Gutgläubiger lastenfreier Grundstückerwerb bei Kenntnis von Strommasten

OLG Karlsruhe – Az.: 14 W 126/19 (Wx) – Beschluss vom 07.01.2020

1. Auf die Beschwerde des Beteiligten Ziffer 1 wird das Amtsgericht Villingen-Schwenningen – Grundbuchamt – angewiesen, die im Grundbuch von H Nr. … in der zweiten Abteilung unter Nummern 1 und 2 am 11.07.2019 eingetragenen Widersprüche zu löschen.

2. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 5.000 € festgesetzt.

Gründe

I.

Der Beteiligte Ziffer 1 wendet sich mit der Beschwerde gegen von Amts wegen eingetragene Widersprüche im Grundbuch.

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der etwa 1 Hektar großen Landwirtschaftsfläche W in H, Flst. Nr. …, die im Grundbuch Nr. … von H eingetragen ist. Das Grundstück war zunächst im Grundbuch von H Nr. … unter lfd. Nr. 20 als Eigentum der Erbengemeinschaft A eingetragen. In der zweiten Abteilung des Grundbuchs waren zu Lasten des Grundstücks im Jahr 1959 eine Dienstbarkeit wegen Duldung eines Hochspannungsleitungsmasts und im Jahr 1973 ein Stromleitungs- und Mastenrecht eingetragen worden. Begünstigt war die K AG, aus der nach einem Zusammenschluss die Beteiligte Ziffer 2 hervorgegangen ist. Durch einen Auseinandersetzungsvertrag vom 17.03.2014 wurde das Eigentum an dem Grundstück – neben anderen – dem Miterben H A übertragen. Am 17.09.2014 wurde das Grundstück nach Grundbuchblatt Nr. … – dort als lfd. Nr. 2 – übertragen. Dabei wurden die eingetragenen Belastungen versehentlich nicht übernommen bzw. lediglich für eine andere Fläche eingetragen.

Der Beschwerdeführer kaufte mit Vertrag vom 13.10.2015 das oben bezeichnete Grundstück, wobei als Belastung lediglich der mittlerweile eingetragene Zwangsversteigerungsvermerk genannt wurde; auf die Urkunde des Notariats S (Nr. …) wird Bezug genommen. Am 27.01.2016 wurde der Beteiligte Ziffer 1 als Eigentümer, jetzt im Grundbuch Nr. …, eingetragen.

Auf die beigezogenen Grundakten der o. g. Grundbücher wird verwiesen.

Das Grundbuchamt hat die Beteiligte Ziffer 2 mit Schreiben vom 06.06.2019 darauf hingewiesen, dass nach seiner Auffassung ein gutgläubiger lastenfreier Erwerb erfolgt sei und eine erneute Eintragung nicht von Amts wegen erfolgen könne. Die Beteiligte Ziffer 2 verwies darauf, dass die Leitung nach wie vor bestehe und regte die Eintragung eines Widerspruchs an; auf ihre Schreiben vom 27.06. und 04.07.2019 wird verwiesen. Das Grundbuchamt kam dem nach und trug am 11.07.2019 im Grundbuch Nr. … in der zweiten Abteilung unter Nrn. 1 und 2 zugunsten der Beteiligten Ziffer 2 Widersprüche gem. § 892 BGB gegen die am 17.09.2014 erfolgte Löschung der oben beschriebenen Dienstbarkeiten ein.

Der Beteiligte Ziffer 1 hat gegen die Eintragung Beschwerde eingelegt und beantragt, die Widersprüche zu löschen. Er trägt vor, das Grundbuch sei nicht unrichtig, da er das Grundstück gutgläubig lastenfrei erworben habe; wegen der Einzelheiten wird auf die Beschwerdeschrift vom 06.08.2019 und den Schriftsatz vom 14.08.2019 verwiesen. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 25.09.2019 nicht abgeholfen und dies damit begründet, dass ein gutgläubiger Erwerb nicht erfolgt sei. Der Beschwerdeführer wohne nämlich vor Ort und habe den Grundbesitz vor dem Erwerb bewirtschaftet; es sei davon auszugehen, dass er aufgrund der weithin sichtbaren Masten die Tatsachen gekannt habe.

II.

Die Beschwerde ist zulässig und begründet.

Die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs gemäß § 53 Abs. 1 S. 1 GBO lagen nicht vor.

1. Das Grundbuchamt geht zu Recht davon aus, dass eine Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorliegt. Auch eine nicht beabsichtigte Löschung durch die versehentlich unterbliebene Übertragung eines Rechts stellt eine Eintragung im Sinne des § 53 Abs. 1 S. 1 GBO dar, die Grundlage für einen Amtswiderspruch sein kann (vgl. Reetz in BeckOK GBO, § 46 Rn 81ff; Holzer in BeckOK GBO § 53 Rn 9).

2. Durch die fehlerhafte Übertragung wurde das Grundbuch – in Form des Grundbuchblatts Nr. … – zunächst unrichtig, weil die Dienstbarkeiten mangels eines dinglichen Rechtsgeschäfts, dass sich auf die Wirksamkeit auswirken konnte, materiell fortbestanden.

3. Die Unrichtigkeit des Grundbuchs muss jedoch auch noch zum Zeitpunkt der Eintragung des Amtswiderspruchs bestehen (vgl. Holzer in BeckOK GBO, § 53 Rn 29 m. w. N.). Da der Amtswiderspruch nur ein vorläufiges Sicherungsmittel zur Verhinderung eines gutgläubigen (hier: lastenfreien) Erwerbs darstellt, genügt es insofern, dass die Unrichtigkeit des Grundbuchs glaubhaft gemacht ist (vgl. Holzer aaO, § 53 Rn 32; BayObLG NJW-RR 1986, 380; KG, B. v. 08.08.1972 – 1 W 1270/71, juris). Aus den nach den Ermittlungen des Grundbuchamts zu Grunde zu legenden Tatsachen ergibt sich aber keine hinreichende Wahrscheinlichkeit dafür, dass die gelöschten Dienstbarkeiten bei Eintragung der Widersprüche materiell-rechtlich weiterhin bestanden.

a) Das Grundbuchamt hat zutreffend erkannt, dass es darauf ankommt, ob die Rechte der Beteiligten Ziffer 2 durch den Erwerb des Grundstücks durch den Beteiligten Ziffer 1 gemäß § 892 Abs. 1 S. 1 BGB erloschen sind; da der gutgläubige Erwerber das Grundstück so erwirbt, als entspräche die Eintragung der wahren Rechtslage, wird dadurch nämlich das Grundbuch richtig (vgl. Herrler in Palandt, 79. Aufl., § 892 BGB Rn 19).

b) Nach dem Wortlaut des § 892 BGB ist von der Gutgläubigkeit des Erwerbers auszugehen. Das Fehlen des guten Glaubens hat der Gegner des Erwerbers zu beweisen, wobei nur die positive Kenntnis der Unrichtigkeit der Eintragung den gutgläubigen Erwerb verhindert; dabei muss sich die Kenntnis auf die wirkliche dingliche Rechtslage am Grundstück beziehen (vgl. Picker in: Staudinger, § 892 BGB Rn 145). Eine fahrlässige Unkenntnis genügt nicht, es kommt also nicht darauf an, ob der Erwerber aufgrund bestimmter Tatsachen bei gebotener Sorgfalt einen Schluss auf das Bestehen oder Nichtbestehen von Rechten ziehen musste.

c) Auf eine positive Kenntnis – als innere Tatsache – kann regelmäßig nur aufgrund von Indizien geschlossen werden (vgl. Picker aaO Rn 172; Kohler in Münchener Kommentar zum BGB § 892 Rn 49f). Wenn feststeht, dass der Erwerber die maßgeblichen Tatsachen kennt und sich die Unrichtigkeit des Grundbuchs geradezu aufdrängt (so OLG Brandenburg BeckRS 2008, 26216), kann ein Schluss auf die positive Kenntnis gerechtfertigt sein.

aa) Im vorliegenden Fall ist zunächst davon auszugehen, dass der Inhalt des Kaufvertrags, der die vorhandene Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks aufführt, aus Sicht des Erwerbers gegen das Vorhandensein weiterer Belastungen spricht. Sonstige Anhaltspunkte dafür, dass die Rechte der Beteiligten Ziffer 2 im Rahmen der Vertragsverhandlungen eine Rolle gespielt hätten, gibt es nicht.

bb) Auch der zwischen den Beteiligten nicht streitige Umstand, dass dem Beteiligten Ziffer 1 der tatsächliche Bestand der Masten und Leitungen bekannt war, lässt entgegen der Auffassung des Grundbuchamts nicht den Schluss zu, dass diesem das Vorhandensein einer entsprechenden dinglichen Belastung – entgegen des Schweigens des Grundbuchs – bekannt war. Da es um die tatsächliche Kenntnis des Erwerbers geht, kommt es nicht auf eine objektivierte Betrachtungsweise an, sondern darauf, wie sich die tatsächlichen Umstände dem Beschwerdeführer zum Zeitpunkt des Eintragungsantrags darstellten und welche Schlüsse er auf dieser Grundlage im Hinblick auf die dingliche Rechtslage tatsächlich gezogen hat. Danach kann es aber nicht – im Sinne der notwendigen Glaubhaftmachung – als überwiegend wahrscheinlich angesehen werden, dass der Beteiligte Ziffer 1 aufgrund der Tatsache, dass ihm das Vorhandensein von Masten und Stromleitung bekannt sind, den Schluss zog, dass zugunsten des Stromversorgungsunternehmens eine – nun nicht mehr eingetragene – Dienstbarkeit begründet worden war. Dabei ist zunächst zu sehen, dass es zwar zweckmäßig ist, eine Grundstücksnutzung, wie sie das Aufstellen von Masten bzw. das Überspannen mit Leitungen darstellt, in Form einer dinglichen Belastung zu regeln; rechtlich zwingend ist dies jedoch nicht. So gibt es neben der Möglichkeit einer schuldrechtlichen Vereinbarung der Nutzung auch gesetzliche Nutzungsbeschränkungen, wie z.B. (für den Anschlussnehmer, der Grundstückseigentümer ist) durch §§ 18 Abs. 3 ENWG, 12 Abs. 1 NAV (vgl. Kazele in Beck-online Großkommentar BGB § 1018 Rn 105). Für einen rechtlichen Laien drängt es sich nicht ohne Weiteres auf, dass dort, wo Stromleitungen mit Masten über ein Grundstück geführt werden, entsprechende Grunddienstbarkeiten bestehen. Im konkreten Fall liegt es nahe, dass sich der Beschwerdeführer in Bezug auf die dingliche Rechtslage, soweit sie Dienstbarkeiten betrifft, gar keine bewusste Vorstellung gemacht hat. Bei einem Erwerber, der ein landwirtschaftliches Grundstück bewirtschaften will, spricht viel dafür, dass er das Vorhandensein einer solchen Leitung bzw. der Masten als Eigenschaft der Kaufsache hinnimmt, ohne Erwägungen darüber anzustellen, aus welchen Gründen er zu deren Duldung verpflichtet ist. Nicht zuletzt wird diese Annahme dadurch gestützt, dass der Beteiligte Ziffer 1 nach dem Erwerb des Grundstücks gegenüber der Beteiligten Ziffer 2 das Bestehen des Masts und der Leitung nicht beanstandet hat, sondern erst im Rahmen der Eintragung des Widerspruchs Einwendungen erhoben hat.

Daher liegen hinreichende Indizien, die eine positive Kenntnis des Beteiligten zu 1 vom Bestehen der Belastungen glaubhaft machen, nicht vor. Es ist von einem gutgläubigen lastenfreien Erwerb auszugehen.

Das Grundbuchamt war daher zur Löschung der Amtswidersprüche anzuweisen.

III.

Der Geschäftswert war gem. §§ 61 Abs. 1, 36 Abs. 3 GNotkG auf 5.000 € festzusetzen. Anhaltspunkte für einen vom Regelwert abweichenden Betrag haben sich nicht ergeben.