Unveräußerlichkeitsklauseln und die Vorwegnahme der Eigentumsrechte: Kontroversen um die Vormerkbarkeit
Im vorliegenden Fall geht es um eine komplexe rechtliche Frage, die die Spannungen zwischen der Sphäre der Vertragsfreiheit und den strukturierten Regularien des Grundbuchrechts aufzeigt. Im Zentrum steht die Debatte um die Eintragungsfähigkeit einer Auflassungsvormerkung in Bezug auf ein Ankaufsrecht. Im Detail bedeutet dies, dass der Ankaufsberechtigte, durch eigenes Handeln, sich die Rechtsstellung des Grundstückserwerbers sichern will. Der bestehende Grundstückseigentümer versucht jedoch, innerhalb eines bestimmten Zeitraums durch den Abschluss eines Kaufvertrags mit einem Dritten, sich von dieser Verpflichtung zu befreien.
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Übersicht
Hinterfragen der Eintragungsfähigkeit
Die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt betonte ihre Rechtsauffassung, dass sie die Eintragung einer solchenAuflassungsvormerkung nicht für eintragungsfähig hält. Die Begründung liegt in der Einseitigkeit des Vorgangs, in dem sich der Ankaufsberechtigte die Rechtsstellung des Grundstückserwerbers verschaffen kann, ohne dass der durch das Ankaufsrecht gebundene Grundstückseigentümer ihn daran hindern kann. Sollte ein Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung gemäß § 2 GBO abgelehnt werden, würde dies dazu führen, dass alle Anträge abgelehnt werden müssen.
Beschwerdeverfahren und grundbuchrechtliche Fragen
Im Laufe des Prozesses wurde die Angelegenheit dem Oberlandesgericht Frankfurt am Main zur Entscheidung vorgelegt. Es wurden Fragen aufgeworfen, ob die Entstehung des Anspruchs nur noch vom Willen des künftigen Berechtigten abhängt. Ein Konsens wurde jedoch nicht erreicht. Es wurde betont, dass eine uneingeschränkte Vormerkbarkeit künftiger Ansprüche das Grundbuch überlasten würde, da diese möglicherweise nie realisiert werden.
Anspruchsbedingungen und ihr Einfluss
Es wurde festgestellt, dass die Entstehung des Eigentumsverschaffungsanspruchs durch den Tod des Antragstellers und die Ankaufserklärung des zweiten Antragstellers gegenüber den Erben bedingt ist. Ein kritischer Punkt hierbei ist die Notwendigkeit, dass der Anspruchsschuldner und der Rechtsinhaber identisch sein müssen. Allerdings sind auch Ansprüche sicherbar, die aufgrund einer Bedingung oder Befristung im Rechtsgeschäft nicht vom gegenwärtigen Rechtsinhaber, sondern erst von seinem Erben bzw. nach seinem Tod zu erfüllen sind.
Erfolg der Beschwerde
Schließlich wurde die Beschwerde als erfolgreich erachtet. Die Gründe für die Zurückweisung des Eintragungsantrags, die im angefochtenen Beschluss aufgeführt waren, konnten nicht aufrechterhalten werden. Es bleibt nun dem Grundbuchamt überlassen, zu prüfen, ob dem Eintragungsantrag möglicherweise andere Hindernisse entgegenstehen.
Das vorliegende Urteil
OLG Frankfurt – Az.: 20 W 139/19 – Beschluss vom 04.06.2020
Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Antrag vom 23.08.2018 nicht aus den Gründen dieses Beschlusses zurückzuweisen.
Gründe
I.
Im betroffenen Grundbuch ist die Antragstellerin zu 1 in Abt. I, lfd. Nr. 3, als Eigentümerin eingetragen. Der Verfahrensbevollmächtigte hat mit Schreiben vom 23.08.2018 seine notarielle Urkunde vom 17.07.2018, UR-Nr. …, beim Grundbuchamt eingereicht und die Eintragung eines Vorkaufsrechts und einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Antragstellers zu 2 beantragt. Die notarielle Urkunde, wegen deren Einzelheiten einschließlich der Nachtragsvermerke vom 23.08.2018, 29.11.2018 und 02.01.2019 auf Bl. 9/12 ff. d. A. verwiesen wird, enthält einen Vertrag über eine Erbabfindung mit Erbverzicht zwischen der Antragstellerin zu 1 und ihrem Sohn, dem Antragsteller zu 2. Ausweislich § 1 Ziffer 2 dieses Vertrages hat die Antragstellerin zu 1 dem Antragsteller zu 2 (auch) im Hinblick auf den hier betroffenen Grundbesitz ein Vorkaufsrecht bewilligt. Ausweislich § 1 Ziffer 3 haben die Vertragsbeteiligten vereinbart, dass dem Antragsteller zu 2 in Bezug auf den hier betroffenen Grundbesitz ein Ankaufsrecht zustehe, dass von diesem frühestens nach dem Tod der Antragstellerin zu 1 gegenüber deren Erben ausgeübt werden könne. Ausweislich der Urkunde hat dieses Ankaufsrecht folgenden Inhalt:
„Nach dem Tod der (= Antragstellerin zu 1) kann der (= Antragsteller zu 2) das Ankaufsrecht durch schriftliche Erklärung gegenüber den Erben der (= Antragstellerin zu 1) geltend machen (Ankaufsrechtserklärung). Wird das Ankaufsrecht geltend gemacht, sind die Erben der (= Antragstellerin zu 1) berechtigt, innerhalb von 3 Jahren ab Zugang der Ankaufsrechtserklärung das Grundstück an einen Dritten zu verkaufen mit der Folge, dass dann der (= Antragsteller zu 2) das Vorkaufsrecht geltend machen kann. Kommt es innerhalb von 3 Jahren ab Zugang der Ankaufsrechtserklärung nicht zum Abschluss eines Kaufvertrages mit einem Dritten, steht dem (= Antragsteller zu 2) in Bezug auf den betroffenen Grundbesitz ein Anspruch auf Abschluss eines Kaufvertrages zu, wobei der Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht. Können sich die Parteien in diesem Fall über den Verkehrswert nicht einigen, soll der Verkehrswert durch einen von beiden Seiten gemeinsam zu bestellenden Sachverständigen als Schiedsgutachter bestimmt werden. Können sich die Parteien über die Person des Schiedsgutachters nicht einigen, soll dieser von der IHK Stadt1 für beide Seiten verbindlich bestellt werden. Sollte das vorstehend für dieses Grundstück vereinbarte Vorkaufsrecht im Falle eines Verkaufes nicht ausgeübt werden, erlischt neben dem Vorkaufsrecht auch dieses Ankaufsrecht.
Zur dinglichen Sicherung dieses bedingten und zukünftigen Eigentumsverschaffungsanspruchs bewilligt die (= Antragstellerin zu 1) und beantragen beide Parteien die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten des (= Antragstellers zu 2) im Grundbuch (…) im Rang nach dem vorstehend unter Ziffer 3) bestellten Vorkaufsrecht. (…).“
Durch Verfügung vom 17.12.2018 (Bl. 9/8 d. A.), auf deren Einzelheiten verwiesen wird, hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt unter anderem um Überprüfung und Rücknahme des Antrags auf Eintragung der Auflassungsvormerkung gebeten, da ein Anspruch auf Übertragung des Eigentums erst mit dem Kaufvertrag entstehe. Derzeit bestehe noch kein Anspruch – auch kein bedingter oder künftiger -, der durch eine Auflassungsvormerkung sicherbar wäre. Der Verfahrensbevollmächtigte hat mit seinem Schreiben vom 02.01.2019 (Bl. 9/11 ff. d. A.) dazu die Auffassung vertreten, dass die Auflassungsvormerkung eintragungsfähig sei. Es handele sich um einen künftigen Anspruch, der nach der vertraglichen Formulierung in § 1 Ziffer 3 ausschließlich vom Willen des Berechtigten abhänge. Weiterhin bestehe lediglich die Bedingung, dass kein Dritter kaufe und er dafür kein Vorkaufsrecht ausübe.
Durch weitere Verfügung vom 23.04.2019 (Bl. 9/14 d. A.) hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt mitgeteilt, dass sie an ihrer Rechtsauffassung festhalte und die Eintragung einer Auflassungsvormerkung hinsichtlich des Ankaufsrechts zu § 1 Ziffer 3 nicht für eintragungsfähig erachte. Voraussetzung für die Eintragungsfähigkeit sei, dass der Ankaufsberechtigte sich allein durch einseitiges Handeln die Rechtsstellung des Grundstückserwerbers verschaffen könne, ohne dass der durch das Ankaufsrecht gebundene Grundstückseigentümer ihn daran hindern könne. Hier könne sich jedoch der Grundstückseigentümer innerhalb von 3 Jahren durch Abschluss eines Kaufvertrags mit einem Dritten von der Verpflichtung und damit von der Bindung aus dem Ankaufsrecht befreien.
Mit Schreiben vom 10.05.2019 (Bl. 9/15 d. A.), auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, hat der Verfahrensbevollmächtigte darauf hingewiesen, dass hier die objektive Bedingung vorliege, dass die Verpflichteten binnen 3 Jahren einen Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen haben müssen; wenn diese objektive Bedingung eingetreten sei, bestehe das Ankaufsrecht. Dieses sei damit vormerkungsfähig. Er hat gebeten, die Eintragung nunmehr unverzüglich vorzunehmen. Anderenfalls sollten seine Ausführungen als Beschwerde zu verstehen sein.
Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 9/16 ff. d. A.), auf den vollinhaltlich Bezug genommen wird, hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt den Antrag vom 23.08.2018 auf Eintragung eines Vorkaufsrechts und einer Auflassungsvormerkung zurückgewiesen. Zur Begründung hat sie im Wesentlichen ausgeführt, dass die zur Eintragung beantragte Auflassungsvormerkung zur Sicherung eines Ankaufsrechts gemäß § 1 Ziffer 3 der Urkunde vom 17.07.2018 nicht eintragungsfähig sei, da kein zur Eintragung einer Vormerkung sicherbarer Anspruch bestehe. Da der Antrag auf Eintragung des Vorkaufsrechts aus der Urkunde vom 17.07.2018 gemäß § 16 Abs. 2 GBO mit dem Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung verbunden sei, sei eine teilweise Zurückweisung nicht möglich und es seien sämtliche Anträge zurückzuweisen. Im Anschluss an die Rechtsmittelbelehrung hat sie ausgeführt, dass gemäß Schreiben des Verfahrensbevollmächtigten die dortigen Ausführungen im Falle der nicht erfolgenden antragsgemäßen Eintragung als Beschwerde zu verstehen seien. Daher habe sie die Sache direkt dem Oberlandesgericht Frankfurt am Main zur Entscheidung vorgelegt. Tatsächlich ist die Sache im Hinblick darauf dem Senat zur Entscheidung über die Beschwerde vorgelegt worden.
Aufgrund Verfügung des Senats vom 15.01.2020 (Bl. 9/22 d. A.) hat der Verfahrensbevollmächtigte mit seinem Schreiben vom 24.01.2020 (Bl. 9/24 d. A.) klargestellt, dass sich die Beschwerde gegen den zurückweisenden Beschluss richte und im Namen beider Vertragsbeteiligten eingelegt sei. Er hat nochmals klargestellt, dass der Berechtigte nur die Ausübung des Ankaufsrechts erklären müsse. Der Verpflichtete könne dies nur verhindern, wenn es ihm gelänge, binnen 3 Jahren mit einem Dritten einen Kaufvertrag abzuschließen. Das hänge keineswegs ausschließlich von seinem Wollen ab, sondern auch von der objektiven Möglichkeit, einen Dritten zu finden, der bereit sei, einen Kaufvertrag abzuschließen.
II.
Die Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Grundbuchamts vom 23.05.2019, von der nach der Klarstellung im Schreiben des Verfahrensbevollmächtigten vom 24.01.2020 nunmehr auszugehen ist, ist gemäß den §§ 71, 73 GBO statthaft und auch ansonsten zulässig.
Die Beschwerde hat auch in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Die Begründung des Grundbuchamts im angefochtenen Beschluss ist nicht geeignet, den Eintragungsantrag vom 23.08.2018 zurückzuweisen.
Die vereinbarte Berechtigung hat als Ankaufsrecht einen hinreichend sicheren, künftigen bzw. bedingten Anspruch des Antragstellers zu 2 auf Eigentumsübertragung begründet. Insoweit ist dem Grundbuchamt in seiner abweichenden rechtlichen Würdigung nicht zu folgen.
Nach § 883 Abs. 1 Satz 1 BGB kann zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung erfolgt aufgrund einer einstweiligen Verfügung oder der Bewilligung desjenigen, dessen Grundstück oder Recht von der Vormerkung betroffen wird, § 885 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Schuldgrund, auf dem der zu sichernde Anspruch beruht, ist für die Frage, ob der Anspruch durch Eintragung einer Vormerkung gesichert werden kann, gleichgültig. So kann der Anspruch auf Einräumung eines Rechts, insbesondere des Eigentums an einem Grundstück, auf Gesetz, Vertrag oder einem einseitigen Rechtsgeschäft beruhen (vgl. BGHZ 134, 182, zitiert nach juris).
Das hier so bezeichnete Ankaufsrecht ist grundsätzlich schuldrechtlicher Natur und kann etwa aufgrund einer bindenden Kaufofferte oder eines Kaufvorvertrages oder eines durch die Ausübungserklärung des Berechtigten bindenden Kaufvertrages entstehen. Ankaufsrechte sind auf Verschaffung des Eigentums an einem Grundstück gerichtet und als künftige oder bedingte Ansprüche grundsätzlich vormerkungsfähig (vgl. die Nachweise bei Assmann in BeckOGK, Stand: 01.05.2020, § 883 BGB Rz. 26.2, unter Hinweis auch auf Senat OLGR Frankfurt 2006, 275; Staudinger/Kesseler, BGB, Neub. 2020, § 883 Rz. 134 ff.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rz. 1444a ff.; Meikel/Morvilius, GBO, 11. Aufl., Einl B Rz. 526). Vormerkungsfähig ist nicht der von vornherein gegebene Anspruch auf Abschluss des Kaufvertrags, sondern der künftige schuldrechtliche Anspruch auf Einräumung des Eigentums aus diesem erst abzuschließenden Kaufvertrag (vgl. OLG München, Beschluss vom 02.07.2010, 34 Wx 64/10; Rpfleger 2016, 397, je zitiert nach juris und m. w. N.).
Obwohl der Wortlaut des § 883 Abs. 1 Satz 2 BGB die Eintragungsfähigkeit nicht einschränkt, stehen Rechtsprechung und Lehre weitgehend einhellig auf dem Standpunkt, dass zur Sicherung eines künftigen Anspruchs eine Vormerkung nur eingetragen werden kann, wenn bereits der Rechtsboden für seine Entstehung vorbereitet ist. Unterschiedliche Auffassungen bestehen hinsichtlich der Frage, ob es erforderlich ist, dass die Entstehung des Anspruchs nur noch vom Willen des künftigen Berechtigten abhängt. Jedenfalls genügt es nicht, wenn für die künftige Gestaltung des Anspruchs lediglich eine bloße mehr oder weniger aussichtsreiche tatsächliche Möglichkeit besteht, denn eine uneingeschränkte Vormerkbarkeit künftiger Ansprüche würde das Grundbuch mit einer unübersehbaren Zahl gesicherter Ansprüche überlasten, die möglicherweise nie zur Entstehung gelangen würden. Dies hätte eine „Sperre“ des Grundbuchs auf ungewisse Zeit zur Folge und würde die Verkehrsfähigkeit des Grundstücks beeinträchtigen. Die Vormerkbarkeit ist auch dann zu verneinen, wenn die Entstehung des Anspruchs ausschließlich von dem Willen des Schuldners oder davon abhängt, dass dieser ein Rechtsgeschäft überhaupt erst vornimmt; denn es kann nicht Sinn der Vormerkung sein, einen künftigen Gläubiger insbesondere gegen Zwangsmaßnahmen Dritter zu schützen, wenn er nicht einmal gegen die Willensentscheidung des Schuldners geschützt ist (vgl. die vielfältigen Nachweise in BGHZ 134, 182; BGHZ 148, 187, zu einem Ankaufsrecht; BGHZ 151, 116; BGHZ 166, 319, je zitiert nach juris).Diese Einschränkungen gelten nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht im selben Maße für bedingte Ansprüche. Bedingte Ansprüche zeichnen sich dadurch aus, dass ihr Inhalt durch ein bereits bestehendes, wenn auch bedingtes, Rechtsgeschäft bestimmbar ist. Deshalb können sie von Anfang an eine gesicherte Grundlage für die Eintragung einer Vormerkung bieten. Die Eintragungsvoraussetzungen entsprechen danach denen künftiger Ansprüche. Sie werden von bedingten Ansprüchen aber im Allgemeinen erfüllt. Ein bedingt abgeschlossenes Rechtsgeschäft liefert in aller Regel den erforderlichen „sicheren Rechtsboden“ für die künftige Entstehung des darin begründeten Anspruchs (so BGHZ 134, 182; vgl. auch BGHZ 148, 187; BGHZ 151, 116, je m. w. N.).
Nach den vertraglichen Regelungen hängt hier die Entstehung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung aus einem abzuschließenden Kaufvertrag ab vom Tod der Antragstellerin zu 1, der Ankaufsrechtserklärung des Antragstellers zu 2 gegenüber den Erben der Antragstellerin zu 1, sowie davon, dass die Erben nicht innerhalb von 3 Jahren ab Zugang der Ankaufsrechtserklärung das Grundstück an einen Dritten zu verkaufen; ggf. auch davon, dass kein Vorkaufsfall eintritt, vgl. § 1 Ziffer 3 Abs. 3 a. E.
Dabei hat das Grundbuchamt den Umstand nicht beanstandet, dass das von den Vertragsparteien vereinbarte Ankaufsrecht für den Antragsteller zu 2 frühestens nach dem Tod der Antragstellerin zu 1 gegenüber deren Erben ausgeübt werden kann. Dies dürfte einer Vormerkbarkeit auch nicht entgegenstehen. Zwar dürfte eine Vormerkung nur dann in das Grundbuch eingetragen werden können, wenn sich der zu sichernde Anspruch gegen denjenigen richtet, der Inhaber des betroffenen Rechts ist, mithin ungeschriebene Voraussetzung für die Entstehung einer Vormerkung sein, dass der Anspruchsschuldner und der Rechtsinhaber identisch sein müssen (vgl. die Nachweise bei Assmann in BeckOGK, a.a.O., § 883 BGB Rz. 87; Kohler in Münchener Kommentar, BGB, 8. Aufl., § 883 Rz. 34; Staudinger/Kesseler, a.a.O., § 883 Rz. 74). Durch eine vom gegenwärtigen Rechtsinhaber bewilligte Vormerkung sicherbar sind aber auch solche von ihm durch Rechtsgeschäft unter Lebenden begründete Ansprüche, die aufgrund einer im Rechtsgeschäft enthaltenen Bedingung oder Befristung nicht von diesem selbst, sondern erst von seinem Erben bzw. erst nach seinem Tod zu erfüllen sind, auch ein erst nach dem Tod des Verpflichteten annehmbares, damit erst den Erben verpflichtendes Ankaufsrecht (vgl. die Nachweise bei Kohler in Münchener Kommentar, a.a.O., § 883 Rz. 35, 43; Staudinger/Kesseler, a.a.O., § 883 Rz. 84; Palandt/Herrler, BGB, 79. Aufl., § 883 Rz. 13; vgl. auch Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 1489).
Ob der in Rede stehende Eigentumsverschaffungsanspruch in seiner konkreten Ausgestaltung als mehrfach bedingter und/oder künftiger Anspruch zu würdigen wäre – die Vertragsparteien haben ihn im bezeichneten Vertrag als „bedingten und zukünftigen Eigentumsverschaffungsanspruch“ bezeichnet -, kann nach den obigen Rechtsausführungen im hier gegebenen Zusammenhang letztlich offenbleiben. Jedenfalls liegt der oben angesprochene „sichere Rechtsboden“ für die Entstehung des begründeten Anspruchs vor.
Unerheblich ist es in diesem Zusammenhang grundsätzlich, dass das Entstehen des Anspruchs von mehreren Voraussetzungen bzw. Bedingungen abhängt (vgl. dazu BGHZ 134, 182; BGHZ 148, 187). Gleiches gilt für den Umstand, dass der Anspruch u. a. davon abhängt, dass er vom Antragsteller zu 2, dem Berechtigten, geltend gemacht wird, also letztlich – wie oben beschrieben – von seinem Willen abhängt (vgl. OLG München, Beschluss vom 02.07.2010, a.a.O.; BGHZ 148, 187; Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 1489; Kohler in Münchener Kommentar, a.a.O., § 883 Rz. 26); der Verpflichtete hat darauf jedenfalls keinen Einfluss. Dies gilt auch, soweit das Entstehen des Anspruchs vom Verhalten des Antragstellers zu 2 als Berechtigtem im Hinblick auf das vorrangige Vorkaufsrecht abhängt. Letztlich schadet auch nicht, dass der Kaufpreis zahlenmäßig noch nicht bestimmt ist; es genügt, dass als Kaufpreis der Verkehrswert im Zeitpunkt des Vertragsschlusses und für den Fall der Nichteinigung über diesen Kaufpreis die Kaufpreisbestimmung durch Schiedsgutachter vereinbart wird (vgl. dazu auch OLG München Rpfleger 2016, 397; Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 1448). All dies ist vom Grundbuchamt jedenfalls nicht konkret beanstandet worden, sondern – ohne Begründung – lediglich allgemein in Frage gestellt worden (vgl. Seite 2, vorletzter Abs. des angefochtenen Beschlusses).
Es verbleibt damit die vom Grundbuchamt zur Begründung seiner zurückweisenden Entscheidung herangezogene Erwägung, dass die Erben sich durch ihren Willen und ihr Handeln von der Verpflichtung und damit aus der Bindung an das Ankaufsrecht befreien könnten. Diese rechtfertigt es hier jedoch nicht, die Vormerkbarkeit des Anspruchs zu verneinen. Richtig mag sein, dass mit der dem bzw. den Verpflichteten eingeräumten Möglichkeit, binnen 3 Jahre ab Zugang der Ankaufsrechtserklärung das Grundstück anderweitig zu verkaufen, die Entstehung des Anspruchs aus dem aufgrund des Ankaufsrechts abzuschließenden Kaufvertrag nicht mehr ausschließlich vom Willen des Berechtigten – des Antragstellers zu 2 – abhängt. Dies ändert aber nichts am Vorliegen des erforderlichen „sicheren Rechtsbodens“ für die künftige Entstehung des begründeten Anspruchs. Zu Recht verweist die Beschwerde darauf, dass die Entstehung des Anspruchs mit der angesprochenen Möglichkeit des freihändigen Verkaufs nicht ausschließlich vom Willen des Schuldners abhängt, was der Bundesgerichtshof jedenfalls als schädlich angesehen hat (vgl. BGHZ 134, 182; BGHZ 148, 187; BGHZ 166, 319). Weder liegt der Fall vor, dass die Entstehung des Anspruchs davon abhängig ist, dass gerade der Schuldner – hier: die Erben – das Rechtsgeschäft (mit dem Antragsteller zu 2) vornimmt, noch ein solcher, nach dem der Schuldner die Entstehung des Anspruchs durch eine einseitige Willenserklärung, wie zum Beispiel durch bloßen Widerruf eines Angebots verhindern könnte oder einen bereits entstandenen Anspruch ohne weiteres durch einseitige Willenserklärung, etwa einem willkürlichen Rücktrittsrecht, wieder zum Erlöschen bringen könnte; dann dürfte die Vormerkungsfähigkeit jedenfalls nach herrschender Auffassung tatsächlich zu verneinen sein (vgl. dazu die Nachweise bei Assmann in BeckOGK, a.a.O., § 883 BGB Rz. 51/52, 68; Kohler in Münchener Kommentar, a.a.O., § 883 Rz. 25, 26; Staudinger/Kesseler, a.a.O., § 883 Rz. 224, 234; Amann MittBayNot 2007, 13). Vorliegend bedarf es vielmehr eines zweiseitigen Rechtsgeschäfts – eines Kaufvertrags – das nur zustande kommt, wenn ein Vertragspartner daran mitwirkt. Für den künftigen bzw. bedingten Anspruch auf Eigentumsverschaffung ist aber bereits dann ein sicherer Rechtsboden gelegt, wenn sich der Eigentümer bzw. hier die Erben der Eigentümerin nicht mehr einseitig nach freiem Belieben von der eingegangenen Bindung befreien können (vgl. OLG München, Beschluss vom 02.07.2010, a.a.O.; MittBayNot 2010, 471, zitiert nach juris; Rpfleger 2016, 397; Amann MittBayNot 2007, 13). So liegt der Fall hier. So hat denn auch der Bundesgerichtshof gegen die Eintragungsfähigkeit einer Vormerkung in Zusammenhang mit einem Ankaufsrecht keine Bedenken gehabt, wenn der zu sichernde Anspruch (unter anderem) von einem künftigen Verhalten des Schuldners abhängig ist, sog. Potestativbedingung (BGHZ 148, 187, unter Hinweis auf BGHZ 134, 182; vgl. dazu auch Assmann in BeckOGK, a.a.O., § 883 BGB Rz. 67 ff.; Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 1489). Für die vorliegende vertragliche Gestaltung kann nichts Anderes gelten.
Nach alledem steht die Entstehung des Anspruchs – unter Zugrundelegung des obigen Verständnisses – nicht mehr „im Willen des Veräußerers“, worauf das Grundbuchamt abgestellt hat. Entgegen der Rechtsauffassung des Grundbuchamts kann im gegebenen Zusammenhang aber nicht darauf abgestellt werden, ob bzw. dass der Anspruch nur noch vom Willen des Gläubigers („Willen des demnächst Berechtigten“) abhängt; diese Annahme würde auch nicht mit der allseits angenommenen Vormerkbarkeit eines von behördlicher Genehmigung abhängigen Anspruchs in Einklang stehen (so ausdrücklich auch Kohler in Münchener Kommentar, a.a.O., § 883 Rz. 28; Eckert in BeckOK BGB, Stand: 01.02.2020, § 883 Rz. 27; Staudinger/Kesseler, a.a.O., § 883 Rz. 208; im Ergebnis auch Assmann in BeckOGK, a.a.O., § 883 Rz. 50). Voraussetzung für die Vormerkbarkeit kann unter Zugrundelegung der zuletzt zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der sich der Senat anschließt, auch nicht sein, dass „sich der Berechtigte allein durch einseitiges Handeln die Rechtsstellung des Grundstückserwerbers“ und damit den Anspruch auf Verschaffung des Eigentums am Grundstück selbst verschaffen kann, ohne dass Verpflichtete ihn daran hindern könnte, wie das Grundbuchamt im Zusammenhang mit den von ihm erörterten Bedingungen meint (so auch Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 1489 für bedingte Ansprüche).
Aus den genannten Gründen erweist sich die Beschwerde wie aus dem Beschlusstenor ersichtlich als erfolgreich. Mit den im angefochtenen Beschluss aufgeführten Gründen kann die Zurückweisung des Eintragungsantrags nicht aufrechterhalten werden. Ob dem Eintragungsantrag ggf. andere Hindernisse entgegenstehen, auf die das Grundbuchamt seine Zurückweisung bislang nicht gestützt hat, wird es in der Folge in eigener Zuständigkeit zu prüfen haben.
Ist die Beschwerde mithin erfolgreich, bedarf es weder eine Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren noch eine Entscheidung über die Zulassung der Rechtsbeschwerde.
