Rückauflassungsvormerkung – Streitwert für Eintragung ist Hälfte des Grundstückswerts

OLG Bamberg, Az.: 8 W 116/17, Beschluss vom 20.12.2017

I. Die Beschwerdeverfahren 8 W 115/17 und 8 W 116/17 werden zu gemeinsamer Entscheidung verbunden.

II. Die Beschwerde des Beteiligten zu 2) gegen den Kostenansatz des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Schweinfurt vom 17.05.2017 – RE-Nr. x – wird als unzulässig verworfen.

III. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1) werden der Beschluss des Amtsgerichts Schweinfurt – Grundbuchamt – vom 18.10.2017, Az.: x, und der Kostenansatz vom 17.05.2017 – RE-Nr. x – wie folgt abgeändert:

Der Kostenansatz des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Schweinfurt vom 17.05.2017 – RE-Nr. x, betreffend die Kostenschuldnerin M, wird in Position 3 (Rückauflassungsvormerkung f. J Nr. 14150 KV GNotKG) dahingehend abgeändert, dass der Wert 215.000,00 Euro beträgt und sich damit ein zu zahlender Betrag (statt 417,50 Euro) von 242,50 Euro ergibt. Im Übrigen wird die Erinnerung zurückgewiesen.

IV. Die weitergehende Beschwerde der Beteiligten zu 1) wird zurückgewiesen.

V. Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; Kosten werden nicht erstattet.

VI. Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.

Gründe

I.

Rückauflassungsvormerkung - Streitwert für Eintragung ist Hälfte des Grundstückswerts
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Die Kostenschuldner erstreben mit ihren Beschwerden eine Gebührenreduzierung. Sie sind der Auffassung, dass der vom Grundbuchamt des Amtsgerichts Schweinfurt zugrunde gelegte Geschäftswert der Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung zur Sicherung eines bedingten Rückübereignungsanspruchs ihrer Eltern zu hoch bemessen sei.

Mit notarieller Urkunde vom 28.03.2017 – URNr. x, Notar D – überließen J, die Eltern der Beschwerdeführer, das Grundstück Fl.Nr. x, Gebäude und Freifläche, an die Beteiligte zu 1), welche ihrerseits (als teilweise Gegenleistung bzw. als Ausgleich) ihr Grundstück Fl.Nr. x Gebäude und Freifläche, an den Beteiligten zu 2) überließ. Außerdem vereinbarten J mit beiden Beteiligten die (Rück-) Übertragung der Grundstücke im Falle des Eintretens von im Einzelnen bezeichneten Rückforderungsgründen (Vorversterben, Insolvenz, grober Undank, u.s.w.). Zur Sicherung dieser bedingten Ansprüche bestellten die Beteiligten jeweils eine Auflassungsvormerkung.

Für die Eintragung jener Auflassungsvormerkungen setzte das Grundbuchamt den jeweils vollen Grundstückswert von 430.000,00 Euro (für die Beteiligte zu 1)) und von 85.000,00 Euro (für den Beteiligten zu 2)) an. Dem folgend erstellte es gemäß KVNr. 14150 GNotKG am 17.05.2017 Kostenrechnungen an die Beteiligten in Höhe einer 0,5 Gebühr von 417,50 Euro bzw. 123,00 Euro.

Hiergegen legten die Kostenschuldner mit Schreiben vom 27.07.2017 jeweils Erinnerung ein. Zur Begründung führten sie aus, dass für die Eintragung der Auflassungsvormerkung nicht der volle Wert des erhaltenen Grundstücks anzusetzen sei, sondern lediglich ein Teilwert von 30 % des Verkehrswerts. Vom Grundbuchamt sei § 51 Abs. 3 GNotKG nicht beachtet worden. Die Beschwerdeführer nehmen hierzu Bezug auf eine Entscheidung des OLG München vom 09.07.2015, Az.: 34 Wx 136/15 Kost (abgedr. In Rpfleger 2016, 123).

Die Bezirksrevisorin bei dem Landgericht Schweinfurt äußerte sich mit Schreiben vom 04.09.2017. Sie beantragte, die Erinnerungen als unbegründet zurückzuweisen. Sie verwies u.a. auf eine Entscheidung des 1. Zivilsenats des OLG Bamberg vom 07.01.2015, Az.: 1 W 44/14 (abgedr. In ZfIR 2015, 388). Zu den Einzelheiten der Begründung wird auf die Stellungnahme der Bezirksrevisorin Bezug genommen.

Mit Beschlüssen vom 18.10.2017 hat der Rechtspfleger des Amtsgerichts Schweinfurt den Erinnerungen der Kostenschuldner nicht abgeholfen und sie zugleich als unbegründet zurückgewiesen. Gemäß § 45 Abs. 3 HS. 2 GNotKG sei zwar § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG entsprechend anzuwenden, diese Bestimmung sei hier jedoch nicht einschlägig. Es liege nämlich weder ein Vorkaufs- noch ein Wiederkaufsrecht vor, bei der das vorgemerkte Recht selbst unter einer Bedingung oder Befristung stehe, vielmehr sei lediglich der hinter der Vormerkung stehende schuldrechtliche Anspruch bedingt.

Gegen diesen Beschluss haben beide Kostenschuldner mit Schreiben vom 29.11.2017 Beschwerde eingelegt. Da der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch bedingt sei, sei der Ansatz des vollen Verkehrswertes grob unbillig. Gemäß § 51 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 GNotKG sei deshalb lediglich ein Teilwert in Höhe von 30 % des Grundstückswertes zugrundezulegen. Ergänzend verweisen sie auf ihre Erinnerungsschreiben.

Mit Beschluss vom 05.12.2017 half das Amtsgericht Schweinfurt den Beschwerden nicht ab und legte die Akten dem Oberlandesgericht vor.

Die Einzelrichter haben mit Beschlüssen vom 18.12.2017 die Sache dem Senat übertragen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II.

Über die von beiden Beteiligten erhobenen Beschwerden hat nach erfolgter Übertragung der Senat zu entscheiden (§ 83 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 81 Abs. 6 Satz 1 und Satz 2 GNotKG). Beide Beschwerdeverfahren hat der Senat wegen Gleichartigkeit des Gegenstands zu gemeinsamer Entscheidung verbunden.

Lediglich die Beschwerde der Beteiligten zu 1) erweist sich als zulässig, § 83 Abs. 1 Satz 1, 83 Abs. 1 Satz 3, 5 i.V.m. § 79 Abs. 2 Satz 2, § 81 Abs. 2, Abs. 5 Satz 4 GNotKG. Die Beschwerde des Beteiligten zu 2) war hingegen als unzulässig zu verwerfen, da der Beschwerdewert von 200,– Euro (§ 81 Abs. 2 Satz 1 GNotKG) nicht erreicht ist (Ziel der Beschwerde des Beteiligten zu 2) ist eine Herabsetzung der Gebühr auf 62,50 Euro [statt 123,– Euro]) und das Amtsgericht die Beschwerde nicht zugelassen hat.

In der Sache hat die Beschwerde der Beteiligten zu 1) teilweise Erfolg.

Für die Eintragung einer Vormerkung, die einen unter einer oder mehreren Bedingungen stehenden (ggf. befristeten) Rückübertragungsanspruch sichert (sog. Rückauflassungsvormerkung), ist auch unter Geltung des GNotKG die Hälfte des Grundstückswerts regelmäßig der maßgebliche Wert; §§ 45, 51 GNotKG (Abweichung von OLG Bamberg – 1. Zivilsenat, Beschluss vom 07.01.2015, Az. 1 W 44/14; Anschluss an H, Anmerkungen zum bezeichneten Beschuss des OLG Bamberg in ZfIR 2015, 388 ff. sowie an OLG München, Beschluss vom 09.07.2015, Az. 34 Wx 136/15 Kost, Rpfleger 2016, 123 f.).

Die Bewertung richtet sich nach dem Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare vom 23.07.2013 (§ 1 GNotKG). § 45 GNotKG regelt als besondere Geschäftswertvorschrift in Absatz 3, dass Geschäftswert einer (sonstigen, d.h. nicht von Abs. 2 erfassten) Vormerkung der Wert des vorgemerkten Rechts ist. Der Geschäftswert würde danach also durch den Wert des vorgemerkten Rechts bestimmt. Bei einer Auflassungsvormerkung wäre grundsätzlich der volle Wert des Grundstücks anzusetzen. Allerdings erklärt § 45 Abs. 3 Hs 2 GNotKG den § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG für entsprechend anwendbar. Nach dessen Satz 1 entspricht der Wert eines Ankaufrechts oder eines sonstigen Erwerbs- oder Veräußerungsrechts dem Wert des Gegenstands, auf den sich das Recht bezieht, während nach Satz 2 der Wert eines Vorkaufs- oder Wiederkaufrechts die Hälfte des Werts nach Satz 1 ist.

Die Rechtsprechung zur aufgeworfenen Frage ist uneinheitlich.

Vor Inkrafttreten des GNotKG hatte das Bayerische Oberste Landesgericht in ständiger Rechtsprechung zur damals geltenden Gesetzesgrundlage der Kostenordnung (KostO) die Auffassung vertreten, dass die Eintragung von Auflassungsvormerkungen wegen ihres Zwecks, den Auflassungsanspruch als solchen und damit die endgültige Eintragung des Eigentümers zu sichern, nach dem vollen Wert des Grundstücks zu bemessen sei (BayObLGZ 1961, 112, Rpfleger 1986, 31). Hiervon seien jedoch die Fälle zu unterscheiden, in denen die Vormerkung lediglich einen bedingten Rückübereignungsanspruch absichern solle. Die unterschiedliche Bewertung ergebe sich daraus, dass eine solche Vormerkung einem Vorkaufs- oder Wiederkaufsrecht ähnele. Hier wie dort sei die Ausübung des Rechts wegen der Notwendigkeit des Eintritts einer oder mehrerer Bedingungen ungewiss. Es rechtfertige sich daher eine kostenrechtliche Gleichbehandlung mit der Konsequenz, dass auch der Wert der Rückauflassungsvormerkung mit dem halben Wert des Grundstücks zu bemessen sei.

Der 1. Zivilsenat des OLG Bamberg hat in seiner Entscheidung vom 07.01.2015 (Az.: 1 W 44/14) gleichwohl die Auffassung vertreten, dass ein bedingtes Rückübertragungsrecht weder ein Vorkaufs- noch ein Wiederkaufsrecht sei, bei denen das vorgemerkte Recht selbst unter einer Bedingung oder Befristung steht; vielmehr sei lediglich der hinter der Vormerkung stehende schuldrechtliche Anspruch bedingt. Mit der Bestimmung des § 51 Abs. 1 GNotKG habe der Gesetzgeber die frühere Regelung des § 20 Abs. 2 KostO nicht nur ersetzt und erweitert, sondern zugleich klargestellt, dass andere Erwerbs- und Veräußerungsrechte als Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte mit dem vollen Verkehrswert der Sache zu bewerten seien. Eine analoge Anwendung von § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG scheide mithin aus.

Demgegenüber vertritt das OLG München die Auffassung, dass auch das geltende Kostenrecht des GNotKG eine Bewertung von Rückauflassungsvormerkungen nach der Hälfte des Grundstückswertes entsprechend § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG erlaube und sogar gebiete (vgl. OLG München, Beschluss vom 09.07.2015, Az.: 34 Wx 136/15 Kost, abgedr. in Rpfleger 2016, 123). Entgegen der vom 1. Zivilsenat des OLG Bamberg vertretenen Rechtsauffassung stehe die gesetzliche Neufassung dieser Sichtweise nicht entgegen. Zwar verweise § 45 Abs. 3 HS. 2 GNotKG auf eine entsprechende Anwendung von § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG, dies bedeute jedoch nicht zwingend, dass nur solche Vormerkungen mit der Hälfte des Verkehrswertes der Sache zu bewerten seien, die ein Vorkaufs- oder Wiederkaufsrecht (im engeren Sinne) sicherten. Vielmehr erlaube das Gesetz (auch) die Auslegung, bestimmte Vormerkungen wegen der häufig völligen Ungewissheit des Bedingungseintritts für den gesicherten Anspruch nach dem Wert eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts zu bewerten. Hätte dies der Gesetzgeber in Abweichung zur bis dahin herrschenden Praxis anders gesehen, so hätte auf die Verweisung in § 45 Abs. 3 HS. 2 GNotKG verzichtet werden können. Denn bereits aus Halbsatz 1, der den Wert einer Vormerkung mit dem Wert des vorgemerkten Rechts bestimme, hätte sich der Wert der jeweiligen Vormerkung problemlos aus § 51 Abs. 1 Satz 1 oder aber Satz 2 GNotKG erschließen lassen. Wenn der Gesetzgeber aber für den Geschäftswert von Vormerkungen eine Verweisung auf die Wertvorschrift für Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte (§ 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG) getroffen habe, besage dies, dass Vormerkungen, die Rechte dieser Art sicherten, eben auch entsprechend dem halben Wert bemessen werden sollten. Auch der für die Eintragung von Vormerkungen reduzierte Gebührensatz von 0,5 (KV Nr. 14150) sei kein Argument gegen diese Sichtweise (vgl. Wilsch ZfIR 2015, 389/391).

Der Senat schließt sich der vom OLG München vertretenen Rechtsauffassung an, wonach auch das geltende Kostenrecht eine Bewertung von Rückauflassungsvormerkungen nach der Hälfte des Grundstückswerts (entsprechend § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG) erlaubt und zur Vermeidung eines Wertungswiderspruchs sogar gebietet. Diese Auffassung ist schon deshalb überzeugend, weil deutlich mehr Gemeinsamkeiten zwischen einer Rückauflassungsvormerkung und Vorkaufs- bzw. Wiederkaufsrechten (hierfür Regelung in § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG) bestehen und auch der erkennende Senat in der Neuregelung des GNotKG kein gesetzgeberisches „Verbot“ zu erkennen vermag, die auf der Grundlage der zuvor geltenden KostO geltende Praxis fortzuführen.

Eine Ungleichbehandlung von Rückauflassungsvormerkung einerseits sowie Vorkaufs- bzw. Wiederkaufsrechten andererseits lässt sich angesichts ihrer Vergleichbarkeit nicht rechtfertigen. Es ist nämlich gänzlich ungewiss, ob im Falle einer bedingten Rückauflassungsvormerkung eine Rechtsübertragung jemals zustande kommen wird. Diese Ungewissheit rührt daher, dass die Übereignungsverpflichtung erst durch den Eintritt einer oder mehrerer aufschiebender Bedingungen ausgelöst werden soll. Der Bedingungseintritt besteht sogar in zweifacher Weise. Zweifach deshalb, weil zum einen der Vorkaufs-, Wiederkaufs- bzw. Rückübertragungsfall gegeben sein muss, zum anderen muss der Berechtigte das Recht auch noch wirksam ausüben (vgl. BayObLG, Beschl. v. 21.8.1985 – 3 Z 125/85 , DNotZ 1986, 433 = Rpfleger 1986, 31). Das Rückübertragungsrecht ist damit so stark eingeschränkt, dass es ähnlich einem Vor- oder Wiederkaufsrecht wirkt. Die Auflassungsvormerkung präsentiert sich hingegen als Sicherungsmittel mit eigenem Regelwerk, vererblich, übertragbar, ggf. nur übertragbar mit Zustimmung des Eigentümers, jedoch stets darauf gerichtet, dem Erwerb den Boden zu bereiten. Insoweit kann von Realisierungsgewissheit gesprochen werden. Unsicherheiten sind der Auflassungsvormerkung somit fremd. Die mit der (Rück-) Auflassungsvormerkung konkret gesicherten Rechte sind hingegen ausweislich der notariellen Vereinbarung unübertragbar und unvererblich. Dass die Bedingungen für die Rückübereignung eintreten können, ist vorliegend höchst ungewiss und vom den beiden Berechtigten, den Eltern der Beteiligten, auch nicht angestrebt. Es liegt, wie H (in ZfIR 2015, 388, 390) anschaulich formuliert, „Realisierungsunwahrscheinlichkeit“ vor.

Dementsprechend muss eine Reduktion im Wert greifen, um dem durch Vormerkung gesicherten Rückübertragungsrecht den adäquaten Platz zu verschaffen (Wilsch, ZfIR 2015, 388 ff.; Tietke in Korintenberg, GNotKG, 20. Aufl., § 46 Rn. 27, jeweils m.w.N.).

Dies geschieht angemessen durch den Ansatz des hälftigen Werts in (analoger) Anwendung des § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG.

Raum für eine weitere, von der Beschwerdeführerin angestrebte Reduzierung besteht hingegen nicht.

Zwar gäbe § 51 Abs. 3 GNotKG grundsätzlich eine solche Möglichkeit, jedoch fehlt es an der Unbilligkeit der nun festgestellten Kostenbelastung. Eine über die analoge Anwendung des § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG hinausgehende Reduzierung wäre etwa dann gerechtfertigt und vorzunehmen, wenn die Wahrscheinlichkeit des Eintritts der vereinbarten Bedingung ganz ungewöhnlich gering und die Auflassung deshalb nahezu gegenstandslos wäre (vgl. Schwarz in Korintenberg, § 52 Rn. 41 ff.). Dies lässt sich aber schon für den ersten der in der notariellen Urkunde vom 28.03.2017 hierzu konkret vereinbarten Fälle, dem Vorversterben von Kindern vor ihren beiden Elternteilen, nicht annehmen. Die allgemeine „Realisierungsunwahrscheinlichkeit“ führt bereits zur analogen Anwendung der für Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte geltenden Regelung. Für eine weitere Reduzierung sieht der Senat vorliegend keinen Anlass.

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1) war deshalb eine hälftige Reduzierung vorzunehmen. Soweit die Beschwerdeführerin – darüber hinausgehend – eine Reduzierung auf 30 % anstrebt, konnte ihre Beschwerden hingegen keinen Erfolg haben und war – insoweit – zurückzuweisen.

Dem Grundbuchamt wird bezüglich des Beteiligten zu 2) eine Überprüfung seiner Entscheidung von Amts wegen – entsprechend der Rechtsauffassung des Senats – anheim gestellt.

III.

Die Kostenregelung folgt aus § 83 Abs. 3 GNotKG.

Ein Rechtsmittel gegen diese Entscheidung ist nicht statthaft, § 83 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 81 Abs. 3 Satz 3, Abs. 4 Satz 1 GNotKG.