Vormerkungsfähiger bedingter Anspruch auf Verschaffung des Grundstückseigentums

Grundbuchrecht: Vormerkung für Ankaufsrecht bestätigt

Das Oberlandesgericht München bestätigte, dass ein vertraglich vereinbartes Ankaufsrecht für ein Grundstück einen vormerkungsfähigen, bedingten Anspruch auf Eigentumsübertragung begründen kann. Die korrekte Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist entscheidend, um die Rechte des Begünstigten zu wahren.

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Das deutsche Grundbuchrecht sieht die Möglichkeit vor, einen bedingten Anspruch auf Eigentumsübertragung eines Grundstücks durch eine sogenannte Vormerkung zu sichern. Eine solche Vormerkung dient dem Schutz des Berechtigten vor nachträglichen Verfügungen, die seine Rechte beeinträchtigen könnten. Kern dieser rechtlichen Absicherung ist die Frage, unter welchen Umständen ein Anspruch auf Übertragung des Grundstückseigentums als vormerkungsfähig gilt und wie die damit verbundenen Rechte im Grundbuch korrekt vermerkt werden müssen.

Insbesondere die Abgrenzung zwischen einem bindenden Vorvertrag, der einen vormerkungsfähigen Anspruch begründet, und einer bloßen Absichtserklärung, die keinen Anspruch auf Eigentumsübertragung konstituiert, spielt hierbei eine wesentliche Rolle. Ebenso relevant ist die korrekte Handhabung und Interpretation der Eintragungen im Grundbuch, da diese maßgeblich für die rechtlichen Beziehungen der beteiligten Parteien sind. Die Eintragung einer Vormerkung, insbesondere einer Auflassungsvormerkung, kann somit für die Rechtssicherheit und den Eigentumsschutz von entscheidender Bedeutung sein.

Der komplexe Fall der Vormerkung am OLG München

Im Jahr 1985 wurde eine Beteiligte auf Grundlage eines Erbscheins als Eigentümerin eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Ursprünglich gehörte dieses Grundstück der Erblasserin Lydia S., die es 1978 an Siegfried S. verkauft hatte. In dem notariellen Kaufvertrag wurde eine spezielle Klausel aufgenommen, die Siegfried S. im Falle einer Verkaufsabsicht des Grundstücks ein Ankaufsrecht einräumte. Zur Sicherung dieses Rechts wurde eine Vormerkung auf dem Grundstück eingetragen.

Der Konflikt um die Auflassungsvormerkung

Eine Auflassungsvormerkung wurde zugunsten von Siegfried S. im Jahre 1978 eingetragen und 1983 ohne Anhörung gelöscht. Diese Löschung erfolgte unter der Annahme, dass die Vormerkung versehentlich auf das falsche Grundbuchblatt übertragen wurde. Nach Überprüfung dieser Löschung im Jahr 2011 wurde ein Widerspruch eingetragen. Die Beteiligte beantragte später die Löschung dieses Widerspruchs, argumentierend, dass die ursprünglich eingetragene Vormerkung nur das Ankaufsrecht und nicht die Auflassungsvormerkung betraf.

Juristische Feinheiten im Vormerkungsfähigen Anspruch

Das OLG München musste in seinem Urteil verschiedene rechtliche Aspekte berücksichtigen. Dabei ging es vor allem um die Frage, ob die ursprüngliche Vereinbarung zwischen Lydia S. und Siegfried S. als bindender Vorvertrag anzusehen war, der einen vormerkungsfähigen Anspruch auf Eigentumsübertragung begründet. Dieser Anspruch wäre durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu sichern. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die Vereinbarung als bindender Vorvertrag zu werten ist, der Siegfried S. ein bedingtes Ankaufsrecht einräumt.

Entscheidung des OLG München und dessen Begründung

Das OLG München wies die Beschwerde der Beteiligten zurück und bestätigte die Rechtmäßigkeit der Eintragung des Amtswiderspruchs gegen die Löschung der Auflassungsvormerkung. Die Begründung lag darin, dass die Vormerkung rechtswirksam entstanden und im Grundbuch eingetragen worden war, auch wenn sie später irrtümlich gelöscht wurde. Somit blieb die materiell-rechtliche Bestehung der Vormerkung unberührt. Des Weiteren war die Eintragung des Amtswiderspruchs notwendig, um die Unrichtigkeit des Grundbuchs zu korrigieren, da die Beteiligte als Erbin in die Rechtsstellung der ursprünglichen Eigentümerin eingetreten war und somit auch in die Verpflichtungen aus der Vormerkung.

In diesem komplexen Fall, der verschiedene Aspekte des Grundbuchrechts und des Vertragsrechts berührte, zeigte das OLG München einmal mehr die Bedeutung einer genauen Betrachtung der rechtlichen Details und der historischen Dokumentation im Grundbuch.

Das vorliegende Urteil

OLG München – Az.: 34 Wx 283/15 – Beschluss vom 16.12.2015

I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts München – Grundbuchamt – vom 27. Januar 2015 wird zurückgewiesen.

II. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 541.666,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligte wurde am 13.12.1985 aufgrund Erbscheins als Eigentümerin von Grundbesitz (FlSt 125/32) in das Grundbuch eingetragen. Die Erblasserin Lydia S. hatte aufgrund notariellen Kaufvertrags vom 18.4.1978 (unter Aufhebung einer Grundstücksvereinigung) das benachbarte Flurstück (FlSt 125/33) an Siegfried S. veräußert. Darüber hinaus hatte sie Siegfried S. unter Ziff. XVIII. 3. der Notarsurkunde folgende Berechtigung am gegenständlichen Grundbesitz eingeräumt:

Die Verkäuferin und ihre Rechtsnachfolger verpflichten sich, im Falle einer Verkaufsabsicht des Grundstückes Fl.-Nr. …, dieses Grundstück zuerst dem Käufer, bzw. seinem Rechtsnachfolger, anzubieten. Hat der Käufer kein Interesse, das Grundstück zu kaufen, kann die Verkäuferin das Grundstück an jeden beliebigen Dritten verkaufen …

Wenn die Verkäuferin dem Käufer das Grundstück anbietet und wenn dabei keine Einigung über den Preis erzielt wird, muß der Käufer nachweisen, daß er zumindest das Geld entsprechend seiner Preisvorstellung zur Verfügung hat, wobei die Preisvorstellung angemessen sein muß.

Der Käufer muß innerhalb von 3 Monaten, nachdem ihm das Grundstück zum Kauf angeboten wurde, entweder ablehnen oder den Nachweis über das gemäß seinen Preisvorstellungen vorhandene Kapital führen, ansonsten anzunehmen ist, daß er das Grundstück nicht kaufen möchte.

Sollte zwischen den Parteien keine Einigung über den Preis erzielt werden, so werden beide Vertragsparteien unabhängig voneinander ohne Angabe des Zwecks über die IHK jeweils einen öffentlich vereidigten und bei Gericht zugelassenen Sachverständigen bestellen, die den Grundstückswert objektiv schätzen. Sollten die Ergebnisse der beiden Sachverständigen weniger als 10 % auseinanderliegen, wird für den Preis der Mittelwert der Gutachten genommen. Sollte eine größere Differenz bestehen, so hat jede Partei das Recht, einen dritten Gutachter durch den Präsidenten des OLG bestellen zu lassen, der ebenfalls öffentlich vereidigt und bei Gericht zugelassen sein muß. Ihm werden die beiden bisherigen Gutachten nicht zur Kenntnis gebracht. Falls einer der beiden Parteien nicht mit dem Wert des dritten Gutachters einverstanden ist, wird das Mittel aller drei Gutachten genommen und gilt als Kaufpreis.

Bei der Erstellung aller Gutachten sind Grunddienstbarkeiten, die erst durch diesen Vertrag in das Grundbuch eingetragen werden, nicht zu berücksichtigen.

Die Kosten der Gutachten trägt jede Partei zur Hälfte, …

Zur Sicherung dieser Verpflichtung beantragte und bewilligte die Verkäuferin die Eintragung einer Vormerkung auf dem gegenständlichen Grundstück.

Weiter vereinbarten die Vertragsparteien, dass im Falle eines Verkaufs des gegenständlichen Grundstücks an einen Dritten die oben genannte Verkaufsverpflichtung (neben weiteren Verpflichtungen) wegfällt. Für diesen Fall bewilligten sie bereits zur Urkunde vom 18.4.1978 die Löschung der Vormerkung.

Das Grundbuchamt hat am 15.11.1978 eine Auflassungsvormerkung zugunsten von Siegfried S. unter Bezugnahme auf die Bewilligung eingetragen und am 23.11.1983 diesen Eintrag ohne Anhörung gelöscht in der in einem handschriftlichen Vermerk festgehaltenen Annahme, eine Auflassungsvormerkung sei nur für das Nachbargrundstück (FlSt 125/33) bewilligt und eingetragen sowie bei der Umschreibung des Grundbuchs versehentlich auf das gegenständliche Grundbuchblatt (FlSt 125/32) übertragen worden.

Nach Überprüfung der Löschung aufgrund notariellen Ersuchens vom 9.12.2010 hat das Grundbuchamt am 10.1.2011 von Amts wegen zugunsten von Thilo S. als Rechtsnachfolger von Siegfried S. einen Widerspruch gegen die Löschung der Auflassungsvormerkung eingetragen.

Die Beteiligte hat, anwaltlich vertreten, am 24.3.2014 beantragt, das Grundbuch durch Löschung des Widerspruchs zu berichtigen. Hinsichtlich des gegenständlichen Flurstücks sei lediglich eine Vormerkung zur Absicherung des Ankaufsrechts, nicht jedoch eine Auflassungsvormerkung bewilligt worden. Die in der Notarsurkunde ferner bewilligte Auflassungsvormerkung betreffe das Nachbarflurstück und habe der Absicherung der Eigentumsumschreibung auf den Käufer Siegfried S. gedient. Gemäß dem aktenkundigen Vermerk sei der Eintrag auf dem gegenständlichen Grundbuchblatt fehlerhaft anlässlich der Umschreibung des Grundbuchs zustande gekommen.

Mit Beschluss vom 27.1.2015 hat das Grundbuchamt den Antrag zurückgewiesen. Die Eintragung des Widerspruchs sei zu Recht erfolgt. Die – zutreffend so bezeichnete – Auflassungsvormerkung sei nicht durch versehentlichen Übertrag in das Grundbuch gelangt, sondern auf der Grundlage der zur Absicherung des Ankaufsrechts erklärten Bewilligung eingetragen gewesen. Die Löschung habe daher auf irrtümlichen Annahmen beruht und sei zu Unrecht erfolgt.

Am 11.2.2015 hat das Grundbuchamt die Tochter der Beteiligten aufgrund Auflassung gemäß notariellem Überlassungsvertrag vom 5.12.2014 als Miteigentümerin zu 11/100 am gegenständlichen Grundbesitz eingetragen.

Gegen die Antragszurückweisung vom 27.1.2015 wendet sich die Beteiligte mit der Beschwerde. Sie hält an ihrer Meinung fest, die im Grundbuch eingetragen gewesene Auflassungsvormerkung entspreche nicht der bewilligten Vormerkung. Die Vereinbarung habe nur eine Verpflichtung der Verkäuferin begründet, im Fall von Verkaufsabsicht dem Begünstigten ein Vertragsangebot zu unterbreiten. Mangels endgültiger Festlegung des Kaufpreises als eines wesentlichen Vertragselements und mangels Verpflichtung des Begünstigten zur Annahme eines Verkaufsangebots sei hingegen kein Anspruch auf Abschluss eines Kaufvertrags und auf Eigentumsübertragung begründet worden. Die eingetragene Auflassungsvormerkung gehe daher über die vertraglich vereinbarte Absicherung weit hinaus. Im Übrigen sei die Eintragung einer Vormerkung wegen Verjährung des vereinbarten Anspruchs nicht mehr möglich.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

II.

Gegen die Eintragung eines Amtswiderspruchs kann derjenige, gegen dessen vom Grundbuch verlautbarte Rechtsstellung sich der Widerspruch richtet, im Antragsverfahren (§ 13 Abs. 1 GBO) die Löschung aufgrund Unrichtigkeitsnachweises gemäß § 22 GBO verlangen und bei Zurückweisung hiergegen die unbeschränkte Beschwerde gemäß § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO mit dem Ziel der Löschung des Widerspruchs einlegen (Senat vom 28.10.2015, 34 Wx 89/15, juris; Demharter GBO 29. Aufl. § 53 Rn. 31 mit § 71 Rn. 37, 39 und 71; Hügel/Kramer GBO 2. Aufl. § 71 Rn. 143). Das Rechtsmittel der anwaltlich vertretenen (§ 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG) Beteiligten erweist sich auch im Übrigen als zulässig, bleibt in der Sache jedoch ohne Erfolg.

Erteilt der Widerspruchsberechtigte keine Löschungsbewilligung, § 19 GBO, so kann ein Amtswiderspruch auf Beschwerde, auch wenn diese sich gegen die Zurückweisung des Löschungsantrags richtet, gelöscht werden, wenn der in seinem Recht Betroffene glaubhaft macht, dass die Unrichtigkeit des Grundbuchs, gegen welche der Widerspruch sich richtet, nicht besteht (OLG Düsseldorf RNotZ 2011, 499; OLG Hamm NJW 1968, 1289; Meincke in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 53 Rn. 88 f.; Demharter § 53 Rn. 41; Meikel/Böttcher GBO 11. Aufl. § 25 Rn. 64). Die Löschungsvoraussetzungen liegen hier nicht vor.

1. Die aus dem Grundbuch ersichtlichen Eintragungsdaten belegen, dass die Auflassungsvormerkung an FlSt 125/32 nicht auf eine fehlerhafte Übertragung des Grundbuchinhalts auf ein anderes Blatt zurückzuführen ist und somit in keinem Zusammenhang steht mit der in Bezug auf die für die benachbarte Fläche (FlSt 125/33) abgegebenen Bewilligung, zur Sicherung des Eigentumsverschaffungsanspruchs dort eine Auflassungsvermerkung einzutragen. Während die das FlSt 125/33 betreffende Auflassungsvormerkung bereits am 5.5.1978 im Grundbuch eingetragen (und im Zuge der Eigentumsumschreibung auf Siegfried S. am 15.11.1978 gelöscht) wurde, erfolgte die Eintragung einer Auflassungsvormerkung an FlSt 125/32 am 30.10.1978 mit Gleichrangvermerk hinsichtlich einer am selben Tag eingetragenen Grunddienstbarkeit aufgrund des an diesem Tag eingegangenen Eintragungsantrags vom 27.10.1978. Im Zug der Umschreibung auf das Loseblattgrundbuch am 15.11.1978 wurden diese Eintragungsdaten unverändert übertragen.

2. Die für den Fall einer künftigen Verkaufsabsicht zugunsten von Siegfried S. vereinbarte Berechtigung begründete in dessen Person einen künftigen, bedingten Rechtsänderungsanspruch, nämlich einen solchen auf Erwerb des Eigentums am gegenständlichen Grundbesitz, der einer Sicherung durch Eintragung einer Vormerkung gemäß § 883 BGB zugänglich ist (dazu nachfolgend 3.). Mit dem gebräuchlichen, aber gesetzlich nicht definierten Begriff der Auflassungsvormerkung wird üblicherweise eine Vormerkung zur Sicherung eines Eigentumsverschaffungsanspruchs bezeichnet (Demharter Anh. zu § 44 Rn. 102; Kritik hierzu Staudinger/Gursky BGB (2013) § 883 Rn. 93). Der in der Eintragung gewählte Begriff ist daher nicht missverständlich. Zudem könnte eine unkorrekte Begriffsverwendung allenfalls Veranlassung für einen Klarstellungsvermerk geben, denn das Recht selbst wäre infolge zulässiger Bezugnahme auf die der Eintragung zugrunde liegende Bewilligung, § 874 BGB, mit dem bewilligten Inhalt entstanden.

Die mit der bewilligungsgemäßen Eintragung wirksam entstandene Vormerkung blieb unbeschadet der unter Gesetzesverletzung vorgenommenen Löschung im Grundbuch materiell-rechtlich bestehen. Die hierdurch bedingte Grundbuchunrichtigkeit bestand bei Eintragung des Amtswiderspruchs (dazu unter 4.) und besteht trotz Zeitablaufs und zwischenzeitlicher Übertragung eines Miteigentumsanteils am betroffenen Grundstück gegenwärtig noch fort (dazu unter 5.).

Für die begehrte Löschung des mithin zutreffend eingetragenen Amtswiderspruchs ist daher kein Raum.

3. Der mit der Auflassungsvormerkung abgesicherte Anspruch (vgl. § 194 Abs. 1 BGB) auf dingliche Rechtsänderung und damit die streng akzessorische Vormerkung selbst sind materiell-rechtlich entstanden. Eine anfängliche Grundbuchunrichtigkeit, die mit der Löschung der Vormerkung behoben worden wäre, hat daher nicht vorgelegen (vgl. Demharter § 22 Rn. 10).

a) Die vereinbarte Berechtigung hat als Ankaufsrecht einen hinreichend sicheren, künftigen und bedingten Anspruch des Begünstigten auf Eigentumsübertragung begründet.

Ein künftiger, von Bedingungen abhängiger Übereignungsanspruch ist gemäß § 883 Abs. 1 Satz 2 BGB vormerkungsfähig. Vormerkungsfähig ist auch der in einem Vorvertrag begründete künftige und gegebenenfalls bedingte Übereignungsanspruch aus dem noch abzuschließenden Hauptvertrag, wenn für den künftigen Anspruch auf Eigentumsverschaffung bereits ein sicherer Rechtsboden gelegt ist (BGHZ 134, 182/184 f.; 166, 319/323; BGH NJW 2001, 2882/2883; DNotZ 1963, 230/232; DNotZ 2002, 275/276; BayObLGZ 1967, 275/277; Staudinger/Gursky § 883 Rn. 186 und 192; MüKo/Kohler BGB 6. Aufl. § 883 Rn. 29; Palandt/Bassenge BGB 75. Aufl. § 883 Rn. 15 und 17; Kohler in Bauer/von Oefele AT III Rn. 19). Das ist der Fall, wenn sich der Eigentümer nicht mehr einseitig nach freiem Belieben von der eingegangenen Bindung befreien kann, dem Begünstigten in einem erst künftig und gegebenenfalls nur bei Eintritt bestimmter Bedingungen abzuschließenden Hauptvertrag einen schuldrechtlichen Anspruch auf Einräumung des Eigentums am Grundstück zu verschaffen (Senat vom 2.7.2010, 34 Wx 64/10, juris; vom 11.3.2010, 34 Wx 7/10 = MittBayNot 2010, 471; Staudinger/Gursky § 883 Rn. 185 – 187; Amann MittBayNot 2007, 13/17).

Ein bindender Vorvertrag in diesem Sinne ist zwischen der Rechtsvorgängerin der Beteiligten und Siegfried S. mit der Vereinbarung in Ziff. XVIII. 3. der Notarsurkunde zustande gekommen. Ein rechtswirksamer Vorvertrag ist nämlich trotz Lückenhaftigkeit der getroffenen Vereinbarung dann anzunehmen, wenn besondere Umstände darauf schließen lassen, dass sich die Parteien bereits vor der abschließenden Einigung über alle regelungsbedürftigen Punkte eines in Aussicht genommenen, aber aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht abschlussreifen Hauptvertrags vertraglich binden wollten; rechtsgültig ist der Vorvertrag, wenn die Parteien alle wesentlichen Bestandteile des künftigen Hauptvertrags festgelegt und die Verpflichtung begründet haben, über die weiteren Einzelheiten des abzuschließenden Vertrags eine Einigung herbeizuführen (BGHZ 97, 147; NJW 2006, 2843 f. m. w. N.; NJW 1990, 1234; OLG Bremen NJW-RR 1995, 1453; MüKo/Busche BGB 7. Aufl. vor § 145 Rn. 60, 62).

An dem Bindungswillen der Vertragsparteien kann angesichts der notariellen Beurkundung und der Bewilligung einer Vormerkung zur Absicherung des künftigen Übereignungsanspruchs kein Zweifel bestehen.

Den inhaltlichen Anforderungen an einen Vorvertrag genügt die getroffene Vereinbarung. Danach soll der abzuschließende Hauptvertrag ein Kaufvertrag sein; Vertragsparteien und Kaufgegenstand sind bestimmt. Der Kaufpreis ist zwar nicht betragsmäßig bezeichnet, aber das Verfahren zur Bestimmung des Kaufpreises auf der Basis von einzuholenden Gutachten einschließlich der Kostentragungspflicht für die Gutachtenerstellung ist vereinbart. Dies ist ausreichend (vgl. OLG Bremen NJW-RR 1995, 1453). Dass sich die Parteien darüber hinaus verpflichtet haben, zu gegebener Zeit Preisverhandlungen zu führen, und die Bestimmung des Kaufpreises nach den Vorgaben des Vorvertrags nur für den Fall einer künftigen Nichteinigung gelten soll, ist nicht einer fehlenden Einigung über die Gegenleistung gleichzusetzen (hierzu RGZ 124, 81). Vielmehr haben die Parteien für den Fall, dass sie künftig den Kaufpreis nicht übereinstimmend abweichend bestimmen – was ihnen kraft ihrer Parteiautonomie ohnehin freistehen würde -, sich bereits mit dem Vorvertrag auf ein konkretes und verbindliches Prozedere zur Ermittlung des Kaufpreises verständigt.

Dass die Vertragsparteien nicht geregelte Nebenpunkte für vertragswesentlich angesehen hätten, ist weder behauptet noch sonst ersichtlich. Die weiteren Einzelheiten zum Inhalt des Hauptvertrages konnten die Parteien daher ihren künftigen Verhandlungen vorbehalten; einer – auch nur andeutungsweisen – Vorgabe für die künftige Regelung bedurfte es insoweit im Vorvertrag zu seiner Wirksamkeit nicht (BGH NJW 2006, 2843/2844 f.; NJW 1990, 1234).

Entgegen der Beschwerde begründet die Vereinbarung nicht lediglich einen Anspruch des Begünstigten darauf, im Fall von Verkaufsabsicht ein (freibleibendes) Vertragsangebot zu erhalten (vgl. RG BeckRS 1932, 00002; Staudinger/Gursky § 883 Rn. 118; MüKo/Busche vor § 145 Rn. 76 f.), sondern einen Anspruch auf Abschluss des Hauptvertrags zu den vereinbarten und in Nebenpunkten noch zu vereinbarenden Konditionen, wenn der Begünstigte dies verlangt. Der übereinstimmende Wille der Vertragsparteien ist stets durch Auslegung zu ermitteln (BGH NJW 1990, 1233; DNotZ 1963, 230/231), der allerdings im Grundbuchverfahren mit Blick auf den verfahrensbeherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen verfahrensbedingte Grenzen gesetzt sind. Danach ist bei der Auslegung auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (vgl. BGHZ 92, 351/355; 113, 374/378; Demharter § 19 Rn. 28). Nach dem nächstliegenden Verständnis folgt aus den differenzierten Regelungen über das einzuhaltende Vorgehen nach Angebotsunterbreitung, dass zwar der Angebotsempfänger frei sein soll in seiner Entscheidung, ob er einen Kaufvertrag schließen möchte, der andere Teil jedoch bei positiver Entscheidung zur Veräußerung an den Berechtigten zu den festgelegten Bestimmungen verpflichtet ist. Der Annahme eines bindenden Vorvertrags steht es nicht entgegen, wenn – wie hier – nur eine Partei eine rechtliche Verpflichtung übernommen hat (BGH NJW 2001, 1285/1286; DNotZ 1963, 230/233).

Dass der Abschluss des Hauptvertrags erst verlangt werden kann, wenn die Eigentümerin das Grundstück verkaufen will, macht die Ausübbarkeit des Ankaufsrechts von einer Potestativbedingung abhängig, die an künftiges Verhalten der Verpflichteten anknüpft (BGH NJW 2001, 2883/2884; BGHZ 134, 182/188). Dies hindert die Vormerkungsfähigkeit des künftigen und bedingten Übereignungsanspruchs nicht, denn die vertraglich Verpflichtete kann in diesem Fall die Entstehung der Eigentumsverschaffungspflicht einseitig nur noch dadurch verhindern, dass sie die in ihrer freien Entscheidung stehende Verhaltensweise auf Dauer unterlässt. Sie kann aber die Bindungslage selbst nicht mehr einseitig beseitigen und verhindern, dass eine künftige Verkaufsabsicht den Anspruch des Begünstigen auf Abschluss des Hauptvertrags zur Entstehung bringt (MüKo/Busche vor § 145 Rn. 65; Staudinger/Gursky § 883 Rn. 177 a. E.).

b) Der Vormerkbarkeit des zu sichernden Anspruchs steht auch nicht entgegen, dass die Verkäuferin laut Notarurkunde nicht nur sich selbst, sondern daneben auch „ihre Rechtsnachfolger“ verpflichtet hat, unter den beschriebenen Voraussetzungen mit dem Berechtigten zu kontrahieren. Eine Beschränkung der Bindung auf Gesamtrechtsnachfolger, insbesondere Erben (§ 1922 BGB), lässt sich der Vereinbarung zwar nicht sicher entnehmen und einer schuldrechtlichen Bindung von Singularrechtsnachfolgern steht als Wirksamkeitshindernis entgegen, dass das deutsche Zivilrecht einen Vertrag zu Lasten Dritter nicht kennt. Der Anspruch, der durch die Vormerkung gesichert werden soll, muss sich zudem gegen denjenigen richten, dessen Grundstück oder Grundstücksrecht von der Vormerkung betroffen wird (BGHZ 12, 115/120; 134, 182/188; NJW 2014, 2431/2433; Staudinger/Gursky § 883 Rn. 56 m. w. N.). Ein Anspruch gegen den jeweiligen Eigentümer oder gegen den Einzelrechtsnachfolger des gegenwärtigen Eigentümers ist daher nicht vormerkbar (BGH NJW 1993, 324/326; OLG Frankfurt DNotZ 2009, 130/131).

Die Annahme einer Gesamtunwirksamkeit der Klausel (§ 139 BGB) und der sie in Bezug nehmenden Grundbucheintragung kommt jedoch nicht in Betracht, weil sich die gewollte Bindung des Singularrechtsnachfolgers des Verpflichteten im Ergebnis aus der gesetzlichen Lage ergibt. Die im Grundbuch als Belastung des Grundstückseigentümers eingetragene Vormerkung bewirkt nämlich im Fall einer vormerkungswidrigen Verfügung des Verpflichteten gemäß § 888 BGB eine Zustimmungspflicht nachrangiger Singularrechtsnachfolger (OLG München vom 30.1.2007, 32 Wx 9/07 = Rpfleger 2007, 312/313; Meikel/Morvilius Einl B Rn. 26; Staudinger/Gursky § 888 Rn. 2 f.).

c) Die Bezeichnung im Eintragungsvermerk als Auflassungsvormerkung deckt sich mit der Bewilligung, § 19 GBO. Gegenstand ist der künftige und bedingte Anspruch auf Eigentumsverschaffung aus dem erst noch abzuschließenden Kaufvertrag (BGHZ 134, 182/184 f.), zu dessen Sicherung die Eintragung einer Vormerkung bewilligt wurde.

Der Eintragung mehrerer Vormerkungen bedurfte es nicht. Zwar ist zur Absicherung mehrerer verschiedener Ansprüche, selbst wenn sie derselben Person zustehen, die Eintragung derselben Anzahl von Vormerkungen erforderlich (BayObLG NJW-RR 2003, 450; DNotZ 1999, 1011/1012 f.; Kohler in Bauer/von Oefele AT III Rn. 4; Palandt/Bassenge § 883 Rn. 5; Staudinger/Gursky § 883 Rn. 118; Giehl MittBayNot 2002, 158). Hier steht jedoch nur ein Anspruch aus einem Lebenssachverhalt inmitten. Dass er von einer Bedingung und dem künftigen Abschluss des Hauptvertrags abhängig ist, ändert daran nichts (BayObLG DNotZ 1999, 1011/1012 f.; Staudinger/Gursky a. a. O.).

Auf die Frage, ob Sukzessivberechtigte durch die Eintragung einer einzigen Vormerkung abgesichert werden können (BayObLG DNotZ 1999, 1011/1012 f.; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 1495 mit 261i; Staudinger/Gursky § 883 Rn. 84), kommt es hier nicht an, denn eingetragen wurde nur eine in diesem Umfang rechtlich unproblematische Vormerkung zugunsten von Siegfried S. als Gläubiger des in der Notarurkunde begründeten Anspruchs (vgl. Staudinger/Gursky § 883 Rn. 70).

Die behauptete Diskrepanz zwischen Bewilligung und Eintragung besteht daher nicht.

4. Die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Löschung der mithin wirksam entstandenen Auflassungsvormerkung lagen vor.

Die Eintragung war ihrem Inhalt nach nicht unzulässig (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO; siehe oben zu 3.); auch sonst bestand keine verfahrensrechtliche Grundlage für die vorgenommene Löschung.

Infolge der mithin unter Gesetzesverletzung (Demharter § 53 Rn. 20 und 25) vorgenommenen Löschung wurde der Inhalt des Grundbuchs insoweit unrichtig, § 894 BGB (Palandt/Bassenge § 886 Rn. 1; Demharter § 22 Rn. 10). Denn die Vormerkung blieb unbeschadet der Löschung materiell-rechtlich bestehen, weil es an der nach materiellem Recht gemäß § 875 BGB erforderlichen Aufgabeerklärung fehlt.

Da die Beteiligte als Erbin der Grundstückseigentümerin in deren Rechtsstellung eingetreten ist, wie sie zum Zeitpunkt des Erbfalls bestanden hat, ist sie auch in die aus dem Inhalt des Grundbuchs damals nicht ersichtliche, aber materiell-rechtlich bestehende Verpflichtung aus der Vormerkung und dem zugrundeliegenden obligatorischen Recht eingetreten, § 1922 BGB. Mangels rechtsgeschäftlichen Erwerbs konnte die Beteiligte das Eigentum am Grundstück nicht gutgläubig belastungsfrei gemäß § 892 BGB erwerben.

Der Amtswiderspruch wurde zutreffend zugunsten des Erben des Vormerkungsberechtigten eingetragen. Dieser ist als Gesamtrechtsnachfolger gemäß § 1922 BGB in die Rechtsstellung des ursprünglichen Rechtsinhabers eingetreten, mithin sowohl in die Gläubigerstellung hinsichtlich des gesicherten Anspruchs als auch in die Stellung des Vormerkungsberechtigten.

5. Nach der Eintragung des Amtswiderspruchs ist die Vormerkung nicht in Fortfall geraten, insbesondere nicht wegen angeblichen Erlöschens des gesicherten Anspruchs (Schöner/Stöber Rn. 1539, 1542). Auch gegenwärtig ist somit die beantragte Löschung des Widerspruchs mangels Grundbuchunrichtigkeit nicht zulässig.

Dies gilt unabhängig von einer zwischenzeitlich möglicherweise eingetretenen Verjährung des obligatorischen Anspruchs aus dem Vorvertrag und damit des vormerkungsgesicherten Übertragungsanspruchs. Der Anspruch aus einem Vorvertrag unterliegt zwar auch dann, wenn er durch Vormerkung gesichert ist, der Verjährung, denn § 902 BGB ist auf Vormerkungen nicht anwendbar (Staudinger/Gursky § 883 Rn. 118). Die Verjährung begründet jedoch nur eine Einrede. Sie bewirkt nicht das Erlöschen des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs, § 214 BGB. Infolge Anspruchsverjährung wird das Grundbuch daher nicht unrichtig.

Die akzessorische Vormerkung ist auch nicht anlässlich der rechtsgeschäftlichen Übertragung eines Miteigentumsanteils am betroffenen Grundstück aufgrund nachträglichen Schuldnerwechsels erloschen (vgl. BGH NJW 2014, 2431; Schöner/Stöber Rn. 1493). Ausweislich des Überlassungsvertrags ist die Rechtsnachfolgerin gerade nicht in die Verpflichtungen aus dem vormerkungsgesicherten Anspruch durch Schuldübernahme, §§ 414, 415 BGB, eingetreten.

Da bei der rechtsgeschäftlichen Übertragung eines Miteigentumsanteils am betroffenen Grundstück der Amtswiderspruch gegen die Löschung im Grundbuch bereits eingetragen war, war auch ein lastenfreier gutgläubiger Erwerb, § 892 BGB, nicht möglich. Aus der gemäß § 879 BGB für das Rangverhältnis mehrerer Rechte maßgeblichen Reihenfolge der Grundbucheintragungen ergibt sich die Vormerkungswidrigkeit der Übertragung, § 883 Abs. 2 BGB, und damit die Zustimmungspflicht der Rechtsnachfolgerin gemäß § 888 BGB. Dass der gesicherte Übereignungsanspruch selbst nicht gegen die Rechtsnachfolgerin gerichtet ist, ändert daher an der Berechtigung und Notwendigkeit des Widerspruchs gegen die Löschung der Vormerkung nichts (siehe zu 4. a. E.).

Die bereits in der Bestellungsurkunde für den Fall des Verkaufs des gegenständlichen Grundstücks an einen Dritten abgegebene Löschungsbewilligung greift hier schon deshalb nicht, weil das gegenständliche Grundstück weder ganz noch in Teilen verkauft wurde; vielmehr hat die Beteiligte einen Miteigentumsanteil am Grundstück unentgeltlich übertragen. Dieser Sachverhalt ist von der Löschungsbewilligung nicht gedeckt.

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, da die Beschwerdeführerin zur Kostentragung kraft Gesetzes verpflichtet ist, § 22 Abs. 1 GNotKG.

Den Geschäftswert für die begehrte Löschung bestimmt der Senat gemäß § 79 Abs. 1 Satz 1, § 61 Abs. 1, § 36 Abs. 1 GNotKG unter Berücksichtigung des wirtschaftlichen Interesses der Beschwerdeführerin an der Beseitigung des Widerspruchs. Regelmäßig bemisst der Senat das wirtschaftliche Interesse an der Löschung mit einem Bruchteil von 1/3 des Geschäftswerts, der für die Eintragung des von der Beanstandung betroffenen Rechts anzusetzen ist (vgl. Senat vom 25.11.2013, 34 Wx 364/13, juris Rn. 23; vom 28.10.2015, 34 Wx 89/15, juris Rn. 36). Der Wert einer Auflassungsvormerkung für einen bedingten künftigen Eigentumsüberlassungsanspruch ist analog § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG mit dem halben Grundstückswert anzusetzen (vgl. Senat vom 9.7.2015, 34 Wx 136/15 Kost = FGPrax 2015, 230). Der zeitnah zur Beschwerdeeinlegung (vgl. § 59 Satz 1 GNotKG) ermittelte Wert für einen Miteigentumsanteil kann als aussagekräftige Schätzgrundlage herangezogen werden. Danach errechnet sich der Beschwerdewert (gerundet) mit dem bezeichneten Betrag.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.