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WEG – Zuweisung Sondernutzungsrecht an Gemeinschaftsfläche

Oberlandesgericht Schleswig-Holstein – Az.: 2 Wx 56/16 – Beschluss vom 26.09.2016

Die Beschwerde der Beteiligten vom 14. Juli 2016 gegen den Beschluss des Grundbuchamts des Amtsgerichts Niebüll vom 23. Juni 2016 wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 10.000,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligte als Wohnungseigentümerin begehrt die Eintragung eines Sondernutzungsrechts an einem Kfz-Stellplatz.

Der betroffene Grundbesitz gehört zu der Wohnungseigentumsanlage “B 3/S 8” in W1. Das Wohnungs- und Teileigentum an dem Grundstück B 3 war entstanden durch die Teilungserklärung vom 26. August 1970, die der damalige Eigentümer J1 des im Grundbuch von W2 Blatt 1955 eingetragenen Grundbesitzes abgegeben hatte (UR-Nr. 500/1970 des Notariatsverwesers für das Notariat Dr. G1 in W2, Bl. 164 ff. der Grundakten zu W2 Blatt 1955). In § 1 der Urkunde wurden insgesamt 29 Einheiten gebildet. Die Einheiten gemäß § 1 Ziff. 1 lfd. Nrn. 1 bis 28 sind jeweils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung im 3. bis 6. Obergeschoss des Gebäudes verbunden und die Einheit in § 1 Ziff. 1 lfd. Nr. 29 (zur Nutzung als Hotel vorgesehen) mit dem Sondereigentum an den Räumen im Keller, im Erdgeschoss sowie im 1. und 2. Obergeschoss. In Bezug auf die zur Anlage gehörenden Kfz-Stellplätze befindet sich in der Teilungsurkunde eine Regelung in § 4 (“Art und Umfang des Gebrauchs) Nr. 6, die wie folgt lautet:

“6. Die Parkplätze dienen nicht dem allgemeinen Gebrauch, sondern werden ausschließlich von demjenigen genutzt, der sie käuflich erworben hat. Im übrigen stehen sie dem jeweiligen Eigentümer des in § 1 Ziffer 29 aufgeführten Miteigentumsanteils zur Verfügung.”

In § 16 der Urkunde bewilligte und beantragte J1, die Teilung gemäß § 1 sowie die Vorschriften der §§ 2 bis 15 der Erklärung als Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch einzutragen. Nachdem über das Vermögen des Eigentümers J1 das Vergleichsverfahren eröffnet worden war, stimmte der im Oktober 1970 bestellte Vergleichsverwalter am 4. März 1971 den Erklärungen in der Teilungsurkunde vom 26. August 1970 zu (UR-Nr. 101/1971 des Notars S1 in W2, Bl. 164 ff. der Grundakten zu W2 Blatt 1955). Zugleich erklärte er seine Zustimmung zur Eintragung der neuen Eigentümer für die Wohnungseigentumseinheiten in § 1 Ziff. 1 lfd. Nrn. 1 bis 28 der Teilungserklärung, welche mit dem teilenden Eigentümer J1 entsprechende Kaufverträge abgeschlossen hatten. Sämtliche durch die Teilungserklärung vom 26. August 1970 gebildeten Einheiten wurden am 22. März 1971 in den neu angelegten Blättern 4589 bis 4617 des Grundbuchs von W2 eingetragen. Wegen des Gegenstandes und des Inhaltes des Sondereigentums wurde bei der Eintragung jeweils auf die Bewilligung vom 26. August 1970 Bezug genommen.

Das Wohnungseigentum im hier betroffenen Grundbuchblatt 4601 ist verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit der Nr. 14 bezeichneten Wohnung im 4. Obergeschoss (Einheit gemäß lfd. Nr. 13 in § 1 Ziff. 1 der Teilungsurkunde). Den Kaufvertrag über diese Wohnung schloss Walter J1 im Oktober 1968 mit dem Käufer W3. Der Vertragsinhalt ergibt sich aus dem vom Käufer angenommenen Angebot des Verkäufers vom 10. Oktober 1968 (UR-Nr. 874/1986 des Notars Dr. G1, ONr. 12ff. der Grundakten zu W2 Blatt 4601; Angaben zu Ordnungsnummern beziehen sich im Folgenden jeweils auf dieses Grundbuch, Anm. des Senats). Der Kaufgegenstand ist in § 1 des Angebotes wie folgt beschrieben:

“(1) Herr J1 in S2 ist Eigentümer des im Grundbuch von W2 Blatt 1955 eingetragenen Grundstücks (…) mit einer Gesamtgröße von etwa 1556 qm. Er errichtet auf diesem Grundstück ein Appartementhaus mit Hotelräumen, 28 Wohnungen, verschiedenen Kellerräumen, einer Tiefgarage und Pkw-Abstellplätzen, an dem Wohnungs- und Teileigentum begründet werden soll.

(2) Von diesem Grundstück verkauft Herr J1 – nachstehend Verkäufer genannt – an Herrn W3 (…) – nachstehend Käufer genannt – einen Miteigentumsanteil von 110/10000, verbunden mit dem Sondereigentum an der im IV. Obergeschoß gelegenen und mit Nr. 14 bezeichneten Wohnung, bestehend aus 1 Zimmer, Kochnische, Bad, Flur und Loggia, Größe etwa 23 qm, nachstehend Kaufgegenstand genannt.

Der verkaufte Miteigentumsanteil berechtigt zur dauernden und ausschließlichen Benutzung des mit Nr. 11 bezeichneten Pkw-Abstellplatzes.

Größe und Ausstattung des Kaufgegenstandes ergeben sich aus der Baubeschreibung vom 15.8.1968 mit Bauzeichnung vom 17.10.1967, die den Vertragsparteien bekannt ist. Nachträgliche Änderungen der Baubeschreibung sind, wenn sie geringfügig oder durch behördliche Auflagen veranlaßt worden sind, dem Verkäufer gestattet und gelten als genehmigt.

(3) Beschränkungen des Miteigentums und Inhalt des Sondereigentums, die Rechtsbeziehungen der Wohnungs-/Teileigentümer zueinander und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums werden im einzelnen in der vom Verkäufer noch aufzustellenden Teilungserklärung geregelt.”

In § 13 erteilten die Vertragsparteien Vollmachten zur Erklärung der Auflassung sowie zur Abgabe sonstiger für die Eintragung des Käufers im Grundbuch erforderlicher Erklärungen. Am 25. Februar 1971 gab der Bevollmächtigte U1 folgende Auflassungserklärung im Namen beider Vertragsparteien ab (UR-Nr. 69/1971 des Notars S1, ONr. 119f.):

“Die Vertragschließenden sind sich darüber einig, daß die im Grundbuch von W2 Blatt 4601 eingetragenen 110/10.000 Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum an der mit Nr. 14 bezeichneten Wohnung einschließlich Benutzungsrecht an dem mit Nr. 11 bezeichneten Pkw-Abstellplatz, auf Herrn W3 übergehen sollen. Ich bewillige und beantrage die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch.”

Nach Anlegung der Wohnungseigentumsgrundbücher am 22. März 1971 trug das Grundbuchamt den Käufer W3 am 23. März 1971 als Eigentümer im Grundbuchblatt 4601 ein. Mit notariellem Kaufvertrag vom 26. März 1973 verkaufte W3 das Wohnungseigentum an die Eheleute G und M W4 (UR-Nr. 235/1973 des Notars S1, ONr. 42ff.). Nach Nr. 1 des Vertrages ist der verkaufte Anteil unter anderem verbunden mit “dem Nutzungsrecht an dem Pkw-Abstellplatz Nr. 11”. Die Käufer wurden am 16. Januar 1974 in Abt. I des Grundbuchs eingetragen.

Am 25. Juni 2008 verkaufte M W4, die Alleinerbin ihres verstorbenen Ehemannes geworden war, den Grundbesitz weiter an den Käufer E1 (UR-Nr. 178/2008 des Notars Dr. V1 in P1, ONr. 122). Bei der Beschreibung des Kaufgegenstandes in § 1 heißt es unter anderem, die Verkäuferin übertrage an den Käufer “das Nutzungsrecht an dem PKW-Stellplatz Nr. 11” und trete alle daran bestehenden Rechte an die Kaufpartei ab. Das Nutzungsrecht werde ausschließlich von der Verkaufspartei wahrgenommen. E1 wurde am 30. Juli 2009 als Eigentümer eingetragen.

Dieser verkaufte den Grundbesitz schließlich mit notariellem Vertrag vom 9. August 2013 an die jetzige Beteiligte (UR-677/2013 des Notars W5 mit dem Amtssitz S3, ONr. 181). Auch in diesem Kaufvertrag heißt es in § 1, zum Kaufgegenstand gehöre ein Sondernutzungsrecht an dem Pkw-Stellplatz Nr. 11. Der Verkäufer erklärte unter Bezugnahme auf § 4 Nr. 6 der Teilungsurkunde, der Eigentümer der Wohnung Nr. 14 sei nach dem Erstkaufvertrag vom 10. Oktober 1968 zur dauernden und ausschließlichen Benutzung des mit Nr. 11 bezeichneten Pkw-Abstellplatzes berechtigt. Die Beteiligte ist seit dem 12. November 2013 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Mit notariell beglaubigter Erklärung vom 30. Dezember 2015 (UR-Nr. 1049/2015 des Notars Dr. H1 in B1) hat die Beteiligte nunmehr bewilligt und beantragt, das Sondernutzungsrecht an dem Parkplatz Nr. 11 in das betroffene Grundbuch einzutragen.

Mit Schreiben vom 2. Februar 2016 hat die Rechtspflegerin des Grundbuchamts dem Notar mitgeteilt, der Antrag könne nur als Anregung verstanden werden, das Sondernutzungsrecht am Pkw-Stellplatz im Bestandsverzeichnis ausdrücklich zu verlautbaren, obwohl es bereits über die Bezugnahme nach “§§ 7 und 44 GBO” (gemeint offensichtlich: §§ 7 Abs. 3 WEG, 44 GBO) eingetragen sei. Das Grundbuchamt trage Sondernutzungsrechte nur über die Bezugnahme ein und lehne in Ausübung seines Ermessens weitere Vermerke ab. Die Rechtspflegerin hat auf den Beschluss des Senats vom 27. April 2011 im Verfahren zum Az. 2 W 121/10 Bezug genommen und die Auffassung vertreten, der genannten Entscheidung liege ein vergleichbar gelagerter Fall zugrunde. Die Beteiligte hat sich demgegenüber auf den Standpunkt gestellt, dass es im konkreten Fall noch einer ausdrücklichen Eintragung des Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz Nr. 11 in ihrem Grundbuch bedürfe, weil bei der ursprünglichen Eintragung nicht die positive Zuweisung zu der betroffenen Einheit erfasst worden sei. Das Grundbuchamt hat an seiner Auffassung festgehalten, eine weitere Eintragung sei nicht erforderlich. Die Rechtspflegerin hat dies dahin präzisiert, dass es ausreiche, wenn der Ausschluss der anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung verdinglicht sei, während die positive Zuteilung des Stellplatzes nach § 746 BGB nicht verdinglicht und eingetragen werden müsse. Auf die Schriftsätze des Notars vom 12. Februar, 3. März und 21. Juni 2016 sowie die Schreiben des Grundbuchamts vom 2., 7. und 18. März 2016 wird wegen der Einzelheiten Bezug genommen.

Durch Beschluss vom 23. Juni 2016 hat das Grundbuchamt den “Antrag bzw. die Anregung” vom 19. Januar 2016 auf Eintragung eines Vermerks über das Bestehen eines Sondernutzungsrechts am Stellplatz Nr. 11 zurückgewiesen. Zur Begründung hat die Rechtspflegerin ihre Ausführungen aus dem bisherigen Schriftwechsel wiederholt und weiterhin die Auffassung vertreten, die Eintragung durch Bezugnahme auf die Bewilligungen in der Teilungserklärung vom 26. August 1970 sei ausreichend, so dass die Beteiligte keinen Rechtsanspruch auf ausdrückliche Verlautbarung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch habe.

Die Beteiligte hat mit elektronisch signiertem Schriftsatz des Notars vom 14. Juli 2016 Beschwerde gegen den Zurückweisungsbeschluss eingelegt. Sie teilt zwar die Auffassung des Grundbuchamts, dass sich die Eintragung durch Bezugnahme im Eintragungsvermerk vom 22. März 1971 auf die negative Komponente des Sondernutzungsrechts (also den Ausschluss der anderen Wohnungseigentümer) beziehe. Unzutreffend nehme das Grundbuchamt jedoch an, die positive Zuweisung eines Sondernutzungsrechts zu einer bestimmten Einheit müsse nicht verdinglicht und dementsprechend auch nicht eingetragen werden. Ein Sondernutzungsrecht wirke zwar auch ohne Eintragung zu Gunsten des Sonderrechtsnachfolgers des jeweiligen Berechtigten. Eine nicht eingetragene Vereinbarung gelte aber gerade nicht auch zu Lasten eines Sonderrechtsnachfolgers. Dafür bedürfe es der Verdinglichung.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 15. Juli 2016 nicht abgeholfen und unter Bezugnahme auf die Entscheidung des Senats vom 27. Dezember 1995 (NJWE-MietR 1996, S. 84 f.) weitere Ausführungen dazu gemacht, dass Vereinbarungen der Wohnungseigentümer jeweils auch ohne grundbuchliche Eintragung zu Gunsten des Sonderrechtsnachfolgers eines Berechtigten gelten würden. Des Weiteren hat die Rechtspflegerin sich nunmehr auf den Beschluss des OLG München vom 4. Juli 2014 (NotBZ 2014, S. 472 ff.) berufen, wonach für die Verlautbarung eines Sondernutzungsrechtes in einem bestimmten Wohnungsgrundbuchblatt die Bewilligung aller Wohnungseigentümer nebst Zustimmung ihrer Gläubiger nach Maßgabe des § 5 Abs. 4 S. 2 WEG erforderlich sei. Da der Antrag der Beteiligten als Eigentümerin im betroffenen Wohnungsgrundbuch lediglich ihre eigene Eintragungsbewilligung enthalte, sei der Antrag auch aus dem Grund zurückzuweisen, dass die Bewilligungen der übrigen Wohnungseigentümer und die Zustimmungen der in allen Grundbuchblättern eingetragenen Gläubiger fehlten.

Die Beteiligte hat mit Schriftsatz vom 10. August 2016 zu dem Nichtabhilfebeschluss Stellung genommen und zunächst weitere Ausführungen zum Bedürfnis an einer ausdrücklichen Eintragung der positiven Zuordnung des Sondernutzungsrechts zu ihrem Sondereigentum gemacht. Soweit das Grundbuchamt die Zurückweisung des Antrages nunmehr auch auf das Fehlen weiterer Bewilligungen gestützt hat, erachtet die Beteiligte die angeführte Entscheidung des OLG München vom 4. Juli 2014 für unrichtig. Das OLG München verlange für eine Eintragung ohne Bewilligung der anderen Wohnungseigentümer zu Unrecht den vollen Nachweis dafür, dass das betroffene Sondernutzungsrecht nicht außerhalb des Grundbuchs an einen anderen Sondereigentümer abgetreten worden sei. Das Gericht gehe im Ansatz unzutreffend von der Übertragbarkeit eines Sondernutzungsrechts durch bloßen Abtretungsvertrag nach § 398 BGB und ohne Grundbucheintragung aus. Diese Möglichkeit bestehe nicht bei Sondernutzungsrechten, die jedenfalls zum Teil – nämlich hinsichtlich der negativen Komponente – durch Eintragung verdinglicht seien. Darüber hinaus könne der volle Nachweis der negativen Tatsache, dass eine Übertragung außerhalb des Grundbuchs nicht stattgefunden habe, nicht verlangt werden. Die Lebenserfahrung spreche nicht dafür, dass der Verkäufer einer Eigentumswohnung, der ein ihm zustehendes Sondernutzungsrecht bereits außergrundbuchlich an einen anderen Sondereigentümer abgetreten habe, dieses unter Hinnahme straf- und zivilrechtlicher Konsequenzen noch einmal an den Käufer der Eigentumswohnung veräußere.

II.

Die Beschwerde ist nach den §§ 71 ff. GBO zulässig, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Eintragung eines Vermerks über die Zuordnung eines Sondernutzungsrechts zum Wohnungseigentum der Beteiligten im Ergebnis zu Recht zurückgewiesen.

Die Zurückweisung ist allerdings zunächst mit der für den konkreten Fall unzutreffenden Begründung erfolgt, die Beteiligte habe keinen Rechtsanspruch auf eine ausdrückliche Verlautbarung des Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz Nr. 11 in ihrem Grundbuch, weil das zur betroffenen Einheit gehörende Sondernutzungsrecht bereits durch Bezugnahme auf die Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen sei. Eine Eintragung mit diesem Inhalt liegt nicht vor (1.).

Die zusätzliche Begründung des Grundbuchamts im Nichtabhilfebeschluss, wonach die begehrte Eintragung des Sondernutzungsrechts von der Bewilligung der übrigen Wohnungseigentümer abhängig sei, steht zu den ursprünglichen Erwägungen der Rechtspflegerin im Widerspruch. Wenn ein Sondernutzungsrecht an einem bestimmten Stellplatz bereits durch Bezugnahme eingetragen wäre, käme es für die Eintragung eines klarstellenden Vermerks gerade nicht auf Bewilligungen anderer Wohnungseigentümer der Gemeinschaft an, weil diese von der Eintragung nicht mehr betroffen wären. Die im Nichtabhilfebeschluss zusätzlich angestellten Erwägungen des Grundbuchamtes sind indes im Kern richtig. Die beantragte Eintragung eines Sondernutzungsrechts im Wohnungsgrundbuch der Beteiligten kann nicht allein aufgrund ihrer eigenen Bewilligung erfolgen (2.)

1.

Die vom Grundbuchamt zunächst angeführte unveröffentlichte Entscheidung des Senats vom 27. April 2011 (Az. 2 W 121/10), die für ein anderes Wohnungseigentum in W2 ergangen ist, bezieht sich auf eine Konstellation, in der ein bestimmtes Sondernutzungsrecht bereits wirksam durch Bezugnahme auf die Teilungserklärung eingetragen worden war. In einem solchen Fall hat der Wohnungseigentümer keinen Rechtsanspruch auf eine ausdrückliche Verlautbarung des Sondernutzungsrechts im Bestandsverzeichnis seines Wohnungsgrundbuchs (Senat a. a. O.; OLG München, ZWE 2013, S. 404, m. w. N.). Die Fassung des Eintragungsvermerks steht im Ermessen des Grundbuchamts, und die Bezugnahme nach den §§ 7 Abs. 3 WEG, 3 Abs. 2 WGV ist auch im Hinblick auf das Bestehen und die Zuordnung von Sondernutzungsrechten ausreichend.

Aus diesen Grundsätzen lässt sich jedoch für den konkreten Fall nichts herleiten. Durch die Bezugnahme auf die Teilungserklärung vom 26. August 1970 ist nicht als Inhalt des Sondereigentums eingetragen, dass zu der betroffenen Einheit ein Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz gehört (a.). Das Grundbuchamt hat ein Bedürfnis für eine ausdrückliche Verlautbarung des Sondernutzungsrechts auch zu Unrecht mit der Begründung verneint, dass die negative Wirkung des Rechts (Ausschluss der anderen Wohnungseigentümer) verdinglicht sei und die positive Zuteilung des Stellplatzes zu einer bestimmten Einheit nicht eingetragen werden müsse (b.).

a.

Ob in der Teilungserklärung vom 26. August 1970, auf die bei der Eintragung des Wohnungseigentums am 22. März 1971 Bezug genommen worden ist, überhaupt bereits wirksam Sondernutzungsrechte an Kfz-Stellplätzen begründet worden sind (dazu unten 2.), kann an dieser Stelle noch dahinstehen. Jedenfalls ist über die Bezugnahme keine Zuordnung eines Stellplatzes zu der betroffenen Wohnung Nr. 14 (Einheit gemäß lfd. Nr. 13 in § 1 Ziff. 1 der Teilungsurkunde) eingetragen. Die Rechtsauffassung, die das Grundbuchamt im Schreiben vom 2. Februar 2016 vertreten hat, ist – wie auch schon die entsprechende Einschätzung eines anderen Rechtspflegers in seiner Auskunft an die damalige Wohnungseigentümerin M W4 vom 24. Juni 2008 (ONr. 11) – nicht richtig.

In Bezug auf die zur Anlage gehörenden Kfz-Stellplätze enthält die Teilungserklärung nur die oben zitierte Regelung in § 4 Nr. 6, wonach “die Parkplätze” nicht dem allgemeinen Gebrauch dienen, sondern ausschließlich von demjenigen genutzt werden, “der sie käuflich erworben hat”. Im Übrigen stehen die Parkplätze danach “dem jeweiligen Eigentümer des in § 1 Ziffer 29 aufgeführten Miteigentumsanteils zur Verfügung”. Durch die Eintragung dieser Erklärung wäre allenfalls ein Sondernutzungsrecht an sämtlichen Stellplätzen zu Gunsten der Einheit gemäß lfd. Nr. 29 in § 1 Ziff. 1 der Teilungsurkunde (Teileigentumseinheit/Hotel) verdinglicht worden. Insoweit unterscheidet die Angelegenheit sich maßgeblich von dem Fall, der der Entscheidung des Senats zum Az. 2 W 121/10 zugrunde lag. Dort waren in der Teilungserklärung bzw. in Ergänzungserklärungen des teilenden Eigentümers, welche durch Bezugnahme in das Grundbuch eingetragen wurden, Sondernutzungsrechte an bestimmten Stellplätzen begründet und jeweils bestimmten Einheiten zugeordnet worden.

Von dieser Gestaltungsmöglichkeit hat der teilende Eigentümer Walter J1 nicht Gebrauch gemacht, sondern eine unbestimmte Formulierung gewählt, wonach er “die Parkplätze” demjenigen zur Nutzung zuordnet, “der sie käuflich erworben hat”. Dies verwundert umso mehr, als eine hinreichend bestimmte Zuordnung von Sondernutzungsrechten an genau bezeichneten Stellflächen zu jeweils bestimmten Einheiten bereits bei Abgabe der Teilungserklärung am 26. August 1970 ohne Weiteres möglich war. Der teilende Eigentümer J1 wusste zu diesem Zeitpunkt, an welche Käufer er die einzelnen Einheiten verkauft hatte und welcher Stellplatz jeweils dazugehören sollte. Den entsprechenden Vertrag mit dem Erstkäufer der betroffenen Wohnung, W3, hatte er bereits im Oktober 1968 abgeschlossen. Die Auflassungsvormerkungen für alle 28 Wohnungskäufer waren in der Zeit von Oktober 1968 bis Januar 1970 in Abt. II Nrn. 2 bis 29 des Grundbuchs eingetragen worden. Der Verkauf sollte im Zeitpunkt der Teilung (August 1970) gerade nicht in der Zukunft liegen und konnte nicht Gegenstand einer aufschiebenden Bedingung für die Zuordnung eines Sondernutzungsrechts sein. Gleichwohl hat J1 in der Teilungserklärung nicht angegeben, welcher Stellplatz welcher Einheit zugeordnet werden soll.

Den Grundakten lässt sich zwar anhand der Urkunden vom 10. und 28. Oktober 1968 (ONrn. 12ff. und 116 f. – Angebot des Verkäufers und Annahme des Käufers) entnehmen, dass der verkaufte Miteigentumsanteil auch “zur dauernden und ausschließlichen Benutzung des mit Nr. 11 bezeichneten Pkw-Abstellplatzes” berechtigen sollte. Dies ist jedoch nur eine schuldrechtliche Vereinbarung. Eine entsprechende Eintragung im Grundbuch hat der teilende Eigentümer J1 nicht – auch nicht durch Bezugnahme in der Teilungserklärung auf den Kaufvertrag – bewilligt. In der Auflassungserklärung vom 25. Februar 1971 hat der Bevollmächtigte U1 sodann im Namen des teilenden Eigentümers und des Käufers W3 (nur) die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch und die Löschung der eingetragenen Vormerkung bewilligt. Dementsprechend ist auch bei der Eigentumsumschreibung auf W3 am 23. März 1971 keine Eintragung in Bezug auf die Zuordnung eines Sondernutzungsrechts zur betroffenen Einheit erfolgt.

b.

Die Eintragung eines Vermerks über das Bestehen eines Sondernutzungsrechts an einem bestimmten Stellplatz kann des Weiteren nicht mit den Erwägungen im Schreiben des Grundbuchamts vom 18. März 2016 und im Zurückweisungsbeschluss vom 23. Juni 2016 abgelehnt werden. Ein Bedürfnis für die begehrte Eintragung ist nicht mit dem Argument zu verneinen, dass die negative Wirkung des Sondernutzungsrechts gegen die Sonderrechtsnachfolger der anderen Wohnungen bereits durch die Bezugnahme im Eintragungsvermerk verdinglicht sei und die positive Zuteilung des Stellplatzes an eine bestimmte Einheit nach § 746 BGB nicht verdinglicht und eingetragen werden müsse.

Ausgangspunkt für die Eintragung ist § 10 Abs. 3 WEG. Nach dieser Vorschrift wirken Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften des WEG regeln, nur dann gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Wenn bei einem Sondernutzungsrecht von einer “negativen” (Ausschluss der anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung) und einer “positiven” Komponente (Zuweisung an ein konkretes Sondereigentum) die Rede ist, hat dies insbesondere im Zusammenhang mit der zeitlich gestreckten Begründung von Sondernutzungsrechten durch den teilenden Eigentümer Bedeutung (vgl. BGH, NJW 2012, S. 676 ff.; DNotI-Report 2016, S. 117 ff.; Elzer, NZM 2016, S. 529 ff.; Schultzky in: Jennißen, WEG, 4. Auflage, § 13 Rn. 78 ff.). Falls der teilende Eigentümer bei der Teilung noch nicht weiß, welches Sondernutzungsrecht beim Verkauf welcher Einheit zugeordnet werden soll, bestehen verschiedene Möglichkeiten einer nachträglichen Zuweisung. Dazu gehört die Gestaltung, zunächst nur den Ausschluss eines oder bestimmter Wohnungseigentümer von der Nutzung einer bestimmten Fläche in der Teilungserklärung zu regeln und sich die Zuweisung der Nutzung zu einer bestimmten Einheit vorzubehalten (BGH, NJW 2012, S. 676 ff.; Überblick zu den wesentlichen drei Gestaltungsmöglichkeiten der gestreckten Begründung von Sondernutzungsrechten DNotI-Report 2016, S. 118; siehe auch unten 2.a.).

Hier geht es indes schon im Ansatz nicht um einen Fall der zeitlich gestreckten Begründung von Sondernutzungsrechten. Der teilende Eigentümer J1 wusste bereits bei der Teilung am 26. August 1970, welchen Stellplatz er bei den Verkäufen welcher Wohnung zugeordnet hatte. Er hat es lediglich versäumt, dies durch geeignete Formulierungen – und sei es auch nur durch Verweisung auf bestimmte Kaufverträge – zum Gegenstand der Teilungserklärung zu machen (siehe oben).

Selbst in Fällen, in denen die negative und die positive Komponente eines Sondernutzungsrechts gesondert begründet werden, ist es im Übrigen zur Verdinglichung des Sondernutzungsrechts in allen seinen Wirkungen nicht ausreichend, wenn nur der Ausschluss der anderen Wohnungs- bzw. Teileigentümer von der Nutzung eingetragen wird. Die volle Wirkung nach § 10 Abs. 3 WEG – dass nämlich der durch das Sondernutzungsrecht begünstigte Eigentümer alle anderen Eigentümer und deren Sonderrechtsnachfolger von der Nutzung der betroffenen Fläche ausschließen kann – tritt nach herrschender und zutreffender Meinung nur ein, wenn das Sondernutzungsrecht im Wohnungsgrundbuch der begünstigten Einheit (ausdrücklich oder durch Bezugnahme) eingetragen wird (BayObLGZ 1985, 378; OLG Frankfurt, ZWE 2016, S. 171 f.; OLG Hamm, DNotZ 2000, S. 210 ff.; Schultzky in: Jennißen, a. a. O., § 13 Rn. 82; a. A.: LG Stuttgart, BWNotZ 1990, S. 43, mit ablehnender Anmerkung Seidl, S. 43 f.). Es bleibt bei dem Grundsatz, dass im Immobiliarsachenrecht auch die Person des Berechtigten an die Eintragung im Grundbuch angeknüpft wird.

Das Grundbuchamt argumentiert unzutreffend, dass ein Sondernutzungsrecht zu Gunsten eines Sonderrechtsnachfolgers auch ohne Eintragung im Grundbuch wirke, so dass die Eintragung der Zuordnung nicht erforderlich sei. Es ist für sich zwar richtig, dass der Sonderrechtsnachfolger eines Begünstigten sich auf dessen Vereinbarungen mit den anderen Wohnungseigentümern auch dann berufen kann, wenn die jeweilige Abrede nicht im Grundbuch eingetragen ist (Senat, NJWE-MietR 1996, S. 84 f.; OLG Hamm, ZMR 1998, S. 718 ff.; Schultzky in: Jennißen, a. a. O., § 13 Rn. 106, m. w. N.). Damit ist aber ausschließlich bei einer Sonderrechtsnachfolge auf Seiten des Berechtigten die weitere Geltung der Vereinbarung auch ohne Eintragung gesichert. Nur solche Fälle betrafen die zitierten Entscheidungen des Senats und des OLG Hamm, die jeweils in streitigen Wohnungseigentumssachen ergangen sind. Nicht geschützt ist der Berechtigte hingegen vor den Folgen einer Sonderrechtsnachfolge auf Seiten der übrigen Wohnungseigentümer. Er kann sein Sondernutzungsrecht dann im Hinblick auf § 10 Abs. 3 WEG ohne Eintragung nicht gegen die anderen Eigentümer durchsetzen (zur Abgrenzung beider Konstellationen Schultzky in: Jennißen, a. a. O., § 13 Rn. 104 und 106).

Da der teilende Eigentümer J1 im Jahre 1970 eine dinglich wirkende Zuweisung von Sondernutzungsrechten an die jeweiligen Wohnungseigentümer versäumt hat, besteht bei allen Käufern von Sondernutzungsrechten und deren Rechtsnachfolgern – also auch der Beteiligten – grundsätzlich ein Bedürfnis, dies nachzuholen.

2.

Das Grundbuchamt hat jedoch im Nichtabhilfebeschluss zu Recht darauf abgestellt, dass die Beteiligte die Zuordnung eines dinglich wirkenden Sondernutzungsrechts an einem Pkw-Stellplatz zu ihrem Wohnungseigentum nicht ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer (und ggf. Dritter nach § 5 Abs. 4 WEG) nachholen kann.

a.

Gemäß § 19 GBO setzt eine Eintragung im Grundbuch grundsätzlich voraus, dass derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Von der Eintragung eines Sondernutzungsrechts ist in diesem Sinne nicht der Begünstigte betroffen, sondern die Berechtigten derjenigen Einheiten, denen die Nutzung des entsprechenden Teils des Gemeinschaftseigentums nicht zugewiesen ist.

Die Bewilligung der übrigen Wohnungseigentümer ist zwar in der Praxis vielfach in Fällen der zeitlich gestreckten Begründung bzw. Zuweisung von Sondernutzungsrechten entbehrlich. So kann der teilende Eigentümer sich in der Teilungserklärung zur Abgabe der erforderlichen Erklärungen für alle Einheiten und damit zur einseitigen Zuweisung von Sondernutzungsrechten ermächtigen lassen (BGH, NJW 2012, S. 676 ff.). Er kann bei der Teilung auch bereits “auf Vorrat” Sondernutzungsrechte begründen, diese einer bei ihm selbst verbleibenden Einheit zuweisen und sodann die Sondernutzungsrechte ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer auf die Käufer der jeweiligen Einheiten übertragen (vgl. BGHZ 73, 145). Ferner kann der teilende Eigentümer alle Wohnungseigentümer unter der aufschiebenden Bedingung vom Mitgebrauch ausschließen, dass er die ausschließliche Nutzung einem bestimmten Wohnungseigentümer zuordnet (vgl. DNotI-Report 2016, S. 118, m. w. N.).

Um einen solchen Fall, in dem der teilende Eigentümer nach der Teilung im Rahmen einer Ermächtigung ein Sondernutzungsrecht zuweist oder ein ihm zustehendes Recht überträgt, geht es bei dem Antrag der Beteiligten aber nicht. Es stellt sich auch nicht die Frage, bis zu welchem Zeitpunkt der teilende Eigentümer noch anstelle der anderen Wohnungseigentümer handeln kann (vgl. zu einem derartigen Fall OLG Frankfurt, ZWE 2016, S. 171 f.). J1 ist nach der Eintragung des Wohnungseigentums im März 1971 überhaupt nicht mehr in dieser Richtung tätig geworden, sondern hat offenbar (unzutreffend) angenommen, die dinglich wirkende Zuordnung von Sondernutzungsrechten sei mit der allgemeinen Formulierung in § 4 Nr. 6 der Teilungsurkunde bereits erfolgt. Im aktuellen Verfahren soll vielmehr die Zuweisung eines Sondernutzungsrechts allein aufgrund einer eigenen Erklärung der Begünstigten erfolgen. Die Eintragung ist dementsprechend nicht nach Maßgabe des § 19 GBO möglich.

b.

Einer Bewilligung des Betroffenen nach § 19 GBO bedarf es gemäß § 22 Abs. 1 S. 1 GBO allerdings nicht, wenn das Grundbuch berichtigt werden soll und die Unrichtigkeit in der Form des § 29 GBO nachgewiesen wird. Der Nachweis, dass ein dinglich wirkendes Sondernutzungsrecht als Inhalt des Sondereigentums der Beteiligten außerhalb des Grundbuchs entstanden ist und ihr zusteht, ist jedoch nicht geführt. Die Verdinglichung hängt nach § 10 Abs. 3 WEG, wie bereits ausgeführt, gerade von der Eintragung im Grundbuch ab. Eine Grundbuchberichtigung nach § 22 Abs. 1 S. 1 GBO durch nachträgliche Eintragung eines Sondernutzungsrechts zur Zuordnung bei einer bestimmten Einheit kommt nicht einmal in den Fällen in Betracht, in denen bereits die negative Komponente des Sondernutzungsrechts zum Grundbuchinhalt geworden ist (OLG Frankfurt, ZWE 2016, S. 171 f.; OLG München, NotBZ 2014, S. 472 ff. ZWE 2012, S. 367 f. mit ablehnender Anmerkung Schmidt, S. 368 f.; OLG Zweibrücken, ZWE 2013, S. 410).

Ob das OLG München in der vom Grundbuchamt angeführten Entscheidung vom 4. Juli 2014 (NotBZ 2014, S. 472 ff.) die Ablehnung der Grundbuchberichtigung zutreffend damit begründet hat, dass ein einmal entstandenes Sondernutzungsrecht außerhalb des Grundbuchs nach § 398 BGB auf einen anderen Wohnungseigentümer übertragen worden sein könne und diese Möglichkeit nicht in der Form des § 29 GBO ausgeschlossen worden sei, hat die Beteiligte zwar zu Recht in Zweifel gezogen. Die Möglichkeit der Abtretung an einen anderen Wohnungseigentümer nach den §§ 398, 399 BGB besteht in der Tat nur für bloß schuldrechtlich wirkende Sondernutzungsrechte (BGHZ 73, 145).

Den zitierten Entscheidungen ist aber zumindest im Ergebnis zuzustimmen. Eine Grundbuchberichtigung nach § 22 Abs. 1 S. 1 GBO käme von vornherein nur in Betracht, wenn das Grundbuch unrichtig wäre, hier also ein dinglich wirkendes Sondernutzungsrecht entgegen der wahren Rechtslage nicht für die betroffene Einheit eingetragen wäre. Ein schuldrechtliches, außerhalb des Grundbuchs bestehendes und nach den §§ 398, 399 BGB übertragbares Sondernutzungsrecht könnte das Grundbuch hingegen nicht unrichtig machen. Wie bereits ausgeführt, ist die Zuweisung von Sondernutzungsrechten zu einzelnen Einheiten aufgrund der unzureichenden Erklärungen des teilenden Eigentümers J1 von Anfang an nicht zum Inhalt des Grundbuchs geworden, so dass eine dingliche Wirkung jedenfalls insoweit nicht eintreten konnte.

Vorsorglich wird die Beteiligte darauf hingewiesen, dass bei der Eintragung des Wohnungseigentums überhaupt keine Sondernutzungsrechte an Stellplätzen wirksam eingetragen worden sind, also auch nicht für die in § 4 Ziff. 6 der Teilungserklärung allein benannte Einheit zur lfd. Nr. 29 in § 1 Ziff. 1. Das Bestimmtheitserfordernis des Sachen- und Grundbuchrechts gilt auch für das als Inhalt des Sondereigentums nach § 10 Abs. 3 WEG in das Grundbuch einzutragende Sondernutzungsrecht (BGH, NJW-RR 2012, S. 711 f.; OLG München, NJW-RR 2013, S. 1483 f.; OLG Hamm, DNotZ 2009, S. 383 ff.; Grziwotz in: Erman BGB, 14. Auflage, § 15 WEG Rn. 9). Dem genügt die knappe Regelung in § 4 Ziff. 6 der Teilungserklärung vom 26. August 1970, auf die bei der Eintragung vom 22. März 1970 Bezug genommen wurde, nicht.

In der Teilungsurkunde wird nicht einmal die Zahl oder die Größe der möglichen Sondernutzungsflächen, geschweige denn deren Lage benannt. Die pauschale Bezeichnung “die Parkplätze” in § 4 Ziff. 6 ist jedenfalls nicht ausreichend. Der bei den Grundakten zum Grundbuchblatt 1955 befindliche Aufteilungsplan zur Bescheinigung über die Wohnungsabgeschlossenheit enthält zwar auf dem Blatt für das Erdgeschoss auch eine dünner gedruckte Skizze der Außenanlagen. In der Nutzungsregelung betreffend “die Parkplätze” wird aber – anders als bei der Beschreibung der Sondereigentumseinheiten in § 1 Ziff. 1 der Teilungserklärung – nicht einmal auf einen Plan Bezug genommen.

c.

Die fehlenden Bewilligungen der übrigen Wohnungseigentümer nach § 19 GBO hat das Grundbuchamt schließlich zu Recht nicht im Wege einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO angefordert (so auch OLG Frankfurt, ZWE 2016, S. 171 f.; OLG München, ZWE 2012, S. 367 f.). Der Eintragungsantrag war aufgrund dieses Mangels ohne vorherige Zwischenverfügung zurückzuweisen.

Eine Zwischenverfügung darf nämlich nur ergehen, wenn ein Eintragungshindernis mit rückwirkender Kraft zu beseitigen ist, da anderenfalls dem Antrag nicht der Rang nach dem Eingang beim Grundbuchamt gebühren würde (vgl. nur Senat, FGPrax 2010, S. 282 ff., m. w. N.). Bei einem nicht rückwirkend behebbaren Eintragungshindernis ist der Antrag durch das Grundbuchamt sofort zurückzuweisen. Ein nicht mit rückwirkender Kraft zu beseitigendes Eintragungshindernis liegt unter anderem dann vor, wenn – wie hier – die zur Eintragung erforderliche Bewilligung des unmittelbar Betroffenen noch nicht erklärt ist (Senat, a. a. O.).

3.

Die Kosten des ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels hat die Beteiligte nach § 84 FamFG zu tragen. Die Festsetzung des dafür maßgeblichen Geschäftswertes folgt aus den §§ 36 Abs. 1, 61 Abs. 1 GNotKG. Gründe für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 78 GBO bestehen nicht.

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