Grundstücksverkehrsgenehmigung – Prüfung der Genehmigungspflicht durch Grundbuchamt

OLG Jena – Az.: 9 W 7/12 – Beschluss vom 02.02.2012

Die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Sömmerda vom 02.11.2011 wird aufgehoben.

Gründe

I.

Mit notariellen Urkunden des verfahrensbevollmächtigten Notars vom 07.09.2010 und 18.04.2011 verkaufte die Beteiligte zu 1 das im Betreff bezeichnete Grundstück an die Beteiligte zu 2. In der notariellen Urkunde vom 18.04.2011 erklärten die Beteiligten die Auflassung. Die Eintragung der Beteiligten zu 1 als Grundstückseigentümerin beruht auf einer in der notariellen Urkunde der Notarin H. M. in E. vom 23.03.2005 erklärten Auflassung. In dieser Urkunde hat die als Verkäuferin und Veräußerin des Grundstücks beteiligte Gemeinde E. versichert, dass keine Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung erforderlich ist, da der Vertragsgegenstand nach dem 03.10.1990 mit einer solchen Genehmigung erworben wurde. Die Eintragung der Beteiligten zu 1 im Grundbuch erfolgte nach Aktenlage seinerzeit ohne Vorlage einer Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung. Mit Schriftsatz vom 19.10.2011, beim Grundbuchamt am 25.10.2011 eingegangen, beantragte der verfahrensbevollmächtigte Notar den Vollzug der beiden Urkunden, insbesondere die Eigentumsumschreibung auf die Beteiligte zu 2. Mit Zwischenverfügung vom 02.11.2011 gab die Grundbuchrechtspflegerin dem Notar die Vorlage der Genehmigung nach § 2 GVO unter Fristsetzung auf. Für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs kündigte sie die Zurückweisung des Eintragungsantrages an. Hiergegen legte der Notar Beschwerde mit der Begründung ein, die Gemeinde E. habe ihm glaubhaft versichert, sie habe sämtliche Grundstücke in dem Baugebiet, darunter auch das hier betroffene, nach der Wiedervereinigung mit Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung erworben. Eine weitere Genehmigung sei daher nicht erforderlich.

Die Grundbuchrechtspflegerin half der Beschwerde mit Beschluss vom 03.01.2012 nicht ab und legte sie dem Oberlandesgericht vor. Die Genehmigung sei nicht nach § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GVO entbehrlich, weil hinsichtlich des hier betroffenen Grundstücks nach Aktenlage eine Grundstücksverkehrsgenehmigung nach dem 03.10.1990 nicht erteilt worden sei, insbesondere nicht für den Kaufvertrag der Notarin M. aus dem Jahre 2005. Recherchen in den früheren Grundakten und Rückfragen beim Landratsamt Sömmerda hätten darüber hinaus ergeben, dass eine Grundstücksverkehrsgenehmigung auch für die Veräußerung des ursprünglichen Flurstücks …, aus dem das hier betroffene Grundstück hervorgegangen sei, nicht erteilt worden sei. Dieses Flurstück seinerseits sei entstanden durch Verschmelzung und Teilung einer Vielzahl anderer Grundstücke. Diese Grundstücke habe die Gemeinde E. teils im Wege der Auflassung, teils aber auch durch Zuordnung auf Grund des Thüringer Straßengesetzes oder durch die Oberfinanzdirektion erworben. Zwar sei davon auszugehen, dass für die durch Auflassung erworbenen Grundstücke eine Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung vorgelegen habe – eine ins einzelne gehende Recherche sei zu aufwendig -, nicht aber hinsichtlich der im Wege der Zuordnung erworbenen Grundstücke. Der Nachweis, dass für sämtliche Ursprungsgrundstücke bereits eine Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung erteilt worden sei, sei daher nicht erbracht. Hinsichtlich der Einzelheiten nimmt der Senat Bezug auf die Nichtabhilfeentscheidung.

Der verfahrensbevollmächtigte Notar hat zur Nichtabhilfeentscheidung Stellung genommen und geltend gemacht, das Grundbuchamt habe schon nicht ermittelt, ob das hier betroffene Grundstück auch aus Teilflächen solcher Ursprungsgrundstücke bestehe, die die Gemeinde E. im Wege der Zuordnung erworben habe. Selbst wenn davon auszugehen sei, führe die Vorlage der Grundstücksverkehrsgenehmigung für den Kaufvertrag und die Auflassung zwischen den hier Beteiligten nicht zur Ausräumung des Eintragungshindernisses. Mangels Genehmigung des Grundstückskaufvertrages und der darin enthaltenen Auflassung der Notarin M. vom 23.03.2005 sei in diesem Fall eine wirksame Auflassung zwischen der Gemeinde E. und der Beteiligten zu 1 nicht erfolgt, so dass die Beteiligte zu 1 mit der Auflassung an die Beteiligte zu 2 als Nichtberechtigte verfügt habe. Die Beteiligte zu 2 könne daher allenfalls gutgläubig erwerben; dazu dürfe sie das Grundbuchamt jedoch nicht zwingen, sondern müsse vielmehr auf die Vorlage der Grundstücksverkehrsgenehmigung für den Kaufvertrag und die Auflassung zwischen der Beteiligten zu 1 und der Gemeinde E. in der notariellen Urkunde vom 23.03.2005 hinwirken.

II.

Die Beschwerde ist nach den §§ 71 ff. GBO an sich statthaft und auch sonst zulässig. Die Berechtigung des Urkundsnotars zur Einlegung der Beschwerde ergibt sich aus § 15 Abs. 2 GBO. Die Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg und führt zur Aufhebung der angefochtenen Zwischenverfügung. Entgegen der Auffassung des Grundbuchamts steht derzeit schon nicht fest, dass das angenommene Eintragungshindernis – die fehlende Genehmigung nach § 2 GVO – tatsächlich vorliegt. Sollte das indes der Fall sein, wäre das vom Grundbuchamt aufgezeigte Mittel, nämlich die Vorlage der Genehmigung des  Vertrages zwischen den Beteiligten zu 1 und 2, zur Ausräumung des Eintragungshindernisses nicht geeignet.

1. Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GVO bedürfen im Beitrittsgebiet die Auflassung eines Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber einer Grundstücksverkehrsgenehmigung. Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 GVO darf das Grundbuchamt auf Grund eines nach Abs. 1 genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäfts eine Eintragung in das Grundbuch erst vornehmen, wenn  der Genehmigungsbescheid vorgelegt ist. Es handelt sich hierbei um eine öffentlichrechtliche Verfügungsbeschränkung, die dazu führt, dass das zu genehmigende Rechtsgeschäft bis zu dem Zeitpunkt, in dem endgültig feststeht, ob die erforderliche Genehmigung erteilt wird oder nicht schwebend unwirksam ist. Mit Erteilung der Genehmigung wird es rückwirkend von seinem Abschluss an wirksam; wird die Genehmigung versagt, ist es unwirksam (Kohler in Bauer/von Oefele, GBO, 2. Aufl., AT VIII Rn. 61; Hügel, GBO, 2. Aufl., Verfügungsbeeinträchtigungen, Rn. 31 jeweils m.w.N.). Liegen wie hier konkrete Anhaltspunkte für das Bestehen derartiger Verfügungsbeschränkungen vor, hat das Grundbuchamt im Rahmen der Überprüfung der Bewilligungsberechtigung nach § 19 GBO und der Verfügungsbefugnis nach § 20 GBO eine Pflicht zur eigenständigen Prüfung der Genehmigungspflicht des Rechtsgeschäfts in sachlicher und zeitlicher Hinsicht (Kohler in Bauer von Oefele, a.a.O Rn. 58; Hügel, a.a.O Rn. 32 jeweils m.w.N.). Diese Prüfungspflicht des Grundbuchamts umfasst – hiervon ist im Grundsatz die Grundbuchrechtspflegerin im vorliegenden Fall zutreffend ausgegangen – auch die Prüfung, ob Ausnahmetatbestände von der Genehmigungspflicht im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 2 GVO vorliegen (Zimmermann in Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, § 2 GVO, Rn. 40). Diese Prüfung hat das Grundbuchamt im vorliegenden Fall jedoch nicht vollständig vorgenommen. Es geht nämlich selbst davon aus, dass die Gemeinde E. einen Teil derjenigen in der Nichtabhilfeentscheidung im Einzelnen aufgeführten Grundstücke, aus denen das hier betroffene Grundstück letztlich  entstanden ist, im Wege der Auflassung erworben und dafür eine Grundstücksverkehrsgenehmigung jeweils  vorgelegen hat. Sollte das betroffene Grundstück jedoch nur aus den Teilflächen solcher Ursprungsgrundstücke bestehen, für deren Auflassung an die Gemeinde E. nach dem 03.10.1990 eine Grundstücksverkehrsgenehmigung erteilt wurde, entfiele die Genehmigungspflicht für das Rechtsgeschäft zwischen den Beteiligten zu 1 und 2 nach § 2 Abs 1 Satz 2 Nr. 1 GVO. Der Umstand, dass diese Prüfung aufwendig und möglicherweise nur mit Hilfe des Katasteramts zu leisten ist, enthebt das Grundbuchamt nicht von seiner Prüfungspflicht. Das gilt insbesondere unter Berücksichtigung des Umstands, dass das Grundbuchamt die Eintragung der Beteiligten zu 1 als Grundstückseigentümerin nach Aktenlage allein auf Grund der Versicherung der Gemeinde E. in der notariellen Urkunde vom 23.03.2005, eine Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung sei nicht erforderlich und damit ersichtlich gesetzwidrig vorgenommen hat. Bereits aus diesem Grund unterliegt die Zwischenverfügung der Aufhebung.

2. Sollten die Ermittlungen des Grundbuchamts ergeben, dass nicht für die Veräußerung sämtlicher Ursprungsgrundstücke, aus denen das hier betroffene Grundstück hervorgegangen ist, eine nach dem 03.10.1990 erteilte Grundstücksverkehrsgenehmigung vorgelegen hat, wäre die Vorlage der Grundstücksverkehrsgenehmigung für das zwischen den Beteiligten zu 1. und 2. abgeschlossene Rechtsgeschäft zur Ausräumung des Eintragungshindernisses nicht geeignet, weil es dann an der im Rahmen des materiellen Konsensprinzips nach § 20 GBO zu prüfenden Verfügungsbefugnis der Beteiligten zu 1 fehlen würde. In diesem Fall wäre die zwischen der Beteiligten zu 1 und der Gemeinde E. am 23.03.2005 erklärte Auflassung wegen der fehlenden Grundstücksverkehrsgenehmigung für dieses Rechtsgeschäft schwebend unwirksam; mangels wirksamer Auflassung hätte die Beteiligte zu 1 Eigentum nicht erworben, das Grundbuch wäre insoweit unrichtig (OLG Dresden VIZ 1997, 485; Zimmermann a.a.O, §2 GVO Rn. 42). Die Beteiligte zu 2 könnte mithin allenfalls gutgläubig nach § 892 Abs. 1 BGB erwerben. Nach der ganz herrschenden Meinung in der Rechtsprechung, der der Senat folgt, hat das Grundbuchamt eine solch ihm bekannte Grundbuchunrichtigkeit zu berücksichtigen und darf eine Eintragung nicht vornehmen, wenn sich der Rechtsbewerb nur Kraft guten Glaubens des Erwerbers vollziehen kann (Kössinger in Bamberger/Roth, BGB, 2. Aufl., § 892 Rn. 22 m.w.N.). In diesem Fall hätte das Grundbuchamt mithin zunächst darauf hinzuwirken, dass die Beteiligten der notariellen Urkunde vom 23.03.2005 die Grundstücksverkehrsgenehmigung für dieses Rechtsgeschäft vorlegen. Dadurch würde die in dieser Urkunde erklärt Auflassung rückwirkend Wirksamkeit erlangen; zugleich würde für die Vereinbarungen zwischen den Beteiligten zu 1 und 2 die Genehmigungspflicht entfallen.

III.

Eine Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren ist nicht veranlasst, weil nach § 131 Abs. 3 KostO Gerichtsgebühren nicht erhoben werden und andere Beteiligte, denen erstattungsfähige Kosten entstanden sein könnten, nicht vorhanden sind.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde sind nicht gegeben (§ 78 Abs. 2 GBO). Im Übrigen hat der Senat die Zwischenverfügung der Grundbuchrechtspflegerin aufgehoben, so dass die Beteiligten durch seine Entscheidung nicht beschwert sind.