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Teilvollzug mehrerer Regelungsgegenstände in notarieller Urkunde

OLG München – Az.: 34 Wx 277/16 – Beschluss vom 21.10.2016

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Ingolstadt – Grundbuchamt – vom 9. Juni 2016 aufgehoben.

Gründe

I.

Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 3.1.2013 teilte die Beteiligte als damalige Alleineigentümerin den gegenständlichen, damals noch unbebauten Grundbesitz in Wohnungs- und Teileigentum auf. Für die neu entstandenen dreizehn Wohneinheiten und vierzehn Sondereigentumseinheiten an Tiefgaragenstellplätzen wurden Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher angelegt.

Die Einheiten wurden verkauft. Für einige Erwerber ist bereits der Eigentumsübergang, für andere sind Auflassungsvormerkungen eingetragen. Für die in den Häusern 1 und 2 gelegenen Dachgeschosswohnungen (Einheiten Nrn. 1.5 und 2.5) sind seit 3.4.2013 Auflassungsvormerkungen für die jeweiligen Käufer eingetragen. In sämtlichen Bauträgerverträgen (§ 18) erteilten die Erwerber der Beteiligten Vollmacht dahingehend (u.a.),

1. …

d) die Teilungserklärung abzuändern und Nachträge zur Teilungserklärung zu beurkunden; dabei darf das jeweilige räumliche Sondereigentum (einschließlich Sondernutzungsrecht) des jeweiligen Käufers davon nicht betroffen werden, auch wenn im übrigen Gemeinschaftseigentum betroffen ist, wobei die Benutzung des Gemeinschaftseigentums insgesamt nicht unzumutbar beeinträchtigt oder eingeschränkt werden darf. Dem Käufer dürfen keine zusätzlichen Kosten auferlegt und seine Miteigentumsanteile nicht geändert werden. Der Käufer hat unter diesen Voraussetzungen Änderungen des Baus und der Teilungserklärung hinzunehmen.

Die Beschränkungen der Vollmacht gelten nur im Innenverhältnis und sind dem Grundbuchamt nicht nachzuweisen.

Außerdem beauftragten und bevollmächtigten die Erwerber den Notar (§ 23), den Vollzug des Vertrags herbeizuführen und alle erforderlichen und zweckmäßigen Anträge, auch Anträge auf Teilvollzug zu stellen.

Am 15.11.2013 wurde im Zusammenhang mit einem Kaufvertragsnachtrag ein (weiterer) Nachtrag zur Teilungserklärung beurkundet. Nach Darstellung der brandschutzrechtlich veranlassten Änderungen bei den Zugängen zu den Dachgeschosswohnungen Nrn. 1.5 und 2.5 und unter Verweis auf diesbezüglich geänderte Aufteilungspläne erklärte die Beteiligte in eigenem Namen sowie unter Bezugnahme auf die ihr erteilte Vollmacht namens der bisherigen Käufer von Sondereigentum und mit ausdrücklicher Zustimmung des Käufers der Einheit Nr. 1.5 folgende „Änderung Sondereigentumseinheiten Nr. 1.5 und 2.5“ (§ 3 der Urkunde):

Der gesamte Treppenraum zwischen Obergeschoss und Dachgeschoss bis zur Wohnungsabschlusstüre zu Einheit 1.5 bzw. 2.5 wird Gemeinschaftseigentum. Die Begründung von Sondereigentum an dem entsprechenden Raum wird insoweit aufgehoben. Die Miteigentumsanteile der Sondereigentumseinheiten Nr. 1.5 und 2.5 ändern sich dadurch nicht.

Zugleich wurde der Vollzug im Grundbuch bewilligt und beantragt.

Am 7.4.2016 reichte der Notar den Nachtrag zur Teilungserklärung mit dem Antrag „auf Teilvollzug hinsichtlich Sondereigentumseinheit Nr. 1.5 (Blatt 4596)“ beim Grundbuchamt ein.

Mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 9.6.2016 beanstandete das Grundbuchamt die fehlende Zustimmung des Erwerbers der Einheit Nr. 2.5. Ohne dessen Zustimmung sei die Teilungserklärung mit dem geänderten Inhalt materiellrechtlich nicht wirksam geworden. Ein Teilvollzug nur hinsichtlich der Einheit Nr. 1.5 sei nicht möglich. Auch die Zustimmung der an Nr. 2.5 grundpfandrechtlich gesicherten Gläubigerbank sei beizubringen.

Hiergegen richtet sich die notariell „für die Urkundsbeteiligten“ eingelegte Beschwerde. Es wird dargelegt, dass zwischen dem Käufer der Einheit Nr. 2.5 und der Beteiligten eine Einigung über die Änderung erfolglos versucht worden sei, weshalb der Verkäufer verpflichtet sei, die Einheit Nr. 2.5 gemäß dem ursprünglichen Plan zu errichten. Der Vollzug müsse allerdings nicht zwingend einheitlich bei den Einheiten Nrn. 1.5 und 2.5 erfolgen. Aufgrund der Einigung mit dem Käufer der Einheit Nr. 1.5 seien diesbezüglich sämtliche Eintragungsvoraussetzungen erfüllt. Es wäre reine Förmelei, eine neue Urkunde zu verlangen, die sich strikt auf diese Einheit beschränke.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

II.

Auf das Rechtsmittel wird die Zwischenverfügung aufgehoben.

1. Gegen die nach § 18 Abs. 1 GBO ergangene Zwischenverfügung ist die Beschwerde nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthaft.

Die vom Notar gemäß § 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 FamFG eingereichte Beschwerde legt der Senat dahingehend aus, dass das Rechtsmittel nur für die antrags- und beschwerdeberechtigte Beteiligte (siehe Hügel/Kramer GBO 3. Aufl. § 71 Rn. 193 mit 178 f.) eingelegt sein soll, denn bereits dies führt zur erstrebten inhaltlichen Überprüfung der angegriffenen Entscheidung. Eine speziell auf den Käufer der Einheit Nr. 1.5 als weiteren, allerdings nicht beschwerdebefugten (vgl. BayObLGZ 1994, 244/245; Demharter GBO 30. Aufl. Anhang zu § 3 Rn. 80) Urkundsbeteiligten abstellende Begründung enthält die Beschwerde nicht.

2. Die Beschwerde hat Erfolg.

Prüfungsgegenstand im Beschwerdeverfahren ist nur das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis, dagegen nicht der Eintragungsantrag selbst (Demharter § 71 Rn. 34 mit § 77 Rn. 15).

a) Die Zwischenverfügung kann schon deshalb keinen Bestand haben, weil nichts aufgegeben werden darf, was ersichtlich nicht oder jedenfalls nicht in angemessener Zeit beigebracht werden kann (Hügel/Zeiser § 18 Rn. 15). Im maßgeblichen Zeitpunkt der Senatsentscheidung steht aufgrund der Beschwerdebegründung fest, dass der Erwerber der Einheit Nr. 2.5 seine Zustimmung zur beurkundeten Änderung verweigert und der Versuch einer Einigung zwischen ihm und der Beteiligten ohne Erfolg geblieben ist. Für eine geänderte Sachlage ist nichts ersichtlich.

Da die Zustimmung des Vormerkungsberechtigten an der Einheit Nr. 2.5 nicht in angemessener Zeit zu erwarten ist, kann ihre Beibringung und infolgedessen auch die Zustimmung der dinglichen Gläubigerin an der Wohnung Nr. 2.5 nicht (mehr) verlangt werden.

b) Aufzuheben ist die Zwischenverfügung zudem deshalb, weil es der für notwendig erachteten Zustimmung des Erwerbers der Einheit Nr. 2.5 bei – unterstellter – Teilwirksamkeit der Vereinbarung zu deren Teilvollzug nicht bedarf.

aa) Soll – wie hier – die sachenrechtliche Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft geändert werden, indem die nach § 8 Abs. 1 WEG erklärte und gemäß § 8 Abs. 2, §§ 3, 7 WEG vollzogene Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum unter Umwidmung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum abgeändert wird (vgl. BGH WuM 2012, 460/461; Staudinger/Pfeifer BGB [2011] § 925 Rn. 19), ist hierfür ab Entstehen der (werdenden) Eigentümergemeinschaft nach § 4 Abs. 1 und 2 WEG eine Vereinbarung in der Form der Auflassung nach §§ 873, 925 BGB (BGHZ 139, 352/356; BayObLGZ 1991, 313/316; 1995, 399/402; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 2967; Bärmann/Armbrüster WEG 13. Aufl. § 4 Rn. 9) unter Zustimmung der durch Vormerkung gesicherten werdenden Eigentümer erforderlich (vgl. BGH NJW-RR 2005, 10 f.; BayObLGZ 1974, 217/219; 1993, 259/262; BayObLG DNotZ 2003, 932; Elzer/Schneider in Riecke/Schmid WEG 4. Aufl. § 8 Rn. 27, 31; Demharter Anhang zu § 3 Rn. 78 – 80).

bb) Danach ist die beurkundete Vereinbarung über die Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum an zwei räumlich definierten Treppenbereichen jedenfalls nicht mit ihrem vollen Umfang rechtswirksam geworden.

Die nach außen unbeschränkt erteilte, im Innenverhältnis zu den Vollmachtgebern jedoch an Beschränkungen gebundene Vertretungsmacht legitimiert die Beteiligte nicht dazu, Teile des der Einheit Nr. 2.5 zugeordneten Sondereigentums in Gemeinschaftseigentum umzuwandeln. Denn ein derartiges Rechtsgeschäft ist ihr ausdrücklich vom Vollmachtgeber untersagt (vgl. BGHZ 113, 315/320; MüKo/Schubert BGB 7. Aufl. § 164 Rn. 220). Die Vereinbarung ist nach allgemeinen Grundsätzen daher schwebend unwirksam und gemäß § 177 BGB (analog) in ihrer materiellrechtlichen Wirksamkeit von der Genehmigung des Vertretenen abhängig (BGH NJW 1999, 2266/2268; MüKo/Schubert § 164 Rn. 224 f.). Mit Blick auf den das Grundbuchverfahren beherrschenden Legalitätsgrundsatz ist ein auch für das Grundbuchamt evidenter Vollmachtsmissbrauch im Eintragungsverfahren zu beachten (Senat vom 20.2.2013, 34 Wx 439/12 = FGPrax 2013, 111/112; OLG München – 32. Zivilsenat -, 32 Wx 79/06 = DNotZ 2007, 41/42 m. Anm. Munzig; MüKo/Schubert § 164 Rn. 226; Demharter § 20 Rn. 21 f.; Wilsch NZM 2007, 909).

cc) Ist allerdings, wie die Beteiligte meint, die beurkundete Vereinbarung teilweise rechtswirksam, nämlich hinsichtlich der Änderung der Eigentumszuordnung nur des Treppenraums zwischen Ober- und Dachgeschoss bis zur Wohnungsabschlusstüre zur Einheit Nr. 1.5, dann stehen die fehlende Zustimmung des Erwerbers der Einheit Nr. 2.5 sowie der Grundpfandgläubigerin der beantragten Eintragung nicht entgegen.

Beschränkt sich die – unterstellt insoweit wirksam vereinbarte – Änderung auf die Eigentumsverhältnisse am Treppenraum vor der Wohnung Nr. 1.5, konnte der Erwerber der Einheit Nr. 2.5 von der Beteiligten vertreten werden. Dessen persönlicher Mitwirkung bedurfte es insoweit aus Gründen der im Innenverhältnis beschränkten Vollmacht nicht. Weder eine unzumutbare Beeinträchtigung oder Einschränkung der Benutzung des Gemeinschaftseigentums noch zusätzliche Kosten für den Erwerber der Wohnung Nr. 2.5 sind evident, denn nach der Teilungserklärung liegen die Wohnungen Nrn. 1.5 und 2.5 in den Häusern 1 und 2. Nach der Gemeinschaftsordnung ist nur den Wohnungseigentümern des jeweiligen Hauses das gemeinschaftliche Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum des Hauses ab Oberkante Untergeschoss zugeordnet. Lassen sich Kosten und Lasten einzelnen Komplexen zuordnen, an denen ein gemeinschaftliches Sondernutzungsrecht besteht, so sind sie nach der Gemeinschaftsordnung von den entsprechenden Sondernutzungsberechtigten zu tragen. Auch eine Änderung der Miteigentumsanteile ist mit der Aufteilungsänderung nicht verbunden.

Die Zustimmung der am Wohnungseigentum Nr. 2.5 dinglich gesicherten Gläubigerin zur Änderung der Eigentumszuordnung bei der Einheit Nr. 1.5 ist nicht erforderlich, denn deren Recht ist hiervon nicht nachteilig betroffen (vgl. Demharter Anhang zu § 3 Rn. 79).

Mithin liegt ein Vollzugshindernis wegen fehlender Zustimmung insoweit nicht vor. Bei der Eintragung der geänderten Teilungserklärung, die bei allen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten vorzunehmen ist, wäre lediglich darauf zu achten, dass der begrenzte Gegenstand der Änderung klar ersichtlich ist.

3. Für die weitere Behandlung des Eintragungsantrags erteilt der Senat – insoweit nicht bindend – folgende Hinweise:

a) Eine teilweise Wirksamkeit von Einigung respektive Bewilligung (§ 19 GBO) dürfte mit den im Grundbuchverfahren zulässigen Mitteln erwiesen sein.

aa) Die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft vermag die Bauträgerin insoweit wirksam zu vertreten, als Teile des Sondereigentums der Wohnung Nr. 1.5 zu Gemeinschaftseigentum umgewandelt werden sollen (vgl. BayObLG DNotZ 1999, 665/666; Schöner/Stöber Rn. 2967); die hierfür allein erforderliche Zustimmung des Vormerkungsberechtigten an der Einheit Nr. 1.5 liegt – ebenso wie die nach §§ 877, 876 Satz 1 BGB notwendige Zustimmung der Grundpfandgläubigerin – vor.

Kommt demnach in Betracht, dass die Änderung der Teilungserklärung statt mit dem vollen nur mit einem abgrenzbaren Teil des beurkundeten Inhalts wirksam zustande gekommen ist (vgl. MüKo/Busche § 139 Rn. 24), so gilt zwar nach § 139 BGB mangels anderweitiger Vereinbarung der Grundsatz, dass ein in Teilen nichtiges Rechtsgeschäft in Gänze nichtig ist, wenn nicht ausnahmsweise angenommen werden kann, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen worden wäre (vgl. auch BGH NJW 2003, 347). Letzteres dürfte allerdings aufgrund der urkundlich belegten Art der Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum einerseits und der offenkundigen Interessenlage der Wohnungs- und Teileigentümer andererseits anzunehmen sein.

bb) Gegen eine Zerlegbarkeit der Änderungsvereinbarung und für deren Einheitlichkeit spricht zwar zunächst die gewählte äußere Form. Die Änderung der Eigentumsverhältnisse an bislang dem Sondereigentum an den Einheiten Nrn. 1.5 und 2.5 zugeordneten Räumlichkeiten ist in einer Urkunde, hier sogar unter entsprechender Überschrift in einem einzigen Absatz zusammengefasst. Diese Art der Abfassung rechtfertigt regelmäßig und bis zum Beweis des Gegenteils die Annahme, dass der Wille der Parteien auf ein einheitliches Rechtsgeschäft gerichtet ist (BGHZ 157, 168/173 f.; BGH DNotZ 1975, 152/153; MüKo/Busche § 139 Rn. 19).

Allerdings ergibt sich die Zerlegbarkeit dieser Nachtragsvereinbarung in zwei selbständige, in ihrer Wirksamkeit voneinander unabhängige Teile aus der Art der Aufteilung, wie sie sich nach dem Inhalt der Teilungserklärung darstellt, und dem Interesse der Wohnungs-/Teileigentümer daran, zumindest in dem derzeit möglichen Umfang die Teilungserklärung an die brandschutzrechtlich veranlassten baulichen Änderungen anzupassen.

Gemäß Teilungserklärung sind die Wohneinheiten auf zwei Wohngebäude mit jeweils fünf Wohnungen und ein weiteres Wohngebäude mit drei Wohnungen verteilt. Die Wohnungen Nrn. 1.5 und 2.5 befinden sich in zwei weitgehend selbständigen baulichen Einheiten. Gemeinschaftliche Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum der jeweiligen Häuser mit entsprechend gesonderter Kostentragungsverpflichtung sind – wie dargelegt – für die jeweiligen Wohnungseigentümer der einzelnen Hauses begründet. Die Urkundenlage zeigt somit auf, dass – ohne Bildung von Untergemeinschaften – die Wohnungseigentümer der einzelnen Häuser hinsichtlich der Nutzung des Gemeinschaftseigentums am jeweiligen Baukörper einschließlich der Lastentragung weitgehend unabhängig von den übrigen Wohnungs- und Teileigentümern verfahren. Daraus erschließt sich auch, dass die Eigentümer der in Haus 1 gelegenen Wohneinheiten ein eigenständiges Interesse daran haben, die Eigentumszuordnung bei der Einheit Nr. 1.5 in Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Anforderungen unter Erweiterung des dem Gemeinschaftseigentum zugeordneten Bereichs zu ändern, ohne davon abhängig zu sein, dass gleichzeitig in Haus 2 die erforderliche Änderung gelingt.

Zwar ist bei der nach § 139 BGB vorzunehmenden Prüfung grundsätzlich auf die gesamten Umstände abzustellen. Allerdings gelten für die Auslegung der Teilungserklärung die für Grundbucheintragungen geltenden Grundsätze (Elzer/Schneider in Riecke/Schmid § 8 Rn. 41 f. mit § 3 Rn. 39). Danach ist vorrangig auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (BGHZ 139, 288/292). Nicht der subjektive Wille der Erklärenden, sondern der objektive Sinn der Erklärung ist maßgeblich. Danach dürfte die Möglichkeit ausscheiden, dass sonstige, nach diesen Maßstäben berücksichtigungsfähige Umstände Gesichtspunkte ergeben, die für die Frage erheblich sind, ob trotz Teilunwirksamkeit der Aufteilungsvereinbarung von der Wirksamkeit des übrigen Teils auszugehen ist (vgl. auch OLG Hamm ZWE 2008, 465/469; Elzer/Schneider in Riecke/Schmid § 3 Rn. 39 a. E.).

cc) Für die beurkundete Eintragungsbewilligung, deren Auslegung denselben Maßstäben folgt (Demharter § 19 Rn. 28 f.), ergibt sich nichts anderes. Trotz der im Singular gehaltenen Formulierung, gerichtet auf „den Vollzug der Änderung der Teilungserklärung“, dürfte aus den oben ausgeführten Gründen die Zerlegbarkeit auch der Bewilligung in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil feststehen.

dd) Für das Eintragungsverfahren erscheint somit auch nicht von Bedeutung, ob bei Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum die materiellrechtlich erforderliche Auflassung in der Form des § 20 GBO nachzuweisen ist (so u. a. Meikel/Böttcher GBO 11. Aufl. § 20 Rn. 59 f.) oder eine Bewilligung der (werdenden) Wohnungs- und Teileigentümer nach § 19 GBO in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO ausreicht (so OLG Zweibrücken OLGZ 1982, 263/265; Demharter § 20 Rn. 10 und Anhang zu § 3 Rn. 41).

b) Allerdings wird das Grundbuchamt noch zu beachten haben, dass es zur Eintragung auch der Bewilligung derjenigen Wohnungs- und Teileigentümer sowie Vormerkungsberechtigten bedarf, die bei Beurkundung der Aufteilungsänderung am 15.11.2013 von der Beteiligten nicht vertreten wurden, weil sie erst zeitlich danach Erwerbsverträge geschlossen haben.

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 25 Abs. 1 GNotKG).

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