Wohnungsrecht Modifikation: Mehrere Personen betroffen
Das Oberlandesgericht Brandenburg hat im Beschluss vom 10.01.2023 entschieden, dass die Zwischenverfügungen des Amtsgerichts Königs Wusterhausen bezüglich der Eintragung eines modifizierten Wohnungsrechts aufgehoben werden. Dieses Urteil betont die Flexibilität im Umgang mit dem sachenrechtlichen Typenzwang und erlaubt eine individuellere Gestaltung von Wohnungsrechten im Grundbuch, wobei bestimmte Typenmerkmale des § 428 BGB erfüllt sein müssen.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Aufhebung der Zwischenverfügungen: Das Oberlandesgericht hebt die Entscheidungen des Amtsgerichts auf.
- Modifikation des Wohnungsrechts: Die Antragsteller wollten ein Wohnungsrecht auf Lebensdauer für mehrere Personen eintragen lassen.
- Anforderungen des § 18 GBO: Die Zwischenverfügungen erfüllten nicht die Anforderungen zur Behebung eines Eintragungshindernisses.
- Bestimmtheitsgrundsatz im Grundbuchrecht: Art und Inhalt des Gemeinschaftsverhältnisses müssen aus der Eintragung ersichtlich sein.
- Anpassung der Gesamtgläubigerschaft: Mögliche Modifikationen innerhalb des sachenrechtlichen Typenzwangs wurden erörtert.
- Vergleich von § 428 und § 432 BGB: Unterschiedliche Arten der Berechtigung und Leistungserfüllung wurden gegenübergestellt.
- Anspruch auf unteilbare Leistung: Sowohl bei Gesamt- als auch Mitgläubigerschaft kann jeder Gläubiger die Leistung ohne Mitwirkung anderer fordern.
- Praktische Relevanz für Grundbucheinträge: Das Urteil beeinflusst die Eintragungspraxis und gestattet mehr Flexibilität bei der Gestaltung von Wohnungsrechten.
Übersicht
Wohnungsrecht und Gesamtgläubigerschaft: Rechtliche Herausforderungen und Lösungen
Das deutsche Sachenrecht sieht sich immer wieder mit komplexen Fällen konfrontiert, die eine differenzierte Betrachtung und innovative Lösungsansätze erfordern. Ein solcher Fall ist die Bestellung von Wohnungsrechten für mehrere Personen, verbunden mit der Modifikation der Gesamtgläubigerschaft. Diese Thematik wirft Fragen auf, die tief in die Grundstrukturen des Grundbuchamtsrechts und des schuldrechtlichen Typenzwangs hineinreichen. Es geht hierbei nicht nur um die Eintragung solcher Rechte im Grundbuch, sondern auch um die Auslegung und Anwendung bestehender gesetzlicher Regelungen, insbesondere des § 428 BGB und verwandter Bestimmungen.
Die Auseinandersetzung mit diesen Themen ist von essenzieller Bedeutung für die Praxis der Rechtsanwälte und Notare, wie Dr. Kotz und andere in ihrem Berufsalltag. Sie steht im Spannungsfeld zwischen individuellen Rechtsgestaltungen und den Anforderungen der rechtlichen Normen, was sowohl für Juristen als auch für die betroffenen Parteien von Interesse ist. Im Folgenden wird ein konkreter Fall beleuchtet, der zeigt, wie solche komplexen rechtlichen Herausforderungen in der Praxis behandelt und gelöst werden. Entdecken Sie, wie innovative Ansätze und rechtliche Überlegungen dazu beitragen, maßgeschneiderte Lösungen für individuelle Fälle zu finden.
Wohnungsrechtbestellung und ihre rechtlichen Tücken
Das Oberlandesgericht Brandenburg hat in einem bemerkenswerten Urteil, Az.: 4 W 40/22, vom 10. Januar 2023, eine wichtige Entscheidung im Bereich des Immobilienrechts getroffen. Im Zentrum stand die Bestellung von Wohnungsrechten für mehrere Personen und die damit verbundene Modifikation der Gesamtgläubigerschaft. Die Antragsteller, vertreten durch den Rechtsanwalt und Notar Dr. Kotz aus Kreuztal, hatten zuvor im August 2021 ihre hälftigen Miteigentumsanteile an einem Grundbesitz, bestehend aus einem Einfamilienhaus und Nebengebäuden, an ihren Enkel übertragen und sich dabei ein Wohnungsrecht auf Lebensdauer des Längstlebenden vorbehalten.
Streitpunkt: Modifizierung des Wohnungsrechts im Grundbuch
Das rechtliche Problem entstand, als das Grundbuchamt Königs Wusterhausen die Eintragung dieser Modifizierung des Wohnungsrechts beanstandete und um Antragsrücknahme bat, da eine analoge Anwendung des § 428 BGB als nicht möglich angesehen wurde. Diese Entscheidung führte zu einer Beschwerde durch die Antragsteller. Sie argumentierten, dass die Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses nicht dem sachenrechtlichen Typenzwang unterliege und dass zur Aufrechterhaltung des Gestaltungstyps ein einziges Merkmal ausreiche, welches diesen Typ von anderen Berechtigungsverhältnissen unterscheidet.
Juristische Argumentation und Gerichtsentscheidung
Die Antragsteller stellten klar, dass mindestens zwei Typenmerkmale des § 428 BGB vorhanden seien: Jeder der Berechtigten könne die volle Leistung an sich fordern, und nach dem Tod eines Ehegatten stehe das volle Recht dem überlebenden Ehegatten ungeschmälert zu. Das Oberlandesgericht stimmte dieser Argumentation zu und hob die Zwischenverfügungen des Amtsgerichts auf. Es betonte, dass die Antragsrücknahme kein Mittel zur Behebung des Eintragungshindernisses darstelle und wies auf die Notwendigkeit hin, dass sich Art und Inhalt des Gemeinschaftsverhältnisses aus der Eintragung ergeben müssen, gemäß dem Bestimmtheitsgrundsatz im Grundbuchrecht.
Ausblick und Bedeutung für die Rechtspraxis
Dieses Urteil hat weitreichende Bedeutung für die Rechtspraxis, insbesondere für Notare und Rechtsanwälte, die sich mit Immobilienrecht befassen. Es zeigt, dass Raum für Modifikationen innerhalb des rechtlichen Rahmens besteht und dass innovative rechtliche Lösungen möglich sind. Für die Beteiligten bedeutet das Urteil eine Bestätigung ihrer Rechtsauffassung und eine Klarstellung in Bezug auf das Wohnungsrecht und die Gesamtgläubigerschaft. Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Brandenburg dient als Orientierung für ähnliche Fälle in der Zukunft und unterstreicht die Wichtigkeit einer differenzierten Betrachtung im Immobilienrecht.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was ist unter Wohnungsrechtbestellung zu verstehen?
Die „Wohnungsrechtbestellung“ bezieht sich auf den Prozess, durch den ein Wohnrecht für eine bestimmte Person oder Gruppe von Personen auf einer Immobilie eingerichtet wird. Dieses Recht wird in der Regel durch eine Vereinbarung zwischen dem Eigentümer der Immobilie und der Person, die das Wohnrecht erhält, begründet und muss in das Grundbuch eingetragen werden.
Das Wohnrecht ist ein beschränktes persönliches Dienstbarkeitsrecht, das dem Berechtigten das Recht gibt, in einer bestimmten Wohnung zu leben. Es kann auf Lebenszeit oder für einen bestimmten Zeitraum gewährt werden. Es ist wichtig zu beachten, dass das Wohnrecht auch dann fortbesteht, wenn der Berechtigte in ein Pflegeheim umzieht.
Das Wohnrecht kann auf verschiedene Weisen enden. Es kann durch den Tod des Berechtigten, durch einvernehmliche Aufhebung, durch den Ablauf einer vereinbarten Gültigkeitsdauer oder durch den Eintritt einer Bedingung erlöschen.
Die Bestellung eines Wohnrechts kann auch im Rahmen eines Erbbaurechts oder eines Bauträgervertrags erfolgen. Es kann auch im Rahmen von gesetzlichen Betreuungsverfahren relevant sein.
Die Bestellung eines Wohnrechts hat auch Auswirkungen auf den Wert der Immobilie. Da das Recht auf die Lebensdauer einer Person beschränkt ist, wird der Wert mit einem Faktor multipliziert, der dem Lebensalter der jüngsten berechtigten Person entspricht.
Die genauen Bedingungen und Regelungen eines Wohnrechts können in der Wohnungsrechtbestellung festgelegt werden. Dazu können beispielsweise Regelungen gehören, welche Kosten die Wohnungsberechtigten zu tragen haben und dass sie die Wohnung im bewohnbaren Zustand zu erhalten haben.
Wie wird die Gesamtgläubigerschaft rechtlich definiert?
Die „Gesamtgläubigerschaft“ ist ein Begriff aus dem deutschen Schuldrecht und bezeichnet eine Situation, in der mehrere Gläubiger berechtigt sind, eine Leistung von einem Schuldner zu fordern. Jeder Gläubiger kann die gesamte Leistung fordern, aber der Schuldner muss die Leistung nur einmal erbringen. Dies bedeutet, dass der Schuldner nach seinem Belieben an einen der Gläubiger leisten kann. Sobald der Schuldner die Leistung an einen der Gläubiger erbracht hat, ist seine Verpflichtung erfüllt und die anderen Gläubiger haben keinen weiteren Anspruch mehr.
Die Gesamtgläubigerschaft kann durch Gesetz oder durch rechtsgeschäftliche Übereinkunft entstehen. Jeder Gläubiger trägt das Risiko, nichts zu erhalten, wenn der Schuldner bereits an einen der anderen Mitgläubiger voll geleistet hat. Im Innenverhältnis sind Gesamtgläubiger zu gleichen Anteilen berechtigt, soweit nichts anderes vereinbart ist.
Ein Beispiel für eine Gesamtgläubigerschaft ist der Einkommensteuer-Erstattungsanspruch, der den Eheleuten gemeinsam gegenüber dem Finanzamt zusteht. Jeder Ehegatte kann hier die Leistung als Ganze vom Finanzamt fordern.
Die Gesamtgläubigerschaft ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in § 428 geregelt. Es ist zu erwähnen, dass die Gesamtgläubigerschaft das Gegenstück zur Gesamtschuldnerschaft (§ 421 BGB) ist.
Das vorliegende Urteil
Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 4 W 40/22 – Beschluss vom 10.01.2023
Auf die Beschwerde der Antragsteller vom 12. April 2022 werden die Zwischenverfügungen des Amtsgerichts Königs Wusterhausen – Grundbuchamt – Gz.: W… Blatt …-1, vom 16. Dezember 2021 und 8. April 2022 aufgehoben.
Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren: 5.000 EUR.
Gründe
I.
Mit notariellem Vertrag vom 16. August 2021 übertrugen die Antragsteller zu 1 und 2 (künftig der Veräußerer) ihre hälftigen Miteigentumsanteile an dem im Grundbuch von W… Blatt … eingetragenen, mit einem Einfamilienhaus und Nebengebäuden bebauten Grundbesitz an ihren Enkel, den Antragsteller zu 4 und erklärten die Auflassung. Unter Ziffer VII. des Vertrages behielt sich der Veräußerer ein Wohnungsrecht auf Lebensdauer des Längstlebenden als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB vor, das dahingehend modifiziert wurde, dass kein Berechtigter allein zu Lasten des anderen über die Rechte verfügen kann, nach dem Tod eines Berechtigten die Rechte dem anderen ungeschmälert zustehen und die Leistung an einen Berechtigten allein keine Erfüllungswirkung gegenüber dem anderen Berechtigten hat. Dem Veräußerer wurde an dem Grundbesitz eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht) mit dem Inhalt bestellt, dass er berechtigt ist, diese Räume unter Ausschluss des Eigentümers auf seine Lebenszeit als Wohnung zu benutzen und alle dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Einrichtungen und Anlagen einschließlich des Gartens mitzubenutzen. Die Beteiligten bewilligten und beantragten die Eintragung des Wohnungsrechts für den Veräußerer als Berechtigten nach § 428 BGB in vorstehender Modifizierung in das Grundbuch. In Ziffer VIII. des Vertrages behielt sich der Veräußerer den lebzeitigen Widerruf der Überlassung unter bestimmten Voraussetzungen vor. Zur Sicherung des Rückübertragungsanspruches bewilligten und beantragten die Beteiligten die Eintragung einer entsprechenden Vormerkung für den Veräußerer als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB in das Grundbuch, bedingt abgetreten an den Antragsteller zu 3.
Den vom Notar am 22. September 2021 eingereichten Vollzugsantrag hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 16. Dezember 2021 beanstandet. Es vertrat darin und mit weiterer Zwischenverfügung vom 8. April 2022 die Auffassung, dass die beantragte Eintragung der Modifizierung hinsichtlich des Wohnungsrechts nicht möglich sei, und bat insoweit um Antragsrücknahme. Eine analoge Anwendung des § 428 BGB sei nicht möglich.
Hiergegen wenden sich die Antragsteller mit ihrer am 13. April 2022 durch den Notar eingelegten Beschwerde. Sie meinen, die Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses unterliege nicht dem sachenrechtlichen Typenzwang. Vielmehr genüge zur Aufrechterhaltung des jeweiligen Gestaltungstyps ein einziges Merkmal, das diesen Gestaltungstyp von anderen Berechtigungsverhältnissen unterscheidet. Vorliegend seien mindestens zwei Typenmerkmale des § 428 BGB vorhanden, weil jeder der Berechtigten die volle Leistung an sich fordern könne und nach dem Tod eines Ehegatten das volle Recht dem überlebenden Ehegatten ungeschmälert zustehe. Die Auswahlfreiheit des Schuldners könne hingegen wirksam abbedungen werden. Sie diene lediglich dem Schutz des Schuldners vor Nachteilen, die sich aus der Belastung mit mehreren selbständigen Forderungen der beteiligten Gesamtgläubiger ergäben. Es stehe dem Schuldner frei, auf diesen Schutz zu verzichten. Auch § 47 GBO werde durch diese Modifizierung des Berechtigungsverhältnisses nicht berührt, da nicht sämtliche Facetten des konkret vereinbarten Berechtigungsverhältnisses im Grundbuch verlautbart werden könnten und müssten. Insoweit reiche ein Bezug auf die Eintragungsmitteilung.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 19. April 2022 nicht abgeholfen und dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.
II.
1.
Die zulässige (§§ 71 Abs. 1, 73 GBO) Beschwerde der Antragsteller führt bereits deshalb zur Aufhebung der Zwischenverfügungen vom 16. Dezember 2021 und 8. April 2022, weil die Verfügungen mit diesem Inhalt nicht den Anforderungen des § 18 Abs. 1 GBO genügen.
§ 18 GBO regelt die Behandlung von Eintragungsanträgen, deren Vollzug ein Hindernis entgegensteht. Vorliegend bezeichnen die Zwischenverfügungen kein Mittel, ein Eintragungshindernis zu beseitigen, vielmehr handelt es sich in der Sache um einen rechtlichen Hinweis, verbunden mit der Bitte um Antragsrücknahme. Die Antragsrücknahme stellt aber gerade kein Mittel zur Behebung des Hindernisses dar.
2.
Für das weitere Verfahren weist der Senat – freilich ohne Bindungswirkung – auf Folgendes hin:
Soll ein Recht für mehrere gemeinschaftlich eingetragen werden, soll die Eintragung in der Weise erfolgen, dass entweder die Anteile der Berechtigten in Bruchteilen angegeben werden oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet wird (§ 47 Abs. 1 S. 1 GBO). Da die Verfügungsbefugnis der einzelnen Beteiligten bei den unterschiedlichen Arten der Gemeinschaft verschieden ist, verlangt der das Grundbuchrecht beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz, dass sich Art und Inhalt des Gemeinschaftsverhältnisses aus der Eintragung ergeben (BGH Beschluss vom 11. September 1997, Az. V ZB 11/97). Wohnungsrechte nach § 1093 BGB können für mehrere Personen als Gesamtberechtigte entsprechend § 428 BGB bestellt werden (BGHZ 46, 253). Hierbei liegt die vom Grundstückseigentümer „geschuldete Leistung“ im Wesentlichen nicht in einem positiven Tun, sondern in einem bloßen Dulden der Nutzung durch den oder die Berechtigten. Im Fall einer Gesamtgläubigerschaft nach § 428 BGB geht daher das Wohnungsrecht jedes einzelnen Gesamtberechtigten im „Außenverhältnis“ nicht auf Nutzung durch ihn und die übrigen Gesamtberechtigten gemeinsam. Jeder Wohnungsberechtigte kann im Wege des Störungsbeseitigungsanspruchs vom Eigentümer und von jedem Dritten die Besitzeinräumung an sich allein verlangen, und der Eigentümer andererseits kommt bereits durch Herausgabe an einen der Wohnungsberechtigten allein und durch Duldung von dessen Wohnen seiner wohnungsrechtlichen Last nach (BGH a.a.O.).
Die Gesamtgläubigerschaft kann – wovon im hier vorliegenden Fall auszugehen sein dürfte – modifiziert werden, da der sachenrechtliche Typenzwang nur für die eintragungsfähigen Immobiliarrechte gilt, dagegen nicht für die daran bestehenden Gemeinschaftsverhältnisse. Deren Typen sind zwangsläufig dem Schuldrecht entlehnt. Den Anforderungen des § 47 GBO ist grundsätzlich durch die Angabe des Grundmodells genüge getan, also wenn das Gemeinschaftsverhältnis mehrerer Teilhaber durch einen gesetzlichen Typus der Berechtigtenmehrheit gekennzeichnet wird und die Vereinbarungen der Beteiligten mindestens ein Merkmal dieses Typus erfüllen, das ihn von anderen gesetzlichen Modellen der Berechtigtenmehrheit unterscheidet (vgl. hierzu und zum Folgenden: Amann, DNotZ 2008, 324). Sowohl bei Gesamtgläubigerschaft nach § 428 BGB als auch bei Mitgläubigerschaft nach § 432 BGB besteht jeweils ein Anspruch, den zu erfüllen jeder Gläubiger ohne Mitwirkung der übrigen Gläubiger verlangen kann. Der Anspruch richtet sich bei beiden auf eine (zumindest rechtlich) unteilbare Leistung. Zudem braucht der Schuldner die Leistung nur einmal zu bewirken. Sie unterscheiden sich jedoch hinsichtlich der Frage, an wen der Gläubiger leisten muss. Während bei der Gesamtgläubigerschaft nach § 428 BGB jeder Gläubiger Leistung an sich alleine verlangen bzw. jeder Schuldner nach seinem Belieben befreiend an einen oder mehrere Gläubiger leisten kann, kann ein Mitgläubiger nach § 432 BGB Leistung nicht an sich allein, sondern nur an sämtliche Gläubiger gemeinschaftlich verlangen.
Im vorliegenden Fall dürften die Urkundsbeteiligten in Ziffer VII Nr. 1 des Vertrages eine Kombination der Rechtsfolgen der §§ 428 und 432 BGB vereinbart haben. Das Berechtigungsverhältnis nach § 428 BGB dürfte unter anderem dahingehend modifiziert worden sein, dass die Leistung an einen Berechtigten allein keine Erfüllung gegenüber dem anderen Berechtigten bewirkt. Wäre dies so auszulegen, dass der Schuldner wirksam immer nur an beide Gläubiger leisten könnte, läge Mitgläubigerschaft nach § 432 BGB vor (vgl. auch BGHZ 46, 253; Frank in Anm. zu OLG Frankfurt, Beschluss vom 14. November 2011, Az. 20 W 439/10, MittBayNot 2012, 386, 389; Amann a.a.O.). Allerdings dürfte auch dies nicht gewollt sein und damit § 432 BGB als Angabe der gemeinsamen Berechtigung nicht uneingeschränkt passen. Es dürfte nicht Inhalt des vereinbarten Rechts sein, dass stets nur alle Berechtigten gemeinsam befriedigt werden. Bei einem Wohnungsrecht geht es gerade nicht darum, dass der Schuldner an einen Gläubiger „leistet“, sondern um die Durchsetzung eines Duldungsanspruches, den aber jeder Gläubiger auch für sich allein durchsetzen kann.
Den Anforderungen des § 47 GBO dürfte damit sowohl durch Angabe des Grundmodells als auch durch Angabe einer Kombination von § 428 und § 432 BGB Genüge getan sein, wobei sich der konkrete Inhalt des schuldrechtlich Vereinbarten ohnehin nur aus der Bewilligung ergibt.
3.
Die Kostenfolge hinsichtlich der Gerichtskosten ergibt sich aus dem Gesetz (§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotGK); eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.
4.
Die Festsetzung des Gegenstandswertes beruht auf § 36 Abs. 3 GNotKG.
