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Geschäftswert – Grundbucheintragung Rückauflassungsvormerkung

OLG Celle – Az.: 18 W 44/18 – Beschluss vom 20.07.2018

Auf die Beschwerde der Miteigentümerin zu 1) wird der Beschluss der Rechtspflegerin des Amtsgerichts – Grundbuchamt – H. vom 18. Juni 2018 abgeändert und der Geschäftswert festgesetzt auf

– 193.875,00 € für die Rückauflassungsvormerkung,

eingetragen in Abt. II Nr. 8 des Grundbuchs von D. Blatt 4176 und in Abt. II Nr. 3 des Grundbuchs von D. Blätter 7732 und 7734,

– 193.875,00 € für die Rückauflassungsvormerkung,

eingetragen in Abt. II Nr. 9 des Grundbuchs von D. Blatt 4176 und in Abt. II Nr. 4 des Grundbuchs von D. Blätter 7732 und 7734 und

– 60.000,00 € für die Reallast,

eingetragen in Abt. II Nr. 6 des Grundbuchs von D. Blätter 7732 und 7734.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1) und 2) waren zunächst in Erbengemeinschaft zu 1/2 Miteigentümer des im Grundbuch von D. Blätter 4176, 7732 und 7734 eingetragenen Grundbesitzes. Weitere Miteigentümerin zu 1/2 war ihre Tante, Frau I. L. Mit notariellem Vertrag vom 15. Oktober 2015 (UR-Nr. 743/2015, Notar Dr. C., H.) und 10. November 2015 (UR-Nr. 773/2015, Notar Dr. C., H.) übertrug Frau L. ihre Miteigentumsanteile an dem Grundbesitz zu je 1/4 im Wege der Schenkung an die Beteiligten zu 1) und 2). Sie ließ sich einen lebenslangen Nießbrauch sowie unter bestimmten Voraussetzungen eine Berechtigung zum Widerruf der Schenkung einräumen, gesichert durch zwei Rückauflassungsvormerkungen. Aufschiebend bedingt durch den Tod der am …1950 geborenen Schenkerin verpflichteten sich die Beschenkten zu monatlichen Rentenleistungen in Höhe von 1.000,00 € gegenüber dem am … 1947 geborenen Ehemann der Schenkerin, Herrn R. L.

Der Wert der übertragenen Miteigentumsanteile beträgt insgesamt 775.500,00 €. Der Eigentumsübergang wurde am 28. Dezember 2015 im Grundbuch eingetragen. Im Zusammenhang mit der Grundstücksübertragung erfolgten durch das Amtsgericht – Grundbuchamt – H. aufgrund der Bewilligung vom 15. Oktober 2015 folgende weitere

– ein Nießbrauch für Frau L. an den jeweiligen 1/4-Anteilen der Miteigentümerin zu 1) und des Miteigentümers zu 2) (Abt. II Nr. 10 in D. Blatt 4176 und Abt. II Nr. 5 in D. Blätter 7732 und 7734),

– zwei Rückauflassungsvormerkungen für Frau L. an den jeweiligen 1/4-Anteilen der Miteigentümerin zu 1) (Abt. II Nr. 8 in D. Blatt 4176 und Abt. II Nr. 3 in D. Blätter 7732 und 7734) und des Miteigentümers zu 2) (Abt. II Nr. 9 in D. Blatt 4176 und Abt. II Nr. 4 in D. Blätter 7732 und 7734) und

– eine Reallast (Geldrente) für Herrn L. an den jeweiligen 1/4-Anteilen der Miteigentümerin zu 1) und des Miteigentümers zu 2) (Abt. II Nr. 6 in D. Blätter 7732 und 7734).

Mit Beschluss vom 18. Juni 2018 setzte die Rechtspflegerin des Amtsgerichts – Grundbuchamt – H. den Geschäftswert für die beiden Rückauflassungsvormerkungen auf jeweils 387.750,00 € und für die Reallast auf 120.000,00 € fest. Zur Begründung führte sie aus, für die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung sei nach § 45 Abs. 3 GNotKG der volle Wert des Rückübertragungsgegenstandes zu berechnen. Der Wert der Reallast entspreche bei einer monatlichen Rentenleistung in Höhe von 1.000,00 € und einem Lebensalter des Berechtigten von … Jahren nach § 53 Abs. 4 GNotKG dem zehnfachen Jahreswert der Rentenleistung.

Gegen diesen Beschluss legten die Miteigentümer mit zwei übereinstimmenden Schreiben vom 25. Juni 2018 Beschwerde ein und verlangten die Festsetzung eines Gegenstandswertes für die Rückauflassungsvormerkungen in Höhe von jeweils 193.875,00 € (halber Grundstückswert) und für die Reallast in Höhe von maximal 60.000,00 €.

Das Amtsgericht – Grundbuchamt – H. hat den Beschwerden mit Beschlüssen vom 2. Juli 2018 nicht abgeholfen und die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die nach § 83 Abs. 1 Satz 1 GNotKG statthafte und auch im Übrigen in zulässiger Weise (§§ 83 Abs. 1 Satz 3 bis 5, 81 Abs. 5 Satz 1 und 4 GNotKG) eingelegte Beschwerde der Miteigentümerin zu 1) hat auch in der Sache Erfolg.

Gleiches gilt für die Beschwerde des Miteigentümers zu 2), die unter dem Aktenzeichen 18 W 50/18 geführt wird.

1. Der Wert des Beschwerdegegenstandes übersteigt 200,00 €, weil die Kosten für die Eintragung der Rückauflassungsvormerkungen und der Reallast nach den angefochtenen Geschäftswerten insgesamt 1.085,00 € betragen (392,50 € + 392,50 € + 300,00 €, vgl. Kostenrechnung vom 2. Dezember 2015) und die Miteigentümerin zu 1) eine Herabsetzung auf 627,00 € begehrt (2 x 0,5-Gebühr nach Nr. 14150 Anl. 1 GNotKG aus 193.875,00 € und 1,0-Gebühr nach Nr. 14121 Anl. 1 GNotKG aus 60.000,00 €: 217,50 € + 217.50 € + 192,00 €).

2. Der Geschäftswert für die Rückauflassungsvormerkungen und für die Reallast war auf die Beschwerde der Miteigentümerin zu 1) in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang herabzusetzen.

a) Bei einer Rückauflassungsvormerkung handelt es sich um eine sonstige Vormerkung im Sinne von § 45 Abs. 3 GNotKG. Danach ist für den Geschäftswert grundsätzlich der Wert des vorgemerkten Rechts, mithin der volle Grundstückswert maßgeblich, der hier für die Miteigentümer jeweils 387.750,00 € beträgt. Nach § 45 Abs. 3, 2. Halbsatz GNotKG ist aber § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG entsprechend anzuwenden. Nach dieser Vorschrift beträgt der Wert eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts die Hälfte des Werts des Gegenstandes, auf das sich das Recht bezieht. In Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, ob § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG auf eine Rückauflassungsvormerkung entsprechend anzuwenden und der Geschäftswert für eine Rückauflassungsvormerkung daher auf lediglich die Hälfte des Grundstückswerts festzusetzen ist.

aa) Nach einer Auffassung ist § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG bei einer Rückauflassungsvormerkung nicht – auch nicht entsprechend – anwendbar. Denn es liege weder ein Vorkaufs- noch ein Wiederkaufsrecht vor, bei denen das vorgemerkte dingliche Recht selbst unter Bedingung oder Befristung steht; vielmehr sei lediglich der hinter der Vormerkung stehende schuldrechtliche Anspruch bedingt. Andere Erwerbs- und Veräußerungsrechte als Verkaufs- und Wiederkaufsrechte seien grundsätzlich mit dem Verkehrswert der betroffenen Sache zu bewerten. Was für eine unmittelbare Anwendung des § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG gelte, müsse für die entsprechende Anwendung über § 45 Abs. 3, 2. Halbsatz GNotKG ebenso Geltung beanspruchen (OLG Bamberg, Beschluss vom 7. Januar 2015 – 1 W 44/14, juris Rn. 9-13; OLG Köln, Beschluss vom 9. Mai 2016 – 2 Wx 74/16 und 77/16, juris Rn. 14-16; Röhl, in: Schneider/Volpert/Fölsch, Gesamtes Kostenrecht, 2. Aufl. 2017, § 45 GNotKG Rn. 23).

bb) Nach der überwiegend vertretenen Auffassung ist indes eine Bewertung von Rückauflassungsvormerkungen nach der Hälfte des Grundstückswerts – entsprechend § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG – geboten. Rückauflassungsvormerkungen wiesen zu den in § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG behandelten Vorkaufs- und Wiederkaufsrechten wesentliche Gemeinsamkeiten auf und stünden ihnen in ihrer Funktion näher als Erwerbsvormerkungen. Denn es gehe lediglich um die Sicherung eines eher unwahrscheinlichen – potenziellen – Rückerwerbs. Der deshalb gebotenen entsprechenden Anwendung von § 51 Abs. 1 Satz 1 GNotKG stünden weder der Wortlaut der §§ 45, 51 GNotKG noch die gesetzgeberische Intention beider Regelungen entgegen (OLG München, Beschluss vom 9. Juli 2015 – 34 Wx 136/15 Kost, juris Rn. 3-13; OLG Hamm, Beschluss vom 10. März 2016 – 15 W 98/16, juris Rn. 14-22; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 21. September 2016 – 3 W 49/16, juris Rn. 3; OLG Dresden, Beschluss vom 31. Januar 2017 – 17 W 92/17, juris Rn. 3; OLG Bamberg, Beschluss vom 20. Dezember 2017 – 8 W 115/17 und 116/17, juris Rn. 18-23; Hartmann, Kostengesetze, 47. Aufl. 2017, § 45 GNotKG Rn. 5; Sikora, in: Korintenberg, GNotKG, 20. Aufl. 2017, § 45 GNotKG Rn. 27; Pfeiffer, in: Bormann/Diehn/Sommerfeldt, GNotKG, 2. Aufl. 2016, § 45 GNotKG Rn. 15).

cc) Der Senat schließt sich der zuletzt genannten Auffassung – insbesondere der überzeugenden Argumentation des Oberlandesgerichts München – an und bewertet die eingetragenen Rückauflassungsvormerkungen entsprechend § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG nach der Hälfte des Grundstückswerts. Ausschlaggebend ist dabei der Gesichtspunkt der Kostengerechtigkeit, der es gebietet, Rückauflassungsvormerkungen nicht Erwerbsvormerkungen gleichzustellen, sondern sie wegen der häufig völligen Ungewissheit des Bedingungseintritts für den gesicherten Anspruch nach dem Wert eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts zu bewerten. Die Ungewissheit besteht in zweifacher Hinsicht: Zum einen muss der Rückübertragungsfall eintreten, zum andern muss der Berechtigte das Recht auch noch wirksam ausüben. Das Rückübertragungsrecht ist damit so stark eingeschränkt, dass es einem Vorkaufs- oder Wiederkaufsrecht ähnelt.

Damit sind die Eintragungen der beiden Rückauflassungsvormerkungen zu Lasten der Miteigentümerin zu 1) und des Miteigentümers zu 2) nicht mit dem vollen Wert der übertragenen Miteigentumsanteile, sondern lediglich mit der Hälfte zu bewerten, sodass der Geschäftswert jeweils 193.875,00 € beträgt.

b) Der Geschäftswert für die Reallast richtet sich grundsätzlich nach § 52 Abs. 1 und 4 GNotKG. Das Recht ist auf die Lebensdauer des Herrn L. beschränkt, der zum Zeitpunkt des Eintragungsantrags zwischen 50 Jahre und 70 Jahre alt war, sodass der auf die ersten zehn Jahre entfallende Wert, mithin 120.000,00 € (12 x 1.000,00 € x 10) zu berücksichtigen ist. Nach § 52 Abs. 6 Satz 1 GNotKG ist für die Berechnung des Werts allerdings der Beginn des Rechts maßgebend, der hier nicht feststeht, weil die Verpflichtung der Miteigentümer zur monatlichen Rentenleistung an Herrn L. aufschiebend bedingt durch den Tod von Frau L. vereinbart ist.

Gemäß § 52 Abs. 6 Satz 3 GNotKG ist ein niedrigerer Wert anzunehmen, wenn der sich sonst ergebende Wert nach den besonderen Umständen des Einzelfalls unbillig ist, weil im Zeitpunkt des Geschäfts der Beginn des Rechts noch nicht feststeht oder das Recht in anderer Weise bedingt ist. Nach dieser Maßgabe erweist sich der volle Ansatz des Wertes hier als unbillig. Die Reallast zugunsten von Herrn L. ist unter der aufschiebenden Bedingung des Todes seiner Ehefrau bestellt und setzt daher voraus, dass Herr L. seine Ehefrau überlebt. Es kommt hinzu, dass der im Jahr 1947 geborene Berechtigte rund drei Jahre älter als seine Ehefrau ist und als Mann ohnehin eine geringere statistische Lebenserwartung als jene hat. Eine Reduzierung des Wertes auf die Hälfte ist daher als billig anzusehen (vgl. auch OLG Köln, Beschluss vom 9. Mai 2016 – 2 Wx 74/16 und 77/16, juris Rn. 12). Anstelle von 120.000,00 € beträgt der Geschäftswert der Reallast daher 60.000,00 €.

3. Einer Entscheidung über die Kosten bedurfte es nicht. Das Verfahren ist gebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet (§ 83 Abs. 3 GNotKG).

 

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