Ihr Ansprechpartner in allen
notariellen Angelegenheiten

Wohnungskaufvollmacht – Auslegung durch Grundbuchamt

OLG Zweibrücken – Az.: 3 W 95/17 – Beschluss vom 25.01.2018

Die angefochtene Entscheidung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Bernkastel-Kues wird aufgehoben. Die Rechtspflegerin wird angewiesen, den Antrag vom 20. April 2017 auf Eintragung der Eigentumsänderung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats erneut zu bescheiden.

Gründe

I.

Die Antragstellerin begehrt die Eintragung eines Eigentumswechsels.

Die Beteiligten zu 1 und 2 verkauften mit Notarvertrag vom 22. November 2016 (UR-Nr. …….) ihre im Rubrum näher bezeichnete Eigentumswohnung an die Beteiligte zu 3. Vertreten wurden sie hierbei aufgrund notariell beglaubigter Vollmacht vom 15. September 2016 von Herrn W…. H…. Die Vollmacht erteilten die Verkäufer zum Verkauf der näher bezeichneten Eigentumswohnung „zu einem Mindestkaufpreis von 80.000 €“ sowie zur Auflassung und Belastung gemäß § 800 ZPO.

Im Kaufvertrag wurde dann auch ein Kaufpreis von 80.000 € festgelegt, wobei in Ziff. I Nr. 4 vereinbart wurde, dass „mitverkauft und im nachstehend vereinbarten Kaufpreis mit einem Teilbetrag von 9.500 € enthalten sind“ verschiedene Möbel wie Esszimmer-, Wohnzimmer-, Kinderzimmer- und Schlafzimmereinrichtung. Außerdem ging die Instandhaltungsrücklage von 2.301,54 € als im Kaufpreis enthalten auf die Käuferin als neue Eigentümerin über. Die Verkäufer schlossen die Haftung für die mitverkauften beweglichen Gegenstände aus.

Die Auflassungsvormerkung für die Käuferin wurde am 29. November 2016 eingetragen.

Den Antrag vom 20. April 2017 auf Umschreibung des Grundbesitzes hat die Rechtspflegerin des Grundbuchamts nach Zwischenverfügung vom 2. Mai 2017 und Korrespondenz mit dem Notar und der Verkäuferin hierzu schließlich zurückgewiesen.

Zur Begründung führte sie aus, dass der Abschluss des Kaufvertrages in seiner konkreten Ausgestaltung nicht von der Vollmacht gedeckt gewesen sei. Die Vollmacht ermächtige den Vertreter, das Wohnungseigentum zu einem Mindestkaufpreis von 80.000 € zu verkaufen. Die Vollmacht enthalte keine Angaben dazu, dass auch Inventar mitveräußert werden solle. Eine dahingehende Auslegung sei ausgeschlossen, da der Wortlaut eindeutig sei. Zwar sei ein Kaufpreis von 80.000 € vereinbart worden, indes sei darin Inventar mit einem Teilbetrag von 9.500 € enthalten, so dass das Eigentum für lediglich 70.500 € veräußert worden sei und somit unter dem Mindestkaufpreis. Eine nachträgliche Genehmigung habe die Verkäuferin verweigert, so dass die Eintragungsvoraussetzungen endgültig nicht vorlägen.

Mit ihrer Beschwerde begehrt die Beschwerdeführerin weiter die Eintragung des Eigentumswechsels. Der beurkundende Notar führt zur Begründung aus, keine Bedenken gegen die Aufteilung des Kaufpreises gehabt zu haben, weil er die Vollmacht dahin verstanden habe, dass insgesamt, also für den Grundbesitz und alle im Zusammenhang hiermit veräußerten Gegenstände ein Kaufpreis von mindestens 80.000 € erzielt werden müsse. Vor der Beurkundung habe er den Kaufvertragsentwurf an den Vertreter zur Weiterleitung an die Verkäufer gesandt. In der folgenden Korrespondenz habe die Verkäuferin der Aufteilung des Kaufpreises zunächst widersprochen. Die Möbel sollten schenkweise überlassen werden. Die Verkäuferin habe befürchtet, eine Gewährleistungshaftung für die Möbel übernehmen zu müssen. Nach Erläuterung des Gewährleistungsausschlusses durch den Notar habe der Vertreter dem Notar mitgeteilt, dass die Verkäufer mit dem Haftungsausschluss einverstanden seien und die Beurkundung in der entworfenen Fassung des Vertrages wünschten. Bei Eintragung der Auflassungsvormerkung habe das Grundbuchamt keine Bedenken an der Wirksamkeit des Vertrages gehabt. Auch hätten die Käufer den Kaufpreis erhalten, die Käuferin bewohne die Wohnung bereits.

Dieser Beschwerde hat das Amtsgericht nicht abgeholfen, die Sache vielmehr dem Senat vorgelegt.

II.

Die nicht fristgebundene Beschwerde ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthaft, formgerecht eingelegt worden und auch im Übrigen zulässig. Der Senat ist gemäß §§ 72 GBO, 119 Abs. 1 Nr. 1 b) GVG, 4 Abs. 3 Nr. 2 a) GerOrgG Rheinland-Pfalz zur Entscheidung hierüber berufen. Trotz der anderslautenden Formulierung ist davon auszugehen, dass der Rechtsbehelf nicht im Namen des beurkundenden Notars, sondern im Namen der Vertragspartei eingelegt worden ist, die Vollzugsauftrag und -vollmacht erteilt hat. Denn der Verfahrensbevollmächtigte ist nicht selbstständig beschwerdebefugt (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 1. November 2004, Az. 20 W 53/04, nach Juris) und in Ermangelung entgegenstehender Anhaltspunkte ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Beteiligten im Zweifel den zulässigen Rechtsbehelf wählen wollten (OLG Brandenburg, Beschluss vom 7. Februar 2002, Az. 8 Wx 41/01, nach Juris). Hierbei wird auch davon ausgegangen, dass nur die Käuferin Beschwerdeführerin ist, da die Verkäufer zu erkennen gegeben haben, dass sie die Eintragung des Eigentumswechsels nicht wünschen. Die Beschwerdebefugnis der Rechtsbehelfsführerin resultiert aus der Zurückweisung ihres Eintragungsantrages.

In der Sache führt der Rechtsbehelf auch zum Erfolg. Die Rechtspflegerin des Grundbuchamts hat die Eintragung des Eigentumswechsels zu Unrecht abgelehnt.

Der Eigentumswechsel am Grundstück erfolgt grundsätzlich aufgrund Auflassung und Eintragung im Grundbuch, §§ 873, 925 BGB. Im Fall der Auflassung darf das Grundbuchamt die Eintragung des Erwerbers nur vornehmen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist, § 20 GBO.

Diese Einigung findet sich hier in der dem Grundbuchamt vorgelegten notariellen Urkunde vom 22. November 2016 unter Abschnitt IV, ebenso wie die Auflassung. Der Vertreter der Verkäufer handelte aufgrund der Vollmacht vom 15. September 2016.

Das Grundbuchamt hatte die Wirksamkeit der Vollmacht und den Umfang der Vertretungsmacht selbständig als Eintragungsvoraussetzung zu prüfen (OLG Saarbrücken vom 9. Juli 2014, 5 W 40/14 Rn. 7, nach Juris). Bei Zweifeln über den Umfang der Vollmacht ist diese der Auslegung zugänglich. Unter Berücksichtigung des Vorbringens des beurkundenden Notars und der Schreiben der Verkäuferin ist davon auszugehen, dass der Abschluss des Kaufvertrages vom 22. November 2016 von der Vollmacht vom 15. September 2016 gedeckt war. Zur Auslegung heranziehen kann das Grundbuchamt nämlich entgegen der im Zurückweisungsbeschluss geäußerten Auffassung auch solche Äußerungen der Kaufvertragsparteien, die nicht der Form des § 29 GBO entsprechen.

Die Verkäufer haben Vollmacht erteilt für den Verkauf der Wohnung zum Preis von mindestens 80.000 €. Daneben waren sie bereit, der Käuferin die aufgeführte Wohnungseinrichtung unentgeltlich zu überlassen, sie legten hierbei lediglich Wert auf eine Haftungsfreistellung. Genau dieses Ergebnis haben sie mit dem Kaufvertrag erreicht, auch wenn der Kaufpreis (offensichtlich aus Gründen der Ersparnis von Grunderwerbsteuer) aufgeteilt wurde auf 70.500 € für die Wohnung und 9.500 € für das Inventar. Gegen die Überlassung der Instandhaltungsrücklage wenden sich die Verkäufer nicht. Überdies ist die Regelung des § 926 Abs. 1 Satz 2 BGB zu berücksichtigen, wonach sich die Veräußerung im Zweifel auf das Zubehör des Grundbesitzes erstrecken soll.

Gemessen hieran kann die Vollmacht ohne weiteres dahin ausgelegt werden, dass sie zum Abschluss des vorliegenden Kaufvertrages und der Auflassungserklärung ausreicht. Beide Vertragsparteien haben nach dem Vertrag im Ergebnis genau das bekommen, was sie wollten.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 25 Abs. 1 GNotKG); dementsprechend erübrigt sich auch die Festsetzung eines Gegenstandswertes für das Beschwerdeverfahren.

Gerne beantworten wir Ihre Fragen und Anliegen so schnell wie möglich.

Sie können uns Ihr Anliegen in einem persönlichen Gespräch in unseren Kanzleiräumen in Kreuztal, bei einem Hausbesuch bei Ihnen, in einem persönlichen Telefonat oder auch per E-Mail schildern.

Möchten Sie einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt und Notar Dr. Gerd Christian Kotz vereinbaren? Sie können mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in unserer Kanzlei Beurkundungstermine oder Besprechungstermine per Email, Telefon oder Telefax vereinbaren.

02732 791079

Ratgeber und Tipps

Interessante Urteile mit notarieller Relevanz