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Widerspruch gem. §§ 899, 894 BGB bei Grundbuchunrichtigkeit – Voraussetzungen

LG Cottbus – Az.: 2 O 108/22 – Urteil vom 16.06.2022

1. Die einstweilige Verfügung des Amtsgerichts Senftenberg vom 27.04.2022, Az. 21 C 135/22, wird aufgehoben und der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung vom 26.04.2022 als unbegründet zurückgewiesen.

2. Der Verfügungskläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert wird auf 83.333,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Der Verfügungskläger begehrt im Wege der einstweiligen Verfügung die Eintragung von Grundbuchwidersprüchen gegen das Eigentum des Verfügungsbeklagten an 19 Eigentumswohnungen.

Die Verfügungsklägerin war Eigentümerin der im Grundbuch des Amtsgerichts …, Gemarkung …, Flur …, Blatt …, … und … bis einschließlich … verzeichneten 19 Wohnungen.

Der Verfügungsbeklagte war neben Frau A. und Herrn B. Vorstandsmitglied der Verfügungsklägerin.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 20.10.2020 verkaufte die Verfügungsklägerin die oben genannten Wohnungen zu einem Kaufpreis von insgesamt 250.000,00 € an den Verfügungsbeklagten und ließ sie an den Verfügungsbeklagten auf. Der Verfügungsbeklagte wurde als Eigentümer in die vorgenannten Grundbuchblätter eingetragen.

Am 20.11.2020 informierte Herr B. Den BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (Prüfungsverband) über den nach seiner Auffassung nicht mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung übereinstimmenden Verkauf der Wohnungen. Der Prüfungsverband kam in einem Sonderbericht vom XX.06.2021 zu dem Ergebnis, dass ein angemessener Kaufpreis bei 722.890,00 € gelegen habe, die Wohnungen mithin erheblich unter ihrem Wert verkauft worden seien. Der Sonderbericht ist den damaligen Vorstandsmitgliedern des Verfügungsklägers noch im Juni 2021 bekannt geworden.

Der Beklagte schied zum 20.10.2021 und Frau A. zum 31.12.2021 aus dem Vorstand des Verfügungsklägers aus.

Im November 2021 wurden Frau C. und im Februar 2022 Herr D. zu weiteren Vorstandsmitgliedern bestellt.

Der Verfügungskläger behauptet, der vereinbarte Kaufpreis habe „ca. 200 % unter dem Verkehrswert“ der Wohnungen gelegen. Es sei zu befürchten, dass der Verfügungsbeklagte die Grundbücher belasten oder die Wohnungen zu einem Mehrerlös weiterverkaufen werde.

Er ist der Auffassung, dass der Kaufvertrag und die darin enthaltene Auflassung nichtig seien und der Verfügungsbeklagte daher nicht Eigentümer der Wohnungen geworden sei. Die Grundbücher seien daher unrichtig, weshalb dem Verfügungskläger ein Berichtigungsanspruch zustehe.

Der Verfügungskläger hat beim Amtsgericht Senftenberg beantragt, in das Grundbuch des Amtsgerichts …, Gemarkung …, Flur …, Blatt …, … und … bis einschließlich … (19 Wohnungsgrundbücher) zugunsten des Verfügungsklägers einen Widerspruch gegen das Eigentumsrecht des Antragsstellers einzutragen. Das Amtsgericht hat die beantragte Verfügung ohne mündliche Verhandlung und ohne vorherige Anhörung des Verfügungsbeklagten am 27.04.2022 erlassen.

Hiergegen hat der Verfügungsbeklagte am 06.05.2022 Widerspruch eingelegt.

Der Verfügungskläger hat im Widerspruchsverfahren sinngemäß vorgetragen, dass ihm eine frühere Antragstellung nicht möglich gewesen sei, da zunächst der Verfügungsbeklagte und Frau Herrmann als damalige Vorstandsmitglieder die Ergreifung von Maßnahmen gegen den Kaufvertrag blockiert hätten und sich sodann die neuen Vorstandsmitglieder erst haben formieren müssen.

Der Verfügungskläger beantragt, die einstweilige Verfügung vom 27.04.2022 mit der Maßgabe zu bestätigen, dass die Blattnummer … durch die Blattnummer … ersetzt wird.

Der Verfügungsbeklagte beantragt, die einstweilige Verfügung vom 27.04.2022 aufzuheben und den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückzuweisen.

Der Verfügungsbeklagte behauptet, er sei auch heute noch davon überzeugt, dass der damals vereinbarte Kaufpreis nicht unter dem Wert der Wohnungen gelegen habe. Wenn der Kaufpreis unter dem Wert der Wohnungen gelegen habe, habe er das jedenfalls nicht gewusst und einen Kauf unter Wert auch nicht beabsichtigt gehabt. Er habe damals noch nicht einmal für möglich gehalten oder billigend in Kauf genommen, dass der Kaufpreis für die streitgegenständlichen Wohnungen nicht angemessen sei. Er behauptet weiter, er beabsichtige nicht, die Wohnungen weiter zu veräußern oder die Grundbücher zu belasten, soweit sie nicht bereits im Jahr 2021 für die Kaufpreisfinanzierung belastet worden sind.

Der Verfügungsbeklagte ist der Auffassung, es fehle bereits an einem Verfügungsgrund, da die Verfügungsklägerin seit dem Abschluss des Kaufvertrages am 22.10.2022 genug Zeit gehabt habe, sich mit dem Vorgang zu befassen. Seit der Eigentumsumschreibung in der ersten Jahreshälfte 2021 habe sich die vom Verfügungskläger behauptete Gefährdungssituation durch eine etwaige Belastung oder einen Weiterverkauf der Wohnungen nicht mehr verändert. Es fehle aber auch an einem Anordnungsanspruch, weil Kaufvertrag und Auflassung wirksam seien.

Das Gericht hat den Verfügungskläger in der mündlichen Verhandlung am 02.06.2022 darauf hingewiesen, dass es für die beantragte Eintragung eines Widerspruchs gegen das Eigentumsrecht des Verfügungsbeklagten auch dann an einem Anordnungsanspruch fehlen dürfte, wenn die Behauptungen des Verfügungsklägers zur Unangemessenheit des Kaufpreises zuträfen, weil dann zwar der Kaufvertrag nach § 138 BGB nichtig sein dürfte, nicht aber auch die Auflassung. Unmittelbar vor der Antragstellung hat das Gericht den Prozessbevollmächtigten des Verfügungsklägers unter Bezugnahme auf den Hinweis ausdrücklich gefragt, ob er an der auf die Eintragung eines Widerspruchs gegen das Eigentumsrecht des Verfügungsbeklagten gerichteten Antragsfassung festhalten wolle, was der Prozessbevollmächtigte des Verfügungsklägers bejaht hat.

Das Gericht hat das Vorstandsmitglied des Verfügungsklägers, Herrn D., und den Beklagten persönlich angehört. Zum Inhalt der Anhörung wird auf das Protokoll vom 02.06.2022 Bezug genommen.

Der Verfügungsbeklagte hat nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung am 02.06.2022 einen nicht nachgelassenen Schriftsatz eingereicht. Der Verfügungskläger hat am 08.06.2022 einen nachgelassenen Schriftsatz eingereicht.

Entscheidungsgründe

Die einstweilige Verfügung war auf den Widerspruch des Verfügungsbeklagten auf ihre Rechtmäßigkeit zu prüfen. Dies führt zu ihrer Aufhebung.

1.

Das angerufene Gericht ist für die Entscheidung über den Widerspruch des Verfügungsbeklagten als Gericht der Hauptsache gemäß §§ 924, 935, 942, 936, 943 ZPO örtlich und sachlich zuständig. Das Amtsgericht hat den angegriffenen Beschluss als Gericht der belegenen Sache gemäß § 942 Abs. 2 ZPO erlassen. Im Rahmen dieser Zuständigkeit ist das Amtsgericht nur für den Erlass und für die Aufhebung gem. § 942 Abs. 3 ZPO zuständig, während über andere Rechtsbehelfe grundsätzlich das Gericht der Hauptsache entscheidet (OLG Schleswig, Beschl. v. 12.02.1997 – 2 W 11/97 – Juris, Rn. 4; G. Vollkommer, in: Zöller, ZPO, 34. Aufl. 2022, § 942 Rn. 4). Die sachliche Zuständigkeit des Landgerichts als Gericht der Hauptsache ergibt sich vorliegend aufgrund des Streitwerts über 5.000 € (§ 23 Nr. 1 GVG) aus § 71 Abs. 1 GVG. Die örtliche Zuständigkeit des angerufenen Landgerichts ergibt sich aus § 24 ZPO.

2.

Für die Eintragung eines Widerspruchs in das Grundbuch ist ein Verfügungsgrund zwar grundsätzlich nicht notwendig (§ 899 Abs. 2 S. 2 BGB). Hierbei handelt es sich aber nur um eine gesetzliche Vermutung des Vorliegens der Gefährdung des Anspruchs, wobei der Gegenbeweis zulässig ist. Diese gesetzliche Dringlichkeitsvermutung kann insbesondere durch langes Zuwarten widerlegt sein (vgl. OLG Hamm, Beschl. v. 19.06.2017 – I-5 W 63/17 – Juris, Rn. 12, m.w.N.). Vorliegend spricht einiges dafür, dass die Dringlichkeitsvermutung dadurch widerlegt ist, dass die Verfügungsklägerin auch nach Kenntniserlangung vom Bericht des Prüfungsverbandes vom 02.06.2021 noch 11 Monate abgewartet hat, bevor sie den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung gestellt hat. Insofern dürfte sich die Verfügungsklägerin nicht dadurch exkulpieren können, dass ein Teil der zur Zeit der Kenntniserlangung vom Prüfbericht bestellten Vorstandsmitglieder aufgrund seiner eigenen Beteiligung an dem Kaufvertrag kein Interesse an einer Rückabwicklung gehabt haben mag. Die Verfügungsklägerin dürfte sich das Unterlassen der zeitnahen Beantragung einer einstweiligen Verfügung durch die jeweiligen Vorstandsmitglieder gem. § 31 BGB als eigenes Verhalten bzw. Unterlassen zurechnen lassen müssen. Letztlich kann die Frage einer Widerlegung des vermuteten Verfügungsgrundes jedoch offenbleiben, da jedenfalls kein Verfügungsanspruch besteht (dazu sogleich unter 3.).

3.

Für den Erlass der vom Verfügungskläger beantragten einstweiligen Verfügung fehlt es an einem Verfügungsanspruch.

a)

Der Verfügungskläger begehrt die Eintragung eines Widerspruchs gegen das eingetragene Eigentumsrecht des Verfügungsbeklagten. Er hat jedoch keine Tatsachen glaubhaft gemacht, aus denen sich ergibt, dass der Verfügungsbeklagte nicht Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung geworden ist.

Ein Widerspruch kann gem. §§ 899, 894 BGB eingetragen werden, wenn das Grundbuch unrichtig ist, vorliegend also dann, wenn der Verfügungsbeklagte gar nicht Eigentümer der Wohnungen ist. Solches ergibt sich aus dem tatsächlichen Vortrag der Beklagten jedoch nicht. Auch wenn dieser Vortrag als glaubhaft gemacht anzusehen wäre, stünde das dem Eigentumserwerb des Verfügungsbeklagten nicht entgegen.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass der Verfügungskläger die Wohnungen an den Verfügungsbeklagten aufgelassen hat und der Verfügungsbeklagte als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden ist. Damit ist der Verfügungsbeklagte gem. §§ 873, 925 BGB Eigentümer der Wohnungen geworden.

Dem steht die Behauptung des Verfügungsklägers, dass der vereinbarte Kaufpreis und der damalige Verkehrswert der Wohnungen in einem besonders groben Missverhältnis stünden, nicht entgegen. Sofern die klägerische Behauptung zutreffen würde, dürfte zwar der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag wegen des Äquivalenzmissverhältnisses von Kaufpreis und Gegenleistung gem. § 138 BGB nichtig sein (vgl. dazu BGH, Urt. v. 19.01.2001 – V ZR 437/99 – Juris, Rn. 10 ff.). Die Nichtigkeit des Kaufvertrages würde vorliegend jedoch nicht zur Nichtigkeit auch der Eigentumsübertragung führen.

Die Nichtigkeit des Verpflichtungsgeschäfts erstreckt sich im Regelfall nicht auf das grundsätzlich wertneutrale abstrakte Verfügungsgeschäft. Anders ist das nur, wenn die Unsittlichkeit gerade im Vollzug der Leistung liegt (vgl. Ellenberger, in: Palandt, BGB, § 138 Rn. 20, m.w.N.). Beruht die Sittenwidrigkeit des Verpflichtungsgeschäfts jedoch – wie hier – nur auf dem Äquivalenzmissverhältnis, bleibt die Nichtigkeitsfolge auf das Verpflichtungsgeschäft beschränkt und erfasst nicht das abstrakte Verfügungsgeschäft (BGH, Urt. v. 19.01.2001 – V ZR 437/99 – Juris, Rn. 25, m.w.N.).

b)

Darauf, ob die Voraussetzungen der Eintragung von Rückauflassungsvormerkungen nach §§ 883, 885 ZPO vorliegen, kommt es hier nicht an, weil das Gericht der Verfügungsklägerin solche Eintragungen aufgrund der engen Antragstellung nicht zusprechen dürfte.

Zwar wird die strenge Antragsbindung aus § 308 ZPO für einstweilige Verfügungen durch § 938 ZPO gelockert: Der Antragsteller muss nur sein Rechtsschutzziel angeben, nicht aber eine bestimmte Maßnahme beantragen. Gleichwohl muss sich die gerichtliche Anordnung im Rahmen des gestellten Antrags halten (vgl. statt aller G. Vollkommer, a.a.O., § 938 Rn. 1, m.w.N.). Erforderlichenfalls hat das Gericht durch einen Hinweis nach § 139 Abs. 1 S. 2 ZPO auf eine geeignete Antragstellung hinzuwirken.

Nach diesem Maßstab durfte das Gericht die Eintragung von Rückauflassungsvormerkungen vorliegend nicht aussprechen. Zwar dienen sowohl die Eintragung eines Widerspruchs gegen das Eigentumsrecht des eingetragenen Nichteigentümers als auch die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung dem Zweck, den Veräußerer vor Zwischenverfügungen des fehlerhaften Erwerbers zu schützen. Insofern kann das Gericht im Rahmen des § 938 ZPO die der Sachlage entsprechende Eintragung wählen, wenn die Antragsfassung ihm diesen Raum lässt. Das ist jedoch nicht der Fall, wenn ein anwaltlich vertretener Antragsteller auch auf einen gerichtlichen Hinweis an einer sehr engen Antragsfassung festhält und auch keinen weiterreichenden Hilfsantrag stellt. In diesem Fall muss das Gericht grundsätzlich davon ausgehen, dass der Antragsteller nur das begehrt, was sein Rechtsanwalt formuliert hat. Insofern ist es dem Gericht auch im Verfügungsverfahren verwehrt, dem Antragsteller etwas zuzusprechen, was er nicht begehrt, nur weil ihm das, was er begehrt, nicht zusteht. So verhält es sich vorliegend, denn der anwaltlich vertretene Verfügungskläger hat trotz zweimaligen gerichtlichen Hinweises in der mündlichen Verhandlung an seiner ausschließlich auf die Eintragung eines Eigentumswiderspruchs gerichteten Antragstellung festgehalten.

4.

Der nachgelassene Schriftsatz des Verfügungsklägers vom 08.06.2022 bot keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, weil er keinen neuen entscheidungserheblichen Vortrag enthält. Insbesondere kündigt der Verfügungskläger auch in diesem Schriftsatz nicht die Absicht einer abweichenden Antragstellung an. Der nicht nachgelassene Schriftsatz des Verfügungsbeklagten vom 02.06.2022 bot ebenfalls keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung. Auch dieser Schriftsatz enthält keinen neuen entscheidungserheblichen Vortrag, weil dem Antrag des Verfügungsbeklagten auf Aufhebung der einstweiligen Verfügung bereits ohne diesen Schriftsatz stattzugeben war.

5.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

6.

Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht auf § 708 Nr. 6 ZPO.

7.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 1 Nr. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO. Im Falle eines Grundbuchswiderspruchs wird der Wert des einstweiligen Verfügungsverfahrens von der Rechtsprechung in der Regel auf den Hauptsachewert bemessen. Der Hauptsachewert richtet sich nach dem Interesse des Klägers an der Eintragung (Herget, in: Zöller, ZPO, 34. Aufl. 2022, § 3 Rn. 16.210), den das Gericht vorliegend entsprechend der Streitwertangabe des Verfügungsklägers in der Antragsschrift auf 83.333,00 € schätzt.

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