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Vorkaufsrechtsausübung für Teil-Flurstück

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 5 U 53/19 – Beschluss vom 16.07.2019

Die Beklagte wird darauf hingewiesen, dass der Senat die Zurückweisung ihrer Berufung durch einstimmigen Beschluss ohne mündliche Verhandlung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO beabsichtigt. Die Parteien erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen.

Gründe

I.

Die Parteien sind Geschwister und waren – neben ihrem Vater E… W… – Erben ihrer am … Dezember 1997 verstorbenen Mutter M… W….

Im Rahmen eines von den Erben am … 2008 geschlossenen Erbauseinandersetzungsvertrages (UR-Nr. …/2008 des Notars … in …) wurde dem Kläger unter anderem das Eigentum an folgenden Grundstücken übertragen:

Grundbuch von … Bl. 65

lfd. Nr. 5 (Flur 4, Flurstück 184/1; neu: Flurstücke 446 und 447); Wasserfläche von 950 m²

lfd. Nr. 6 (Flur 4, Flurstück 184/2): Gebäude- und Freifläche sowie Landwirtschaftsfläche; insgesamt 80.520 m² groß.

Zu Gunsten der Beklagten wurde für den ersten Vorkaufsfall je ein dingliches Vorkaufsrecht an den Grundstücken bestellt und im Grundbuch eingetragen (Bl. 21 d.A.).

Durch notariellen Kaufvertrag vom … 2018 (UR-Nr. …/2018 des Notars …; Bl. 26 d.A.) verkaufte der Kläger den vorbezeichneten Grundbesitz mit Zubehör, Inventar und Maschinen zum Preis von 150.000,00 €.

Mit gleichlautenden Schreiben vom 21. März 2018 teilte die Beklagte dem Kläger und den Käufern mit, sie mache von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch; jedoch wolle sie nur die Landwirtschaftsfläche und Waldfläche käuflich erwerben. Da im Kaufvertrag bereits ein Preis für den Anteil an Grund und Boden ausgewiesen sei, bitte sie um die Mitteilung des Preises für die genannten Flächen.

Der Kläger ließ das Vorkaufsverlangen durch Schreiben seiner Bevollmächtigten vom 06. April 2018 zurückweisen und forderte die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 19. April 2018 auf, die Löschung des eingetragenen Vorkaufsrechts zu bewilligen.

Mit Schreiben ihrer Bevollmächtigten vom 30. Mai 2018 (Bl. 47 d.A.) teilte die Beklagte dem Kläger mit, sie mache ihr Vorkaufsrecht auch hinsichtlich der Flurstücke 446 und 447 geltend.

Der Kläger hat die Auffassung vertreten, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei unwirksam, weil die Erklärung sich im Hinblick auf das Flurstück 184/2 nicht auf das Grundstück, sondern eine unvermessene Teilfläche bezieht. Er hat behauptet, die mit dem Dreiseithof bebaute Fläche und die weiteren Flächen seien für sich allein jeweils unverkäuflich; die Flächen stellten seit jeher eine wirtschaftliche Einheit dar.

Der Kläger hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen,

1. die Löschung des zu ihren Gunsten im Grundbuch von …, Gemarkung …, Blatt 367 in Abteilung II, lfd. Nr. 4 für das Flurstück 184/2 und die Flurstücke 446 und 447 eingetragenen Vorkaufsrechts zu bewilligen;

2. an ihn außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten von 1.383,62 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen und im Wege der Widerklage, den Kläger zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 2.743,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz zu zahlen.

Der Kläger hat beantragt, die Widerklage abzuweisen.

Das Landgericht hat der Klage auf Erteilung der Löschungsbewilligung stattgegeben und zur Begründung ausgeführt: Der Anspruch folge aus § 894 BGB. Weil das Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt worden sei, sei es untergegangen. Das Schreiben der Beklagten vom 21. März 2018 enthalte keine wirksame Ausübung des Vorkaufsrechts.

Zwar komme die analoge Anwendung des § 467 S. 1 BGB nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 23. Juni 2006 – V ZR 17/90) dann in Betracht, wenn der Verkauf mehrere mit einem Vorkaufsrecht belastete Grundstücke umfasse; in solchen Fällen könne der Vorkaufsberechtigte sein Recht nur bezüglich einzelner Grundstücke ausüben. Die Teilfläche aus dem Flurstück 184/2, die die Beklagte allein erwerben will, stelle indes keine eigenständige Sache dar; vielmehr könnten eigenständige Rechte an dieser Teilfläche erst nach Vermessung und Fortschreibung des Katasters begründet werden.

Die Klage auf Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten hat das Landgericht für unbegründet erachtet und die Widerklage abgewiesen.

Mit der in formeller Hinsicht bedenkenfreien Berufung verfolgt die Beklagte ihre erstinstanzlichen Anträge in vollem Umfang weiter.

Sie vertieft ihre Auffassung, das Vorkaufsrecht könne auch in Bezug auf eine Grundstücksteilfläche ausgeübt werden.

II.

Das Berufungsgericht weist eine Berufung durch einstimmigen Beschluss ohne mündliche Verhandlung zurück, wenn das Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, eine Entscheidung durch Urteil nicht zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist (§ 522 Abs. 2 ZPO). Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

Die Berufung ist offensichtlich nicht begründet; denn das Landgericht hat einen Grundbuchberichtigungsanspruch mit Recht und mit zutreffender Begründung bejaht. Die durch das Schreiben der Beklagten vom 21. März 2018 fristgerecht erfolgte Erklärung war unwirksam.

Die Beklagte hat ihr Vorkaufsrecht nach der eindeutigen Formulierung im Schreiben vom 21. März 2018 nur ausgeübt bezüglich der Landwirtschaftsfläche und der Waldfläche. Hierbei handelt es sich um Teilflächen des Flurstücks 184/2 unter Ausschluss der von dem Dreiseithof in Anspruch genommenen Fläche.

Das Vorkaufsrecht der Beklagten bezog sich indes auf das gesamte Flurstück 184/2. Bei diesem Grundstück im Rechtssinn handelt es sich um einen einheitlichen Gegenstand.

Die Beklagte hatte in Bezug auf das Flurstück 184/2 nur die Möglichkeit, das Vorkaufsrecht auszuüben oder hiervon Abstand zu nehmen. Eine Berechtigung zu einer Ausübung in Bezug auf eine Teilfläche des Flurstücks bestand nicht:

Zu Unrecht beruft sich die Beklagte hierzu auf § 467 BGB, gegebenenfalls in analoger Anwendung. Der Bundesgerichtshof hat zwar in der vom Landgericht herangezogenen Entscheidung vom 23. Juni 2006 (V ZR 17/06) ausgeführt, ein Vorkaufsberechtigter, der an mehreren Grundstücken Vorkaufsrechte habe, müsse dieses nicht für alle verkauften Grundstücke ausüben. Die Interessen des Verkäufers seien in dem Fall, dass die Ausübung nur auf ein einzelnes Grundstück bezogenen für ihn nachteilig seien, durch § 467 S. 2 BGB geschützt.

Um einen solchen Fall handelt es sich hier nicht. Welches der Kaufgegenstand ist, den der Vorkaufsberechtigte erwerben kann, bestimmt sich nach dem Inhalt des Vorkaufsrechts (Staudinger/Mader/Schermaier, BGB, Neubearb. 2014, § 463 RN 11). Das der Beklagten eingeräumte Recht bestand an der Gesamtheit des Flurstücks 184/2; die Parteien des Erbauseinandersetzungsvertrages haben von der Möglichkeit, das Recht auf einen räumlich beschriebenen Teilbereich des Grundstücks zu beschränken, keinen Gebrauch gemacht.

Zutreffend verweist die Berufung weiter auf den Umstand, dass der Verkauf eines ideellen Teils des mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks den Vorkaufsfall auslösen kann. Dies ist die Folge davon, dass sich das Vorkaufsrecht auf das gesamte Grundstück bezieht und die Teilveräußerung durch den Eigentümer zu einer nur insoweit entstehenden Vorkaufsberechtigung führen kann. Ein Anspruch auf Realteilung – nach dem Belieben des Vorkaufsberechtigten – lässt sich hieraus nicht ableiten.

Auf die weitere Frage, ob hier die Nichtausübung des Vorkaufsrechts für die Flurstücke 446 und 447 für den Kläger einen nicht hinzunehmenden Nachteil bedeutet hätte, kommt es danach nicht mehr an.

Stellt sich die Inanspruchnahme der Beklagten durch den Kläger als berechtigt dar, so fehlt es auch an einer Grundlage für die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten.

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