Zurückweisung von Grundbucheintragung: Einzelne Gründe nicht separat anfechtbar
Das Oberlandesgericht München hat eine Beschwerde gegen die Entscheidung des Amtsgerichts Passau zur Grundbucheintragung verworfen. Der Hauptgrund war das Fehlen eines ordnungsgemäßen Vertretungsnachweises einer tschechischen Gesellschaft und die unzureichende Dokumentation der Auflassung im Kaufvertrag. Dies unterstreicht die Bedeutung der Vollständigkeit und Genauigkeit in notariellen Dokumenten für Grundbuchangelegenheiten.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Verwerfung der Beschwerde: Die Beschwerde gegen den Beschluss des Amtsgerichts Passau wurde abgelehnt.
- Unzureichende Dokumentation: Fehlende Auflassung im Vertragsauszug vorgelegt beim Grundbuchamt.
- Fehlender Vertretungsnachweis: Für die tschechische Gesellschaft fehlte eine Vertretungsbescheinigung.
- Zwischenverfügung des Grundbuchamts: Ausstehender Vertretungsnachweis führte zur Zwischenverfügung.
- Zurückweisung des Eintragungsantrags: Aufgrund der unzureichenden Beurkundung der Auflassung.
- Bedeutung der eindeutigen Erklärung: Notwendigkeit einer unzweideutigen Erklärung in der Niederschrift über die Beifügung und den Inhalt von Schriftstücken.
- Rechtsgrundlagen und Präzedenzfälle: Verweis auf relevante Rechtsprechung und Kommentierungen im Bezug auf § 71 Abs. 1 GBO und § 9 Abs. 1 Satz 2 BeurkG.
- Keine Zulassung der Rechtsbeschwerde: Gemäß § 78 Abs. 2 GBO wurden die Voraussetzungen für eine Rechtsbeschwerde nicht erfüllt.
Übersicht
Bei einer Zurückweisung einer Grundbucheintragung haben Beteiligte die Möglichkeit, Beschwerde gegen die Entscheidung einzulegen. Dies gilt sowohl für den Einspruch gegen den gesamten Beschluss als auch gegen einzelne Gründe der Zurückweisungsentscheidung. Ein solcher Einspruch muss innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Ablehnung schriftlich oder mündlich beim zuständigen Grundbuchamt oder Beschwerdegericht eingereicht werden. Im weiteren Verlauf eines solchen Verfahrens kann das Gericht den Antrag erneut prüfen und das Grundbuchamt ist an die Entscheidungen des Beschwerdegerichts gebunden. Im nächsten Beitrag werden wir ein konkretes Urteil zum Thema „Grundbucheintragung – Beschwerde gegen Zurückweisungsentscheidung“ vorstellen und besprechen.
Komplikationen bei Grundbucheintragungen
Der Fall, der vor dem Oberlandesgericht München verhandelt wurde, drehte sich um eine komplexe Grundbucheintragung. Im Mittelpunkt stand ein notarieller Kaufvertrag über ein Teileigentum zwischen zwei Parteien, der 2013 abgeschlossen wurde. Die Problematik begann, als das Grundbuchamt in Passau den Antrag auf Eintragung des Eigentumswechsels ablehnte. Der Grund hierfür war das Fehlen der Auflassung im Vertragsauszug sowie das Fehlen einer Vertretungsbescheinigung für die tschechische Käufergesellschaft.
Zurückweisung der Beschwerde durch das OLG München
Die Beschwerde gegen die Zurückweisung des Eintragungsantrags durch das Grundbuchamt wurde vom Oberlandesgericht München verworfen. Der entscheidende Punkt war, dass einzelne Gründe einer Zurückweisungsentscheidung nicht isoliert anfechtbar sind. Das Gericht stützte sich dabei auf vorherrschende rechtliche Meinungen und Präzedenzfälle. Diese rechtliche Auffassung bedeutet, dass eine Beschwerde sich gegen die Gesamtentscheidung richten muss, nicht nur gegen einzelne Aspekte davon.
Problematik der ordnungsgemäßen Beurkundung
Ein wesentlicher Teil des Falles bezog sich auf die ordnungsgemäße Beurkundung der Auflassung. Das Grundbuchamt hatte bemängelt, dass aus dem Vertragsauszug nicht ersichtlich war, dass die „Anlage“ Teil der Willenserklärung der Beteiligten sei. Diese fehlende Eindeutigkeit in der Niederschrift führte zur Ablehnung des Eintragungsantrags. Zudem wurde das Fehlen einer Vertretungsbescheinigung für die Käuferseite, eine tschechische Gesellschaft, kritisiert.
Rechtliche Konsequenzen und Geschäftswert des Verfahrens
Das Oberlandesgericht München legte in seinem Beschluss auch den Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens fest, der sich nach dem Wert des zur Auflassung stehenden Grundbesitzes bemisst. Die Entscheidung des Gerichts verdeutlicht die Wichtigkeit einer vollständigen und korrekten Dokumentation im Grundbuchverfahren sowie die Komplexität der rechtlichen Anforderungen in solchen Fällen.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Welche Rolle spielt die Auflassung bei einem Immobilienkauf?
Die Auflassung ist ein unverzichtbarer Bestandteil beim Erwerb einer Immobilie und bezeichnet die dingliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang des Grundstücks oder der Immobilie. Diese Einigung muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien vor einem Notar erklärt werden, wie in § 925 BGB festgelegt. Die Auflassung ist somit ein Verfügungsgeschäft, das neben dem schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäft (zum Beispiel dem Kaufvertrag) steht und aufgrund des Trennungsprinzips im deutschen Recht für den Eigentumswechsel erforderlich ist.
Die Auflassung ist für den Käufer insofern von Bedeutung, als dass ohne sie keine Umschreibung des Eigentums im Grundbuch erfolgen kann. Für den Verkäufer bietet sie Schutz davor, sein Eigentum zu verlieren, ohne den vereinbarten Kaufpreis erhalten zu haben. Die Auflassung wird in der Regel als Teil des notariellen Kaufvertrags erklärt, kann aber auch separat erfolgen. Nach der Erklärung der Auflassung wird üblicherweise eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, die den Anspruch des Käufers auf das Eigentum sichert und verhindert, dass die Immobilie anderweitig verkauft oder belastet wird.
Die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch erfolgt erst nach der Auflassung und kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Erst mit der Eintragung im Grundbuch ist der Eigentumsübergang rechtswirksam abgeschlossen. Die Kosten für die Auflassung und die Auflassungsvormerkung richten sich nach dem Wert der Immobilie und sind Teil der Notar- und Grundbuchkosten, die bei einem Immobilienkauf anfallen.
Was bedeutet eine Zwischenverfügung des Grundbuchamtes?
Eine Zwischenverfügung ist eine Anordnung des Grundbuchamtes an den Antragsteller, ein Hindernis, das der beantragten Eintragung im Wege steht, innerhalb einer bestimmten Frist zu beseitigen. Sie wird ausgestellt, wenn ein Hindernis einer beantragten Eintragung entgegensteht. Das Grundbuchamt weist den Antrag dann entweder mit Angabe der Gründe zurück oder gibt eine Zwischenverfügung heraus.
Die Zwischenverfügung hat die Funktion, den Rang des Antrags zu erhalten, da für diesen der Eingang des Antrags beim Grundbuchamt entscheidend ist. Sie sichert den öffentlich-rechtlichen Anspruch des Antragstellers gegen das Grundbuchamt auf Eintragung und soll den Vorrang der zuerst beantragten Eintragung vor der später beantragten sichern.
Wenn die erforderlichen Unterlagen vom Antragsteller innerhalb der gesetzten Frist beigebracht werden, ist der Antrag zu vollziehen. Wenn dies nicht geschieht, wird der Antrag zurückgewiesen.
Es ist jedoch nicht zulässig, mit einer Zwischenverfügung auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts hinzuwirken, das Grundlage der einzutragenden Rechtsänderung sein soll, weil sonst die beantragte Eintragung einen ihr nicht gebührenden Rang erhielte.
Eine Zwischenverfügung muss ein Eintragungshindernis und unter Setzung einer Frist das Mittel zu dessen Beseitigung unmissverständlich benennen.
Gegen eine Zwischenverfügung kann Beschwerde eingelegt werden. Die Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung ist zulässig, aber nur bedingt zielführend.
Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 34 Wx 31/15 – Beschluss vom 09.02.2015
I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Passau – Grundbuchamt – vom 29. Dezember 2014 wird verworfen.
II. Beschwerdewert: 12.000 €
Gründe
I.
Am 9.8.2013 schlossen die Beteiligte zu 1 als Verkäuferin und die Beteiligte zu 2 als Käuferin einen notariellen Kaufvertrag über ein Teileigentum. Der dem Grundbuchamt am 22.7.2015 zur Eigentumsumschreibung vorgelegte Vertragsauszug (S. 1 bis 4, 14) enthält nicht selbst – auch nicht als Verweis – die Auflassung. Nebst Bewilligung und Antrag befindet sich diese vielmehr auf S. 15 (“Anlage“).
Das Grundbuchamt hat darauf hingewiesen, dass die Auflassung fehle, weil aus dem Text der Niederschrift selbst nicht der Wille der Beteiligten hervorgehe, dass auch die „Anlage“ Gegenstand ihrer Erklärung sei. Zudem fehle für die Erwerberseite – eine tschechische Gesellschaft (s.r.o.) – eine Vertretungsbescheinigung der handelnden Person. Schließlich hat das Grundbuchamt am 10.9.2014 eine fristsetzende Zwischenverfügung wegen des ausstehenden Vertretungsnachweises erlassen und die gesetzte Frist wiederholt verlängert.
Mit Beschluss vom 29.12.2014 hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag wegen unterbliebener Behebung des mit Zwischenverfügung aufgezeigten Eintragungshindernisses – des fehlenden Vertretungsnachweises – sowie deshalb zurückgewiesen, weil die Auflassung nicht ordnungsgemäß beurkundet sei.
Hiergegen richtet sich das Rechtsmittel der Urkundsnotarin, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat. Ausdrücklich anerkannt wird der Zurückweisungsbeschluss, soweit er das Fehlen des Vertretungsnachweises bemängelt. Im Übrigen wird jedoch die Auffassung des Grundbuchamts beanstandet, dass die Auflassung nicht ordnungsgemäß erklärt worden sei. Im Beschwerdeverfahren nachgereicht wurde dazu die beglaubigte Abschrift der gesamten Kaufvertragsurkunde (S. 1 bis S. 15), die in Abschn. IV. – S. 5 – (u. a.) enthält:
1. Die Vertragsparteien bewilligen und beantragen in das Grundbuch einzutragen
a) den Eigentumswechsel gemäß der Auflassung;
…
II.
Die Voraussetzungen für eine zulässige Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO liegen nicht vor, weil nach ganz herrschender, vom Senat geteilter Meinung der entscheidende Teil nur insgesamt anfechtbar ist, einzelne Entscheidungsgründe allein aber nicht anfechtbar sind (BayObLGZ 1994, 115/117; OLG Köln Rpfleger 1986, 184; Demharter GBO 29. Aufl. § 71 Rn. 11; Meikel/Schmidt-Räntsch GBO 11. Aufl. § 71 Rn. 31; Hügel/Kramer GBO 2. Aufl. § 71 Rn. 97). Von untergeordneter Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, ob das Rechtsmittel dann schon nicht statthaft ist (so Hügel/Kramer a. a. O.) oder ob ihm das Rechtsschutzbedürfnis fehlt (so OLG Köln a. a. O.).
Eine andere Sichtweise ergibt sich vorliegend schon deshalb nicht, weil nicht erkennbar ist, dass das weitere Eintragungshindernis überhaupt beseitigt werden kann. Denn der vorgelegte Auszug aus dem tschechischen Handelsregister weist als vertretungsberechtigten Geschäftsführer für die Käuferin eine andere als die handelnde und als vertretungsberechtigt bezeichnete Person aus.
III.
Der Senat merkt noch an:
Nach § 9 Abs. 1 Satz 2 BeurkG gelten Erklärungen in einem Schriftstück dann als in der Niederschrift selbst enthalten, wenn in der Niederschrift darauf verwiesen und das Schriftstück dieser beigefügt ist. Notwendig ist hiernach in der Niederschrift selbst die unzweideutige Erklärung der Urkundsbeteiligten, dass das beigefügte Schriftstück ihren Willen enthalte und Gegenstand der Beurkundung sein solle (BGH NJW 1981, 1781/1782; OLG Köln FGPrax 2014, 12; Rpfleger 1993, 71; Huhn/von Schuckmann BeurkG 3. Aufl. § 9 Rn. 22: „nur durch Worte“; Lerch BeurkG 3. Aufl. § 9 Rn. 14: „sollte in Worten ausgedrückt sein“; Winkler BeurkG § 9 Rn. 51.: „Verweisung muss als Erklärung der Beteiligten protokolliert …werden“). Daran fehlt es in der maßgeblichen Urkunde; namentlich enthält Abschn. IV. keinen Verweis; die fragliche Klausel selbst enthält auch nicht die Auflassungserklärung der Parteien. Dass nur eine einzige Anlage der Niederschrift beiliegt, ist unerheblich.
IV.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.
Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens bemisst sich nach dem Wert des zur Auflassung stehenden Grundbesitzes.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (vgl. § 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.
Rechtliche Einordnung relevanter Rechtsbereiche
- Grundbuchrecht: Die Ablehnung einer Grundbucheintragung kann Beschwerdegegenstand sein, wenn sie durch das Grundbuchamt zurückgewiesen wurde. Einzelne Gründe der Zurückweisungsentscheidung können jedoch nicht separat angefochten werden, da nur der gesamte Beschluss anfechtbar ist. (vgl. BayObLGZ 1994, 115/117; OLG Köln Rpfleger 1986, 184; Demharter GBO 29. Aufl. § 71 Rn. 11; Meikel/Schmidt-Räntsch GBO 11. Aufl. § 71 Rn. 31; Hügel/Kramer GBO 2. Aufl. § 71 Rn. 97)
- Beurkundungsrecht: Die Niederschrift eines notariellen Kaufvertrags muss die unzweideutige Erklärung der Urkundsbeteiligten enthalten, dass das beigefügte Schriftstück ihren Willen darstellt und Gegenstand der Beurkundung sein soll (BGH NJW 1981, 1781/1782; OLG Köln FGPrax 2014, 12; Rpfleger 1993, 71; Huhn/von Schuckmann BeurkG 3. Aufl. § 9 Rn. 22; Lerch BeurkG 3. Aufl. § 9 Rn. 14; Winkler BeurkG § 9 Rn. 51).
- Zivilprozessrecht: Das Rechtsmittel der Beschwerde ist in bestimmten Fällen statthaft, wenn die Beschwerdefrist gewahrt wurde, und das Rechtsschutzbedürfnis besteht. Eine Kostenentscheidung ist nur dann zu treffen, wenn das Beschwerdeverfahren Kosten verursacht hat (§ 81 GBO).
- Grundstücksrecht: Die Beurkundung eines Kaufvertrags ist erforderlich, um das Eigentum auf den Erwerber zu übertragen. Fehlt die Auflassung, die den Eigentumswechsel beurkundet, kann dies zu einer Zurückweisung der Grundbucheintragung führen.
- Handelsregisterrecht: Nach § 12 Abs. 1 HGB müssen Gesellschaften im Handelsregister eingetragen sein. Für eine tschechische Gesellschaft (s.r.o.) ist eine Vertretungsbescheinigung der handelnden Person notwendig, um die Vertretungsberechtigung nachzuweisen.
- Zwangsvollstreckungsrecht: Die Zwischenverfügung ist eine vorläufige Anordnung des Grundbuchamts, die ein Eintragungshindernis aufzeigt, und die beseitigt werden muss, um die Eintragung durchzuführen. Unterbleibt die Behebung des Eintragungshindernisses, kann die Eintragung zurückgewiesen werden.
