OLG München – Az.: 34 Wx 114/14 – Beschluss vom 27.03.2017
I. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 wird das Amtsgericht München – Grundbuchamt – angewiesen, den im Grundbuch von … Bl. … (Zweite Abteilung, laufende Nr. …) zugunsten der jeweiligen Eigentümer von … Blätter … bis … eingetragenen Widerspruch nach § 53 GBO zu löschen.
II. Das Amtsgericht München – Grundbuchamt – wird angewiesen, die Eintragung eines Sondernutzungsrechts für die jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. … der … und …, … München, eingetragen auf Blatt … an drei im beigefügten Lageplan mit Nr. …, … und … bezeichneten Kfz-Stellplätzen (rot eingezeichnet) und an der im Lageplan rot eingezeichneten Grundstücksfläche von Amts wegen zu löschen.
III. Gerichtliche Kosten werden im Beschwerdeverfahren nicht erhoben. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
IV. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren beträgt 20.000 €.
Gründe
I.
Im Jahr 1981 schlossen mehrere Interessenten, die Miteigentum an einem Grundstück erwerben, Wohnungseigentum begründen und eine Wohnanlage errichten wollten, mit einem Treuhänder einen Vertrag zur Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens. In der Urkunde bevollmächtigten die Interessenten den Treuhänder unter anderem zur Abgabe der Erklärungen, die auf die Begründung von Sondereigentum gerichtet sind, insbesondere der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, auch soweit Erklärungen zu Sondernutzungsrechten an Gemeinschaftsflächen erforderlich sind.
Der Treuhänder und eine der Miteigentümerin (Frau …) begründeten daraufhin im Jahr 1982 im eigenen Namen und namens der (schon eingetragenen oder zukünftigen) Grundeigentümer und Treugeber Wohnungs- und Teileigentum an den noch zu errichtenden Gebäuden. Die Teilungserklärung (TE) vom 31.3.1982 enthält in Teil B (Gemeinschaftsordnung) zu Sondernutzungsrechten folgende Regelung:
6. Sondernutzungsrechte (Haus A)
Der jeweilige Eigentümer der Wohnung … (Haus A) erhält das ausschließliche Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche, angrenzend an das Gebäude A, und zwar im Westen und Norden von der Außenwand des Gebäudes bis zur Grundstücksgrenze, im Osten im Abstand von 6 Metern parallel zu der Hausaußenwand, im Süden für eine Teilfläche, die von der westlichen Grundstücksgrenze (…-Straße) gemessen von der Außenwand des Gebäudes A über 17,50 Meter in südlicher Richtung und von dort im rechten Winkel nach Osten über 25 Meter und von dort nach Norden zurück bis zur gedachten Verlängerung der südlichen Hausaußenwand gebildet wird.
Diese dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung … (Haus A) zugewiesene Sondernutzung erstreckt sich auch auf die südlich von Haus A entlang der …-Straße parallel zu dieser angeordneten sechs Kfz-Stellplätze mit den Nummern 20 – 25, soweit diese sich auf dem Grundstück befinden.
Der Teilungserklärung ist ein Lageplan über die vorstehenden Sondernutzungsrechte beizufügen. Dieser Plan ist zusammen mit den endgültigen Teilungsplänen festzustellen.
Mit erster Nachtragsurkunde vom 30.9.1982 erklärten Frau … . sowie die Bevollmächtigten der Treuhänderin unter Berufung auf die Vollmachten der Treugeber, dass die endgültigen Aufteilungspläne nun vorlägen. Zu den Sondernutzungsrechten für Haus A (Teil B Nr. … TE) wurde der – nicht vermaßte – Sondernutzungsplan als Anlage II aufgenommen und sein Entsprechen mit der Vorurkunde festgestellt. Dieser Lageplan enthält am Haus A beginnend in südlicher Richtung eine rötlich markierte Fläche, die zwei Drittel bis drei Viertel der südlichen Grundstücksfläche umfasst, sich aber nicht bis zu einer durchgezogenen – offenbar die Grundstücksgrenze markierenden – Linie erstreckt und etwa halb so lang wie breit ist.
Die weiteren Nachträge vom 14.6. und 28.6.1983 enthalten keine relevanten Änderungen.
Die Aufteilung wurde unter Bezugnahme auf die Bewilligungen vom 31.3.1982, 30.9.1982, 14.6.1983 und 28.6.1983 hinsichtlich Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums am 5.7.1983 im Grundbuch eingetragen.
Als Wohnungseigentümerin von Haus A wurde im Jahr 1998 die … GmbH eingetragen. Diese (unter-)teilte das Gebäude mit Erklärung vom 20.1.1998 in sieben Einheiten. Die entstandenen Einheiten veräußerte die … GmbH. Hierbei ließ sie sich Vollmachten unter anderem zur Abänderung oder Neuaufteilung der Sondernutzungsrechte an den Gartenflächen einräumen.
Erwerber der mit Nr. … bezeichneten Wohnung sind die Beteiligten zu 1 und 2, die seit 27.7.1999 als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen sind. In einer Änderung der Teilungserklärung, die die Verkäuferin auf Grund ihrer Vollmachten mit Urkunde vom 22.3.2000 errichtete, ist zu Ziff. II. geregelt:
1. Es werden folgende Sondernutzungsrechte eingeräumt, bzw. durch Unterverteilung der in der ursprünglichen Teilungserklärung, Urkunden des Notars … vom 31.3.1982, 30.9. 1982, 14.6.1983, 28.6.1983 … neu zugewiesen:
a) dem jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. …, eingetragen in Blatt … steht das Sondernutzungsrecht an den drei Kfz-Stellplätzen zu, die im beigefügten Lageplan mit Nr. …, … und … bezeichnet und grün eingezeichnet sind;
b) dem jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. …, eingetragen in Blatt …, steht das Sondernutzungsrecht an den drei im beigefügten Lageplan mit Nr. …, … und … bezeichneten Kfz-Stellplätzen (rot eingezeichnet) und an der im Lageplan rot eingezeichneten Grundstücksfläche zu;
…
Der Urkunde liegt ein – nicht vermaßter – Plan bei, in dem eine rot eingefärbte Fläche und drei grün eingefärbte Stellplätze vermerkt sind.
Nach Antrag auf Vollzug der Urkunde vom 22.3.2000 äußerte das Grundbuchamt in der Zwischenverfügung vom 26.5.2011 zunächst unter anderem Bedenken, weil nicht eindeutig sei, ob die unterverteilten Sondernutzungsrechte alle in dem Bereich liegen, für den schon ein Sondernutzungsrecht für Haus A bestellt war. Darauf wurde ein vermaßter Plan vorgelegt, der wiederum eine rot und ein grün markierte Fläche aufweist. Als schraffierte Fläche ist ein vermaßter Umgriff eingezeichnet, der nach Ansicht der Beteiligten zu 1 und 2 das Sondernutzungsrecht gemäß der ursprünglichen Teilungserklärung umreißt. Die rot und grün markierten Flächen südlich von Haus A erstrecken sich in einer Länge von 17,5 m bis zu der durchgezogenen Linie (Grundstücksgrenze) und befinden sich nach Süden hin innerhalb des schraffierten Umgriffs.
Daraufhin trug das Grundbuchamt die Sondernutzungsrechte für die Wohnungen Nr. …, … und … an Kfz-Stellplätzen und der Gartenfläche südlich von Haus A am 14.10.2011 wie folgt ein:
Das ursprünglich dem Eigentümer der Wohnung … (Haus A) eingeräumte Sondernutzungsrecht wird in der Weise unterverteilt, dass das Sondernutzungsrecht an:
a) den drei Kfz-Stellplätzen, die im Lageplan mit Nr. …, … und … bezeichnet und grün eingezeichnet sind, ausschließlich dem jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. … (Bl …)
b) den drei Kfz-Stellplätzen, die im Lageplan mit Nr. …, … und … bezeichnet und rot eingezeichnet sind, und an der im Lageplan rot eingezeichneten Grundstücksfläche ausschließlich dem Eigentümer der Einheit Nr. …
zugewiesen wird; gemäß Bewilligung vom 22.3.2000 …
Hiergegen wandte sich der Beteiligte zu 3, der Verwaltungsbeirat und Wohnungseigentümer in Haus B ist. Er meinte, die Sondernutzungsfläche für die Wohnung Nr. … der Beteiligten zu 1 und 2 und die Zugangswege zu Haus B würden sich überschneiden. Dies beruhe darauf, dass Grundlage des Textes ein Plan gewesen sei, der die Örtlichkeit falsch wiedergegeben habe, weil die südlich von Haus A gelegene Grundstücksfläche mit ca. 21 m Länge um etwa 3,35 m fehlerhaft vermaßt sei. Bei Bauausführung sei der Zugang zu Haus B dann so gestaltet worden, dass er – wie geplant – an der südlichen Grundstücksgrenze auf der in Anlage II zur Urkunde vom 30.9.1982 nicht rötlich eingezeichneten Fläche auf Gemeinschaftseigentum verläuft; eine Anpassung der in der Teilungserklärung genannten Abmessungen sei unterblieben.
Daraufhin trug das Grundbuchamt am 24.10.2013 einen Amtswiderspruch gegen die Eintragung des Sondernutzungsrechts wie folgt ein:
Widerspruch nach § 53 GBO gegen
- die Eintragung der Sondernutzungsrechte für den jeweiligen Eigentümer der Wohnung … (Haus A) – nach Unterteilung von Wohnung … eingetragen in ….
- die teilweise Unterverteilung der Sondernutzungsrechte gem. Bewilligung vom 31.3.1982 (Abschnitt 6 der Gemeinschaftsordnung) und 30.9.1982 (Abschnitt III.) – UrNr. … und Bewilligung vom 22.3.2000 UrNr. … für die jeweiligen Eigentümer von …
Gegen diese Eintragung richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat. In der Gemeinschaftsordnung vom 31.3.1982 sei der Umfang des Sondernutzungsrechts durch Meterangaben konkretisiert worden. Zudem sei der Teilungserklärung ein Lageplan über die Sondernutzungsrechte beizufügen gewesen, was mit dem im Nachtrag vom 30.9.1982 in Bezug genommen Sondernutzungsplan geschehen sei. Plan und Beschrieb des Sondernutzungsrechts wichen jedoch so sehr voneinander ab, dass mit der Eintragung kein Sondernutzungsrecht entstanden sei, so dass es auch nicht habe unterverteilt werden können.
Der Senat hat den Beteiligten zu 1 und 2, den Beteiligten zu 3 und die übrigen Wohnungseigentümern (als Beteiligte zu 4) Gelegenheit gegeben, sich dazu zu äußern, dass gegebenenfalls das eingetragene Sondernutzungsrecht von Amts wegen zu löschen ist. Eine Stellungnahme ging nicht ein.
Auf Hinweis des Senats, dass auch eine Amtslöschung des Vermerks im Raum seht, teilten die Beschwerdeführer mit Schreiben vom 5.9.2016 mit, dass eine Änderung der Teilungserklärung in die Wege geleitet wurde und baten, im Verfahren bis zum 1.3.2017 nicht zu entscheiden.
II.
Die Beschwerde ist erfolgreich.
1. Das Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 und 2 ist als unbeschränkte Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO statthaft. Zwar ist nach § 71 Abs. 2 GBO eine Beschwerde gegen eine Eintragung nur beschränkt mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs oder der Amtslöschung nach § 53 Abs. 1 GBO zulässig. Da die Vorschrift aber der Vermeidung von Amtshaftungsansprüchen dient und einen Rechtsverlust durch gutgläubigen Erwerb verhindern will, der Schutzvermerk des Widerspruchs nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO einen solchen aber gerade nicht ermöglicht, sondern ausschließt, kann die Löschung eines Amtswiderspruchs gemäß § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO mit der unbeschränkten Beschwerde verfolgt werden (Hügel/Kramer GBO 3. Aufl. § 71 Rn. 130). Das Rechtsmittel ist auch im Übrigen zulässig, § 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG.
2. In der Sache ist das Rechtsmittel insoweit begründet, als der Amtswiderspruch zu löschen ist. Denn die im Widerspruch in Bezug genommene Eintragung erweist sich als unzulässig.
Ein Amtswiderspruch nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO kann auf Antrag (§ 13 Abs. 1 GBO) gelöscht werden (Demharter GBO 30. Aufl. § 53 Rn. 31 a. E., Rn. 41; Meincke in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 53 Rn. 88). Dem Antrag ist zu entsprechen, wenn der Berechtigte, also derjenige, für den der Widerspruch gebucht ist, die Löschung bewilligt (BGH NJW 1985, 3070; Meincke in Bauer/von Oefele § 53 Rn. 90; Meikel/Schneider GBO 11. Aufl. § 53 Rn. 126) oder die Voraussetzungen für die Eintragung des Widerspruchs (Eintragung eines Rechts, an das sich gutgläubiger Erwerb anschließen kann, Gesetzesverletzung bei der Eintragungstätigkeit und dadurch bedingte Unrichtigkeit des Grundbuchs) nicht oder nicht mehr vorliegen (Demharter § 53 Rn. 41).
a) Die Eintragung eines Amtswiderspruchs dient vor allem dazu, einen Rechtsverlust durch gutgläubigen Erwerb aufgrund eines unrichtigen Grundbuchs und damit verbundene mögliche Schadensersatzansprüche gegen den Fiskus abzuwenden (Hügel/Holzer § 53 Rn. 2; Demharter § 53 Rn. 19). Ein Amtswiderspruch kommt daher nicht in Betracht, wenn eine Eintragung keinen gutgläubigen Erwerb nach sich ziehen kann.
Die Eintragung des Sondernutzungsrechts an der südlichen Fläche bei Haus A ist nicht vom öffentlichen Glauben des Grundbuchs nach §§ 891, 892 BGB umfasst, da die Eintragung unzulässig ist, § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO.
(1) Unzulässig in diesem Sinne ist eine Eintragung, die ein Recht mit einem Inhalt oder einer Ausgestaltung verlautbart, wie es aus Rechtsgründen nicht bestehen kann (BayObLG Rpfleger 1986, 371; OLG Rostock FGPrax 2014, 246). Die Unzulässigkeit muss sich aus dem Eintragungsvermerk selbst und der zulässigerweise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung ergeben (BayObLG Rpfleger 1988, 102).
(2) Unter dem Sondernutzungsrecht wird eine nach § 10 Abs. 2 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG (bzw. bei Eintragung im Jahr 1983 nach § 10 Abs. 2, § 15 Abs. 1 WEG i. d. F. v 1.1.1983) vereinbarte Nutzungsregelung verstanden, die einem bestimmten Wohnungseigentümer hinsichtlich eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums das ausschließliche Recht zum Gebrauch einräumt, den anderen Wohnungseigentümern also insoweit ihr Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG nimmt (vgl. nur BayObLG Rpfleger 1990, 63). Das Sondernutzungsrecht hat zwei Komponenten: dem Eigentümer einer bestimmten Wohnung wird (positiv) die Befugnis zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt, alle übrigen Eigentümer werden (negativ) von der ihnen als Miteigentümern zustehenden Befugnis zum Mitgebrauch ausgeschlossen (vgl. BayObLGZ 1985, 378/380 f.).
Die Begründung von Sondernutzungsrechten, sofern sie auch gegenüber Sondernachfolgern wirksam sein sollen, setzt nach § 10 Abs. 3 WEG die Eintragung im Grundbuch voraus. Diese führt zu einer inhaltlichen Änderung des Sondereigentums aller Wohnungseigentümer. Das grundsätzlich nicht durch Vereinbarung zu begründende Sondernutzungsrecht bedarf daher nach § 877 mit §§ 876, 873 BGB der Mitwirkung aller Wohnungseigentümer. Die Eintragung erfolgt durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung (§ 7 Abs. 3 WEG; § 874 BGB). Die Wirkungen der Bezugnahme erfordern nach dem Bestimmtheitsgrundsatz und dem Gebot klarer Grundbucheintragungen, dass das Sondernutzungsrecht darin ausreichend klar beschrieben ist; es muss mithin in einer dem Bestimmtheitsgrundsatz genügenden Weise genau bezeichnet werden (Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 10. Aufl. § 7 Rn. 50; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 2914 m. w. N.).
Inhalt der Grundbucheintragung ist bei der Teilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum die Teilungserklärung als Eintragungsbewilligung (§ 8 Abs. 1 WEG) und der Aufteilungsplan als Anlage dazu (§ 8 Abs. 2 i. V. m. § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Entsprechendes gilt bei der Begründung von Sondernutzungsrechten (BayObLG Rpfleger 1994, 294/295). Für den Inhalt des Grundbuchs, den das Beschwerdegericht selbständig auszulegen hat, ist auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der darin in zulässiger Weise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung samt Anlagen abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt (vgl. § 133 BGB). Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Was der Verfasser der Teilungserklärung gewollt hat, ist dagegen ohne ausschlaggebende Bedeutung (allgemeine Meinung; BGHZ 130, 159/166; BayObLG Rpfleger 1987, 16; WE 1996, 235; NZM 1998, 775; Demharter GBO 29. Aufl. § 19 Rn. 28).
Für die Auslegung der Eintragung über die Reichweite eines Sondernutzungsrechts sind folglich die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan heranzuziehen, falls dieser der Teilungserklärung als Anlage beigefügt ist und sich die Urkunde darauf bezieht. Gerade ein Lageplan soll sicherstellen, dass dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchrechts Rechnung getragen wird. Dabei verdrängt der Aufteilungsplan nicht den Inhalt der Teilungserklärung. Stimmen die wörtliche Beschreibung des Gegenstands von Sondernutzungsrechten im Text der Teilungserklärung und die Angaben im Aufteilungsplan nicht überein, ist deshalb grundsätzlich keiner der sich widersprechenden Erklärungsinhalte vorrangig (BayObLG DNotZ 2000, 205; OLG Hamm NJW-RR 2001, 84). Ein Widerspruch zwischen Aufteilungsplan und Teilungserklärung bewirkt, dass das Sondernutzungsrecht nicht entsteht, soweit die vom Sondernutzungsrecht betroffene Fläche nicht bestimmt werden kann (BayObLG NotBZ 2005, 263).
(3) Nach diesen Grundsätzen ist mit der Eintragung im Jahr 1983 an dem südlich des Hauses A gelegenen Garten kein Sondernutzungsrecht entstanden. Die Fläche stand und steht (siehe unter (3)) weiterhin im Gemeinschaftseigentum. In sich widersprüchlich sind die Gemeinschaftsordnung und der eingereichte Aufteilungsplan, weil sich die Erstreckung der Fläche nach Süden hin daraus nicht hinreichend bestimmen lässt. Die Grundbucheintragung einschließlich Teilungserklärung spricht von einer Reichweite von 17,5 m. Aus einem mit der Teilungserklärung vom 22.3.2000 vorgelegten vermaßten Plan ergibt sich, dass sich eine Fläche mit dieser Länge bis (fast) an die Grundstücksgrenze erstreckt. Hingegen ergibt sich aus dem als Anlage II zur Urkunde vom 30.9.1982 beigelegten Lageplan, der das Sondernutzungsrecht entsprechend der Vorurkunde (Teilungserklärung vom 31.3.1982) festlegen sollte, dass das Sondernutzungsrecht nur einen Teil der Grundstücksfläche im Süden umfassen und nicht bis an die Grundstücksgrenze reichen sollte.
Durch Auslegung der Urkunden erschließt sich auch nicht, welche Beschreibung für das Sondernutzungsrecht am Garten maßgeblich sein sollte. Selbst wenn die Beschreibung der Teilungserklärung klare Maßangaben aufweist, widersprechen diese dem unvermaßten Lageplan, der die Lage und das Ausmaß des Sondernutzungsrechts feststellen sollte. Durch die Eintragung der Aufteilung unter Bezugnahme auf die Teilungserklärung vom 31.3.1982 mit Nachtrag vom 30.9.1982 ist damit eine inhaltlich unzulässige Eintragung entstanden.
(4) Auch die Eintragung der Unterverteilung des Sondernutzungsrechts am 14.10.2011 aufgrund Bewilligung vom 22.3.2000 hat das Sondernutzungsrecht nicht zum Entstehen gebracht.
Bei einem erst nachträglich zu bestellenden Sondernutzungsrecht müssen alle Wohnungseigentümer die Eintragung im Grundbuch gemäß § 19 GBO bewilligen, wenn sich nicht der teilende Alleineigentümer einseitig durch entsprechende Regelung in der Teilungserklärung die Begründung von Sondernutzungsrechten vorbehalten hat (Vorratsteilung nach § 8 WEG, vgl. BayObLG Rpfleger 1990, 63). Nur wenn die übrigen Wohnungseigentümer bereits in der Teilungserklärung vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen wurden, weil ein Sondernutzungsrecht wirksam bestellt wurde, können Sondernutzungsrechte an dieser Fläche bestimmten Wohnungseigentümern allein von dem Berechtigten neu zugeordnet werden. War ein Sondernutzungsrecht hingegen noch nicht entstanden, da dessen Umfang nicht bestimmt genug festgelegt war, ist auch der Umfang des Ausschlusses der Miteigentümer vom gemeinschaftlichen Eigentum nicht wirksam.
Soweit das nicht wirksam eingetragene Sondernutzungsrecht unterverteilt werden sollte, kann die Eintragung der geänderten Aufteilung, die sich auf das schon eingetragene, nicht wirksame Sondernutzungsrecht bezieht, die ursprünglich nichtige Eintragung nicht aufleben lassen (vgl. Demharter § 53 Rn. 52). Vielmehr ist die sich auf die unwirksame Eintragung beziehende Eintragung selbst unwirksam.
Dass mit der Eintragung vom 14.10.2011 eine Unterverteilung des in der Teilungserklärung vom 31.3.1982 mit Nachtrag vom 30.9.1982 vorgesehenen Sondernutzungsrechts für Haus A erfolgen sollte, ergibt sich aus dem Wortlaut der Eintragung (§ 133 BGB). Die in Bezug genommene Bewilligung vom 22.3.2000 spricht von Einräumung „bzw.“ Unterverteilung und ist daher unklar formuliert. Es ergeben sich aus der Bewilligung im übrigen jedoch keine Anhaltspunkte, dass die handelnde Wohnungseigentümerin davon ausging ohne Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer an Gemeinschaftseigentum Sondernutzungsrechte zu bestellen und dies auch zu können. Nach dem weiteren Vortrag der Beteiligten zu 1 und 2, dass nur das schon bestellte Sondernutzungsrecht anderen Wohneinheiten zugewiesen werden sollte, verstehen auch sie dies nicht als die nächstliegende Bedeutung der Bewilligungserklärung. Außerdem spricht der auf die Zwischenverfügung hin vorgelegte vermaßte Plan, mit dem die Frage beantwortet werden sollte, ob nicht von einer Neubestellung des Sondernutzungsrechts auszugehen ist, für eine reine Unterverteilung. Unter Verweis auf die Maße im Plan wurde vorgetragen, dass die rot und die grün markierte Fläche innerhalb des in der Gemeinschaftsordnung genannten Bereichs für das Sondernutzungsrecht liegen.
b) Da somit die Eintragungen zum Sondernutzungsrecht unzulässig i. S. v. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO sind, soweit sie die Gartenfläche südlich von Haus A betreffen, und ein gutgläubiger Erwerb des Sondernutzungsrechts nicht in Betracht kommt, lagen die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs nicht vor.
3. Soweit somit hinsichtlich der im Süden des Hauses A gelegenen Fläche ein unauflösbarer Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Lageplan besteht, ist eine Eintragung unzulässig (s. oben 2. b)) und daher nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO von Amts wegen zu löschen. Das Grundbuchamt ist anzuweisen, die Löschung der Sondernutzungsrechte insofern vorzunehmen.
4. Nicht Beschwerdegegenstand war das Sondernutzungsrecht im übrigen, insbesondere an den für die jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. … der … und …, …, eingetragen auf Blatt … an drei im beigefügten Lageplan mit Nr. …, … und … bezeichneten Kfz-Stellplätzen (grün eingezeichnet). Insofern wird das Grundbuchamt in eigener Zuständigkeit zu prüfen haben, ob die Eintragung aufrechterhalten bleiben kann oder ebenfalls – nach Anhörung der Betroffenen – von Amts wegen zu löschen ist.
III.
1. Dem Senat erscheint es angemessen, im Beschwerderechtszug von einer Gerichtskostenerhebung insgesamt abzusehen (§ 81 Abs. 1 Satz 2 FamFG), auch wenn die Beteiligten zu 1 und 2 mit dem Antrag obsiegen, den Amtswiderspruch zu löschen. Denn dies erfolgt nicht deswegen, weil das Grundbuch zu ihren Gunsten richtig wäre, sondern weil sich die Eintragung als unzulässig erwiesen hat. Ebensowenig gibt die Entscheidung einen Grund dafür eine außergerichtliche Kostenerstattung anzuordnen, denn keiner der Beteiligten obsiegt vollständig.
2. Den Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens schätzt der Senat nach § 79 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 36 Abs. 1 GNotKG mit einem Teil (40 %) des vom Grundbuchamt für die Eintragung der Teilungserklärungsänderung bemessenen Wertes.
3. Die Voraussetzungen der Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor (§ 78 Abs. 2 GBO).
