Anforderung eines Vertragsentwurfes durch einen Makler – Auftraggeber § 29 Nr. 1 GNotKG?

LG Bremen, Az.: 4 T 240/18, Beschluss vom 29.10.2018

1. Der Antrag der Antragstellerin, die Kostenberechnung der Antragsgegnerin vom 16.01.2018 gemäß Rechnung-Nr. 1800021 durch gerichtliche Entscheidung aufzuheben, wird zurückgewiesen.

2. Diese Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

I.

Die Antragsgegnerin entwarf in ihrer Eigenschaft als Notarin einen Kaufvertrag nebst Änderungen, mit dem eine Immobilie der Antragstellerin an Frau N. […] verkauft werden sollte. Der beabsichtigte Kauf zerschlug sich.

Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Antragstellerin beabsichtigte ihr Hausgrundstück in W […] zu verkaufen und betraute mit der Vermakelung die Fa. X […]. Sachbearbeiter bei der Maklerfirma war H […].

Über den eingeschalteten Makler kam die Antragstellerin mit Frau N […] in Kontakt, die im Zuge der Gespräche zu erkennen gab, das angebotene Objekt zu einem Kaufpreis von 175.000,00 € erwerben zu wollen.

Das Maklerbüro wendete sich am 07.12.2017 per Email an die Antragsgegnerin mit dem Anliegen, einen Kaufvertragsentwurf zu fertigen und gab die Käufer-, Verkäufer- und Grundbuchdaten, den avisierten Kaufpreis etc. weiter. Am 14.12.2017 übermittelte die Antragsgegnerin den Kaufvertragsparteien einen Kaufvertragsentwurf.

Anforderung eines Vertragsentwurfes durch einen Makler – Auftraggeber § 29 Nr. 1 GNotKG?
Symbolfoto: giggsy25/Bigstock

Unter dem 15.12.2017 bat das Maklerbüro die Antragsgegnerin unter Hinweis auf Rücksprache mit den Kaufvertragsparteien um Aufnahme einer sogenannten Maklerklausel in den notariellen Kaufvertragsentwurf. Die Antragstellerin ihrerseits erbat die Antragsgegnerin mit Email vom 20.12.2017 um die Übersendung des um eine Maklerklausel geänderten Kaufvertragsentwurfes. Die Kaufinteressentin ihrerseits teilte unter dem 21.12.2017 der Antragsgegnerin mit, dass sie keine Aufnahme einer Maklerklausel in den Kaufvertrag wünsche. Mit Email vom 21.12.2017 teilte die Antragstellerin der Antragsgegnerin weitere Änderungswünsche mit (Darlehensnummer, Bankverbindung, Zustand der Regenrinnen, Zustand der Warmwasserleitung, Zustand des Flachdaches). Unter dem 21.12.2017 teilte die Antragstellerin der Antragsgegnerin per Email noch weitere Details mit. Unter dem 21.12.2017 übersendete die Antragsgegnerin der Antragstellerin, der Kaufinteressentin und dem Maklerbüro einen Änderungsentwurf und bestätigte den avisierten Beurkundungstermin (15.01.2018).

Nach weiterer Korresponden[z] teilte die Antragstellerin dann mit Email vom 04.01.2018 der Antragsgegnerin, dem Maklerbüro und der Kaufinteressenten mit, dass sie von einem Verkauf Abstand genommen habe, da aus ihrer Sicht die Vertragssituation nicht hinreichend geklärt sei, u.a. auch wegen der Weigerung sie und den Makler abzusichern.

Daraufhin stellte die Antragsgegnerin der Antragstellerin mit Rechnung vom 16.01.2018 (Rechnungs-Nr. 1800021) Notarkosten iHv 1.016,26 € (brutto) in Rechnung.

Hiergegen wendet sich die Antragstellerin mit dem streitgegenständlichen Antrag. In der Sache stützt die Antragstellerin ihren Antrag darauf, dass nicht sie, sondern die Kaufinteressentin den Kaufvertragsentwurf bei der Antragsgegnerin in Auftrag gegeben habe. Daher bestehe seitens des Antragstellers keine Kostenschuldnerschaft, auch wenn sie Änderungswünsche mitgeteilt habe.

Der Antragsteller beantragt deshalb sinngemäß, die Kostenberechnung der Antragsgegnerin vom 16.01.2018 gemäß Rechnung-Nr. 1800021 durch gerichtliche Entscheidung aufzuheben.

Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag der Antragsteller auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen.

Die Antragsgegnerin trägt vor, dass spätestens in der Mitteilung der Änderungswünsche ein Auftrag iSd § 29 GNotKG gelegen habe.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die Kammer hat gemäß § 128 Abs. 1 GNotKG eine Stellungnahme der Dienstaufsicht eingeholt und die Stellungnahme vom 18.09.2018 den Beteiligten übermittelt und Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.

II.

Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist nach § 127 GNotKG zulässig, in der Sache aber unbegründet.

1.

Die Antragstellerin haftet gemäß § 29 GNotKG für die Kosten der Erstellung des streitgegenständlichen Kaufvertragsentwurfs.

Gemäß § 29 GNotKG schuldet Notarkosten, wer den Auftrag erteilt oder den Antrag gestellt hat (§ 29 Nr. 1), die Kostenschuld gegenüber dem Notar übernommen hat (§ 29 Nr. 2) oder für die Kostenschuld eines anderen kraft Gesetzes haftet (§ 29 Nr. 3).

Die notarielle Tätigkeit wird grundsätzlich durch einen Beurkundungsauftrag oder einen Antrag (zB auf Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung) ausgelöst. Auftraggeber ist im Wesentlichen derjenige, welcher dem Notar durch Wort oder Schrift zu erkennen gegeben hat, dass in seinem Interesse eine bestimmte Beurkundung bzw. Entwurfserstellung vorgenommen werden soll (Hans. OLG Bremen, Beschluss vom 23.02.2017, Az.: 1 W 9/17, unveröffentlicht; Hans. OLG Bremen, Beschluss vom 12.01.2018, Az.: 1 W 49/17; Rz. 9, juris; OLG Celle, Beschluss vom 23.02.2015, 2 W 37/15, Rz. 9; Korintenberg/Gläser GNotKG, 19 Auflage, § 29 Rn. 1-37). Das Verhalten des Kostenschuldners muss für den Notar nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte den Schluss zulassen, es sei ihm ein Auftrag mit Kostenfolge erteilt worden (BGH, Beschluss vom 19.01.2017, Az.: V ZB 79/16, Rz. 6, zit. n. juris; Hans. OLG Bremen, Beschluss vom 12.01.2018, Az.: 1 W 49/17; Rz. 9, juris; Fackelmann/Heinemann, GNotKG, 1. Aufl., § 29 Rn. 16; BeckOK KostR/Toussaint GNotKG § 29 Rn. 7, beck-online). Die Auftragserteilung braucht aber weder schriftlich noch durch ausdrückliche Erklärung zu geschehen, sondern kann auch durch schlüssige Handlung erfolgen (Hans. OLG Bremen, Beschluss vom 12.01.2018, Az.: 1 W 49/17; Rz. 9, juris; OLG Celle, Beschluss vom 23.02.2015, 2 W 37/15, Rz. 9; OLG Köln, JurBüro 1997, 604; Schneider/Volpert/Fölsch, Gesamtes Kostenrecht, GNotKG § 29 Rn. 14, beck-online).

Im vorliegenden Fall hatte sich zunächst das Maklerbüro an die Antragsgegnerin gewendet und nicht die Kaufvertragsparteien selbst. In einem solchen Fall, d.h. bei Tätigwerden eines Dritten für die Kaufvertragsparteien ist im Einzelfall zu prüfen, ob der Dritte Auftraggeber iSd § 29 Nr. 1 GNotKG und damit Schuldner der Notarkosten ist oder ein Vertretergeschäft iSd § 164 ff. BGB vorliegt (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 27.04.2017, Az.: 10 W 12/17 – Leitsatz 1, zit. n. juris). Im vorliegenden Fall hat sich das Maklerbüro mit der Bitte, einen Vertrag für Dritte aufzusetzen, an die Antragsgegnerin gewendet. Nach diesen Umständen ist aus Sicht des verständig denkenden Notars regelmäßig davon auszugehen, dass kein Handeln im eigenen Namen, sondern im Namen der Kaufvertragsparteien erfolgen soll (OLG Düsseldorf, aaO, – Leitsatz 2; Schneider/Volpert/Fölsch, Gesamtes Kostenrecht, GNotKG § 29 Rn. 20, beck-online; BeckOK KostR/Toussaint GNotKG § 29 Rn. 9, beck-online).

Ob das Maklerbüro über die erforderliche Vertretungsmacht (§ 164 Abs. 1 S. 1 BGB) verfügte, als sie die Fertigung des Vertragsentwurfs bei der Antragsgegnerin in Auftrag gab, kann dahinstehen. Die Antragstellerin hat an die Antragsgegnerin per Email mehrere Änderungswünsche herangetragen. Bei dem Herantragen eines Änderungswunsches an einen Notar liegt ein Verhalten vor, dass nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte keinen anderen Schluss zulässt, als dass die Kaufvertragspartei mit der Auftragserteilung an den Notar einverstanden war (vgl. OLG Düsseldorf, aaO, Rz. 4, m.w.N.; OLG München, Beschluss vom 17.06.2014, Az.: 32 Wx 213/14, Rz. 11, juris). Mit dem Herantragen des Änderungswunsches hat die Antragstellerin damit die Auftragserteilung durch den Makler an den Notar in Bezug auf die Fertigung des Kaufvertragsentwurfs mithin i.S.d. § 177 Abs. 1 BGB genehmigt. Eine darüber hinausgehende Äußerung eines Einverständnisses mit der Kostentragung ist nicht erforderlich.

2.

Dieser Beurteilung steht nicht entgegen, dass der Notar möglicherweise parallel auch durch die Kaufinteressentin iSd § 29 GNotKG beauftragt worden ist. Wie § 32 GNotKG zeigt, kann es mehrere Kostenschuldner, damit auch mehrere Auftraggeber geben und steht einer Beauftragung der Antragsgegnerin durch die Antragstellerin nicht entgegen.

3.

Der Umstand, dass es zur Durchführung des Beurkundungsauftrages nicht mehr gekommen ist, ändert an alldem nichts. Dies hat nur Einfluss auf die Gebührentatbestände, die an die Stelle derjenigen für die Beurkundung treten, berührt jedoch die Frage der Kostenschuldnerschaft im Rahmen des § 29 Nr. 1 GNotKG nicht.

4.

Die abgerechneten Gebühren entsprechen nach Grund und Höhe dem GNotKG.

5.

Der der Antragsgegnerin erwachsene Gebührenanspruch ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt der unrichtigen Sachbehandlung nach § 21 GNotKG bzw. wegen entgegenstehender Ansprüche unter dem Gesichtspunkt der Schadensersatzes wegen unzureichender Aufklärung entfallen.

Der Notar ist grundsätzlich nicht verpflichtet, über die Entstehung gesetzlich festgelegter Gebühren zu belehren. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass jedermann bekannt ist, dass der Notar für seine Tätigkeiten Gebühren erhebt (vgl. BGH, Beschluss vom 20.11.2009, Az.: VIII ZB 13/08, Rdz. 17; OLG Naumburg, Beschluss vom 02.01.2012, Az.: 2 Wx 37/10, Rdz. 16).

Es liegen auch keine besonderen Umstände vor, die es hier hätten geboten erscheinen lassen, dass die Antragsgegnerin der Antragstellerin einen Hinweis auf den entwurfsbedingten Anfall der Gebühren zu erteilen gehabt hätte.

6.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 130 Abs. 2 GNotKG, 81 Abs. 1 FamFG. Das Verfahren ist gerichtskostenfrei (vgl. Fackelmann/Heinemann, GNotKG, 1. Aufl., § 127 Rn. 54; Korintenberg/Sikorra, GNotKG, 20. Aufl., § 127 Rn. 53). Die Entscheidung über die Tragung der außergerichtlichen Kosten beruht auf §§ 130 Abs. 3 GNotKG, 81 Abs. 1 FamFG. Gründe, die es geraten erscheinen lassen, der einen Seite die außergerichtlichen Kosten der anderen Seite ganz oder zum Teil aufzuerlegen, gibt es nicht.