Rechtliche Auseinandersetzung um Grundbucheintragung und Geschäftsunfähigkeit bei Vorsorgemachterteilung
Die Frage der Gültigkeit von Rechtsgeschäften, insbesondere im Kontext von Grundstücksverkäufen, ist ein zentrales Thema im deutschen Recht. Hierbei spielt die Geschäftsfähigkeit der handelnden Person eine entscheidende Rolle. Eine Vorsorgevollmacht kann in solchen Fällen als Instrument dienen, um im Namen einer möglicherweise geschäftsunfähigen Person zu handeln. Doch was passiert, wenn die Gültigkeit dieser Vollmacht in Frage gestellt wird, insbesondere im Hinblick auf die Geschäftsfähigkeit zum Zeitpunkt ihrer Erteilung? Dies wirft komplexe Fragen im Zusammenhang mit der Eintragung im Grundbuch, der Rechtsscheinsvollmacht und dem Erbschaftsanspruch auf. Es geht darum, die Balance zwischen dem Schutz der Rechte des Vollmachtgebers und den Interessen Dritter, wie den Antragsgegnern, zu finden. Ein solcher Konflikt kann weitreichende Folgen für die Beteiligten haben, insbesondere wenn es um wertvolle Vermögenswerte wie Grundstücke geht.
Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: (4) 12 C 66/19 >>>
✔ Das Wichtigste in Kürze
Trotz der möglichen Geschäftsunfähigkeit von Frau S. zum Zeitpunkt der Erteilung der Vorsorgevollmacht sind die Antragsgegner rechtmäßige Eigentümer der Grundstücke, und die Antragsteller haben keinen Anspruch auf Eintragung eines Widerspruchs im Grundbuch.
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Herr H. verkaufte im Namen von Frau S. durch eine Vorsorgevollmacht Grundstücke an die Antragsgegner.
- Die Antragsgegner wurden als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
- Die Antragsteller behaupten, Erben von Frau S. zu sein und argumentieren, dass sie zum Zeitpunkt der Erteilung der Vorsorgevollmacht geschäftsunfähig war.
- Das Landgericht Traunstein bestätigte die Geschäftsunfähigkeit von Frau S. durch ein Urteil und ein Gutachten.
- Die Antragsteller wollten einen Widerspruch gegen das Eigentumsrecht der Antragsgegner im Grundbuch eintragen.
- Das Gericht entschied, dass der Antrag unbegründet sei und die Antragsgegner rechtmäßige Eigentümer sind.
- Die Rechtsscheinsvollmacht behebt den Mangel an Vertretungsmacht, wenn die Vollmacht aufgrund der Geschäftsunfähigkeit nicht wirksam ist.
- Die Antragsteller konnten ihre Erbenstellung nicht durch einen Erbschein nachweisen, wie es grundbuchrechtlich vorgeschrieben ist.
Übersicht
Der Beginn: Vorsorgevollmacht und Grundstücksverkauf
Am 28. Februar 2013 schloss Herr H. im Namen von Frau S. durch Vorlage einer Vorsorgevollmacht einen Vertrag über den Verkauf bestimmter Grundstücke an die Antragsgegner. Die Vorsorgevollmacht wurde am 1. Dezember 2011 ausgestellt. Nach Abschluss des Vertrags wurden die Antragsgegner am 4. Juni 2013 im Grundbuch als Eigentümer der besagten Grundstücke eingetragen. Frau S. verstarb am 13. Mai 2015.
Kontroverse: Geschäftsunfähigkeit und Erbschaftsanspruch
Die Antragsteller behaupten, die Erben von Frau S. zu sein und argumentieren, dass sie zum Zeitpunkt der Erteilung der Vorsorgevollmacht nicht mehr geschäftsfähig war. Diese Behauptung wurde durch ein Urteil des Landgerichts Traunstein und ein Gutachten des Sachverständigen Prof. Dr. C. vom 7. August 2017 bestätigt.
Rechtliche Auseinandersetzung: Eintragung im Grundbuch
Das rechtliche Problem in diesem Fall dreht sich um die Gültigkeit der Vorsorgevollmacht und die daraus resultierenden Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien. Wenn Frau S. zum Zeitpunkt der Erteilung der Vorsorgevollmacht tatsächlich geschäftsunfähig war, könnte der Grundstücksverkauf und die anschließende Eintragung im Grundbuch ungültig sein. Die Antragsteller beantragten daher eine einstweilige Verfügung, um einen Widerspruch gegen das Eigentumsrecht der Antragsgegner im Grundbuch einzutragen. Die Antragsgegner hingegen beantragten die Ablehnung dieses Antrags.
Urteil und Fazit: Die Bedeutung von Vorsorgevollmachten
Das Gericht entschied, dass der Antrag unbegründet sei. Es wurde argumentiert, dass ein Anspruch auf Eintragung eines Widerspruchs im Grundbuch nach § 899 BGB oder eine Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB weder schlüssig vorgetragen noch hinreichend glaubhaft gemacht wurde. Das Gericht stellte fest, dass die Antragsgegner rechtmäßige Eigentümer des Grundstücks sind, da die Voraussetzungen für eine Einigung über den Eigentumsübergang und die Eintragung im Grundbuch erfüllt waren. Das Gericht führte weiter aus, dass die erklärte Auflassung durch Herrn H. als Willenserklärung von Frau S. gilt. Durch die Vorsorgevollmacht wurde eine Rechtsscheinsvollmacht nach § 172 BGB begründet. Da die Antragsgegner in gutem Glauben handelten, besteht eine Rechtsscheinvollmacht, die den Mangel an Vertretungsmacht behebt, wenn die Vollmacht aufgrund der Geschäftsunfähigkeit der Vollmachtgeberin nicht wirksam ist. Das Gericht wies auch darauf hin, dass die Antragsteller ihre Erbenstellung nicht durch Vorlage eines Erbscheins nachgewiesen haben, wie es grundbuchrechtlich nach § 35 GBO vorgeschrieben ist. Abschließend wurde der geänderte Antrag vom 11. Februar 2019 auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückgewiesen, und die Antragsteller wurden dazu verpflichtet, die Kosten des Verfahrens zu tragen. Der Streitwert wurde auf 80.000,00 € festgesetzt. Das Fazit dieses Urteils ist, dass trotz der möglichen Geschäftsunfähigkeit von Frau S. zum Zeitpunkt der Erteilung der Vorsorgevollmacht die Antragsgegner rechtmäßige Eigentümer der Grundstücke sind und die Antragsteller keinen Anspruch auf Eintragung eines Widerspruchs im Grundbuch haben. Es unterstreicht die Bedeutung von Vorsorgevollmachten und die rechtlichen Herausforderungen, die sich aus ihrer Verwendung ergeben können.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Rechtsscheinvollmacht: Definition, Entstehung und rechtliche Auswirkungen
Eine Rechtsscheinvollmacht ist eine Form der Vertretungsmacht, die nicht aufgrund einer erteilten Vollmacht, sondern wegen eines zurechenbar gesetzten Rechtsscheins besteht. Im Gegensatz zu einer ausdrücklich erteilten Vollmacht, entsteht eine Rechtsscheinvollmacht durch das Verhalten des Vollmachtgebers, das den Anschein erweckt, der Bevollmächtigte sei zur Vertretung berechtigt.
Ein Beispiel für eine Rechtsscheinvollmacht ist die sogenannte Anscheinsvollmacht. Sie entsteht, wenn eine Person eine andere Person vertritt, ohne dass die erforderliche Vollmacht vorliegt. Der Vertretene hätte jedoch bei pflichtgemäßer Sorgfalt erkennen können, dass er vertreten wird und so in zurechenbarer Weise den Rechtschein setzt, er habe den Vertreter bevollmächtigt.
Die Anscheinsvollmacht schützt gutgläubige Dritte, die aufgrund des Verhaltens des Vertretenen davon ausgehen, dass der Vertreter bevollmächtigt ist. Die rechtliche Folge der Anscheinsvollmacht ist, dass der Vertretene sich so behandeln lassen muss, als habe er wirksam eine Vollmacht erteilt.
Eine weitere Form der Rechtsscheinvollmacht ist die Duldungsvollmacht. Sie entsteht, wenn der Vollmachtgeber es bewusst duldet, dass jemand als sein Vertreter auftritt. Im Gegensatz zur Anscheinsvollmacht kommt es bei der Duldungsvollmacht nicht auf den guten Glauben des Dritten an.
Die Rechtsscheinvollmacht kann auch im Zusammenhang mit Geschäftsunfähigkeit relevant werden. Wenn eine geschäftsunfähige Person eine Vollmacht ausstellt, ist diese wegen § 105 I BGB nichtig. Es kommt jedoch zur Vermittlung einer rechtsgeschäftlichen Vertretungsmacht, wenn der (vermeintlich) rechtsgeschäftliche Vertreter als falsus procurator handelt. Ein Rechtsschein im Hinblick auf die Geschäftsfähigkeit des Vertretenen kennt das BGB nicht. Die Geschäftsunfähigkeit hat auch Auswirkungen auf die gesetzlichen Rechtsscheintatbestände der §§ 171, 172 BGB.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Rechtsscheinvollmacht eine wichtige Rolle im Rechtsverkehr spielt, da sie dazu dient, den Rechtsfrieden zu wahren und Rechtssicherheit zu schaffen. Sie schützt gutgläubige Dritte, die aufgrund des Verhaltens des Vollmachtgebers davon ausgehen, dass der Vertreter bevollmächtigt ist. Dabei ist zu beachten, dass die Rechtsscheinvollmacht nicht auf einer ausdrücklich erteilten Vollmacht beruht, sondern auf dem Verhalten des Vollmachtgebers, das den Anschein der Bevollmächtigung erweckt.
Was bedeutet die Eintragung eines Widerspruchs im Grundbuch und welche Voraussetzungen müssen dafür erfüllt sein?
Die Eintragung eines Widerspruchs im Grundbuch ist ein rechtlicher Mechanismus, der dazu dient, die Rechte einer Person zu schützen, wenn das Grundbuch unrichtig ist. Der Widerspruch sichert ein bestehendes, nicht eingetragenes dingliches Recht und schützt bei unrichtigem Grundbuch gegen gutgläubigen Erwerb vom Nichtberechtigten.
Die Funktion eines Widerspruchs besteht darin, den öffentlichen Glauben des Grundbuchs zu beseitigen, d.h. die Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs zu verhindern. Es ist zu beachten, dass der Widerspruch weder die Unrichtigkeit des Grundbuchs noch die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit beseitigt.
Die rechtlichen Auswirkungen einer solchen Eintragung sind erheblich. Ein Widerspruch kann den Verlust von Rechten für den wahren Berechtigten verhindern, wenn das Grundbuch unrichtig ist und eine Berichtigung des Grundbuchs Zeit in Anspruch nimmt.
Die Voraussetzungen für die Eintragung eines Widerspruchs sind wie folgt:
- Es muss eine Unrichtigkeit des Grundbuchs vorliegen.
- Der Widerspruch muss entweder durch die betroffene Person bewilligt werden oder aufgrund einer einstweiligen Verfügung eingetragen werden.
Es ist zu beachten, dass zum Erlass der einstweiligen Verfügung keine Gefährdung des Rechts des Widersprechenden glaubhaft gemacht werden muss. Die Löschung des Widerspruchs kann beantragt werden aufgrund der Bewilligung des Widerspruchsberechtigten, Unrichtigkeitsnachweis oder nach Aufhebung der einstweiligen Verfügung. Es ist auch zu beachten, dass ein Widerspruch von Amts wegen vorgenommen werden muss, falls das Grundbuch unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften unrichtig geworden ist.
Es ist wichtig zu verstehen, dass der Widerspruch ein wirksames Mittel ist, um die Rechte einer Person zu schützen, wenn das Grundbuch unrichtig ist. Es ist jedoch auch ein komplexer rechtlicher Mechanismus, der sorgfältig gehandhabt werden muss, um sicherzustellen, dass die Rechte aller Beteiligten gewahrt werden.
Das vorliegende Urteil
AG Miesbach – Az.: (4) 12 C 66/19 – Beschluss vom 15.05.2019
1. Der geänderte Antrag vom 11.02.2019 auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wird zurückgewiesen.
2. Die Antragsteller tragen gesamtschuldnerisch die Kosten des Verfahrens.
3. Der Streitwert wird auf 80.000,00 € festgesetzt.
Gründe
I.
Am 28.02.2013 schloss Herr H. unter Vorlage einer Vorsorgevollmacht für Frau S., einen Vertrag mit Urkundennummer des Notars über den Verkauf der im Antrag genannten Grundstücke an die Antragsgegner. Die Vorsorgevollmacht wurde am 01.12.2011 ausgestellt. Der Vertrag wurde vollzogen und die Antragsgegner mit Datum vom 04.06.2013 im Grundbuch eingetragen. Frau S. verstarb am 13.05.2015.
Die Antragsteller behaupten, Erben nach Frau S. zu sein. Zum Zeitpunkt der Erteilung der Vorsorgevollmacht sei Frau S. nicht mehr geschäftsfähig gewesen. Dies sei rechtskräftig durch das Landgericht Traunstein im Rahmen des Urteils mit dem Aktenzeichen 6 O 57/16 durch den Sachverständigen Prof. Dr. C. mit Gutachten vom 07.08.2017 festgestellt worden.
Die Antragsteller beantragen im Wege der einstweiligen Verfügung:
Im Grundbuch von M. für W., Fl.St. 564/2 und 564/9, Bl. 1440, wird zu Gunsten der Erbengemeinschaft zu S., verstorben am 13.05.15, bestehend aus Herrn H., Herrn H2, und Frau H., ein Widerspruch gegen das Eigentumsrecht der Antragsgegner eingetragen.
Die Antragsgegner beantragen, den Antrag vom 11.02.2019 abzuweisen.
II.
Der Antrag ist unbegründet. Ein Verfügungsanspruch wurde weder schlüssig vorgetragen noch hinreichend glaubhaft gemacht.
Der Verfügungsanspruch ist nach dem eigenen Vorbringen der Antragsteller zu verneinen. Zur Begründung ist Folgendes auszuführen:
Ein zur Eintragung eines Widerspruchs im Grundbuch nach § 899 BGB berechtigender Anspruch auf Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB wurde weder schlüssig vorgetragen, noch hinreichend glaubhaft gemacht. Eine Unrichtigkeit des Grundbuchs liegt auch nach dem Vortrag der Antragsteller nicht vor.
Die Antragsgegner sind wirksam Eigentümer des im Antrag bezeichneten Grundstücks geworden, §§ 873, 925 BGB. Die Voraussetzungen einer Einigung über den Eigentumsübergang sowie die Eintragung im Grundbuch als Eigentümer liegen vor.
Die erklärte Auflassung durch Herrn H. wirkt als Willenserklärung der verstorbenen Frau S. Durch die vorgelegte Vorsorgevollmacht des Herrn H. als Vertreter der Frau S. bei Kaufvertragsschluss mit den Antragsgegnern wurde eine Rechtsscheinsvollmacht nach § 172 BGB begründet. Wegen der Ausstellung und der Aushändigung der Urkunde durch die Vollmachtgeberin an den Vertreter und an die Antragsgegner, die unstreitig erfolgte, ist der Rechtsschein dieser zurechenbar. Da die Antragsgegner gutgläubig waren, besteht eine Rechtsscheinvollmacht, die dem Mangel an Vertretungsmacht abhilft, wenn die Vollmacht – wie vorliegend dargestellt – infolge der Geschäftsunfähigkeit der Vollmachtgeberin nicht wirksam ist (vgl. etwa Münchener Kommentar, § 172 BGB, Rn. 1). Der Umstand, dass Frau S. auf Seite 7 der Vollmachtsurkunde erklärt, so lange wie möglich in dem betroffenen Haus leben zu wollen, rechtfertigt nicht die Annahme von grober Fahrlässigkeit oder Kenntnis der Geschäftsunfähigkeit der Frau S., § 173 BGB (vgl. Münchener Kommentar, § 172 BGB, Rn. 25). Der Wunsch, in einem Haus längstmöglich wohnen zu bleiben, steht in keinem Zusammenhang mit der Annahme einer Geschäftsunfähigkeit der Frau S. bei Erteilung der Vollmacht. Aus der Vollmachtsurkunde zu entnehmende Umstände, aus denen sich die Unwirksamkeit der Vollmacht ergibt, wurden nicht vorgetragen. Ebensowenig wurde zu einer rechtzeitigen wirksamen Beseitigung des Rechtsscheins durch Widerruf oder Kraftloserklärung vorgetragen. Weder wurde vorgetragen, dass die Vollmacht der Vollmachtgeberin zurückgegeben wurde, noch, dass sie gegenüber den Antragsgegnern wirksam widerrufen wurde.
Etwaige bereicherungsrechtliche Ansprüche nach §§ 812ff. BGB begründen keinen Anspruch auf Eintragung eines Widerspruchs und waren daher nicht zu prüfen.
Im Übrigen wiesen die Antragsteller ihre Erbenstellung nicht – wie grundbuchrechtlich nach § 35 GBO vorgeschrieben – durch Vorlage eines Erbscheins nach. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Festsetzung des Streitwertes folgt aus §§ 53 Abs. 1 Nr. 1 GKG, 3 ZPO.
