Darlehens über 300.000,00 € (Anlage K 13/BI. 43 d.A.). Am 15.10.2013 führte ein Unternehmen im Auftrag der … eine Objektbesichtigung gern. § 24 Beleihungswertverordnung durch, deren Termin in Absprache mit dem Zeugen … festgelegt wurde (Anlagen K 15 und K 16/BI. 58 f. d.A.).

Zuvor, am 30.09.2013 hatte der Zeuge … dem Kläger schon mitgeteilt, der Kaufvertrag könne Mitte Oktober beurkundet werden (Anlage K 14/BI. 57 d.A). In Abweichung davon informierte er den Kläger am 14.10.2013 wie folgt: „Ich habe den Notartermin jetzt auf den 30.10.2013 festgelegt“ (Anlage K 18/BI. 61).

Am 22.10.2013 teilte der Zeuge … dem Kläger dann allerdings telefonisch mit, die Beklagte werde die Wohnung nur noch zu einem höheren Preis verkaufen. Der Kläger widersprach dem mit E-Mail vom selben Tage und kündigte Schadensersatzansprüche für den Fall an, dass die Beklagte nicht zu ihren vorherigen Zusagen stehen werde (Anlage K 19/BI. 62 d.A.).

Mit E-Mail vom 24.10.2013 (Anlage K 20/BI. 63 d.A.) teilte der Zeuge … dem Kläger weiter mit, der neue Preis betrage 460.300 € zzgl. 12.100 € für den Pkw-Stellplatz. Mit dieser Erhöhung um 95.700,00 € war der Kläger nicht einverstanden und schloss zu diesen Konditionen keinen Vertrag mit der Beklagten ab.

Der Kläger behauptete in erster Instanz, die Beklagte habe bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist (14. bzw. 15.10.2013) für den von ihm geschlossenen Darlehensvertrag beabsichtigt, den Preis des Objekts zu erhöhen.

Er meint, die Beklagte hafte ihm wegen Abbruchs der Vertragsverhandlungen aus culpa in contrahendo. Die Beklagte habe den Eindruck erweckt, der Abschluss des Vertrages sei nur noch Formsache und damit bei ihm einen Irrtum erregt.

Ihm sei ein Schaden wie folgt entstanden (dazu Bl. 9 ff. d.A.):

Bereitstellungszinsen vom 20.02.bis 28.09.2014: 3.135,00 €

Nichtabnahmeentschädigung: 4.238,42 €

Bereitstellungszinsen vom 20.02. bis 31.07.2014: 1.475,83 €

Rechtsanwaltskosten für die Prüfung des Kaufvertrags: 226,10 €

Insgesamt 9.075,35 €

Er hat daher beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 9.075,35 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.01.2015 sowie 887,03 € vorgerichtliche Anwaltskosten an den Kläger zu verurteilen.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie hat vorgetragen, der Kläger habe den Darlehensvertrag am 27.09.2013 abgeschlossen, obwohl er gewusst habe, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt noch nicht Eigentümerin des Grundstücks gewesen sei und wegen einer noch erforderlichen Änderung der Teilungserklärung das Kaufobjekt noch nicht einmal abschließend gebildet gewesen sei.

Die … GmbH habe Mitte Oktober 2013 festgestellt, dass die Angebotspreise weit unter den Marktpreisen gelegen hätten. Die … GmbH habe dann in Absprache mit ihr, der Beklagten, entschieden, die Preise anzuheben.

Die vom Kläger behauptete Schadenshöhe hat die Beklagte bestritten.

Sie ist der Meinung, ein Anspruch aus culpa in contrahendo wegen des Abbruchs von Vertragsverhandlungen sei bei Grundstücksgeschäften nur unter ganz besonderen Umständen denkbar, da die gesetzliche Formvorschrift gerade dem Übereilungsschutz dienen solle. Vorliegend sei die Feststellung der …, dass es sich um nicht marktgerechte Preise handle, ein ausreichend triftiger Grund gewesen, die Verhandlungen abzubrechen.

Das Landgericht hat die Klage nach Vernehmung des Zeugen … in vollem Umfang abgewiesen.

Ein Schadensersatzanspruch des Klägers nach §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen des Abbruchs von Vertragsverhandlungen bestehe nicht.

Nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 1996, 1884; DStR 2001, 802) bestünden beim Abbruch von Verhandlungen über den Abschluss eines formbedürftigen Vertrages strenge Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch. In der Regel müsse ein vorsätzlich pflichtwidriges Verhalten des Vertragspartners vorliegen.

Hier sei nicht erkennbar, dass der Zeuge … bereits vor dem Ablauf der Widerrufsfrist für den Darlehensvertrag am 14./15.10.2013 gewusst habe, dass der Kaufvertrag zu den bisherigen Konditionen nicht mehr zustande kommen werde und er dies dem Kläger verschwiegen habe.

Die Beklagte habe die Wohnung zeitnah zu dem höheren Preis verkaufen können, was belege, dass dies auch der Marktpreis gewesen sei. Die Beklagte habe daher ein berechtigtes Interesse daran gehabt, ihr Angebot nach oben zu korrigieren.

Mit der Berufung verfolgt der Kläger den erstinstanzlichen Antrag in vollem Umfang weiter. Er macht geltend:

Das Landgericht erwecke den Eindruck, als sei der Zeuge … verklagt worden, der deshalb nicht für den Schaden verantwortlich gemacht werden könne, weil er selbst erst von der Beklagten bzw. der für diese handelnden … GmbH über die Preiserhöhung informiert worden sei als die Widerrufsfrist für das Darlehen bereits abgelaufen gewesen sei. Entscheidend sei jedoch, über welchen Wissenstand die Beklagte verfügt habe und wie ihr Handeln rechtlich zu bewerten sei.

Darüber hinaus habe das Landgericht die maßgeblichen Urteile des Bundesgerichtshofs falsch bzw. zu eng ausgelegt. Vorsätzliches pflichtwidriges Handeln des Vertragspartners sei nach dem BGH nur „in der Regel“ Voraussetzung eines Ersatzanspruchs. Zudem genüge auch bedingter Vorsatz, also das billigende Inkaufnehmen eines Schadenseintritts. Bedingter Vorsatz liege schon dann vor, wenn der Täter die Augen vor der Schadensmöglichkeit verschließe oder „ins Blaue hinein“ handle, ohne das Risiko des Erfolgseintritts nachzuprüfen oder er sich diesem leichtfertig verschließe.

Vorliegend habe der Zeuge … ausgesagt, dass es den Gepflogenheiten der … GmbH entspreche, etwa vierteljährlich den Kaufpreis der ihr anvertrauten Objekte zu prüfen und gegebenenfalls der Entwicklung am Markt anzupassen. Die Verkäuferin habe sich also Vorbehalten, auch bereits fest zugesagte Kaufpreise jederzeit nach oben zu korrigieren. Darauf hätte sie ihn ehrlicherweise hinweisen müssen. Tatsächlich habe sie ihn aber bis zum 24.10.2013 in dem Glauben gelassen, er werde die Wohnung zu dem ursprünglich angebotenen Preis erwerben können, obwohl er dem Zeugen … gegenüber ausdrücklich (Anlage K 9/BI. 23 d.A.) auf die Gefahr hingewiesen habe, gegenüber seinem Darlehensgeber Schadensersatzpflichten ausgesetzt zu sein, sofern der Kaufvertrag doch nicht geschlossen werde. Dieses auf seiner Seite bestehende Interesse, Schadensersatzpflichten zu vermeiden, habe die Beklagte leichtfertig ignoriert.

Das Landgericht habe es sich demgegenüber mit seiner Entscheidung leicht gemacht und geurteilt, als ob die Beklagte in einer Art rechtsfreiem Raum agiere, in dem sie und der Zeuge … sich für ihr Handeln nicht verantworten müssten und beliebig Kaufpreise ausstreuen, rechtlich nicht verbindliche Zusagen geben und sogar Notartermine vereinbaren dürften ohne die Konsequenzen bedenken zu müssen. Ein solches Verhalten habe weder der Gesetzgeber mit dem Formerfordernis noch der BGH mit seiner Rechtsprechung zum Abbruch von Vertragsverhandlungen sanktionieren wollen.

Die Beklagte hätte den Kläger bei Beginn der Verhandlungen darauf hinweisen müssen, dass sich der Kaufpreis noch ändern könne, statt ihn im Glauben zu lassen, dass der Preis unverändert bleiben werde; sie hätte dem ihr angekündigten Abschluss des Finanzierungsvertrages vorsorglich widersprechen müssen.

Dies gelte umso mehr, als es sich bei der Beklagten um einen Großinvestor handle, der mit einem einzigen Vertrag hunderte von Eigentumswohnungen, verteilt auf 42 Objekte in zwanzig Städten in ganz Deutschland, erworben habe (notarieller Vertrag vom 16./17.11.2012, Bl. 220 d.A.). Für einen solchen Investor sei die Preisentwicklung im Jahr 2013 – steigende Immobilienpreise wegen der Niedrigzinspolitik der EZB – leicht erkennbar gewesen. Bei lebensnaher Betrachtung müsse davon ausgegangen werden, dass der Entscheidung der Beklagten ein längerer Prozess vorausgegangen sei, in dem sie auf steigende Preise spekuliert habe. Die Beklagte habe sich also innerlich längst von ihren Zusagen gegenüber ihm verabschiedet gehabt, ohne dies aber zu offenbaren. In diesem Fall komme nach der Rechtsprechung des BGH auch bei formbedürftigen Verträgen eine Haftung aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen in Betracht.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts habe der Kläger den Vertrag nicht im Bewusstsein des Risikos abgeschlossen. Er habe vielmehr den Zeugen … gefragt, ob er den Finanzierungsvertrag bei der … unterschreiben solle. Nur weil die Beklagte das Vertrauen geschaffen habe, dass dem Vertragsabschluss, nichts mehr im Weg stehe, habe er den Finanzierungsvertrag geschlossen. Gerade, weil für die Beklagte von vornherein festgestanden habe, dass es keine Preisgarantie gebe, hätte sie dieses Vertrauen nicht schaffen dürfen. Stattdessen habe die Beklagte ihn durch Unterlassen der Aufklärung über die Änderbarkeit der Preise getäuscht und billigend den Eintritt eines Schadens in Kauf genommen.

Der Kläger beantragt, das Urteil des Landgerichts Stuttgart – 20 O 172/15 – vom 17.03.2016 (richtig: 24.03.2016) abzuändern und die Beklagte zur Zahlung von 9.075,35 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.01.2015 so. wie 887,03 € vorgerichtliche Anwaltskosten an den Kläger zu verurteilen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie meint, das Landgericht habe zu Recht und in Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung die Auffassung vertreten, dass der Abbruch von Vertragsverhandlungen bei einem formbedürftigen Vertrag nur unter strengen Voraussetzungen zu einer Schadensersatzpflicht führen könne, nämlich dann, wenn das Verhalten des Vertragspartners nach den gesamten Umständen mit Treu und Glauben schlechthin nicht zu vereinbaren sei, weil die Existenz des anderen Vertragspartners gefährdet werde oder eine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung vorliege.

Hier sei bei einem Schaden von 10.000,00 € jedenfalls eine Existenzgefährdung nicht eingetreten. Auch eine schwerwiegende Treupflichtverletzung der Beklagten liege nicht vor. Der Kläger habe insbesondere nicht nachgewiesen, dass sie, die Beklagte, vor dem 22,10.2013 ihre Absicht aufgegeben habe, die Immobilie zum ursprünglich vereinbarten Preis zu verkaufen. Der Zeuge …, auf den sich der Kläger zum Nachweis dieser Behauptung berufen habe, habe das nicht bestätigt.

Der Zeuge … habe ausgesagt, dass es immer möglich sei, dass sich die Preise aufgrund allgemeiner Wertentwicklung erhöhten. Um eine derartige Preiserhöhung habe es sich hier jedoch nicht gehandelt. Zum Zeitpunkt der Anhebung des Kaufpreises für den Kläger um ca. 25 % sei das allgemeine Preisniveau keineswegs um 25 % gestiegen. Diese Erhöhung sei erfolgt, weil die … GmbH aufgrund einer Fehleinschätzung die Preise erheblich unter dem Marktwert angesetzt habe. Dies habe die … GmbH erst in der zweiten Oktoberhälfte 2013 festgestellt.

Auch die unter Hinweis auf den beabsichtigten Abschluss des Finanzierungsvertrages gestellte Anfrage des Klägers beim Zeugen …, ob dem Kaufvertrag noch Bedenken entgegenstünden, lasse ihr Verhalten nicht als schwere Treuepflichtverletzung erscheinen. Vielmehr zeige gerade die Anfrage des Klägers, dass diesem die fehlende rechtliche Verbindlichkeit der Zusagen des Zeugen … sehr wohl bewusst gewesen sei. Offenbar habe der Kläger mit seiner Nachfrage bei ihr einen gewissen Abschlussdruck erzeugen wollen, wovor § 311 b BGB gerade schützen wolle.

Der Kläger argumentiere so, als ob sie den ursprünglichen Preis garantiert habe. Dies sei aber nicht der Fall gewesen. Auch die Aussage des Zeugen …, dass einem Vertragsabschluss zum angedachten Preis nichts entgegenstehe, stelle keine Garantie dar.

Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angegriffenen Urteil (§ 540 Abs. 1 ZPO), die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die Ausführungen der Parteien im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat vom 17.10.2016 (Bl. 360 d.A.) Bezug genommen.

II.

Die form- und fristgerecht (§§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO) eingelegte Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Die Entscheidung des Landgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) noch rechtfertigen nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine dem Klägergünstigere Entscheidung (§ 513 ZPO).

Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen, denn ein Anspruch des Klägers gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen (konkret: wegen des Abbruchs von Vertragsverhandlungen) besteht nicht.

1.

Die Haftung der Beklagten wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen ist nach folgenden Grundsätzen zu beurteilen (dazu BGH, Urteil vom 09.11.2012, Az.: V ZR 182/11 Juris Rn. 7 f. = NJW 2013, 928; vgl. auch BGH, Urteil vom 29.03.1996, Az.: V ZR 332/94 Juris Rn. 8 ff. = NJW 1996, 1884 sowie Urteil des OLG Saarbrücken vom 06.03.2014, Az.: 4 U 435/12 Juris Rn. 24 f. = NJW-RR 2014, 1331; OLG Hamm, Urteil vom 07.05.2014, Az.: 12 U 30/13 Juris – Rn. 54 f.):

a)

„Im Rahmen der Privatautonomie hat jede Partei bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen. Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht werden, erfolgen daher grundsätzlich auf eigene Gefahr. Nur wenn der Vertragsschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrags vor dessen Abschluss gemacht werden, können diese vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt der Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten zu erstatten sein, wenn er den Vertragsabschluss später ohne triftigen Grund ablehnt“ (BGH, Urteil vom 09.11.2012, Az.: V ZR 182/11 Juris Rn. 7 = NJW 2013, 928).

b)

Bei einem Grundstückskaufvertrag sind an die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten (noch) strengere Anforderungen zu stellen. „Bei einem solchen Vertrag löst die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung durch einen Verhandlungspartner nicht schon dann Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund dafür fehlt, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treupflichtverletzung vorliegt, wie sie beispielsweise beim Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlussbereitschaft gegeben ist. Begründete schon das Fehlen triftiger Gründe für die Verweigerung der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags die Haftung des Verhandlungspartners, bedeutete das nämlich einen indirekten Zwang zum Abschluss des Vertrags. Ein solcher Zwang liefe dem Zweck der Formvorschrift des § 311 b BGB zuwider, nach der wegen der objektiven Eigenart des Vertragsgegenstands eine Bindung ohne Einhaltung der Form verhindert werden soll“ (BGH, Urteil vom 09.11.2012, Az.: V ZR 182/11 Juris Rn. 7f. = NJW 2013, 928).

„Dem Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Bereitschaft, einen Vertrag zu bestimmten Bedingungen, insbesondere zu einem bestimmten Preis, abzuschließen, ist nach Treu und Glauben der Fall gleichzustellen, dass ein Verhandlungspartner zwar zunächst eine solche, von ihm geäußerte, Verkaufsbereitschaft tatsächlich gehabt hat, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von ihr abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren“ (BGH, Urteil vom 29.03.1996, Az,: V ZR 332/94 Juris Rn. 13 = NJW 1996, 1884).

2.

Davon ausgehend, besteht kein Schadensersatzanspruch des Klägers wegen des Abbruchs der Vertragsverhandlungen.

a)

Zwar ist dem Kläger insoweit recht zu geben, als bei der Prüfung, ob die Beklagte schon zu dem Zeitpunkt, als die Widerrufsfrist bezüglich des Darlehensvertrags des Klägers am 14. oder 15. Oktober 2013 abgelaufen war, bereits den Entschluss gefasst hatte, die Wohnungspreise zu erhöhen (und deshalb den Kläger über den Wegfall der Verkaufsbereitschaft zu dem zunächst mitgeteilten Preis hätte informieren müssen), nicht allein auf den Wissenshorizont des Zeugen … abzustellen ist, sondern auf das bei der Beklagten insgesamt vorhandene Wissen, wobei sich die Beklagte das Handeln aller Verantwortlichen, die von ihr eingeschaltet und die für sie tätig wurden und in die Änderung der Preislisten eingebunden waren, zurechnen lassen muss. Dabei ist zwar auch das Verhalten des Zeugen der Beklagten zuzurechnen (§ 166 Abs. 1 BGB in analoger Anwendung, dazu Palandt/Ellenberger, BGB, 75. Aufl., § 166 Rn. 6), aber eben nicht nur.

Daher kommt es nicht allein darauf an, ob der Zeuge … den Kläger sofort nachdem er, der Zeuge, von der Preisänderung wusste, davon in Kenntnis gesetzt hat, sondern darauf, Ob die Beklagte in der Lage war, den Kläger bereits früher – insbesondere vor Ablauf der Widerrufsfrist bezüglich des Darlehensvertrages – hätte informieren können, dass der Vertrag zu dem ursprünglichen Kaufpreis nicht zustande kommen wird.

Dies ist bei der nachfolgenden Beurteilung, ob die Beklagte dem Kläger auf Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen haftet, zu berücksichtigen. Im Ergebnis ändert dies aber nichts daran, dass die Beklagte nicht haftet.

b)

Entgegen der Auffassung des Klägers hat das Landgericht die Rechtsprechung des BGH zum Abbruch von Vertragsverhandlungen bei formbedürftigen Verträgen nicht „falsch oder zu eng“ (S. 2 der Berufungsbegründung vom 10.07.2016/BI. 213 d.A.), sondern richtig ausgelegt und kam auch zum zutreffenden Ergebnis.

aa)

Zunächst hat das Landgericht nicht übersehen, dass eine Haftung desjenigen, der Vertragsverhandlungen abbricht, in Ausnahmefällen auch dann denkbar ist, wenn dieser nicht vorsätzlich pflichtwidrig gehandelt hat.

Der Kläger betont in seiner Berufungsbegründung, der BGH habe mit Urteil vom 29.03.1996 (a.a.O.) ausgeführt, dass ein Schadensersatzanspruch wegen Abbruchs der Vertragsverhandlungen bei einem formbedürftigen Rechtsgeschäft „in der Regel“ ein vorsätzlich pflichtwidriges Handeln desjenigen voraussetze, der die Verhandlungen abbricht. Diese Formulierung („in der Regel“) zeige, dass es auch Ausnahmefälle gebe.

Daran ist richtig, dass die vom BGH gewählt Formulierung „in der Regel“ denklogisch die Existenz eines Ausnahmefalles voraussetzt. Das hat das Landgericht aber auch nicht übersehen, zitiert es doch das Urteil des BGH unter ausdrücklicher Wiedergabe der vom Kläger als maßgeblich angesehenen Formulierung „in der Regel“.

Soweit ersichtlich wird allerdings weder in der Rechtsprechung noch in der Literatur ein Fall genannt, in dem diese (theoretische) Ausnahme zum Tragen kommt. Auch der Kläger nennt einen solchen Ausnahmefall nicht. Er führt auch nicht aus, warum es sich in vorliegender Konstellation um einen solchen Ausnahmefall handeln solle. Vielmehr führt er in seiner weiteren Begründung aus, die Beklagte habe den Schadenseintritt bedingt vorsätzlich in Kauf genommen, weil sie gewusst habe, dass sich der Preis möglicherweise noch ändern wird. Auch der Kläger stützt seine Argumentation damit auf den vom BGH genannten Regelfall vorsätzlichen Handelns und nicht auf einen (theoretischen) Ausnahmefall.

Soweit der Kläger allerdings meint, es genüge das „billigende Inkaufnehmen eines Schadenseintritts“, um (bedingten) Vorsatz bejahen zu können (S. 2 der Berufungsbegründung vom 10.07.2016/BI. 213 d.A.), wird dies der Rechtsprechung des BGH nicht gerecht, die der Kläger nur in der verkürzten Form zitiert, in der sie das Landgericht wiedergegeben hat, weshalb der Kläger möglicherweise einem Irrtum unterlegen ist. Der BGH jedenfalls sieht „in der Regel eine vorsätzliche Treupflichtverletzung als Grundlage eines Schadensersatzanspruchs aus culpa in contrahendo“ an, „wie sie im Vorspiegeln tatsächlich nicht vorhandener Abschlussbereitschaft“ oder dem innerlichen Abrücken von einer früher vorhandenen Abschlussbereitschaft, ohne dies zu offenbaren, gegeben ist. Voraussetzung der Haftung ist somit nicht das billigende Inkaufnehmen eines Schadens, sondern eine vorsätzliche Treupflichtverletzung.

bb)

Damit kann der Beklagten im Streitfall, wovon auch das Landgericht ausgegangen ist, eine zur Haftung aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen führende schwerwiegende Treupflichtverletzung nur angelastet werden, wenn sie entweder eine tatsächlich nicht vorhandene Abschlussbereitschaft (zum ursprünglich genannten Preis) vorgespiegelt hat oder, was dem gleichzustellen ist, die Verkaufsbereitschaft ursprünglich hatte, aber dann innerlich von ihr abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren (BGH, Urteil vom 29.03.1996, Az.: V ZR 332/94 Juris Rn. 11 und 13 = NJW 1996, 1884).

Letzteres erscheint zwar denkbar, der Kläger konnte den ihm obliegenden Nachweis, dass der Beklagten eine solche schwerwiegende Treupflichtverletzung anzulasten ist, jedoch nicht führen.

(1)

Die Beklagte hat behauptet, sie habe die Preise erhöht, weil die … GmbH Mitte Oktober 2013 festgestellt habe, dass ihre Preise nicht marktgerecht gewesen seien. Deshalb habe sie die Preise angehoben und den Kläger unmittelbar darauf informiert.

Diese Behauptung konnte der Kläger mit dem Zeugen … nicht widerlegen. Dieser hat bekundet, er könne zum Prozess der Kaufpreisbildung und dazu, warum der Preis für die Eigentumswohnung, für die sich der Kläger interessiert hat, plötzlich erhöht wurde, nichts sagen. Er habe Preislisten bekommen, mit denen für den Verkauf der Wohnungen geworben worden sei. Später habe er die Mitteilung erhalten, dass er zu den Preisen, mit denen die Wohnungen beworben worden seien, nicht mehr verkaufen könne (S. 4 des Protokolls vom 17.03.2016/BI. 181 d.A.). Der Zeuge wusste also nach seinen Angaben nichts über den internen Entscheidungsvorgang bei der Beklagten oder auch nur bei der für die Beklagte agierende … GmbH.

(2)

Anders als der Kläger meint, lässt sich eine Treupflichtverletzung im Sinne der zitierten Rechtsprechung des BGH auch nicht darauf stützen, dass die Beklagte sich, so der Kläger, Vorbehalten habe, fest zugesagte Preise jederzeit nach oben zu korrigieren ohne ihn, den Kläger, wie es aber erforderlich gewesen wäre, auf diese Möglichkeit einer jederzeitigen Preisänderung hinzuweisen; es habe somit von vornherein festgestanden, dass der Kaufpreis, zu dem die Wohnung im Sommer 2013 angeboten worden sei, keinesfalls gesichert gewesen sei; gleichwohl habe der Zeuge … ihn, den Kläger, aber bis zum 24.10.2013 (nach den Angaben in der Klageschrift: bis zum 22.10.2013, Bl. 7 bzw. bis zum 14.10.2013, Bl. 11) in dem Glauben gelassen, er könne die Wohnung zu diesem Preis erwerben.

Der Kläger leitet ein solches Geschäftsgebaren der Beklagten aus der Aussage des Zeugen … ab, die er in der Berufungsbegründung (dort S. 3/BI. 214 d.A.) wörtlich zitiert (S. 4 des Protokolls vom 17.03.2016/BI. 181 d.A.).

Dabei spricht viel dafür, dass der Kläger die Aussage des Zeugen stark überinterpretiert, denn der Zeuge gab auch an, er sei nicht davon ausgegangen, dass es gegenüber dem Kläger noch zu einer Kaufpreisänderung kommen werde (S. 5 des Protokolls/Bl. 182 d.A.). Selbst wenn der Zeuge es „immer wieder erlebt” hat, dass ein Verkäufer sein Angebot zurückgezogen und einen höheren Preis verlangt“ habe (S. 4 des Protokolls/Bl. 181 d.A.), erscheint dies doch eher die Ausnahme als die Regel gewesen zu sein.

Letztlich kommt es darauf aber ohnehin nicht an. Wie ausgeführt darf der Verkäufer nach der Rechtsprechung des BGH seine einmal geäußerten Preisvorstellungen bis zum Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrags noch ändern, es sei denn, er würde dem Käufer eine nicht vorhandene Abschlussbereitschaft vorspiegeln oder ihm nicht offenbaren, dass er von der früher vorhandenen Verkaufsbereitschaft innerlich abgerückt ist.

Dass die Beklagte von vornherein nicht ernsthaft zu dem ursprünglich genannten Preis verkaufen wollte oder den Kläger nicht alsbald informiert hätte, nachdem diese Absicht entfallen ist, konnte der Kläger, wie dargelegt, nicht nachweisen. Ihm ist es, wie oben näher ausgeführt, nicht gelungen, die Behauptung der Beklagten zu widerlegen, dass sie (erst) Mitte Oktober festgestellt hat, dass die von ihr geforderten Preise nicht marktgerecht sind und sie diese deshalb geändert hat. Nur dann käme eine Haftung der Beklagten aber in Betracht.

Die dagegen angestellten Überlegungen des Klägers, dass mit dem Angebot an ihn nur der Markt habe getestet werden sollen, sind demgegenüber rein spekulativ. Das gilt auch für die Überlegungen dazu, dass die Entscheidung der Beklagten, die Preise anzuheben, nicht über Nacht gefallen sein könne. Dies liegt zwar nicht fern. Solche Überlegungen allgemeiner Art können jedoch einen konkreten Nachweis nicht ersetzen. Konkreten Beweis dafür hat der Kläger nicht angetreten, der Zeuge … hat dazu keine bestätigenden Angaben gemacht.

cc)

Auch die über den Zeugen … der Beklagten zuzurechnende Kenntnis, dass der Kläger bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat, führt nicht zur Annahme einer Treupflichtverletzung.

Das OLG Saarbrücken (Urteil vom 06.03.2014, Az.: 4 U 435/12 Juris = NJW-RR 201,1331) hat in einem mit dem Streitfall vergleichbaren Fall erwogen, ob eine schwerwiegende (vorsätzliche) Treupflichtverletzung des Verkäufers, der einen Grundstückskaufvertrag trotz bereits weitgehend erzielter Einigung schließlich nicht abschließt, dann in Betracht kommt, wenn dem Verkäufer die Finanzierungszusage einer Bank übergeben wurde (a.a.O. Rn. 37).

Das OLG Saarbrücken war für den Fall der Übergabe einer Finanzierungszusage der Auffassung, dass sich aus einer solchen noch nicht ergebe, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf einen sicher erscheinenden Vertragsschluss bereits eine unbedingt und unwiderrufliche Verpflichtung gegenüber dem Kreditinstitut eingegangen sei.

Weiter hat das OLG Saarbrücken ausgeführt, dass ohnehin allein durch den Abschluss von Dar-lehensverträgen des Kaufinteressenten vor Beurkundung des Grundstückskaufvertrages im Allgemeinen keine rechtliche Bindung des Veräußerers herbeigeführt werden könne.

Bei dieser Festlegung, die in vorliegender Sache dazu führen würde, dass kein Schadensersatzanspruch. des Klägers bestünde, hat es das OLG Saarbrücken allerdings nicht belassen. Es hat vielmehr weiter ausgeführt, dass ein Kaufinteressent vor der Beurkundung schon im eigenen Interesse noch keine Darlehensverträge schließen werde und der mögliche Verkäufer mit derartigem Verhalten auch nicht rechnen müsse.

Daher erscheint es nicht ganz unzweifelhaft, wie das OLG Saarbrücken den hier gegebenen Streitfall entschieden hätte, in dem der Kaufinteressent den Finanzierungsvertrag vor der Beurkundung abgeschlossen hat und die Verkäuferseite davon Kenntnis hatte, als sie ihre Bereitschaft aufgab, den Vertrag zum ursprünglich ins Auge gefassten Preis abzuschließen.

Auch in einer solchen Situation ist das Abrücken vom Kaufvertrag vor dessen Beurkundung jedoch nicht als schwerwiegende Treu Pflichtverletzung anzusehen. Der Kaufinteressent handelt vor Vertragsschluss auf eigenes Risiko. Zur Begründung einer Haftung des potentiellen Verkäufers bedarf es mehr als die Kenntnis, dass der Kaufinteressent schon weitreichende Dispositionen im Blick auf den Vertragsschluss trifft, nämlich einer Täuschung über die Abschlussbereitschaft. Eine solche liegt hier nicht vor. Die Beklagte hat vielmehr vor Vertragsschluss erkannt, dass sie einen deutlich höheren Preis erzielen kann und entsprechend gehandelt.

c)

Auch die rechtspolitischen Erwägungen des Klägers stehen diesem Ergebnis nicht entgegen.

Der Kläger meint, das Landgericht habe der Beklagten mit seiner Entscheidung gleichsam einen Freibrief ausgestellt, rechtlich nicht verbindliche Zusagen abzugeben. Dem ist aber entgegenzuhalten, dass vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags die vertragsbezogenen Erklärungen der Beklagten, etwa zum Kaufpreis, rechtlich nicht verbindlich sind. Vertragstreue der Beklagten konnte der Kläger erst nach wirksamem Vertragsschluss erwarten.

Dabei ist dem Kläger zwar insoweit recht zu geben, als die Darstellung der Beklagten, der Kläger habe mit seinem Hinweis auf den bevorstehenden Abschluss des Finanzierungsvertrages ihr gegenüber „Abschlussdruck“ hinsichtlich des Kaufvertrages erzeugen wollen, was § 311b BGB gerade vermeiden wolle (Bl. 354), nicht zu überzeugen vermag. Der Kläger musste nach dem gesamten bis dahin gezeigten Verhalten der Beklagten davon ausgehen, dass diese selbst ein Interesse daran hatte, die Wohnungen bald zu verkaufen, so dass für ihn der Gedanke fern lag, es sei Druck erforderlich, um die Beklagte zum Verkauf zu bewegen. Zudem lag es für den Käufer nahe, bevor er ein für ihn mit hohen Kosten verbundenes Geschäft (Finanzierungsvertrag) eingeht, den Verkäufer zu fragen, ob er noch zu seinem Angebot steht.

Dennoch aber bleibt es dabei, dass der Verkäufer rechtlich erst dann gebunden ist, wenn der Vertrag beurkundet wurde, was der Kaufinteressent auch weiß und entsprechend disponieren kann, etwa so wie es das OLG Saarbrücken (a.a.O.) als Regelfall angesehen hat, dass zunächst lediglich eine Finanzierungszusage eingeholt wird und der Darlehensvertrag erst im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrages geschlossen wird oder der Darlehensvertrag nur unter der Bedingung des Kaufs geschlossen wird.

Soweit der Kläger im Schriftsatz vom 14.11.2016 weiter vorbringt, die Rechtsprechung des BGH, die eine Haftung desjenigen, der einen beurkundungspflichtigen Vertrag schließlich doch nicht beurkunden lässt, auf die Fälle der Existenzgefährdung oder sonst schwerwiegende Treupflichtverletzungen begrenze, sei nicht mehr zeitgemäß, da sie sich an dem Sinn und Zweck des § 313b Abs. 1 BGB im Verhältnis zwischen zwei Privatpersonen orientiere, während jedenfalls im vorliegenden Fall ein international agierender Immobilienfonds gehandelt habe, der keines Schutzes bedürfe, sondern dem gegenüber angesichts seiner auf maximale Profitmaximierung gerichteten Geschäftspolitik eher der Verbraucher des besonderen Schutzes vor willkürlichem Handeln bedürfe, ist dem entgegenzuhalten, dass dabei der gesetzgeberischen Entscheidung, die Wirksamkeit eines Grundstückskaufvertrages von der notariellen Beurkundung abhängig zu machen, zu geringes Gewicht beigemessen wird.

Die höchstrichterliche Rechtsprechung kommt daher nach Auffassung des Senats zu Recht zu einem anderen Ergebnis als der Kläger.

Ein Anspruch des Klägers auf Schadensersatz besteht somit nicht.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 2. Nr. 2 ZPO zugelassen. Die Frage, ob bei Abstandnahme von einem Grundstückskaufvertrag vor dessen Beurkundung ein zur Haftung aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen führender „schwerwiegender Treuverstoß” im Sinne der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 29.03.1996, Az.: V ZR 332/94 Juris Rn. 11 = NJW 1996, 1.884) auch dann vorliegt, wenn dem ursprünglich Verkaufswilligen bekannt ist, dass der Kaufinteressent aufgrund seiner Zusagen bereits einen kostenträchtigen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat, ist höchstrichterlich nicht geklärt und, wie das Urteil des OLG Saarbrücken vom 06.03.2014 (Az.: 4 U 435/12 Juris, Rn. 37 = NJW-RR2014, 1331) zeigt, nicht nur völlig vereinzelt von Bedeutung. Die Revision war daher, um diese Frage einer höchstrichterlichen Klärung zuzuführen, zur Fortbildung des Rechts zuzulassen.

Gerne beantworten wir Ihre Fragen und Anliegen so schnell wie möglich.

Sie können uns Ihr Anliegen in einem persönlichen Gespräch in unseren Kanzleiräumen in Kreuztal, bei einem Hausbesuch bei Ihnen, in einem persönlichen Telefonat oder auch per E-Mail schildern.

Möchten Sie einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt und Notar Dr. Gerd Christian Kotz vereinbaren? Sie können mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in unserer Kanzlei Beurkundungstermine oder Besprechungstermine per Email, Telefon oder Telefax vereinbaren.

02732 791079

Ratgeber und Tipps

Interessante Urteile mit notarieller Relevanz