Betreuungsgerichtliche Genehmigung Grundschuldbestellung/Grundstückskaufvertrag mit Belastungsvollmacht

OLG Frankfurt – Az.: 20 W 251/11 – Beschluss vom 16.06.2011

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Beschwerdewert: 3.000,– EUR.

Gründe

I.

Als Eigentümer des eingangs bezeichneten Wohnungseigentums sind im Grundbuch eingetragen Frau A1 zu ½-Anteil und bezüglich der weiteren Miteigentumshälfte der Beschwerdeführer zu 2) und Frau A1 in Erbengemeinschaft.

Für A1 ist der Beschwerdeführer zu 1) zum Betreuer u. a. mit dem Aufgabenkreis der Vermögenssorge und der Immobilienangelegenheiten bestellt.

Mit notariellem Vertrag des verfahrensbevollmächtigten Notars vom … 2011 (UR-Nr. …/2011) verkauften der Beschwerdeführer zu 1) als Betreuer für Frau A1 und der Beschwerdeführer zu 2) das eingangs bezeichnete Wohnungseigentum an den Beschwerdeführer zu 3). In § 8 Ziffer 2 des Kaufvertrags verpflichten sich die Verkäufer zum Zwecke der Kaufpreisfinanzierung bei der Bestellung vollstreckbarer Grundschulden mitzuwirken und erteilen dem Käufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB nach näherer Maßgabe Vollmacht zur Vertretung bei der Bestellung der Grundschulden, der persönlichen Haftungsübernahmeerklärungen und der dinglichen und persönlichen Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärungen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der genannten Kaufvertragsurkunde Bezug genommen.

Das Amtsgericht Wiesbaden – Betreuungsgericht – genehmigte mit Beschluss vom 30. März 2011 die von dem Betreuer in der vorgenannten Kaufvertragsurkunde abgegebenen Erklärungen betreffend den Verkauf und die Belastung des Grundbesitzes.

Unter dem …2011 beurkundete der verfahrensbevollmächtigte Notar (UR-Nr. …2011) die von dem Beschwerdeführer zu 3) zugleich in Vollmacht für den Beschwerdeführer zu 2) und Frau A1 abgegebene Erklärung über die Bestellung einer Grundschuld über 34.000 EURO nebst näher bezeichneter Zinsen und Nebenleistung zugunsten der Beschwerdeführerin zu 4). Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt dieser Grundschuldbestellungsurkunde Bezug genommen.

Unter dem 29. April 2011 reichte der Notar jeweils erste Ausfertigung der vorgenannten beiden Urkunden ein und beantragte die Eintragung der Grundschuld (Betrag: 34.000,– EUR) und im Range danach die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Beschwerdeführers zu 3) im Grundbuch.

Der Rechtspfleger des Grundbuchamts beanstandete mit Ziffer 1) der Zwischenverfügung vom 02. Mai 2011, für die Eintragung bedürfe es noch der Vorlage der betreuungsgerichtlichen Genehmigung mit Rechtskraftvermerk nebst Wirksamkeitsnachweis (Zugang) für den Kaufvertrag und die Grundschuldbestellungsurkunde in der Form des § 29 GBO.

Nachdem der Notar eine Ausfertigung des betreuungsgerichtlichen Genehmigungsbeschlusses vom 30. März 2011 nebst Bestätigung des Zugangs vorgelegt hatte, hielt der Rechtspfleger mit Zwischenverfügung vom 09. Mai 2011 (Ziffer 1)) unter Hinweis darauf, dass sich die vorgelegte Genehmigung nur auf die Kaufvertragsurkunde beziehe, an der Forderung nach der Vorlage der betreuungsgerichtlichen Genehmigung mit Rechtskraftvermerk nebst Wirksamkeitsnachweis (Zugang) für die Grundschuldbestellungsurkunde in der Form des § 29 GBO fest.

Nach weiterer Korrespondenz, mit welcher der Notar geltend machte, die vorgelegte betreuungsgerichtliche Genehmigung umfasse auch die Grundschuldbestellung, während der Rechtspfleger an seiner in der Zwischenverfügung geäußerten Rechtsauffassung festhielt, legte der Notar für die Beteiligten unter dem 24. Mai 2011 gegen Ziffer 1) der Zwischenverfügung vom 02. Mai 2011 Beschwerde ein, mit der er weiterhin geltend machte, da sich die nachgesuchte und erteilte Genehmigung des Betreuungsgerichts ausdrücklich auf die Belastungsvollmacht erstrecke und die Grundschuldbestellung den in der Kaufvertragsurkunde gesteckten Rahmen nicht überschreite, sei nach seiner Rechtsauffassung eine weitere betreuungsrechtliche Genehmigung der Grundschuldbestellung nicht erforderlich. Im Übrigen sei nach den Vollmachtsbedingungen in der Kaufvertragsurkunde die Grundschuld bis zur Zahlung des Kaufpreises wie eine Eigentümergrundschuld anzusehen und auch deshalb nicht genehmigungsbedürftig.

Der Rechtspfleger hat der Beschwerde nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die Beschwerde, über welche der Senat nach erfolgter Nichtabhilfe durch den Rechtspfleger gemäß §§ 72, 75 GBO zu befinden hat, ist zulässig. Nachdem der Notar den Beschluss und den Zugangsnachweis betreffend die betreuungsgerichtliche Genehmigung des Kaufvertrags im Anschluss an die Zwischenverfügung vom 02. Mai 2011 beim Grundbuchamt eingereicht hat, geht der Senat davon aus, dass Gegenstand der Beschwerde nur der noch nicht erledigte Teil der Ziffer 1) dieser Zwischenverfügung ist, der sich auf die Genehmigung der Grundschuldbestellung bezieht, wie er mit der weiteren Zwischenverfügung vom 09. Mai 2011, Ziffer 1, nochmals wiederholt wurde.

In der Sache führt die Beschwerde jedoch nicht zum Erfolg, weil der Rechtspfleger nach Auffassung des Senats zu Recht an dem Erfordernis der betreuungsrechtlichen Genehmigung der Grundschuldbestellung festgehalten hat.

Nach §§ 1908 i Abs. 1 Satz 1, 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB bedarf der Betreuer zur Verfügung über ein Grundstück oder über ein Recht an einem Grundstück des Betreuten der Genehmigung des Betreuungsgerichts. Dabei ist anerkannt, dass unter einer Verfügung in diesem Sinne jede unmittelbare Einwirkung auf ein bestehendes Recht zu verstehen ist, welches in einer Übertragung, Belastung, Inhaltsänderung oder Aufgabe bestehen kann (vgl. Palandt/Diederichsen, BGB, 69. Aufl., § 1821 Rn. 7 ff; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rn. 3685 ff jeweils m. w. N.). Damit zählt zu den genehmigungsbedürftigen Verfügungen im Sinne des § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB sowohl die Übertragung des Eigentums – auch in Gestalt des Miteigentums bzw. Gesamthandseigentums – als auch dessen Belastung mit einem Grundpfandrecht wie hier mit einer Grundschuld.

Nicht einheitlich wird allerdings in Rechtsprechung und Literatur die Frage beurteilt, ob eine zusätzliche weitere betreuungs- oder familiengerichtliche Genehmigung für die Bestellung eines Grundpfandrechts zur Finanzierung des Kaufpreises bei Veräußerung eines Grundstückes des Betreuten oder Mündels erforderlich ist, wenn diese unter Ausnutzung einer in dem Kaufvertrag erteilten Belastungsvollmacht bestellt wurde und die Erklärungen des Betreuers, Vormundes oder der Eltern in dem Kaufvertrag einschließlich der Belastungsvollmacht bereits betreuungs- bzw. familiengerichtlich genehmigt wurden.

Hierzu wird teilweise die Auffassung vertreten, die Bestellung des Grundpfandrechts bedürfe keiner zusätzlichen Genehmigung, wenn in dem genehmigten Kaufvertrag bereits die wesentlichen Vertragsbestimmungen für die Bestellung des Grundpfandrechts enthalten seien (so LG Schwerin MittBayNot 1997, 297; ähnlich wohl auch LG Saarbrücken Rpfleger 1982, 25 mit ablehnender Anmerkung Maurer).

Demgegenüber geht die herrschende Auffassung in Literatur und Rechtsprechung davon aus, dass die vom Betreuungsgericht erteilte Genehmigung des notariellen Kaufvertrags, der eine Belastungsvollmacht enthält, die Genehmigungsbedürftigkeit der nachfolgenden und in Ausnutzung dieser Vollmacht durchgeführten Grundpfandrechtsbestellung nicht entfallen lässt (vgl. OLG Zweibrücken FGPrax 2005, 59 = FamRZ 2005, 832 = MDR 2005, 579; LG Berlin Rpfleger 1994, 355; Palandt/Diederichsen, BGB, a.a.O., § 1821 Rn. 10; Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 3688; Meikel/Böttcher, GBO 10. Aufl., Einl. I Rn. 153; Schreiber NotBZ 2002, 128/132; Klüsener, Rpfleger 1981, 461/462; vgl. zum Meinungsstand auch DNotI-Report 1997, 171 und 2003, 129).

Dieser Auffassung schließt sich auch der Senat an.

Der Kreis der genehmigungsbedürftigen Verfügungen im Sinne des § 1821 BGB bedarf im Interesse der Rechtssicherheit einer klaren Abgrenzung, die sich an formalen Kriterien zu orientieren hat und eindeutig zu bestimmen sein muss, so dass zur Abgrenzung der genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäfte kein Raum für eine wertende, an der wirtschaftlichen oder sonstigen Bedeutung orientierten Betrachtungsweise ist (vgl. BGHZ 17, 160/163; 38, 26/28 und 52, 316/319; KG NJW-RR 1993, 331). Deshalb kann eine eindeutig unter den Wortlaut des § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB fallende Verfügung aus der Genehmigungspflicht nicht deshalb herausgenommen werden, weil die Interessen des Betreuten möglicherweise bereits durch die vormundschaftsgerichtliche Genehmigung eines anderen Rechtsgeschäfts als gewahrt angesehen werden können und deshalb die Genehmigungsbedürftigkeit bei wertender Betrachtung in Frage gestellt werden könnte (vgl. KG und OLG Zweibrücken jeweils a.a.O.).

Aus diesen Gründen hält der Senat in Übereinstimmung mit der Auffassung des OLG Zweibrücken im vorliegenden Fall eine betreuungsgerichtliche Genehmigung der Grundschuldbestellung, die bisher nicht vorliegt, für erforderlich. Nach den hier maßgeblichen formalen Kriterien stellt die Bevollmächtigung eines Dritten – jedenfalls wenn sie wie im vorliegenden Falle nicht unwiderruflich ist – noch kein konkretes Rechtsgeschäft im Sinne des Kataloges der §§ 1821, 1822 BGB dar, sondern die Genehmigungspflicht knüpft nach der Gesetzessystematik erst an dem von dem Bevollmächtigten vorgenommenen Rechtsgeschäft an (vgl. Staudinger/Engler, BGB, Neubearb. 2004, § 1821 Rn. 57 m. w. N.). Deshalb kann eine etwa zuvor erteilte betreuungsgerichtliche Genehmigung zu einer Bevollmächtigung, die nach der gesetzlichen Systematik für das aufgrund dieser Vollmacht vorgenommene Rechtsgeschäft erforderliche Genehmigung nicht ersetzen.

Der mit der Beschwerde erfolgte Hinweis des Notars auf die Vergleichbarkeit mit der Bestellung einer Eigentümergrundschuld vermag einen Verzicht auf die Genehmigungsbedürftigkeit ebenfalls nicht zu rechtfertigen. Durch die sowohl in der Belastungsvollmacht als auch in der Grundschuldbestellung aufgeführte Sicherungsabrede werden zwar die Verwertungsmöglichkeiten der Gläubigerin eingeschränkt, gleichwohl handelt es sich jedoch um eine Fremdgrundschuld.

Im Übrigen bedarf wegen der bereits aufgeführten gebotenen Betrachtungsweise im Rahmen des § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB auch die Bestellung einer Eigentümergrundschuld der Genehmigung des Betreuungs- oder Familiengerichts (vgl. Stauding/Engler, BGB, a.a.O., § 1821 Rn. 42).

Die Beschwerde war deshalb zurückzuweisen.

Im Hinblick auf die zu der maßgeblichen Rechtsproblematik vertretenen unterschiedlichen Rechtsauffassungen wird die Rechtsbeschwerde gemäß § 78 GBO zugelassen.

Die Festsetzung des Beschwerdewerts beruht auf §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 1 KostO.