Gesellschafterwechsel in Grundstücks-GbR und Eintragung im Grundbuch

OLG Karlsruhe – Az.: 11 Wx 61/11- Beschluss vom 25.09.2012

Auf die Beschwerde der Antragstellerinnen wird der Zurückweisungsbeschluss des Grundbuchamtes H. vom 21. Oktober 2010 – 1 GRG 1094/2010 – aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Antrag unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats erneut zu bescheiden und nicht aus den Gründen der angegriffenen Entscheidung zurückzuweisen.

Gründe

I.

Im Grundbuch von H. Blatt Nr. 2576 sind als Eigentümer des Grundstücks Gebäude- und Freifläche Ha. 84 die Antragstellerinnen und weitere Personen in BGB-Gesellschaft eingetragen (vgl. Grundbuchauszug vom 19.11.2004).

In notarieller Urkunde vom 19. April 2010 vereinbarten die Beteiligte Ziff. 1 und die Beteiligten Ziff. 2 und 3, die Töchter der Beteiligten Ziff. 1, eine Schenkung, wonach die Beteiligte Ziff. 1 ihren Töchtern von ihrem Gesellschaftsanteil an der vorgenannten BGB-Gesellschaft von insgesamt 40/800 jeweils einen Teilgesellschaftsanteil zu 20/800 mit allen Rechten und Pflichten abtritt und die erwerbenden Töchter der Anteilsabtretung wechselseitig zustimmen. Weiter wurde festgestellt, dass durch die Anteilsübertragung das Grundbuch unrichtig geworden sei und die Vertragsteile die Berichtigung des Grundbuchs entsprechend der Anteilsübertragungen bewilligten und beantragten. Alle weiteren im Grundbuch eingetragenen Mitgesellschafter der BGB-Gesellschaft stimmten der Anteilsübertragung zu und bewilligten die entsprechenden Grundbuchberichtigungen. Alle Unterschriften unter den Zustimmungserklärungen waren notarielle beglaubigt.

Mit Beschluss vom 21.10.2010 hat das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung einer Grundbuchberichtigung aufgrund des Gesellschafterwechsels kostenpflichtig zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die austretende Gesellschafterin sowie sämtliche verbleibenden Gesellschafter der eingetragenen BGB-Gesellschaft materiell-rechtlich betroffen seien vom Gesellschafterwechsel und damit auch bewilligungsbefugt. Es komme somit nicht nur auf die Bewilligung der Buchberechtigten an, sondern auch auf die Mitwirkung der wahren Berechtigten, da die Übertragung der Zustimmung aller Mitgesellschafter bedürfe. Einen Nachweis darüber, dass die im Grundbuch als Gesellschafter eingetragenen Personen auch tatsächlich noch alle Gesellschafter zum Zeitpunkt der Anteilsabtretung bzw. zum Zeitpunkt der Zustimmung zur Abtretung gewesen seien und ihnen damit auch die notwendige Bewilligungsbefugnis zustehe, sei jedoch mit den derzeitigen grundbuchtauglichen Beweismitteln in der Form des § 29 GBO nicht möglich. Das Grundbuchamt stütze sich dabei auf die von Bestelmeyer in seinem Aufsatz in Rechtspfleger 2010, Seite 185 f. vertretene Auffassung. Es bestehe nämlich die Möglichkeit, dass schon zu früheren Zeitpunkten Gesellschafterwechsel stattgefunden hätten und die im Grundbuch als Gesellschafter bezeichneten Personen nicht mehr mit dem wahren aktuellen Gesellschafterbestand übereinstimmten. § 899a BGB und damit in der Konsequenz auch §§ 892, 891 BGB seien nicht einschlägig, da diese nur „in Ansehung des eingetragenen Rechts“ eine Gesellschafterstellung bezüglich der eingetragenen Personen vermuteten, also bei grundstücksbezogenen Verfügungen durch die Gesellschaft selbst. Hier liege aber eine Verfügung eines Gesellschafters über einen Gesellschaftsanteil vor, also gerade kein grundstücksbezogenes Handeln der Gesellschaft, so dass auch nicht hinsichtlich des Nachweises der Bewilligungsbefugnis die vom Grundbuchamt zu beachtenden Gutglaubensvorschriften gelten würden. Ein gutgläubiger Erwerb von Gesellschaftsanteilen sei gerade nicht möglich.

Behebungsmöglichkeiten, welche den Erlass einer Zwischenverfügung gerechtfertigt hätten, seien nicht ersichtlich.

Gegen diesen Zurückweisungsbeschluss hat der antragstellende Notar förmliche Beschwerde erhoben.

Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 22.06.2011 der Beschwerde nicht abgeholfen und das Verfahren dem Oberlandesgericht Karlsruhe vorgelegt.

II.

1. Die Beschwerde ist nach §§ 71, 73 GBO zulässig. Es ist davon auszugehen, dass die Beschwerde durch den Notar, der hier in eigener Person nicht beschwerdeberechtigt ist, in Ausübung der Ermächtigung des § 15 GBO für die Antragstellerinnen eingelegt worden ist (vgl. Demharter, GBO, 27. Aufl., § 15 Rn. 20).

2. Die gegen den Zurückweisungsbeschluss gerichtete Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg.

Die Beteiligte Ziff. 1 ist antragsgemäß im Grundbuch zu löschen, da sie durch die Übertragung ihres restlichen Gesellschaftsanteils auf ihre Töchter nach einer Teilübertragung bereits im Jahre 1990 aus der Gesellschaft ausgeschieden ist. Die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Mitgesellschafter ist formgerecht erfolgt.

a) Ob die Vermutungswirkung des § 899 a BGB auch für die Bewilligungsberechtigung der im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter einer GbR zur Eintragung eines Gesellschafterwechsels im Grundbuchblatt des betroffenen Grundstücks gilt, ist höchstrichterlich noch nicht geklärt.

Vereinzelt wird in der Literatur – eng am Wortlaut des § 899 a BGB orientiert – die Auffassung vertreten, dass die Vermutung des § 899 a S. 1 BGB nur in „Ansehung des eingetragenen Rechts“ der GbR und damit gerade nicht für die Berechtigung am Gesellschaftsanteil gilt, da sie nur bei Verfügungen der GbR bezüglich des Eigentums oder eines sonstigen dinglichen Rechtes eingreife (vgl. Bestelmeyer, RPfl 2010, 183 ff.).

Dagegen haben die bisher mit dieser Fragestellung befassten Oberlandesgerichte, soweit dies aus den veröffentlichten Entscheidungen ersichtlich ist, die Auffassung vertreten, dass §§ 899 a BGB, 47 GBO einen Vermutungstatbestand begründen, der im Regelfall zum Nachweis der Bewilligungsbefugnis der im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter einer GbR bei einer Verfügung über einen Gesellschaftsanteil gegenüber dem Grundbuchamt ausreicht (vgl. OLG Zweibrücken, FG Prax 2010, 286 f.; OLG München ZIP 2011, 467; OLG Frankfurt NotBZ 2011, 402 ff.; Brandenburgisches Oberlandesgericht NZM 2011, 522; OLG Frankfurt, Beschluss vom 31.05.2011, 20 W 444/10, Juris; OLG Hamm FGPrax 2011, 226; OLG München, Beschluss vom 12.03.2012, 34 Wx 245/11, Juris).

Letztgenannter Auffassung folgt auch der Senat.

b) Nach § 47 Abs. 2 GBO sind bei der Eintragung eines Rechts für eine GbR auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen. Nach § 47 Abs. 2 S. 2 gelten die für den Berechtigten geltenden Vorschriften für die Gesellschafter entsprechend. Ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch eingetragen, so wird nach § 899 a BGB in Ansehung des eingetragenen Rechts auch vermutet, dass diejenigen Personen Gesellschafter sind, die nach § 47 Abs. 2 S. 1 GBO im Grundbuch eingetragen sind und dass darüber hinaus keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind. Die §§ 892 bis 899 BGB gelten bezüglich der Eintragung der Gesellschafter entsprechend. Nach § 82 S. 3 GBO wird der Grundbuchberichtigungszwang auf Änderungen des Gesellschafterbestandes erstreckt.

Aus dieser gesetzlichen Grundlage folgt, dass dann, wenn sich der Gesellschafterbestand in materieller Hinsicht außerhalb des Grundbuchs ändert, dies bezüglich der nunmehr zwingend einzutragenden Gesellschafter zu einer Grundbuchunrichtigkeit führt, welche gemäß §§ 47 Abs. 2 S. 2, 22 GBO aufgrund Unrichtigkeitsnachweises oder Bewilligung berichtigt werden kann.

Bewilligungsberechtigt sind hierbei die Gesellschafter selbst und nicht die GbR (vgl. OLG Frankfurt NotBZ 2011, 402 m. w. N.).

Eine Änderung im Bestand der Gesellschafter der GbR im Grundbuch kann damit regelmäßig eingetragen werden, wenn öffentlich beglaubigte Berichtigungsbewilligungen sämtlicher eingetragenen Gesellschafter einschließlich des ausscheidenden Gesellschafters in öffentlich beglaubigter Form vorliegen und auch ein etwaiger neu eintretender Gesellschafter in öffentlich beglaubigter Form seiner Eintragung zustimmt (vgl. OLG Frankfurt a. a. O.; OLG München ZIP 2011, 467; OLG Zweibrücken FGPrax 2010, 22; Reetz in Hügel, GBO, Stand 01.06.2012, § 47 Rn. 101).

Es kommt auf die Berichtigungsbewilligung aller eingetragener Gesellschafter an, da gem. § 47 Abs. 2 S. 2 GBO i. V. m. § 899 a BGB deren Gesellschafterstellung vermutet wird. Diese Vermutung gilt auch gegenüber dem Grundbuchamt (vgl. Demharter, GBO, 28. Aufl., § 47 Rn. 32).

Etwas Anderes ergibt sich auch nicht aus der Formulierung in § 899 a S. 1 BGB, wonach die gesetzliche Vermutung „in Ansehung des eingetragenen Rechts“ gelte. Die Einschränkung in § 899 a BGB ist nämlich sachgerecht so auszulegen, dass sie zwar die Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs auf im Grundbuch eingetragene Mobiliarrechte beschränkt, da dem Grundbuch keine allgemeine Registerfunktion für die GbR zugewiesen werden soll. Jedoch hat die materiell-rechtliche Einschränkung der Vermutung keine Bedeutung für das grundbuchrechtliche Eintragungsverfahren, soweit es um Rechtsgeschäfte mit unmittelbarem Bezug zum Eintragungsgegenstand geht, wie sich aus der Regelung des § 47 Abs. 2 GBO und der diesbezüglichen Begründung des Gesetzes entnehmen lässt (vgl. OLG Frankfurt, NotBZ 2011, 402 ff.; OLG Zweibrücken FGPrax 2010, 286). Mit der Einschränkung im Tatbestand des § 899 a BGB hat der Gesetzgeber lediglich bezweckt, den Glutglaubenserwerb von der GbR auf Immobiliarrechte zu beschränken, dagegen soll die Norm für alle Rechtshandlungen Bedeutung haben, die einen unmittelbaren Bezug zum Eintragungsgegenstand aufweist, das bezieht sich auch auf die rechtsgeschäftliche Übertragung eines Anteils an einer GbR (vgl. so bereits OLG Zweibrücken, FGPrax 2010, 286 f.).

So ergibt sich aus der Begründung der Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses vom 17.06.2009 (BT-Drs. 16/13437 S. 23 ff.), dass das Anliegen der Regelung in § 899 a BGB nicht darin bestehe, dem Grundbuch die Funktion eines allgemeinen Gesellschaftsregisters zukommen zu lassen. Im Wortlaut komme dies dadurch zum Ausdruck, dass die Eintragung der Gesellschafter materielle Konsequenzen nur „in Ansehung des eingetragenen Rechts“ habe. Diese im BGB geläufige Formulierung bewirke, dass die Eintragung der Gesellschafter nur Bedeutung habe für Rechtshandlungen, die einen unmittelbaren Bezug zum Eintragungsgegenstand aufwiesen. § 899 S. 1 BGB begründe sowohl eine positive als auch eine negative Vermutung, positiv werde vermutet, dass diejenigen Personen Gesellschafter seien, die als solche im Grundbuch eingetragen seien. Negativ werde vermutet, dass die GbR keine weiteren Gesellschafter habe. Darüber hinaus werde vermutet, dass die GbR tatsächlich noch existiere. Die Vermutung gelte, wie diejenige des § 891 BGB, gegenüber jedermann und damit auch gegenüber dem Grundbuchamt. Seien also die Gesellschafter gemäß § 47 Abs. 2 S. 1 GBO im Grundbuch eingetragen, so sei dies auch für das Grundbuchverfahren relevant. Weitere Nachweise zur Existenz, ordnungsgemäßen Vertretung und Identität der eingetragenen GbR würden damit regelmäßig entbehrlich. Allerdings wird betont, dass die Abtretung des Gesellschaftsanteils an einer GbR, welche Inhaberin eines Immobiliarsachenrechts sei, keine unmittelbar auf das Immobiliensachenrecht bezogene Rechtshandlung darstelle. § 899 a BGB weise dem Grundbuch keine allgemeine Registerfunktion zu, sondern beschränke den Kreis der betroffenen Rechtshandlungen durch die Tatbestandsmerkmale „in Ansehung des eingetragenen Rechts“. Daraus ergebe sich, dass § 892 BGB in Verbindung mit § 899a S. 2 BGB keinen gutgläubigen Erwerb eines GbR-Anteils vom Buchgesellschafter ermögliche.

§ 47 Abs. 2 S. 2 GBO gewährleiste ein Regelungsregime zur grundbuchverfahrensrechtlichen Behandlung von Änderungen im Gesellschafterbestand. Insoweit könne die bisherige Grundbuchpraxis im Wesentlichen unverändert beibehalten werden. Sei eine GbR als Berechtigte im Grundbuch eingetragen und trete ein eingetragener Gesellschafter seinen Gesellschafsanteil an einen Dritten ab, so könne wie nach alter Rechtslage die Eintragung des Zessionars als Neugesellschafter aufgrund Berichtigungsbewilligung des Zedenten sowie Zustimmungserklärung des Zessionars und aller übrigen eingetragenen Gesellschafter eingetragen werden.

c) Dies gilt auch im vorliegenden Fall einer GbR, die bereits vor der Einführung der Vorschriften der §§ 47 Abs. 2, 82 S. 3 GBO und des § 899 a BGB durch das Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren sowie zur Änderung weiterer Grundbuch-, Register- und kostenrechtlicher Vorschriften (ERVGBG) eingetragen worden ist. In Art. 229 § 21 EGBGB ist nämlich bestimmt, dass diese Vorschriften auch auf solche Fälle anwendbar sind, in denen die Eintragung bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes erfolgt ist. Die Vorschrift erfasst alle Fälle, in denen Gesellschaften bürgerlichen Rechts unter Nennung ihrer Gesellschafter vor Inkrafttreten der Neuregelung im Grundbuch eingetragen wurden, und zwar unabhängig davon, ob diese Eintragungen die Gesellschafter oder die Gesellschaft selbst als Berechtigte ausweisen (vgl. Lautner, DNotZ 2009, 650 f.). Von den neuen Regelungen werden also auch Altfälle erfasst, in denen wie im vorliegenden Fall zur Bezeichnung der GbR die Gesellschafter im Grundbuch vermerkt sind (vgl. OLG Zweibrücken NJW 2010, 384).

III.

Für die erfolgreiche Beschwerde fallen Gerichtskosten nicht an.