OLG Nürnberg – Az.: 15 W 1291/18 – Beschluss vom 17.07.2018
Auf die Beschwerde vom 20.06.2018 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Neumarkt i. d. OPf. vom 14.05.2018, Az. BG-2063-10, aufgehoben.
Gründe
I.
Mit notariellem Übergabevertrag vom 05.09.2017 überließen die Beteiligten zu 2) und 3) die im Grundbuch des Amtsgerichts Neumarkt i. d. Opf. von X auf Blatt XXXX vorgetragenen Grundstücke dem Beteiligten zu 1). Dabei behielten sich die Beteiligten zu 2) und 3) als Gegenleistung ein Wohnrecht vor, bestehend in dem Recht, die sich im Erdgeschoss des Wohnhauses befindliche Wohnung unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen. Darüber hinaus ist das Folgende geregelt:
„Sobald der Übernehmer oder dessen Abkömmlinge die Wohnung im Obergeschoß des Wohngebäudes (…) nicht mehr selbst oder zusammen mit Dritten bewohnen, erstreckt sich der Bereich, der dem Berechtigten zur Alleinnutzung zusteht, auf das gesamte Wohnhaus (…).“
Zur Sicherung dieses Wohnrechts bewilligten und beantragten die Beteiligten die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit an einem der Grundstücke für die Beteiligte zu 2) und 3) in das Grundbuch.
In der Folge vermerkte das Grundbuchamt zunächst – entsprechend den (abgeänderten) Antrag des Urkundsnotars – das auf das Erdgeschoss des Wohnhauses beschränkte Wohnrecht im Grundbuch. Mit Schreiben vom 25.04.2018 beantragte der Urkundsnotar darüber hinaus einzutragen, dass sich der den Berechtigten zur Alleinnutzung zustehende Bereich unter den in der Urkunde bestimmten Voraussetzungen auf das gesamte Wohnhaus erstreckt.
Mit Zwischenverfügung vom 14.05.2018 fordert das Grundbuch unter Fristsetzung dazu auf, mittels „Nachtragsurkunde mit Bewilligung auf Eintragung der (aufschiebend bedingten) Inhaltsänderung des Grundstückseigentümers, der Rechtsinhaber und evtl. der nachrangigen Berechtigten“ „die Bedingungen für die Erstreckung des Ausübungsbereiches auf das gesamte Wohnhaus genauer [zu] definier[en]“.
Dagegen wendet sich die Beschwerde vom 20.06.2018. Am 09.07.2018 entschied das Grundbuchamt, dieser nicht abzuhelfen.
II.
Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde ist begründet. Das Grundbuchamt verlangt mit seiner Zwischenverfügung vom 14.05.2018 in der Sache zu Unrecht, „die Bedingung für die Erstreckung des Ausübungsbereiches auf das gesamte Wohnhaus genauer [zu] definier[en]“. Insofern kann dahingestellt bleiben, ob die Zwischenverfügung – wie zwingend erforderlich ist – auf die Beseitigung eines mit rückwirkender Kraft behebbaren Eintragungshindernisses gerichtet ist.
Ein Wohnungsrecht im Sinne von § 1093 BGB kann unter einer aufschiebenden Bedingung (§ 158 BGB) bestellt werden (BayObLG, Beschluss vom 26.02.1988 – BReg 2 Z 107/87 -, juris Rn. 14). In Bezug auf das gesamte Wohnhaus soll das eingeräumte Wohnrecht davon abhängen, dass der „Übernehmer oder dessen Abkömmlinge die Wohnung im Obergeschoß des Wohngebäudes (…) nicht mehr selbst oder zusammen mit Dritten bewohnen“. Damit knüpft die Bedingung mittelbar an den Auszug des Übernehmers oder seiner Abkömmlinge aus der Wohnung an.
Zwar kann nicht jedes beliebige Ereignis zur auflösenden Bedingung für ein dingliches Recht an einem Grundstück bestimmt werden. Vielmehr ist Rücksicht zu nehmen auf den Zweck des Grundbuchs, über das Entstehen und Erlöschen dinglicher Rechte sicher und zuverlässig Auskunft zu geben; dies bedeutet, dass nur solche Ereignisse wirksam zur Bedingung für das Erlöschen von Grundstücksrechten gemacht werden können, deren Eintritt objektiv mit der gebotenen Eindeutigkeit bestimmbar ist (BayObLG, Beschluss vom 02.08.1984 – BReg 2 Z 66/84 -, juris Rn. 20; Demharter, GBO, 31. Aufl., Anhang zu § 13 Rn. 6). Der Senat, der die Eintragungsbewilligung als verfahrensrechtliche Erklärung selbständig auszulegen hat, sieht dieses Erfordernis hier aber als erfüllt an.
Der Begriff des Wohnens ist durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet (BVerwG, Beschluss vom 25.03.1996 – 4 B 302/95 -, juris Rn. 12). Dementsprechend bedeutet Beziehen einer Wohnung im Sinne des § 17 Abs. 1 BMG die tatsächliche Benutzung der Wohnung mit der Absicht, sie für einen nicht unerheblichen Zeitraum zu nutzen (Wache in: Erbs/Kohlhaas, Strafrechtliche Nebengesetze, Stand 1/2018, § 17 BMG Rn. 1). Zur Frage, ob jemand eine Wohnung noch bewohnt, kann dabei auf die Regelung in § 7 Abs. 3 BGB zurückgegriffenen werden. Danach bedarf die Aufhebung eines Wohnsitzes der Aufgabe der tatsächlichen Niederlassung mit dem Willen, den Wohnsitz nicht mehr am bisherigen Ort zu haben. Dies kann im Einzelfall schwierig zu beurteilen sein. Objektive Bestimmbarkeit bedeutet jedoch nicht, dass das Ereignis, welches die Bedingung auslöst, sogleich und ohne weiteres feststellbar ist, ohne dass es über seinen Eintritt Meinungsverschiedenheiten oder gar Streit geben könnte. Dies steht der Eintragungsfähigkeit eines solchen Umstands als auflösende Bedingung des dinglichen Rechts nicht entgegen. Nur wenn die verwendeten Begriffe selbst zu ungenau sind, gilt etwas anderes (BayObLG, Beschluss vom 02.08.1997 – 2 BR 61/97 -, juris Rn. 9).
Eine Entscheidung in der Sache kann der Senat nicht treffen, weil Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens nur die Zwischenverfügung und nicht das Eintragungsersuchen selbst ist (BGH, Beschluss vom 26.09.2013 – V ZB 152/12 -, juris Rn. 11).
Die Kostenfolge der zulässigen und begründeten Beschwerde ergibt sich aus dem Gesetz (§ 22 Abs. 1, § 25 Abs. 1 GNotKG). Für eine Kostenerstattungsanordnung auf der Grundlage von §§ 81 ff. FamFG bestand kein Anlass. Die Staatskasse kommt in Grundbuchsachen grundsätzlich nicht als Beteiligte in Betracht, der bei erfolgreicher Beschwerde außergerichtliche Kosten auferlegt werden könnten (Demharter, GBO, 31. Aufl., § 77 Rn. 33).
Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen dafür (§ 78 Abs. 2 GBO) nicht vorliegen.
