Notar muss Kostenrechnung für Verwalterzustimmung aufheben
Das LG Düsseldorf hat entschieden, dass die Beteiligten zu 1. und 2. des Falls zu Unrecht als Kostenschuldner für die Entwurfsgebühr eines Verwalterzustimmungsentwurfs in einem Wohnungseigentumskaufvertrag in Anspruch genommen wurden. Der Notar hatte diese Gebühr ohne entsprechenden Auftrag oder Zustimmung der Beteiligten zu 1. und 2. erhoben, was das Gericht als unrechtmäßig ansah. Die Kostenrechnung des Notars wurde daher aufgehoben.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Aufhebung der Kostenrechnung des Notars für die Verwalterzustimmung bei einem Wohnungseigentumskauf.
- Die Beteiligten zu 1. und 2. wurden zu Unrecht als Kostenschuldner der Entwurfsgebühr belastet.
- Kein Auftrag oder Zustimmung der Beteiligten zu 1. und 2. für die Erstellung des Entwurfs.
- Die Immobilienverwaltung ist laut § 29 Nr. 1 GNotKG die Schuldnerin der Entwurfsgebühr.
- Der notarielle Kaufvertrag ermächtigte nur den beurkundenden Notar zur Einholung der Zustimmungserklärung.
- Keine Ermächtigung für einen anderen Notar, im Namen der Käufer einen Entwurf zu erstellen.
- Die Kostenübernahme im Kaufvertrag umfasste nicht die Kosten der Verwalterzustimmung durch einen zweiten Notar.
- Die Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten beruht auf §§ 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG i.V.m. § 81 FamFG.
Übersicht
Notarkosten: Verwalterzustimmung-Entwurf für Wohnungseigentumskaufvertrag
Die Notarkosten für die Entwurfsfertigung der Verwalterzustimmung zum Wohnungseigentumskaufvertrag sind ein wichtiger Aspekt bei Immobilienkäufen. Der Verwalter muss persönlich beim Notar erscheinen, um seine Zustimmung abzugeben, und die Kosten für die Entwurfsfertigung werden in der Regel vom Notar in Rechnung gestellt. Diese Kosten sind Teil der Notarkosten, die der Käufer trägt.
Die anfallenden Notarkosten und etwaige Bearbeitungsgebühren für die Erteilung der Verwalterzustimmung sind in den Kosten des Vollzugs des Übertragungsvertrages enthalten. Die Notarkosten können nachvollziehbar festgestellt werden, und der Verwalter hat für die entstandenen Notarkosten einzustehen und bekommt diese dann von der Eigentümergemeinschaft erstattet.
Doch wie sieht es mit der rechtlichen Situation aus, wenn der Notar die Kosten für die Entwurfsfertigung der Verwalterzustimmung ohne entsprechenden Auftrag oder Zustimmung der Beteiligten in Rechnung stellt? In einem konkreten Fall hat das Landgericht Düsseldorf entschieden, dass die Beteiligten zu 1. und 2. zu Unrecht als Kostenschuldner für die Entwurfsgebühr in Anspruch genommen wurden. Die Entscheidung des Gerichts wirft ein Schlaglicht auf die rechtlichen Herausforderungen im Zusammenhang mit Notarkosten und zeigt, dass es wichtig ist, die genauen Kosten und Verantwortlichkeiten im Vorfeld eines Immobilienkaufs genau zu prüfen.
Komplexe Rechtslage bei Wohnungseigentumskauf
Im Fokus des Falles steht ein Wohnungseigentumskaufvertrag, der eine besondere Herausforderung in der juristischen Praxis darstellt. Durch eine notarielle Teilungserklärung vom 14. November 2005 wurde Grundbesitz in Wohnungseigentum aufgeteilt, woraufhin der Verkauf einer bestimmten Wohnung in Düsseldorf stattfand. Für diesen Verkauf war laut Vertrag die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Dieser Umstand führte zu einer komplexen rechtlichen Situation, da die Zustimmung des Verwalters in formeller und materieller Hinsicht eine entscheidende Rolle spielte.
Die Rolle des Notars und die strittige Kostenrechnung
Der Notar, der den Verkauf beurkundete, trat in Kontakt mit der Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft, um die benötigte Zustimmung in grundbuchmäßiger Form zu erhalten. Dies mündete in der Erstellung und Unterzeichnung einer Zustimmungserklärung. Interessanterweise erhebt der Notar später eine Entwurfsgebühr für diese Zustimmungserklärung von den Käufern, was einen Betrag von 559,90 EUR, inklusive Umsatzsteuer und anderer Positionen, darstellte. Die Käufer wandten sich gegen diese Kostenrechnung, was den Kern des Rechtsstreits bildet.
Gerichtliche Klärung der Kostentragungspflicht
Das Landgericht Düsseldorf, unter dem Az.: 25 T 623/13, sah sich mit der Frage konfrontiert, wer die Kosten der Verwalterzustimmung zu tragen hat. Die entscheidende Frage dabei war, ob die Käufer oder die Immobilienverwaltung für die Kosten der Entwurfsfertigung verantwortlich sind. In seiner Entscheidung stellte das Gericht klar, dass der Notar die Beteiligten zu 1. und 2. – also die Käufer – zu Unrecht als Kostenschuldner der Entwurfsgebühr in Anspruch genommen hatte. Dies basierte auf der Feststellung, dass kein Auftrag zur Fertigung des Entwurfs seitens der Käufer erteilt wurde und sie auch sonst keine Kostentragungspflicht übernommen hatten.
Relevante Gesetzesauslegung und Urteilsbegründung
Die Entscheidung des Gerichts stützte sich auf verschiedene rechtliche Aspekte. Zunächst wurde festgestellt, dass die korrigierte Kostenrechnung zwar rechnerisch korrekt war, jedoch die Inanspruchnahme der Käufer nicht rechtmäßig erfolgte. Des Weiteren zeigte die Urteilsbegründung, dass die Verwalterin den Auftrag zur Fertigung des Entwurfs erteilt hatte, ohne dabei klarzumachen, dass sie im Namen der Käufer handelte. Der notarielle Kaufvertrag ermächtigte ausschließlich den beurkundenden Notar zur Einholung der Zustimmungserklärung, was keine Beauftragung eines Dritten einschloss. Das Gericht stellte auch klar, dass eine beurkundete Kostenverteilungsabrede nur dann Wirkungen gegenüber dem Notar entfaltet, wenn sie eindeutig formuliert wird.
Fazit: Das LG Düsseldorf hob die Kostenrechnung des Notars auf, da die Beteiligten zu 1. und 2. nicht als Kostenschuldner der Entwurfsgebühr in Anspruch genommen werden konnten. Dieses Urteil verdeutlicht die Bedeutung klarer Vereinbarungen und Aufträge in Bezug auf notarielle Verfahren und die damit verbundenen Kosten.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Was bedeutet eine notarielle Teilungserklärung im Zusammenhang mit Wohnungseigentum?
Eine notarielle Teilungserklärung ist ein zentrales Dokument im Kontext des Wohnungseigentums. Sie ist eine Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem auf dem Grundstück stehenden Gebäude verbunden wird[6].
Die Teilungserklärung wird ins Grundbuch eingetragen und ist damit für die Wohnungseigentümer verbindlich. Sie legt fest, welche Räume und Gebäudeteile zu welcher Wohnung gehören und enthält Nutzungsvorgaben. Zudem beinhaltet das Dokument die Gemeinschaftsordnung, die die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander regelt.
Ein wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung ist der Aufteilungsplan, der eine Bauzeichnung ist und die Aufteilung der Immobilie in einzelne Wohnungen darstellt. Dieser Plan muss von der Bauaufsichtsbehörde bescheinigt werden.
Die Teilungserklärung kann nur unter strengen Voraussetzungen nachträglich geändert werden. Dazu ist im Regelfall die Zustimmung aller Miteigentümer nötig. Die nachträgliche Änderung muss ein Notar beurkunden, damit sie im Grundbuch notiert werden kann.
Die Kosten für die Erstellung einer Teilungserklärung hängen davon ab, ob sie notariell beglaubigt oder notariell beurkundet wird. Die Initialkosten trägt zunächst einmal der Auftraggeber, also der Grundstückseigentümer.
Eine notariell beurkundete Teilungserklärung ist unerlässlich, um eine Immobilienkredit zu erhalten. Sie ist auch Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher.
Kaufinteressenten sollten die Teilungserklärung unbedingt vor dem Kauf lesen, weil sie es akzeptieren müssen, wie es ist. Wenn die Vorgaben nicht passen, sollten sie vom Erwerb Abstand nehmen.
Inwiefern ist die Zustimmung des Verwalters bei der Veräußerung von Wohnungseigentum erforderlich?
Die Zustimmung des Verwalters bei der Veräußerung von Wohnungseigentum ist in der Regel erforderlich, wenn dies in der Teilungserklärung oder einer anderen Vereinbarung der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt ist. Der Verwalter darf seine Zustimmung zur Veräußerung der Eigentumswohnung nicht willkürlich verweigern, sondern nur, wenn in der Person des Erwerbers ein wichtiger Grund besteht. Beispiele für solche Gründe könnten Zahlungsunfähigkeit oder Verstöße gegen die Hausordnung sein.
Die Zustimmung des Verwalters dient dazu, die Eigentümergemeinschaft vor potenziell problematischen oder zahlungsunfähigen neuen Eigentümern zu schützen. Wenn der Verwalter Zweifel hat, ob er die Zustimmung erteilen soll, kann er unter Umständen auch die anderen Eigentümer per Mehrheitsbeschluss über die Zustimmung entscheiden lassen.
Es ist wichtig zu beachten, dass nicht jede Veräußerung einer Eigentumswohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Beispielsweise sind Übertragungen per Erbfolge nicht erfasst. Auch kann die Teilungserklärung ein Zustimmungserfordernis auf Verkäufe beschränken, so dass unentgeltliche Übertragungen (z.B. auf die Kinder) zustimmungsfrei wären.
Wenn der Verwalter die Zustimmung zu Unrecht verweigert oder sie grundlos verzögert, kann er schadensersatzpflichtig werden.
Die Zustimmung zum Verkauf muss der Verwalter in der Regel persönlich beim Notar abgeben. Die Kosten für die Zustimmung muss meist der Käufer der Wohnung zahlen, obwohl dies in der Praxis oft zu Streitigkeiten führt.
Es ist auch möglich, dass die Zustimmung aller Wohnungseigentümer statt der Zustimmung des Verwalters benötigt wird. In diesen Fällen ist der Verwalter nicht in die Veräußerung einer Wohnung eingebunden.
Es ist letztlich immer die Entscheidung der jeweiligen Eigentümergemeinschaft, ob der Eintritt eines neuen Eigentümers der Zustimmung der Gemeinschaft oder des Verwalters bedarf.
Was besagt § 29 Nr. 1 GNotKG bezüglich der Kostenschuldnerschaft bei notariellen Dienstleistungen?
Gemäß § 29 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) in Deutschland ist der Kostenschuldner für notarielle Dienstleistungen grundsätzlich die Person, die den Auftrag erteilt oder den Antrag gestellt hat. Dies bedeutet, dass die Person, die den Notar beauftragt hat, in der Regel auch die Kosten für die notarielle Dienstleistung trägt.
Es gibt jedoch auch Ausnahmen von dieser Regel. So kann beispielsweise eine andere Person die Kostenschuld übernehmen, wenn sie dies gegenüber dem Notar erklärt hat.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Kostenschuldnerschaft nicht automatisch auf den „originären“ Auftraggeber des Notars übergeht. Das bedeutet, dass nicht immer die Person, die den Notar ursprünglich beauftragt hat, auch die Kosten tragen muss.
In einigen Fällen kann es auch zu Streitigkeiten über die Kostenschuldnerschaft kommen. In solchen Fällen kann es hilfreich sein, die genauen Voraussetzungen für eine Kostenschuldnerschaft gemäß § 29 GNotKG zu prüfen.
Es ist auch zu beachten, dass die Kosten für notarielle Dienstleistungen in der Regel vom Auftraggeber getragen werden, es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart.
Das vorliegende Urteil
LG Düsseldorf – Az.: 25 T 623/13 – Beschluss vom 08.01.2014
Die Kostenrechnung vom in der Fassung der korrigierten Kostenrechnung vom zu Urkundennummer wird aufgehoben.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Gründe
I.
Durch notarielle Teilungserklärung vom 14. November 2005 (Bl. 4ff GA) wurde der Grundbesitz in Wohnungseigentum aufgeteilt. Nach § 15 Abs. 1 Satz 2 der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung des Sondereigentums der Zustimmung des Verwalters.
Unter Ur.-Nr. beurkundete Notar in Mönchengladbach am den Verkauf der im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichneten Wohnung im Objekt Düsseldorf von Herrn an die Beteiligten zu 1. und 2. zu einem Kaufpreis von 377.500,– EUR. Abschnitt VI lautet wie folgt:
Die Veräußerung des Wohnungseigentums bedarf der Zustimmung des Verwalters. Diese und alle weiteren etwa zu dieser Urkunde erforderlichen Genehmigungen und Erklärungen bleiben vorbehalten, sollen vom Notar eingeholt und mit ihrem Eingang bei dem Notar allen Beteiligten gegenüber unmittelbar rechtswirksam werden.
Nach Abschnitt V 9. tragen die Beteiligten zu 1. und 2. als Käufer sämtliche mit dieser Urkunde und ihrer Durchführung verbundenen Kosten.
Mit Schriftsatz vom 9. August 2013 wandte sich Notar an die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Bitte um Übersendung der Zustimmungserklärung in grundbuchmäßiger Form. Die Verwalterin wandte sich an den Beteiligten zu 3. und teilte mit Schreiben vom 23. August 2013 (Bl. 53 GA) mit, dass um einen Termin für Herrn … gebeten werde und die Zustimmungserklärung noch aufgesetzt werden müsse. Entsprechende Unterlagen werde Herr … mitbringen.
Sodann erstellte das Notariat die Zustimmungserklärung und Herr … unterzeichnete diese am 28. August 2013 im Notariat (Ur.Nr.; Bl. 52 GA).
Mit der angegriffenen Kostenrechnung vom (Bl. 38 GA) in der korrigierten Fassung vom, auf deren Kopie (Bl. 81 GA) hinsichtlich der weiteren Einzelheiten verwiesen wird, hat der Notar den Beteiligten zu 1. und 2. für die Verwalterzustimmung eine Entwurfsgebühr in Höhe von 435,– EUR nach GNotKG KV 24101, zuzüglich anderer Positionen und Umsatzsteuer insgesamt 559,90 EUR in Rechnung gestellt.
Gegen diese Kostenrechnung wenden sich die Beteiligten zu 1. und 2.
Der Präsident des Landgerichts hat unter dem 8. Mai 2014 darauf hingewiesen, dass die Kostenrechnung vom nicht dem Zitiergebot genügt. Daraufhin hat Notar unter dem eine berichtigte Kostenrechnung erstellt.
II.
Das Vorbringen der Beteiligten zu 1. und 2. im Schriftsatz vom 18. November 2013 ist als Antrag auf gerichtliche Entscheidung des Landgerichts auszulegen. Der Antrag ist nach § 127 Abs. 1 GNotKG zulässig.
Er ist auch in der Sache begründet.
Die Kostenrechnung des Notars in der korrigierten Fassung vom ist aufzuheben.
Der Notar hat die Beteiligten zu 1. und 2. zu Unrecht als Kostenschuldner einer Entwurfsgebühr gemäß GNotKG KV 24101 in Anspruch genommen.
1. Die korrigierte Kostenrechnung ist rechnerisch nicht zu beanstanden und entspricht dem Zitiergebot des § 19 Abs. 2 und 3 GNotKG. Die Kammer schließt sich nach eigener Prüfung den Ausführungen des Präsidenten des Landgerichts Düsseldorf in seiner Stellungnahme vom 18. Juli 2014 (Bl. 82 GA) an, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen wird. Einwände dagegen sind auch nicht erhoben worden.
2. Jedoch setzt die Inanspruchnahme der Beteiligten zu 1. und 2. voraus, dass dem Notar durch die Beteiligten zu 1. und 2. selbst oder in ihrem Namen ein Auftrag zur Fertigung des Entwurfs erteilt worden wäre oder sie anderweitig die Kostentragungspflicht übernommen haben.
a) Der Notar hat den Auftrag zur Fertigung des Entwurfs einer Zustimmungserklärung von der Verwalterin mit Schriftsatz vom 23. August 2013 erhalten.
Diese machte in keiner Weise in diesem Schriftsatz deutlich, im Namen und auf Kosten der Beteiligten zu 1. und 2. zu handeln. Die Käufer werden weder namentlich noch in anderer Weise erwähnt.
Damit ist nach § 29 Nr. 1 GNotKG die Immobilienverwaltung Schuldnerin der Entwurfsgebühr.
b) Der notarielle Kaufvertrag vom 6. August 2013 ermächtigt allein den beurkundenden Notar mit der Einholung der Zustimmungserklärung.
Es kann dahingestellt bleiben, ob Notar … berechtigt gewesen wäre, einen Entwurf auf Kosten der Beteiligten zu 1. und 2. zu fertigen, da er einen solchen nicht gefertigt hat.
Keinesfalls kann in der Klausel eine Ermächtigung gesehen werden, einen anderen Notar im Namen der Käufer mit der Fertigung eines Entwurfs der Verwalterzustimmung zu beauftragen. Solches hat Notar jedoch auch nicht getan.
c) Notar … hat sich vielmehr allein an die Verwalterin gewandt.
Diese hat den Beteiligten zu 3. beauftragt. Eine Ermächtigung der Verwalterin im Namen der Käufer einen Fertigungsentwurf erstellen zu lassen, ist dem notariellen Kaufvertrag nicht zu entnehmen.
d) Auch nach § 30 Abs. 3 GNotKG haften die Beteiligten zu 1. und 2. nicht, da sich diese Vorschrift allein auf den den Kaufvertrag beurkundenden Notar bezieht.
Zwar entfaltet nach dem GNotKG eine beurkundete Kostenverteilungsabrede auch Wirkungen gegenüber dem Notar (Doppelwirkung der Erklärung). Damit trägt der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung, dass es widersprüchlich wäre, wenn eine Vertragspartei als Beteiligter einerseits die Zahlungsverpflichtung gegenüber dem anderen Vertragspartner begründete, andererseits gegenüber dem Notar die Übernahme ablehnte.
Die Übernahmeerklärung kann sich auf alle Kosten beziehen, die auch nach § 30 Abs. 1 GNotKG geschuldet werden, nämlich die reinen Kosten des Beurkundungsverfahrens, im Zusammenhang mit dem Beurkundungsverfahren stehende Vollzugkosten und Kosten der Betreuungstätigkeiten oder gar sämtliche Kosten.
Welche Kosten von der Übernahmehaftung umfasst sind, richtet sich nach der konkreten Vereinbarung. Die Kostenübernahme muss daher eindeutig formuliert werden.
Für die Kosten der Verwalterzustimmung haftet der Käufer daher nur, wenn er diese Kosten in der Kaufvertragsurkunde ausdrücklich übernommen hat.
Vorliegend sind jedoch nur sämtliche mit dieser Urkunde und ihrer Durchführung verbundenen Kosten übernommen worden, worunter nicht die Kosten der Verwalterzustimmung durch Beauftragung eines zweiten Notars fallen.
III.
Gerichtsgebühren sind in Ermangelung eines Gebührentatbestandes in Teil 1 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG nicht zu erheben. Die Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten beruht auf §§ 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG i.V.m. § 81 FamFG.
