KG Berlin – Az.: 1 W 163 – 164/19 – Beschluss vom 17.09.2019
Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, in den im Beschlusseingang genannten Wohnungsgrundbüchern jeweils ein Wohnungsrecht zu Gunsten der Beteiligten zu 2 und 3 als Gesamtberechtigte gemäß § 428 BGB auf Grund der Bewilligungen vom 15. Februar 2019, 15. November 2018 und 25. Juli 2016 – UR-Nr. 1… /2…, 6… /2… und 5… /2… des Notars H… T… in B… – einzutragen.
Darüber hinaus wird die Beschwerde auf Kosten des Notar H… T…, U… 1…, 1… B…, bei einem Wert von 5.000,00 EUR als unzulässig verworfen.
Gründe
I.
Am 25. Juli 2016 bewilligte die Beteiligte zu 1 zur UR-Nr. 5… /2… des Notars H… T… in Berlin zu Gunsten der Beteiligten zu 2 und 3 “als Gesamtberechtigten” die Eintragung eines Wohnungsrechts bezogen auf die im dritten Obergeschoss rechts und links belegenen Wohnungen des damals im Grundbuch Blatt 6… gebuchten Grundstücks. Die Beteiligten vereinbarten die Vererblichkeit des Wohnungsrechts und die Beteiligten zu 2 und 3 verpflichteten sich, Sanierungsmaßnahmen an den beiden von ihnen bewohnten Wohneinheiten auf eigene Kosten durchzuführen. Die Beteiligten “bevollmächtigten unwiderruflich” u.a. die Notariatsangestellte B… “in ihrem Namen alle Erklärungen abzugeben, die sich zur Durchführung des Vertrages als notwendig und nützlich erweisen, insbesondere bei etwaigen Beanstandung durch das Grundbuchamt.”
Unter dem 25. Juli 2018 hat der Urkundsnotar zum Grundbuchblatt 6… unter Beifügung seiner UR-Nr. 5… /2… die Eintragung des “Wohnrechts (…) in die neu anzulegenden Grundbuchblätter für die im dritten OG rechts und links gelegenen Wohnungen, die die Bezeichnungen Sondereigentumseinheiten Nr. 6 und 7 erhalten werden, in Abt. II des neuen Wohnungsgrundbuch” beantragt.
Am 10. Oktober 2018 hat das Grundbuchamt unter Schließung des Grundbuchblattes 6… die Wohnungseigentumsgrundbücher Blätter 1… bis 1… angelegt. Es hat mit Verfügung vom 6. November 2018 darauf hingewiesen, dass der Belastungsgegenstand wie in der UR-Nr. 5… /2… nach Vollzug der Aufteilung in Wohnungseigentumsrechte so nicht mehr existiere und in einer ergänzenden Bewilligung korrekt zu bezeichnen sei.
Am 15. November 2018 hat die Notariatsangestellte B… zur UR-Nr. 6… /2… des Notars H… T… unter Bezugnahme auf die ihr zur UR-Nr. 5… /2… erteilte Vollmacht die Eintragung eines “gemeinschaftlichen Wohnrechts” in den im Beschlusseingang bezeichneten Wohnungsgrundbüchern bewilligt und erklärt, das Wohnrecht solle vererblich sein. Auf den Antrag des Urkundsnotars vom 15. November 2018 hat das Grundbuchamt mit Verfügung vom 3. Dezember 2018 darauf hingewiesen, dass das Rechtsverhältnis der Berechtigten näher zu bezeichnen sei und eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit nicht vererblich sein könne.
Mit Schriftsatz vom 12. Februar 2019 hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1 sich an das Grundbuchamt gewandt und die “Zurückweisung etwaiger Einträge (…) beantragt.” Es fehle an einer wirksamen Urkunde. Seinem Schriftsatz beigefügt hat er jeweils ein Schreiben an die Beteiligten zu 2 und 3 sowie an Notar T… .
Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Eintragung eines Wohnungsrechts mit Beschluss vom 15. Februar 2019 zurückgewiesen. Am selben Tag hat die Notariatsangestellte B… zur UR-Nr. 1… /2… klarstellend erklärt, das “Wohnrecht” solle nicht vererblich sein. Die UR-Nr. 1… /2… ging am 18. Februar 2019 bei dem Grundbuchamt mit der Bitte um Vollzug ein.
Unter dem 19. Februar 2019 hat Notar T… gegen den Beschluss vom 15. Februar 2019 Beschwerde erhoben, der das Grundbuchamt nach Anhörung des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 1 mit Beschluss vom 3. Juni 2019 nicht abgeholfen hat.
Notar T… hat auf Nachfrage gegenüber dem Senat erklärt, die Beschwerde im Namen der Beteiligten zu 2 und 3 sowie “selbstverständlich auch und vor allem im eigenen Namen eingelegt” zu haben.
II.
1. Die Beschwerde ist unzulässig, soweit sie der Notar ausdrücklich (auch) im eigenen Namen erhoben hat. Der Senat hat bereits entschieden, dass einem Notar regelmäßig die Beschwerdebefugnis fehlt (Senat, Beschluss vom 11. Februar 2014 – 1 W 130/13 – FGPrax 2014, 147). Das ist hier nicht anders.
Beschwerdebefugt ist grundsätzlich der Beschwerdeberechtigte (Demharter, GBO, 31. Aufl., § 71, Rdn. 60). Das ist regelmäßig jeder, dessen Rechtsstellung durch die Entscheidung des Grundbuchamts unmittelbar beeinträchtigt wäre, falls diese in dem vom Beschwerdeführer behaupteten Sinn unrichtig wäre (Demharter, a.a.O., Rdn. 58). Im Antragsverfahren deckt sich die Beschwerdeberechtigung mit dem Antragsrecht nach § 13 Abs. 1 S. 2 GBO (Demharter, a.a.O., Rdn. 63). Ein eigenes Antragsrecht steht dem Notar nicht zu. Insbesondere folgt dies nicht aus § 15 Abs. 2 GBO (Senat, Beschluss vom 15. Januar 1959 – 1 W 1830/58 – NJW 1959, 1086, 1087; Schmidt-Räntsch, in: Meikel, GBO, 11. Aufl., § 71, Rdn. 142). Diese Norm begründet nur die Vermutung einer Vollmacht, den Antrag im Namen des Antragsberechtigten zu stellen (BayObLG, NJW-RR 1989, 1495; 1993, 530; Demharter, a.a.O., Rdn. 74; ebenso Heinemann, in Keidel, FamFG, 19. Aufl., § 378, Rdn. 10 und 14; Kramer, in: BeckOK GBO, 2019, § 71, Rdn. 228).
2. Die im Namen der Beteiligten zu 2 und 3 erhobene Beschwerde ist hingegen zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Der Notar hat klargestellt, in wessen Namen er das Rechtsmittel eingelegt hat, nämlich – auch – in dem der Beteiligten zu 2 und 3. Diese sind beschwerdeberechtigt, denn sie sind antragsberechtigt, § 13 Abs. 1 S. 2 GBO. Zu ihren Gunsten soll die Eintragung im Grundbuch erfolgen.
Die Befugnis des Notars zur Einlegung des Rechtsmittels folgt aus § 15 Abs. 2 GBO. Danach gilt der Urkundsnotar als ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen. Im Rahmen dieser Ermächtigung kann er auch Rechtsmittel einlegen (Demharter, a.a.O., § 15, Rdn. 20; Wilke, in: Bauer/Schaub, GBO, 4. Aufl., § 15, Rdn. 30).
3. Im Rahmen ihrer Zulässigkeit hat die Beschwerde auch in der Sache Erfolg.
a) Hat das Grundbuchamt dem Antragsteller unter Fristsetzung Gelegenheit gegeben, ein der beantragten Eintragung entgegenstehendes Hindernis zu beseitigen, ist der Antrag nach Ablauf der Frist zurückzuweisen, wenn nicht inzwischen die Hebung des Hindernisses nachgewiesen ist, § 18 Abs. 1 S. 2 GBO.
Dies war im Zeitpunkt des angefochtenen Beschlusses der Fall. Die von dem Grundbuchamt zutreffend mit Zwischenverfügung vom 3. Dezember 2018 aufgezeigten Eintragungshindernisse bestanden noch am 15. Februar 2019 und die in der Zwischenverfügung bestimmte Frist war abgelaufen.
Hingegen bestehen die Eintragungshindernisse nicht mehr, was von dem Grundbuchamt, § 75 GBO, bzw. von dem im Beschwerdeverfahren an seine Stelle tretenden Senat zu berücksichtigen ist, § 74 GBO.
b) Die zur Entstehung eines Wohnungsrechts, § 1093 BGB, erforderliche Eintragung im Grundbuch, § 873 Abs. 1 BGB, erfolgt auf Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, wenn sie der von der Eintragung Betroffene bewilligt, § 19 GBO. Diese Voraussetzungen liegen hier vor.
aa) Der zur Antragstellung als ermächtigt geltende Urkundsnotar, § 15 Abs. 2 GBO, hat einen entsprechenden Antrag gestellt.
bb) Auch die Bewilligung liegt vor. Zunächst hat die Beteiligte zu 1 zur UR-Nr. 5… /2… die Belastung ihres – damals noch künftigen – Wohnungseigentums selbst bewilligt. Diese Bewilligung wurde durch die Erklärungen der Notariatsangestellten B… zu den UR-Nr. 6… /2… und 1… /2… entsprechend den Zwischenverfügungen des Grundbuchamts vom 6. November 2018 und 3. Dezember 2018 ergänzt. Diese Erklärungen wirken für und wider die Beteiligte zu 1, §§ 164 Abs. 1, 167 BGB.
Es ist nicht erforderlich, dass der Betroffene die Bewilligung persönlich abgibt. Sie kann auch von einem Vertreter erklärt werden. Dann ist dessen Vertretungsmacht gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO nachzuweisen (Senat, Beschluss vom 15. Januar 1985 – 1 W 475/84 – OLGZ 1985, 184, 185). Maßgeblich kommt es dabei auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Eintragungsbewilligung an. Die Bewilligung wird regelmäßig wirksam und damit als Verfahrenshandlung bindend und unwiderruflich, wenn sie bei dem Grundbuchamt mit dem Willen des Erklärenden in Urschrift oder Ausfertigung eingereicht oder dem Begünstigten mit dem Willen zur Vorlage bei dem Grundbuchamt ausgehändigt worden ist (Senat, Beschluss vom 29. November 2018 – 1 W 342/18 – DNotZ 2019, 445, 446; Beschluss vom 30. Oktober 2012 – 1 W 46-67/12 – FGPrax 2013, 56).
(1) Da die Bewilligungen zu den UR-Nr. 6… /2… und 1… /2… nicht von der Beteiligten zu 1, sondern von einer Notariatsangestellten erklärt worden sind, kommt es auf deren Willen zur Vorlage bei dem Grundbuchamt an, vgl. § 166 Abs. 1 BGB, der hier aber nicht zweifelhaft sein kann.
Die Vertretungsmacht der Notariatsangestellten im Zeitpunkt der Vorlage der Bewilligung ist auch in genügender Form nachgewiesen. Die Beteiligte zu 1 hat die Notariatsangestellte unter Punkt 5. der UR-Nr. 5… /2… entsprechend bevollmächtigt. Diese Urkunde hat der Notar in Ausfertigung zur Akte gereicht, vgl. § 47 BeurkG, wo sie sich auch noch befindet.
(2) Etwas anderes folgt nicht aus den Mitteilungen des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 1 gegenüber dem Grundbuchamt, dem Notar oder den Beteiligten zu 2 und 3.
(aa) Es kann dahinstehen, ob in den dortigen Ausführungen – auch – ein Widerruf der Vollmacht für die Notariatsangestellte zu sehen sein könnte. Ausdrücklich ist ein solcher jedenfalls nicht erklärt worden. Ohnehin wäre ein solcher Widerruf im Verfahren vor dem Grundbuchamt bzw. dem Senat nicht von Bedeutung.
Die Vollmacht ist regelmäßig widerruflich, sofern sich nicht aus dem zu Grunde liegenden Rechtsverhältnis ein anderes ergibt, § 168 S. 2 BGB. Letzteres ist der Fall. Die Beteiligten haben die Notariatsangestellten ausdrücklich unwiderruflich mit ihrer Vertretung bei der Durchführung des Vertrages beauftragt. Anhaltspunkte, die Bedenken an der wirksamen Vereinbarung der unwiderruflich erteilten Vollmacht begründen könnten, liegen nicht vor.
Es handelt sich nicht um eine sogenannte isolierte Vollmacht, die allerdings stets frei widerruflich wäre (BGH, NJW-RR 1991, 439, 441). Dann müsste es an einem der Vollmacht zugrunde liegenden Kausalverhältnis fehlen (KG, 25. ZS, KGreport 2004, 389, 390). Der Erteilung einer Durchführungsvollmacht an die Angestellten eines Notars liegt hingegen regelmäßig ein Auftrag, § 662 BGB, zugrunde (BGH, DNotZ 2003, 836). Dass dies hier anders gewesen wäre, die Notariatsangestellten also allein aus Gefälligkeit gegenüber den Beteiligten hätten tätig werden solle, ist nicht erkennbar.
Die den Notariatsangestellten erteilte Vollmacht ist auch nicht deshalb entgegen ihrem Wortlaut widerrufbar, weil sie allein oder jedenfalls im überwiegenden Interesse der Beteiligten zu 1 erteilt worden ist (vgl. BGH, NJW-RR 1991, 439, 441). Liegt die Ausführung des Auftrags und damit die Erteilung der Vollmacht auch im Interesse des Beauftragten oder eines Dritten, beurteilt sich die Unwiderruflichkeit nach dem Inhalt des der Bevollmächtigung zugrunde liegenden Kausalverhältnisses (BGH, Urteil vom 13. Mai 1971 – VII ZR 310/69 – BeckRS 1971, 31125121; RGZ 109, 331, 333; Schubert, in: Münchener Kommentar, BGB, 8. Aufl., § 168, Rdn. 20). Danach bestehen vorliegend an der Wirksamkeit des Ausschlusses eines Widerrufs der Vollmacht keine durchgreifenden Zweifel.
Die der Notariatsangestellten erteilte Vollmacht diente der Durchführung der zwischen den Beteiligten getroffenen Vereinbarungen, insbesondere dem Vollzug der Urkunde gegenüber dem Grundbuchamt. Hieran haben die Beteiligten zu 2 und 3 mindestens ein der Beteiligten zu 1 gegenüber gleichwertiges Interesse. Das folgt nicht zuletzt daraus, dass die Beteiligten den Notar über § 53 BeurkG hinaus jedenfalls schlüssig mit dem Vollzug der Urkunde beauftragt hatten, § 24 Abs. 1 S. 1 BNotO. Auch wenn dies nicht ausdrücklich in der Urkunde erklärt worden ist, folgt dies doch schon aus der Bevollmächtigung der Notariatsangestellten, Erklärungen im Zusammenhang mit dem Grundbuchvollzug vor dem Urkundsnotar abzugeben (vgl. zum konkludenten Vollzugsauftrag: OLG Hamm, MittBayNot 2004, 465, 466f.), insbesondere im Hinblick auf mögliche Beanstandungen durch das Grundbuchamt. Ein solcher gemeinsamer Vollzugsauftrag kann grundsätzlich nicht einseitig von einem der Urkundsbeteiligten widerrufen werden (BGH, DNotZ 2000, 365, 368).
(bb) Eine unwiderruflich erteilte Vollmacht schließt den Widerruf aus wichtigem Grund nicht aus (Palandt/Ellenberger, BGB, 78. Aufl., § 168, Rdn. 6). Hier fehlt jedoch jeglicher Anhalt für die Annahme eines wichtigen Grundes. Es kann deshalb dahinstehen, ob ein solcher Grund zur Überzeugung des Grundbuchamts dargetan (Demharter, a.a.O., § 19, Rdn. 83.2) oder sein Vorliegen wenigstens naheliegen sein muss (OLG Stuttgart, Beschluss vom 25. Juli 1997 – 8 W 344/97 – juris; Schaub, in: Bauer/Schaub, GBO, 4. Aufl., AT G, Rdn. 187).
Nichts anderes gilt, soweit die Beteiligte zu 1 gegenüber den Beteiligten zu 2 und 3 die Anfechtung “aus allen erdenklichen und in Betracht kommenden Rechtsgründen” erklärt hat (vgl. OLG München, Beschluss vom 07. Januar 2015 – 34 Wx 418/14 – BeckRS 2015, 2064).
(cc) Mit ihrem Einwand, die zur UR-Nr. 5… /2… getroffenen Vereinbarungen seien insgesamt unwirksam, kann die Beteiligte zu 1 im Grundbuchverfahren nicht gehört werden. Hier gilt der Grundsatz der einseitigen Bewilligung, § 19 GBO (formelles Konsensprinzip), der das Grundbuchamt zum Zwecke der Erleichterung des Grundbuchverkehrs der Prüfung enthebt, ob die zum Eintritt einer Rechtsänderung notwendigen sachlichrechtlichen Erklärungen der Beteiligten vorliegen (Demharter, a.a.O., § 19, Rdn. 1). Weder durch das Grundbuchamt noch den Senat ist deshalb zu entscheiden, ob die von den Beteiligten zu 2 und 3 für die Bestellung des Wohnungsrechts versprochenen Gegenleistungen hinreichend konkretisiert worden sind. Dies erforderte eine Auslegung des Vertrags.
Bei der Auslegung der von den Beteiligten getroffenen Vereinbarungen kommt es auf ihren wirklichen Willen an, der über den Wortlaut der Erklärung hinaus grundsätzlich auch anhand außerhalb der Urkunde liegender Begleitumstände ermittelt werden kann, §§ 133, 157 BGB (Palandt/Ellenberger, BGB, 78. Aufl., § 133, Rdn. 14 f). Demgegenüber sind der Auslegung im Verfahren vor dem Grundbuchamt Grenzen gesetzt.
Der Zweck des Grundbuchs, auf sicherer Grundlage bestimmte und eindeutige Rechtsverhältnisse für unbewegliche Sachen zu schaffen und zu erhalten, erfordert klare und eindeutige Eintragungen. Dementsprechend haben die Beteiligten im Eintragungsverfahren auf klare und eindeutige Erklärungen zu achten (Senat, Beschluss vom 22. Juni 2010 – 1 W 277/10 -, FGPrax 2010, 172; Demharter, a.a.O., Anhang zu § 13, Rdn. 5). Das schließt die Auslegung von Grundbucherklärungen nicht aus. Im Grundbuchverfahren kann im Hinblick auf den Bestimmtheitsgrundsatz und das Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsgrundlagen eine Auslegung aber nur erfolgen, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Dabei ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Außerhalb der Urkunde liegende Umstände dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH, FGPrax 2015, 5; NJW 1995, 1081, 1082; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 172; Demharter, a.a.O., Rdn. 28). Solche offensichtlichen Umstände liegen hier jedoch nicht vor. Der Hintergrund der Vereinbarungen der Beteiligten ist nicht allgemein bekannt.
4. Die Festsetzung des Verfahrenswerts für die unzulässige Beschwerde Notars folgt aus §§ 61, 36 Abs. 3 GNotKG.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 84 FamFG. Sie ist geboten, weil sich die Beteiligte zu 1 nicht lediglich formell am Verfahren beteiligt hat (vgl. Zimmermann, in: Keidel, 19. Aufl., § 84, Rdn. 14).
Anlass, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, § 78 Abs. 2 S. 1 GBO, besteht nicht.
