Voraussetzungen der Löschung eines Grundpfandrechts

OLG Naumburg, Az.: 12 Wx 49/14, Beschluss vom 04.03.2015

Die Beschwerde des Beteiligten zu 1) gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Halle vom 31. Januar 2013 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat der Beteiligte zu 1) zu tragen.

Der Beschwerdewert beträgt 18.917,80 Euro.

Gründe

I.

Im Grundbuch von H. Blatt … sind als Eigentümer in Bruchteilsgemeinschaft des im Beschlussrubrum näher bezeichneten Grundstücks die Beteiligte zu 1) und zu 2) zu je ¼ und E. H. zu ½ eingetragen. Der Miteigentümer H. ist am 15. Januar 2012 verstorben und ausweislich des Erbscheins des Amtsgerichts Unna vom 06. Dezember 2012 von den Beteiligten zu 3) und zu 4) zu je ½ beerbt worden. Auf dem Grundstück lastet eine Grundschuld über 189.178,- Euro, die in Abteilung III laufende Nummer 1) des Grundbuchs zugunsten der C. AG gebucht ist. Dieses Grundpfandrecht hatten die Beteiligten zu 1) und zu 2) am 25. Januar 1991 an dem Grundstück ihrer Hausbank zur Sicherung einer Kreditverbindlichkeit bestellt. Zu dieser Zeit war der Erblasser E. H. noch nicht im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen.

Nachdem die Grundpfandrechtsgläubigerin mit notariell beglaubigter Erklärung vom 04. April 2011 die Löschung der Grundschuld bewilligt hatte, hat der Beteiligte zu 1) unter dem 24. Januar 2013 seine Zustimmung zur Löschung des Grundpfandrechts in notariell beglaubigter Form erklärt, worauf die Notarin A. im Hinblick auf § 15 GBO unter Vorlage der Löschungsbewilligung der Grundschuldgläubigerin vom 04. April 2011, des Grundschuldbriefes sowie der notariell beglaubigten Zustimmungserklärung des Beteiligten zu 1) mit Schriftsatz vom 28. Januar 2013, Eingang am 29. Januar 2013, die Löschung des Rechts beantragt hat.

Das Grundbuchamt hat dem Löschungsantrag wegen eines Eintragungshindernisses nicht entsprochen und dem Beteiligten zu 1) mit Zwischenverfügung vom 31. Januar 2013 aufgegeben, die Zustimmungserklärungen aller Miteigentümer in der grundbuchmäßigen Form des § 29 GBO binnen einer Frist von einem Monat nachzureichen.

Mit einer persönlich verfassten Eingabe vom 14. Februar 2013 hat der Beteiligte zu 1) hiergegen Beschwerde eingelegt. Er ist der Ansicht, dass es nur auf die Bewilligungserklärungen der Grundpfandrechtsgläubigerin und ihn als alleinigen Grundschuldner ankommen könne. Die Kreditaufnahme und Grundschuldbestellung seien lange Zeit vor Eintragung des verstorbenen Herrn H. als Miteigentümer erfolgt. Seinerzeit habe das Grundstück noch im alleinigen Eigentum der Beteiligten zu 1) und zu 2) gestanden. Die Erben des Miteigentümers H. würden daher in keinerlei Bezug zu der Grundschuld stehen. Da wegen langjähriger Rechtsstreitigkeiten auch kein Kontakt mehr zwischen den Beteiligten bestünde, sei es ihm zudem nicht möglich, die Zustimmungserklärungen von den Erben nach E. H. einzuholen. Er beabsichtige vielmehr, die Teilungsversteigerung bei dem Amtsgericht zu beantragen.

Mit Hinweisschreiben vom 14. Februar 2013 hat das Grundbuchamt dem Beteiligten zu 1) die Rechtslage im Grundbuchverfahren nach §§ 27, 29 GBO ergänzend erläutert. Der Beteiligte zu 1) hat darauf mit weiterem Schreiben vom 23. Februar 2013 mitgeteilt, dass er an seiner Beschwerde festhalte. Zugleich hat er die Vorlage einer öffentlich beglaubigten Zustimmungserklärung seiner Ehefrau, der Beteiligten zu 3), angekündigt. Zwischenzeitlich hat das Amtsgericht auf Antrag der Beteiligten zu 1) und zu 2) die Teilungsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft angeordnet, was im Grundbuch unter dem 24. Juni 2013 vermerkt worden ist. Im Hinblick darauf hat das Grundbuchamt auf den Löschungsantrag zunächst nichts weiter veranlasst. Da das Verfahren jedoch im Folgenden nicht fortbetrieben wurde, hat das Grundbuchamt mit Verfügung vom 11. Juli 2014 erneut angefragt, ob der Beteiligte zu 1) die Grundbuchbeschwerde aufrechterhalten wolle, was dieser mit Schreiben vom 21. Juli 2014 bestätigt hat. Zugleich hat er eine von der Beteiligten zu 2) privatschriftlich verfasste und eigenhändig unterzeichnete „Löschungszustimmungserklärung“ eingereicht.

Das Grundbuchamt hat der Grundbuchbeschwerde des Beteiligten zu 1) nicht abgeholfen und das Rechtsmittel mit Beschluss vom 24. Juli 2014 dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die nach § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen nach § 73 ZPO zulässig eingelegte Beschwerde des Beteiligten zu 1) ist nicht begründet.

1. Das Grundbuchamt hat mit der angefochtenen Zwischenverfügung vom 31. Januar 2013 zu Recht beanstandet, dass der Löschung des in Abteilung III, laufende Nummer 1 eingetragenen Grundschuld ein Hindernis entgegensteht, weil es für eine rechtsändernde Löschung eines Fremdgrundpfandrechts neben der Löschungsbewilligung des Grundpfandrechtsgläubigers zugleich auch der Vorlage der Zustimmungserklärungen aller Miteigentümer des Grundstückes in der grundbuchmäßigen Form des § 29 GBO bedarf.

Dieses Zustimmungserfordernis ergibt sich unmittelbar aus § 27 S. 1 GBO. Diese Vorschrift trägt dem materiell-rechtlichen Zustimmungserfordernis nach §§ 1192Abs. 1, 1183 BGB Rechnung, welches dem Eigentümer das Recht auf Verfügung über die Rangstelle des Grundpfandrechts erhält. Nach §§ 27, 19 GBO darf ein Grundpfandrecht danach grundsätzlich nur aufgrund der Bewilligung des Grundpfandrechtsgläubigers (hier der C. AG ) und mit Zustimmung des Grundstückseigentümers gelöscht werden. Bewilligung und auch Zustimmung müssen nach § 29 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Liegt die Löschungsbewilligung des Grundpfandrechtsgläubigers – wie hier – vor, kann die Beibringung der fehlenden Zustimmung des Eigentümers durch Zwischenverfügung nach § 18 GBO aufgegeben werden (z. B. BayObLG MittBayNot 1997, 37; OLG Hamm FamRZ 2014, 1326; Demharter, Grundbuchordnung, Rdn. 14 zu § 27 GBO).

Dass die rechtsändernde Löschung eines Grundpfandrechts nicht ohne Mitwirkung der Grundstückseigentümers möglich ist, folgt wegen der Notwendigkeit deren materiell-rechtlichen Zustimmungserklärung (§§ 1183, 1192 Abs. 1 BGB) bereits aus § 19 GBO. Die Regelung des § 27 GBO fordert die Mitwirkung der Eigentümer darüber hinaus bei einer auf Bewilligung des Gläubigers gestützten berichtigenden Löschung. Die § 19 GBO konkretisierende Vorschrift des § 27 GBO trägt dabei dem Umstand Rechnung, dass jedem Fremdgrundpfandrecht latent auch ein Eigentümerrecht innewohnt. Der Eigentümer soll sein Anwartschaftsrecht auf Erwerb eines Eigentümergrundpfandrechts nicht ohne sein Zutun verlieren können (z. B. OLG Hamm FamRZ 2014, 1326; Demharter, Rdn. 2 zu § 27 GBO; Meikel, Rdn. 4 zu § 27 GBO). Denn wie mit einer nicht mehr valutierenden Grundschuld zu verfahren ist, also ob die Bruchteilsgemeinschaft im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Verwertung der Rangstelle des Grundpfandrechts (etwa durch eine Neuvalutierung) einer Löschung des Rechts vorzieht, ist eine Frage, die individuell von den jeweiligen Verhältnissen der Miteigentümergemeinschaft und dem Stand einer etwa beabsichtigten Auseinandersetzung abhängt. Diese Frage kann das Grundbuchamt im Grundbucheintragungsverfahren keiner tatsächlichen Überprüfung unterziehen (z. B. OLG Hamm FamRZ 2014, 1326).

zwar in der nach § 29 GBO entsprechenden beglaubigten Form am 24. Januar 2013 abgegeben und dem Löschungsantrag beigefügt. Die Zustimmungserklärungen (Mitbewilligungen) der weiteren Miteigentümer, nämlich der Beteiligten zu 2) bis 4) lagen dem Antrag jedoch nicht bei und sind auch bislang nicht beigebracht worden.

Soweit der Beteiligte zu 1) im Beschwerdeverfahren eine eigenhändig unterzeichnete Zustimmungserklärung seiner Ehefrau (der Beteiligten zu 2) nachgereicht hat, fehlt es insoweit bereits an der Beachtung des Formerfordernisses aus § 29 Abs. 1 S. 1 GBO. Die vorgelegte Erklärung vom 21. Juli 2014 ist schon in formeller Hinsicht nicht ausreichend. Denn sie ist weder in einer öffentlichen Urkunde enthalten, noch in öffentlich beglaubigter Form nachgewiesen. Die Unterschrift der Erklärenden hätte zumindest vor einem Notar beglaubigt werden müssen (nach § 129 BGB).

Zu Unrecht meint der Beteiligte zu 1) zudem, dass es einer Zustimmungserklärung der Erben nach dem verstorbenen Miteigentümer E. H. nicht bedürfe, da der Erblasser in keinem Bezug zu der von den Beteiligten zu 1) und zu 2) bereits im Jahre 1993 bestellten Grundschuld gestanden habe, bei deren Bestellung noch nicht als Grundstückseigentümer im Grundbuch eingetragen gewesen und habe deshalb weder an der Entstehung des Grundpfandrechtes noch an der Tilgung des zugrunde liegenden Kredites in irgendeiner Form mitgewirkt habe.

Auf die Beibringung der Löschungszustimmungen der Beteiligten zu 3) und 4) als Erben nach dem eingetragenen Miteigentümer E. H. kann hier nicht verzichtet werden. Denn zum Vollzug der Löschung einer Grundschuld bedarf es grundbuchverfahrensrechtlich der Zustimmung sämtlicher Bruchteilseigentümer. Wie das Grundbuchamt in seiner Nichtabhilfeentscheidung zutreffend ausgeführt hat, ist zustimmungsberechtigt stets der wirkliche Grundstückseigentümer, wobei allein der Zeitpunkt der Löschung maßgeblich ist (z. B. BayObLG MittBayObLG 1997, 37; Meikel/Böttcher, Rdn. 82 zu § 27 GBO; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rdn. 2757; Demharter, Rdn. 15 zu § 27 GBO). Zuzustimmen hat dementsprechend, wer im Zeitpunkt der Löschung Eigentümer des Grundstücks ist. Auf den Bestellungsakt kommt es hingegen nicht an.

Da die gesetzliche Vermutung des § 891 BGB auch für das Grundbuchamt gilt, darf dieses davon ausgehen, dass der eingetragene Eigentümer auch der wirkliche Berechtigte ist. Soweit Miteigentum nach Bruchteilen an dem belasteten Grundstück eingetragen ist, haben somit (sofern das Grundpfandrecht nicht nur an dem Bruchteil eines Miteigentümers lastet) sämtliche eingetragene Miteigentümer zuzustimmen (z. B. Demharter, Rdn. 17 zu § 27 GBO; Meikel/Böttcher, Rdn. 83 zu § 27 GBO; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rdn. 2753, 2757).

Da die unter laufender Nummer 1 der Abteilung III eingetragene Grundschuld nicht bloß auf dem ¼ – Miteigentumsanteil des Beteiligten zu 1) gelastet hat, muss nach alledem die Löschungszustimmung aller Miteigentümer vorliegen (§ 27 GBO). Nach § 39 Abs. 1 GBO ist zwar grundsätzlich erforderlich, dass der wahre Eigentümer vor dem Vollzug der Löschung eingetragen ist. Dass die Beteiligten zu 3) und zu 4) als Erben des eingetragenen Miteigentümers E. H. bislang noch nicht im Grundbuch eingetragen sind, ist hier unschädlich. Denn der Erbe des eingetragenen (Mit-) Eigentümers bedarf nach § 40 GBO ausnahmsweise nicht der vorherigen Eintragung.

2. Auf die Vorlage der Zustimmungserklärungen der weiteren Miteigentümer in grundbuchmäßiger Form hat auch nicht etwa nach §§ 22, 27 S. 2 GBO deshalb verzichtet werden können, weil der Beteiligte zu 1) die Unrichtigkeit des Grundbuchs in der Form des § 29 GBO nachgewiesen habe. Denn einen solchen Unrichtigkeitsnachweis nach §§ 22, 27 S. 2,29 GBO hat der Beteiligte zu 1) schon nicht geführt.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 80, 84 FamFG.

Die Entscheidung über den Beschwerdewert folgt aus §§ 79Abs. 1, 61 Abs. 1 S. 1,53,136 Abs. 1 Nr. 2 GNotKG. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens war nur das in der Zwischenverfügung angenommene Eintragungshindernis, nicht die Löschung des Grundpfandrechts selbst. Für den Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens ist insofern vor allem von Bedeutung, welche Schwierigkeiten die Behebung des in der Zwischenverfügung angegebenen Eintragungshindernisses machte (BayObLGZ 1993, 142; BayObLG, JurBüro 1992 Spalte 183; Demharter, Rdn. 37 zu § 77 GBO). Wenn es um die Eintragung oder Löschung eines Grundpfandrechtes geht, kann der Grundschuldbetrag als Beziehungswert herangezogen werden (BayObLG a. a. O). Im vorliegenden Fall ist ein Bruchteil von 1/10 des Grundschuldbetrages von 189.278,00 Euro, mithin 18.927,80 Euro, als Beschwerdewert angemessen.