Zulässigkeit einer Zwischenverfügung bei Berichtigungsbewilligung

Lebhafter Rechtsstreit um Berichtigungsbewilligung und rechtliche Feinheiten: Einsicht in das OLG Hamm Urteil (Az.: I-15 W 277/19)

In einer interessanten Gerichtsentscheidung, die vom OLG Hamm getroffen wurde (Az.: I-15 W 277/19), steht das juristische Kernproblem der Zulässigkeit einer Zwischenverfügung bei Berichtigungsbewilligung im Mittelpunkt. Im besonderen Fokus liegt dabei das Recht des Antragstellers, eine Berichtigung durch die Bewilligung derjenigen vorzunehmen, die durch die Löschung der Vormerkung in ihren Rechten betroffen sind (§ 19 GBO). Die Diskussion dreht sich zudem um den Nachweis der Unrichtigkeit und die Bewilligung der von der Eintragung Betroffenen. Interessant ist hierbei, dass eine Rangwahrung der Antragstellung nicht zur Debatte steht.

Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: I-15 W 277/19 >>>

Juristische Uneinigkeit: Erleichterte Löschung nach § 23 Abs. 1 GBO?

Ein weiteres zentrales Thema ist die Frage, ob eine erleichterte Löschung nach § 23 Abs. 1 GBO in Frage kommt, wenn die Jahresfrist abgelaufen ist und kein Widerspruch vorliegt. Der mögliche Eintritt dieser Situation ist abhängig davon, ob man unter den gegebenen Umständen von der Eintragung eines auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkten Rechts ausgeht. Hierbei spielen Aspekte wie die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung (§ 874 BGB) eine wichtige Rolle.

Komplexität der rechtlichen Interpretation: Bedingung und Befristung

Die Komplexität der Angelegenheit offenbart sich in der Diskussion um Bedingungen oder Befristungen eines Rechts. Üblicherweise wird eine Beschränkung eines Rechts auf die Lebenszeit des Berechtigten als Befristung verstanden (Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 163 Rdn.1). Ein wichtiger Punkt in der Auseinandersetzung ist, ob es bei der Abgrenzung zwischen Bedingung und Befristung in erster Linie darauf ankommt, wie sicher der Eintritt des Ereignisses aus der Sicht des Erklärenden ist (BGH NJW 2004, 284).

Divergierende juristische Ansichten: Die subjektiv-persönliche Reallast

Ein zentraler Aspekt der Debatte sind die unterschiedlichen Ansichten über die subjektiv-persönliche Reallast. Dabei geht es vor allem um die Frage, ob die Beschränkung auf die Lebenszeit eine (auflösende) Befristung oder Bedingung darstellt. Interessant ist hierbei die Ansicht, dass die Beschränkung nur das Stammrecht betreffen würde, die Reallast jedoch nicht zum Erlöschen bringe (OLG Köln FGPrax 2018, 157f; OLG Köln RPfleger 1994, 292).

Schlüssige Antwort des Senats: Wesentliche Eigenschaften des Rechts betroffen

In dem Urteil bietet der Senat eine überzeugende Antwort auf die oben gestellten Fragen. Die wesentliche Erkenntnis liegt darin, dass eine auf den Tod des Berechtigten befristete Reallast nicht durch Fristablauf erlischt. Die Senatsentscheidung betont, dass es sich hierbei um eine wesentliche Eigenschaft des Rechts handelt, die sich den Bestandsvoraussetzungen annähert und nicht lediglich um eine nähere Ausgestaltung des Rechtsinhalts. Diese sorgfältige Abwägung der unterschiedlichen Perspektiven und Argumente trägt wesentlich zu unserem Verständnis des Falles bei und veranschaulicht die Komplexität des juristischen Diskurses.

Das vorliegende Urteil

OLG Hamm – Az.: I-15 W 277/19 – Beschluss vom 18.06.2020

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

I.

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die Löschung einer Reallast wegen Unrichtigkeit wegen des überjährigen Ablebens der Berechtigten.

Die Beteiligte ist als Eigentümerin des im Rubrum näher bezeichneten Grundstücks eingetragen. In Abteilung II ist unter lfd. Nr.1 eine Reallast zugunsten Frau L M eingetragen. Der Eintragungsvermerk lautet wie folgt:

„Reallast (Geldrente) – mit Wertsicherungsklausel – für L M geb. I, geb. am …

Bezug: Bewilligungen vom 29.10. und 23.12.2009 (URNr. 007 und 004/2009 des Notars …). Eingetragen am 27.01.2010.“

Mit der Bewilligung vom 29.10.2009 hatte die Beteiligte die Eintragung einer Reallast zugunsten von Frau M an dem genannten Grundstück bewilligt. Weiter heißt es in der Bewilligung:

„Die Reallast dient der Sicherung einer Verbindlichkeit des S M, der Begünstigten, …, eine monatlich im voraus fällige Rente von derzeit 3.200 € zu zahlen.

Der Rentenanspruch ergibt sich aus der Urkunde des Notars C vom 00.06.1980 (dessen UR-Nr. 05/1980, zuletzt angepaßt durch vom Schuldner bestätigtes Schreiben der Rechtsanwälte … vom …, in dem ebenfalls vereinbart ist, daß Maßstab der künftigen Abänderung im Sinne der vorgenannten notariellen Urkunde der Verbraucherpreisindex für Deutschland, Basisjahr 2000 = 100, ist, …“

Die Bewilligung vom 23.12.2009 „ergänzt“ die vorhergehende „dahingehend, dass Grundlage für die Eintragung dieser Bewilligung die in Kopie beigefügte Urkunde vom 00.Juni 1980 (UR-Nr. 05/1980 des Notars C …) ist, jedoch mit der Maßgabe, dass der durch die Reallast besicherte Rentenanspruch derzeit 3.200 € beträgt … .“

Die der notariell beglaubigten Erklärung in Fotokopie beigeschlossene Urkunde des Notars C enthält einen Unterhalts- und Auseinandersetzungsvertrag. In dessen Rahmen erklärte der damalige Ehemann der Frau M Folgendes:

„Ich, …, bin Eigentümer der Wohnhausgrundbesitzung … eingetragen im Grundbuch von E Blatt 0001. Ich bewillige und beantrage, im Grundbuch meines vorgenannten Grundbesitzes für …, Frau L M, …, für die Lebensdauer (Unterstreichung durch den Senat) die Eintragung einer Reallast mit folgenden Bestimmungen:

Die Rente beginnt am 1.11.1980. Sie beträgt monatlich 3.400 DM. Die Rente soll wertgesichert sein.“

Es folgen sodann weitere Maßgaben für die Wertsicherung. Abschließend heißt es hierzu:

„Zur Löschung des Rechts soll der Nachweis des Todes der Berechtigten genügen.“

Im vorliegenden Verfahren hat die Beteiligte am 23.04.2018 unter Vorlage einer Sterbeurkunde der Reallastberechtigten die Löschung der Reallast beantragt. Ausweislich der Sterbeurkunde ist Frau M am 00.01.2018 verstorben. Das Grundbuchamt hat den Antrag durch Zwischenverfügung beanstandet. Erforderlich sei der Erbennachweis nach Frau M und die Löschungsbewilligung der Erben, da weder eine Vorlöschungsklausel i.S.d. § 23 GBO eingetragen sei noch eine auf die Lebenszeit befristete Reallast. Nach längerer Korrespondenz hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten mit Schriftsatz vom 07.01.2019 unter Hinweis darauf, dass die Jahresfrist des § 23 Abs. 1 GBO zwischenzeitlich abgelaufen sei, erneut auf die Löschung gedrungen. Das Grundbuchamt hat daraufhin am 17.01.2019 eine weitere Zwischenverfügung erlassen, mit der es seinen bisherigen Standpunkt bekräftigt und vertiefend ausgeführt hat, dass eine Beschränkung des Rechts auf die Lebenszeit sich schon der Bewilligung nicht entnehmen lasse, jedenfalls aber nicht der Eintragung, was jedoch notwendig sei. Gegen diese Zwischenverfügung richtet sich die vorliegende Beschwerde, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

II.

Die zulässige Beschwerde ist unbegründet. Das Amtsgericht hat den Antrag, die in dem o.a. Grundbuch unter II Nr.1 eingetragene Reallast im Wege der Berichtigung zu löschen, zu Recht beanstandet und die Vorlage einer Löschungsbewilligung des oder der Rechtsnachfolger nebst Nachweis der Erbfolge verlangt.

Die verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Zwischenverfügung gem. § 18 Absatz 1 GBO liegen vor. Die erhobene Beanstandung bezeichnet ein behebbares Eintragungshindernis. Gegenstand des Verfahrens ist hier der nach § 22 Absatz 1 GBO zu behandelnde Antrag der Beteiligten auf eine Grundbuchberichtigung nach Erlöschen der Reallast infolge nachgewiesener Unrichtigkeit. Im Rahmen des dem Antragsteller zustehenden Wahlrechts kann die Berichtigung auch aufgrund einer Bewilligung derjenigen durchgeführt werden, die durch die Eintragung der Löschung der Vormerkung in ihren Rechten betroffen würden (§ 19 GBO). Kann der Unrichtigkeitsnachweis nicht oder nicht vollständig geführt werden, bestehen keine Bedenken, dem jeweiligen Antragsteller durch eine Zwischenverfügung Gelegenheit zur Behebung des Hindernisses durch Beibringung der Bewilligung der durch die Eintragung in ihren Rechten Betroffenen zu geben, zumal eine Rangwahrung der Antragstellung hier nicht in Betracht kommt (Senat FGPrax 2007, 209 = RPfleger 2007, 541; FGPrax 2010, 226; im Ergebnis ebenso OLG Köln FGPrax 2010, 14; a.A. BayObLGBeckRS 1994, 06060; OLG SchleswigFGPrax 2010, 282).

Das Grundbuch ist unrichtig, wenn sein Inhalt nicht mit der materiellen Rechtslage übereinstimmt (vgl. § 894 BGB). Es kann berichtigt werden, wenn der Betroffene die Eintragung bewilligt (§ 22 Abs. 1 Satz 1 iVm § 19 GBO). Liegt dessen Bewilligung nicht vor, kann das Grundbuch nur berichtigt werden, wenn die Unrichtigkeit mit öffentlichen Urkunden (§ 29 Abs. 1 Satz 2 GBO) nachgewiesen ist (§ 22 Abs. 1 Satz 1 GBO). An den Nachweis sind strenge Anforderungen zu stellen. Der Antragsteller muss grundsätzlich lückenlos alle Möglichkeiten ausräumen, die der begehrten berichtigenden Eintragung entgegenstehen könnten. Lediglich ganz entfernt liegende, nur theoretische Überlegungen müssen nicht widerlegt werden (OLG München NZG 2016, 945; BayObLGZ 1988, 102ff; 1995, 413ff).

Vor diesem Hintergrund ist zunächst festzuhalten, dass sich eine erleichterte Löschungsmöglichkeit hier nicht aus den §§ 24, 23 GBO ergibt. Eine Löschungserleichterungsklausel im Sinne des § 23 Abs. 2 GBO ist vorliegend nicht Bestandteil des Eintragungsvermerks. Dies ist jedoch nach dem insoweit eindeutigen Gesetzeswortlaut Voraussetzung der erleichterten Löschung, eine Bezugnahme nach § 874 BGB ist unzureichend (Bauer/Schaub/Schäfer, GBO, 4.Auflage, § 23 Rdn.62; Demharter, GBO, 31.Auflage, § 23. Rdn.25).

Die Antwort auf die sich daran anschließende Frage, ob eine erleichterte Löschung nach § 23 Abs. 1 GBO in Betracht kommt, weil die Jahresfrist abgelaufen ist und kein Widerspruch vorliegt, ist wesentlich davon abhängig, ob man unter den hier gegebenen Umständen von der Eintragung eines auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkten Rechts ausgehen kann. Diese ist wiederum davon abhängig, ob man insoweit eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung (§ 874 BGB) für zulässig hält. Verneint man diese Frage, dann ist eine erleichterte Löschung über § 23 GBO hier ausgeschlossen. Bejaht man sie hingegen, dann wäre von der Eintragung auch eine Beschränkung auf die Lebenszeit erfasst. Denn – insoweit entgegen der Auffassung des Grundbuchamtes – erfasst eine zulässige Bezugnahme nicht nur den primären Text der Bewilligungserklärung, sondern auch den Verweis derselben auf weitere beigefügte Schriftstücke (MK/BGB-Kohler, 7.Auflage, § 874 Rdn.13 m.w.N.; Staudinger/Heinze, BGB (2018), § 874 Rdn.6). Da der ergänzenden Bewilligungserklärung vom 23.12.2009 die Urkunde des Notars C beigefügt war, aus der sich mit hinreichender Deutlichkeit ergibt, dass die Reallast lediglich ein auf die Lebenszeit der Berechtigten beschränktes Rentenrecht besichern sollte, wäre bei der Zulässigkeit einer Bezugnahme daher der Anwendungsbereich des § 23 Abs. 1 GBO eröffnet.

Eine Bezugnahme nach § 874 S.1 BGB kommt nur bei der näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts in Betracht, scheidet also aus, wenn es um die Bestandsvoraussetzungen des Rechts oder den wesentlichen Rechtsinhalt geht. Die Frage, ob die Beschränkung eines Rechts auf die Lebenszeit des Berechtigten, sei sie Bedingung oder Befristung, lediglich den Inhalt des Rechts betrifft und somit einer Bezugnahme nach § 874 BGB zugänglich ist, wird in Rechtsprechung und Literatur – bezogen auf die Reallast – nicht einheitlich beurteilt. Allgemein wird die Beschränkung eines Rechts auf die Lebenszeit des Berechtigten in der Regel als Befristung verstanden (Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 163 Rdn.1). Soll der Bestand eines Rechts von einem künftigen Ereignis abhängen, das nach dem normalen Lauf der Dinge nur seinem Zeitpunkt nach ungewiss ist, so kommt es für Abgrenzung zwischen Bedingung und Befristung vorrangig darauf an, wie sicher der Eintritt des Ereignisses aus der Sicht des oder der Erklärenden ist (BGH NJW 2004, 284).

Nach ganz überwiegender Auffassung betreffen Bedingungen oder Befristungen eines Rechts dessen Bestand und nicht lediglich dessen näheren Inhalt, mit der Folge, dass allenfalls wegen der näheren Ausgestaltung der Bedingung/Befristung auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden kann, während die Bedingtheit/Befristung in den Eintragungsvermerk selbst aufgenommen werden muss (OLG München MittBayNot 2017, 248f; OLG Celle FGPrax 2014, 150; Senat NZM 2012, 318f; MK/BGB-Kohler, a.a.O., Rdn.6; Staudinger/Heinze, a.a.O., Rdn.21; Palandt/Herrler, BGB 79.Aufl., § 874 Rdn.5; BeckOK-BGB/Eckert, (2020), § 874 Rdn.16; Bauer/Schaub/Weber, GBO, 4.Auflage, § 44 Rdn.46; Demharter, GBO, 31.Auflage, § 44 Rdn.20). Soweit das Problem angesprochen wird, wird diese Sichtweise auch bei der Reallast vertreten (Bauer/Schaub/Weber, a.a.O.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15.Auflage, Rdn.1306a; Staudinger/Heinze a.a.O., § 874 Rdn. 21; Staudinger/Reymann (2017), BGB, § 1105 Rdn.59).

Nach einer abweichenden Ansicht, stellt bei der subjektiv-persönlichen Reallast die Beschränkung auf die Lebenszeit hingegen keine (auflösende) Befristung oder Bedingung dar, weil die Beschränkung nur das Stammrecht erfasse, die Reallast aber nicht als solche zum Erlöschen bringe (OLG Köln FGPrax 2018, 157f; OLG Köln RPfleger 1994, 292; dem folgend u.a. juris-PK-BGB/Otto, (2019), § 1111 Rdn.12.1; MK-BGB/Mohr a.a.O., § 1111 Rdn.2; Palandt/Herrler, a.a.O. § 1111 Rdn.2). Hieraus soll folgen, dass eine Bezugnahme nach § 874 S.1 BGB zulässig ist (OLG Köln a.a.O.).

Letzterem kann sich der Senat nicht anschließen. Zweck des § 874 BGB ist es, bei voller Wahrung der Publizität und Aussagekraft des Grundbuchs, die Übersichtlichkeit der Eintragungen zu eben diesem Zweck zu ermöglichen. Eingetragen werden muss danach alles, was zur wesentlichen Charakterisierung der materiellen Rechtslage erforderlich ist (BayObLG DNotZ 1956, 552; MK/BGB-Kohler, a.a.O. Rdn.1). Auch wenn man vor diesem Hintergrund mit dem OLG Köln davon ausgeht, dass lediglich das Stammrecht der Reallast auf den Tod des Berechtigten befristet, eventuelle Ansprüche auf Rückstände und damit auch die grundsätzlich einheitlich zu sehende Reallast nicht durch Fristablauf erloschen sind, fragt es sich, ob es sich hierbei lediglich um eine nähere Ausgestaltung des Rechtsinhalts handelt, oder ob nicht vielmehr eine wesentliche Eigenschaft des Rechts betroffen ist, die sich sachlich den Bestandsvoraussetzungen annähert. Der Senat beantwortet diese Frage im letztgenannten Sinne. Denn im Hinblick auf den Zweck des § 874 BGB, eine bestmögliche Aussagekraft des Grundbuchs hinsichtlich der materiellen Rechtslage zu ermöglichen, ist es kaum begründbar, einen Interessenten hinsichtlich einer im Eintragungsvermerk nicht einmal angedeuteten zeitlichen Beschränkung des Stammrechts auf die in Bezug genommene Eintragungsbewilligung zu verweisen, nur weil konstruktiv das Gesamtrecht im Hinblick auf mögliche Rückstände noch nicht erloschen ist.

Ist der Anwendungsbereich des § 23 GBO nach alledem nicht eröffnet, weil keine zulässige Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligungen vorliegt, könnte die Löschung der Reallast nur erfolgen, wenn sich im Rahmen des § 22 GBO feststellen ließe, dass die Reallast materiell-rechtlich (insgesamt) nur als auf die Lebenszeit beschränkt entstanden ist. Einigen sich die Beteiligten (§ 873 BGB) nämlich lediglich über ein befristetes Recht, wird jedoch ein unbefristetes Recht eingetragen, so entsteht das Recht nur, soweit sich Einigung und Eintragung decken, also nur befristet (BGH, Beschluss vom 07.04.2011 – V ZB 11/10 = NJW-RR 2011, 882f).

Diese Feststellung ist hier nicht möglich. Die formlos mögliche Einigung zwischen der Berechtigten und der Beteiligten im Sinne des § 873 BGB ist nicht nachgewiesen. Die Eintragung ist aufgrund einer einseitigen Bewilligung der Beteiligten erfolgt. Der auf den Hinweis des Senats in einfacher Kopie vorgelegte anwaltlich/notarielle Schriftwechsel genügt im Hinblick auf § 29 GBO nicht den im Rahmen des § 22 GBO geltenden Nachweisanforderungen.

Die Festsetzung eines Gegenstandswertes ist entbehrlich.

Der Senat lässt die Rechtsbeschwerde zu, da er mit der vorliegenden Entscheidung von der Rechtsprechung des OLG Köln abweicht (§ 78 Abs. 2 S.1 Nr.2 GBO).