Bauträgervertrag in letzter Minute gescheitert
Das Urteil des LG Rostock bestätigt die Rechtmäßigkeit der vom Notar erhobenen Kosten für die vorzeitige Beendigung eines Beurkundungsverfahrens für einen Bauträgervertrag. Die 2,0 Gebühr wurde als angemessen betrachtet, da der Notar einen vollständigen Entwurf gemäß dem Beurkundungsauftrag erstellt hatte. Die Tatsache, dass das Verfahren aus Gründen, die nicht beim Notar lagen, vorzeitig beendet wurde, beeinflusst die Kostenhaftung des Antragstellers.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Bestätigung der Notarkosten: Das Gericht hält die erhobenen Notarkosten für gerechtfertigt.
- Vollständigkeit des Entwurfs: Der Notar hat einen vollständigen Entwurf im Sinne der gesetzlichen Vorschriften erstellt.
- 2,0 Gebühr: Die Anwendung der 2,0 Gebühr wurde als angemessen betrachtet.
- Verantwortung des Antragstellers: Der Antragsteller trägt die Kosten aufgrund der vorzeitigen Beendigung des Verfahrens.
- Keine Beeinflussung durch Serienentwurf: Die Verwendung eines Serienentwurfs durch den Notar beeinflusst die Kostenhaftung des Antragstellers nicht.
- Kriterien für die Vollständigkeit: Ein Entwurf muss nicht alle Details enthalten, um als vollständig zu gelten.
- Gebührenberechnung: Die Art der Gebührenberechnung für die Dienste des Notars wurde bestätigt.
- Rechtsmittel erfolglos: Da das Rechtsmittel des Antragstellers erfolglos war, wurden ihm die gerichtlichen Auslagen auferlegt.
Übersicht
- 1 Bauträgervertrag in letzter Minute gescheitert
- 2 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 2.1 Rechtliche Herausforderungen bei der vorzeitigen Beendigung von Beurkundungsverfahren
- 2.2 Streit um Notarkosten bei gescheitertem Bauträgervertrag
- 2.3 Debatte um Vollständigkeit und Angemessenheit des Entwurfs
- 2.4 Rechtliche Bewertung des Landgerichts Rostock
- 2.5 Legitimation der 2,0 Gebühr und Kostenentscheidung
- 3 ✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
- 4 Das vorliegende Urteil
Rechtliche Herausforderungen bei der vorzeitigen Beendigung von Beurkundungsverfahren
Die rechtliche Landschaft um die vorzeitige Beendigung von Beurkundungsverfahren ist ein Thema, das sowohl für Juristen als auch für Laien von großer Bedeutung ist. Im Mittelpunkt stehen oft Vertragsverhältnisse, wie der Bauträgervertrag, deren abschließende Formalisierung durch einen Notar erfolgt. Besondere Aufmerksamkeit verdient dabei die Kostenrechnung solcher Vorgänge, insbesondere wenn es zu einer unerwarteten Beendigung des Prozesses kommt. Diese Situation wirft Fragen auf bezüglich der finanziellen Verantwortung und der rechtlichen Konsequenzen für den Antragsteller und andere beteiligte Parteien.
Ein Schlüsselaspekt in solchen Fällen ist, wie mit speziellen Vertragselementen umgegangen wird, darunter Eigentumswohnungen und die Rolle von Maklerfirmen. Zudem sind die Details der Gebührengestaltung, wie der Gebührensatz und die Beurkundungsgebühr, von entscheidender Bedeutung. Diese Elemente bilden oft den Kern von Streitigkeiten und rechtlichen Auseinandersetzungen. Die folgende Analyse eines konkreten Falles beleuchtet die Feinheiten solcher Situationen und bietet wertvolle Einblicke in die rechtlichen Rahmenbedingungen und Entscheidungen. Lassen Sie uns gemeinsam in die Details dieses faszinierenden und wichtigen juristischen Themas eintauchen.
Streit um Notarkosten bei gescheitertem Bauträgervertrag
Im Zentrum des juristischen Disputs stand die vorzeitige Beendigung eines Beurkundungsverfahrens für den Abschluss eines Bauträgervertrages. Der Antragsteller hatte sich gegen die Kostenrechnung eines Notars gewandt, die im Zusammenhang mit dem gescheiterten Abschluss eines Bauträgervertrages stand. Der Fall begann mit dem Auftrag des Antragstellers an einen Notar zur Fertigung eines notariellen Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung zu einem Gesamtkaufpreis von 362.000 Euro. Dieser Auftrag wurde von einer Maklerfirma an den Notar übermittelt, mit der Bedingung einer monatlichen Zahlung bei verspäteter Fertigstellung und einem festgelegten Beurkundungstermin. Der Notar erstellte daraufhin einen Entwurf für ein Angebot an den Bauträger, welcher jedoch nie zur Beurkundung führte. Später stellte der Notar eine Kostenrechnung über 1.749,30 Euro aus, basierend auf einer 2,0 Gebühr nach einem Geschäftswert von über 365.000 Euro.
Debatte um Vollständigkeit und Angemessenheit des Entwurfs
Der Antragsteller argumentierte, dass der Entwurf des Notars für den Bauträgervertrag nicht vollständig gewesen sei und daher die 2,0 Gebühr nicht gerechtfertigt wäre. Er behauptete, der Notar habe lediglich einen Serienentwurf verwendet und diesen nur minimal angepasst. Der Notar verteidigte seine Kostenrechnung, indem er darauf hinwies, dass die Pflichten des Notars zur Übermittlung eines Entwurfs weder die Kostenhöhe noch die Kostenhaftung des Antragstellers beeinflussen würden. Die rechtliche Auseinandersetzung konzentrierte sich somit auf die Frage, ob der Entwurf des Notars als vollständig zu betrachten sei und ob die erhobene Gebühr gerechtfertigt war.
Rechtliche Bewertung des Landgerichts Rostock
Das Landgericht Rostock entschied, dass die Beschwerde des Antragstellers zwar zulässig, aber unbegründet sei. Entscheidend war die Feststellung, dass der Antragsteller einen Beurkundungsauftrag erteilt hatte und der Notar einen die Beurkundung vorbereitenden, vollständigen Entwurf erstellt hatte. Das Gericht legte dar, dass ein Entwurf nicht sämtliche Details des zu beurkundenden Geschäfts enthalten muss, um als vollständig zu gelten. Es genügt, wenn ein Grundgerüst der zu errichtenden Urkunde vorhanden ist. Im vorliegenden Fall war der Entwurf hinsichtlich der Vertragsparteien, des Kaufgrundstücks und der Bauleistung individualisiert und entsprach den Anforderungen eines Bauträgervertrages.
Legitimation der 2,0 Gebühr und Kostenentscheidung
Letztendlich befand das Gericht auch den Gebührensatz von 2,0 für rechtmäßig. Gemäß § 92 Abs. 2 GNotKG ist bei einer vorzeitigen Beendigung des Beurkundungsverfahrens für die vollständige Erstellung des Entwurfs die Höchstgebühr zu erheben. Die Anfertigung eines Serienentwurfs für die Bauträgergesellschaft hatte keinen Einfluss auf die Gebührenberechnung. Das Gericht wies darauf hin, dass die Beurkundungsgebühr in vollem Umfang vom Käufer zu tragen sei.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was versteht man unter der vorzeitigen Beendigung eines Beurkundungsverfahrens?
Die vorzeitige Beendigung eines Beurkundungsverfahrens bezieht sich auf Situationen, in denen das Verfahren zur Beurkundung eines Rechtsdokuments nicht abgeschlossen wird. Dies kann verschiedene Gründe haben. Eine Beurkundung gilt als vorzeitig beendet, wenn die sogenannte Niederschrift, das angestrebte Rechtsdokument, nicht vom Notar unterzeichnet wird. Dies kann passieren, wenn der Mandant den Auftrag zur Beurkundung zurücknimmt oder der Auftrag zurückgewiesen wird, beispielsweise bei Geschäftsunfähigkeit eines Beteiligten sowie der Unwirksamkeit oder Anfechtbarkeit des Geschäfts bei Sittenwidrigkeit, Irrtum oder arglistiger Täuschung. Ebenso ist eine vorzeitige Beendigung möglich, wenn mit der Beurkundung nicht mehr zu rechnen ist. Hiervon kann der Notar ausgehen, wenn sich der Mandant seit mindestens einem halben Jahr nicht mehr an dem Beurkundungsverfahren beteiligt. In jedem Falle darf die vorzeitige Beendigung nicht durch den Notar selbst verursacht sein.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass Gebühren anfallen können, auch wenn das Beurkundungsverfahren vorzeitig beendet wird. Wenn der Notar bereits einen vollständigen Entwurf erstellt und übermittelt hat, muss der Mandant in der Regel den vollen Gebührensatz bezahlen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist es jedoch möglich, die Gebühren bei Abbruch eines Beurkundungsverfahrens durch den Mandanten auf einen Festbetrag zu reduzieren.
Welche Rolle spielt der Notar im Rahmen eines Beurkundungsverfahrens für einen Bauträgervertrag?
Der Notar spielt eine zentrale Rolle im Rahmen eines Beurkundungsverfahrens für einen Bauträgervertrag. Er ist dafür verantwortlich, den Vertrag zu erstellen und zu überprüfen, ob er rechtmäßig und vollständig ist und den geltenden Gesetzen und Vorschriften entspricht.
Im Rahmen des Beurkundungsverfahrens ist der Notar verpflichtet, sicherzustellen, dass die rechtsgeschäftlichen Erklärungen des Verbrauchers von diesem persönlich oder durch eine Vertrauensperson vor dem Notar abgegeben werden. Darüber hinaus muss der Notar darauf hinwirken, dass alle Vereinbarungen des Bauträgervertrages, einschließlich der Verpflichtung zur Bauleistung, beurkundet werden.
Die notarielle Beurkundung eines Bauträgervertrages führt zu einer Vermutung für Vollständigkeit und Richtigkeit der Notarurkunde. Dies bedeutet, dass alle Elemente des Vertrages, einschließlich Raumbuch, Baubeschreibung und Werbematerial eines Bauträgers, nur dann Vertragsbestandteil werden, wenn sie notariell beurkundet werden.
Es ist auch zu beachten, dass nachträgliche Vereinbarungen, die sich auf den Inhalt der Bauverpflichtung und den vereinbarten Kauf- oder Erwerbspreis auswirken, ebenfalls notariell beurkundet werden müssen, um wirksam zu sein.
Insgesamt trägt der Notar eine erhebliche Verantwortung im Beurkundungsverfahren eines Bauträgervertrages und spielt eine entscheidende Rolle bei der Sicherstellung der Rechtmäßigkeit und Vollständigkeit des Vertrages.
Das vorliegende Urteil
LG Rostock – Az.: 10 OH 35/21 – Beschluss vom 29.11.2022
Die Kostenrechnung des Notars … vom 13.09.2021 – Nr. N 1753/1/1-2021- wird aufrechterhalten.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; die gerichtlichen Auslagen trägt der Antragsteller. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Gründe
I.
Der Antragsteller wendet sich gegen eine Kostenrechnung des Notars für die vorzeitige Beendigung eines Beurkundungsverfahrens über ein Angebot auf Abschluss eines Bauträgervertrages.
Der Antragsteller unterschrieb am 11.03.2020 einen Auftrag zur Fertigung eines notariellen Kaufvertrages über den Kauf einer Eigentumswohnung … zu einem Gesamtkaufpreis von 362.000,– €. Der Auftrag wurde von der Maklerfirma, der Firma …, an den Notar übermittelt. In einem entsprechenden Anschreiben teilte die Maklerfirma mit, dass eine Zahlung von 600,– € monatlich bei verspäteter Fertigstellung geschuldet sein sollte. Auch sei der 02.04.2020 als Beurkundungstermin mit dem Käufer abgesprochen, zugleich solle eine Grundschuld bestellt werden.
Der Notar übersandte am 17.03.2020 einen Entwurf eines Angebotes des Antragstellers an den Bauträger auf Abschluss eines Bauträgervertrages, zugleich übersandte er eine Teilungserklärung nebst Nachtrag und Baubeschreibung, die er vom Verkäufer erhalten hatte. Der Antragsteller wurde aufgefordert, Änderungswünsche und ggf. erforderliche Ergänzungen , die im Entwurf mit „???“ gekennzeichnet waren, mit der Verkäuferseite zu besprechen und möglichst rechtzeitig vor Beurkundung mitzuteilen. Zu einer Beurkundung kam es nachfolgend nicht.
Der Notar erstellte am 13.09.2021 die streitgegenständliche Kostenrechnung wegen vorzeitiger Beendigung des Beurkundungsverfahrens unter Ansatz einer 2,0 Gebühr nach einem Geschäftswert von 365.258,– € über insgesamt 1.749,30 €.
Der Antragsteller vertritt die Auffassung, der Ansatz der 2,0 Gebühr sei nicht gerechtfertigt, da kein vollständiger Entwurf gefertigt worden sei. Der Notar habe einen Serienentwurf für das Bauvorhaben … verwendet, den er mit wenigen Daten – wie im Auftrag angegeben – individualisiert habe. Kostenschuldner des Serienentwurfs sei der Verkäufer. Der Entwurf sei nicht beurkundungsreif gewesen, als eine fehlerhafte Bindungsfrist eingetragen worden sei und die Kontodaten des Antragsstellers nicht erfasst seien.
Der Notar hält die Berechnung für zutreffend, als der Antragsteller einen Auftrag erteilt habe und die Pflichten des Notars zur Übermittlung eines Entwurfs nach den Verbraucherschutzvorschriften weder die Kostenhöhe noch die Kostenhaftung des Antragstellers beeinflusse.
Die Kammer hat die Ländernotarkasse beteiligt, auf die Stellungnahme vom 06.12.2021 wird Bezug genommen. Der Präsident des Landgerichts hat keine Stellungnahme abgegeben.
II.
Die Beschwerde ist zulässig (§ 127 GNotKG), aber unbegründet.
1.
Die für das gescheiterte Beurkundungsverfahren in Rechnung gestellte 2,0 Gebühr nach Nr. 21302 KV i.V.m. Nr. 21100 KV i.V.m. § 92 Abs. 2 GNotKG ist gegen den Antragsteller gemäß § 29 Nr. 1 GNotKG entstanden, wenn dieser dem Notar einen Beurkundungsauftrag erteilt hat, der Notar daraufhin einen die Beurkundung vorbereitenden und vollständigen Entwurf erstellt hat und das Beurkundungsverfahren nach einem der in Nr. 21300 KV GNotKG genannten Zeitpunkte aus Gründen, die nicht in der Person des Notars begründet lagen, vorzeitig beendet worden ist (Vorbem. 2.1.3 Abs. 1 KV GNotKG).
2.
Unzweifelhaft hat der Antragsteller einen Beurkundungsauftrag erteilt, der Notar einen die Beurkundung vorbereitenden Entwurf erstellt. Auch ist das Beurkundungsverfahren aus Gründen, die nicht in der Person des Notars begründet lagen, vorzeitig beendet worden.
3.
Der Entwurf war auch vollständig im Sinne der o.g. Vorschrift. Dies richtet sich vor allem nach dem Beurkundungsauftrag; der Notar muss das ggf. laienhaft vorgetragene Regelungsziel erfassen, auslegen und sich daran orientieren. Ein vollständiger Entwurf verlangt nicht, dass er bereits sämtliche Einzelheiten des zu beurkundenden Geschäfts nennt (LG Dresden, Beschluss vom 14.12.2020, 2 OH 55/19). Bei dem Entwurf muss es sich also noch nicht um die zu beurkundende Endfassung des Rechtsgeschäfts handeln (OLG Naumburg, Beschluss vom 12.06.2019, 2 W 9/18). Der Entwurf ist nicht erst dann vollständig, wenn er vollständig dem Inhalt entspricht, der anschließend beurkundet werden soll; es muss lediglich ein Gerüst der zu errichtenden Urkunde vorliegen, welches keinen Anspruch auf Vollständigkeit haben muss (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 10.07.2019, 9 W 3/19, JurBüro 2019, 474). Es hindert die Vollständigkeit nicht, wenn einzelne leicht und ohne Rechtskenntnisse nachzubringende Teile fehlen. Auch ausgewiesene Lücken und Platzhalter sowie Alternativen stehen der Vollständigkeit nicht entgegen, da sie unproblematisch in der Beurkundungsverhandlung nachgetragen bzw. konkretisiert werden können (LG Leipzig, Beschluss vom 06.01.2015, 2 T 241/14). Hat der Notar die bis dahin feststehenden Daten bei der Entwurfsfertigung verwertet, liegt dennoch eine vollständige Fertigung i.S.v. § 92 Abs. 2 GNotKG vor, auch wenn der Entwurf für sich betrachtet noch keine abschließende Regelung enthält (LG Bremen, Beschluss vom 30.03.2020, 4 T 212/19, zitiert nach juris).
Bei dem Entwurf eines Grundstückskaufvertrags ist in der Regel von einer Vollständigkeit auszugehen, wenn er zumindest die Vertragsteile, den Grundbesitz, die Belastungen, die Fälligkeitsregelung, die Besitzübergabe, die Rechts- und Sachmängelhaftung und die Grundbucherklärungen enthält (vgl. Nachweise in der Stellungnahme der Ländernotarkasse).
Der übersandte Entwurf ist hinsichtlich der Vertragsparteien, des Kaufgrundstücks und der geschuldeten Bauleistung sowie des zu zahlenden Kaufpreises individualisiert und genügt damit den nach der Vertragstypenlehre an einen Bauträgervertrag zu stellenden Anforderungen. Der offensichtliche Zahlendreher bei der Bindungsfrist (richtig wohl 02.02.2021 statt 02.02.2012) sowie die noch die fehlenden Daten bei der Kontoverbindung stehen dem nicht entgegen; beides konnte unproblematisch in der Beurkundungsverhandlung berichtigt bzw. ergänzt werden.
4.
Auch der Gebührensatz von 2,0 ist rechtmäßig. Wegen § 92 Abs. 1 GNotKG bestimmt der Notar zwar bei Rahmengebühren die Gebühr im Einzelfall grundsätzlich unter Berücksichtigung des Umfangs der erbrachten Leistung nach billigem Ermessen. Dieses Ermessen reduziert § 92 Abs. 2 GNotKG jedoch dahin, dass bei den Gebühren für das Beurkundungsverfahren im Fall der vorzeitigen Beendigung für die vollständige Erstellung des Entwurfs die Höchstgebühr zu erheben ist (KG Berlin, Beschluss vom 14.09.2018, 9 W 46/18, zitiert nach juris).
Auch ist eine Ermäßigung aufgrund der Anfertigung eines Serienentwurfs für die Bauträgergesellschaft nicht vorzunehmen. Die Gebührenermäßigung (Nr. 24103 KV GNotKG) wirkt ausschließlich im Verhältnis zwischen dem Bauträger als Kostenschuldner der Entwurfsgebühr für den Serienentwurf und dem Zentralnotar als Verfasser des Serienentwurfs. Hingegen schuldet der Käufer eines erfolgreichen Beurkundungsverfahrens die Beurkundungsgebühr nach Nr. 21100 KV GNotKG ungeschmälert als Kostenschuldner nach § 30 Abs. 1 GNotKG und der prospektive Käufer eines nicht erfolgreichen Beurkundungsverfahrens die Beurkundungsgebühr nach Nr. 21302 KV i.V.m. Nr. 21100 KV GNotKG ungeschmälert als Auftraggeber.
5.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 127 GNotKG, 80, 84 FamFG. Da das Rechtsmittel erfolglos war, entsprach es billigem Ermessen, dem Antragsteller die gerichtlichen Auslagen aufzuerlegen.
