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Ehegatteneintragung als Alleineigentümer im Grundbuch

OLG Düsseldorf – Az.: I-3 Wx 154/16 – Beschluss vom 06.09.2016

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 2 und 3 wird der Beschluss des Amtsgerichts Wesel – Grundbuchamt – vom 19. Mai 2016 aufgehoben und die Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung unter Berücksichtigung der Gründe dieses Beschlusses an das Grundbuchamt zurückverwiesen.

Geschäftswert: 274.000 €

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 2 und 3 begehren u.a. Eigentumsumschreibung.

Sie hatten dem Beteiligten zu 1 mit notariellem Vertrag vom 8. Febr. 2003 den vorbezeichneten Grundbesitz im Wege vorweggenommener Erbfolge übertragen und sich für verschiedene Fälle das Recht vorbehalten, vom Vertrag zurückzutreten und die Rückauflassung zu verlangen und zwar gem. § 4 Nr. 1 in den dort unter Buchstaben a) bis f) genannten Voraussetzungen (z.B. Veräußerung oder Belastung ohne Zustimmung, Insolvenz über das Vermögen des Beteiligten zu 1, Vorversterben des Beteiligten zu 1). Nach § 4 Nr. 2 waren sie zudem berechtigt, jederzeit ohne Angabe von Gründen zurückzutreten und die Rückauflassung zu verlangen.

In § 4 Nr. 5 hatte der Beteiligte zu 1 die Beteiligten zu 2 und 3 unwiderruflich bevollmächtigt, für den Fall, „dass aus den vorbezeichneten Gründen die Rückübertragung verlangt wird, alle Erklärungen … abzugeben, die erforderlich sind, … .“

Mit notariellem Vertrag vom 13. April 2016 haben die Beteiligten zu 2 und 3 handelnd auch als Bevollmächtigte aufgrund in Urschrift vorliegender und nach ihrer Aussage nicht widerrufener Vollmacht vom 8. Febr. 2003 in Erfüllung der dort vereinbarten Rückübertragungsverpflichtung den Grundbesitz an sich zu gleichen Teilen zurückübertragen.

Das Grundbuchamt hat gemeint, die Vollmacht in Ziffer 5 beziehe sich nur auf die Gründe in Ziffer 1, nicht aber auf eine Rückübertragung nach Ziffer 2.

Die Beteiligten zu 2 und 3 haben dem entgegnet, gerade bei der Ausübung des freien Rücktrittsrechts nach Ziffer 2 seien sie darauf angewiesen, die Rücktrittsfolgen mit der Vollmacht durchsetzen zu können.

Mit dem angefochtenen Beschluss hat das Grundbuchamt die Eintragungsanträge insgesamt, § 16 GBO, zurückgewiesen.

Dagegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 2 und 3, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen und die es dem Senat zur Entscheidung vorgelegt hat.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die Beschwerde der Beteiligten zu 2 und 3 ist gem. §§ 71 Abs. 1, 72, 73 Abs. 1 und 2 S. 1 GBO zulässig und nach der vom Grundbuchamt ordnungsgemäß erklärten Nichtabhilfe dem Senat zur Entscheidung angefallen, § 75 GBO.

Sie hat in der Sache Erfolg.

Richtig ist, dass das Grundbuchamt vor dem Vollzug einer Eintragung, die – wie hier – von einem Bevollmächtigten bewilligt wird, die Wirksamkeit und den Umfang der Vollmacht selbständig zu prüfen hat, auch wenn der Urkundsnotar die Vollmacht für ausreichend erachtet hat (Demharter, GBO, 30. Aufl., § 19, Rdnr. 74.1 m.N.). Bestehen Zweifel an ihrem Umfang, ist die Vollmacht nach den für die Auslegung von Grundbucherklärungen geltenden Grundsätzen auszulegen (Demharter, a.a.O., Rdnr. 75 m.N.). Wenn die Auslegung zu keinem eindeutigen Ergebnis führt, gilt der Grundsatz, dass der geringere Umfang der Vollmacht anzunehmen ist, wenn sich der größere nicht nachweisen lässt. Maßstab der Auslegung ist deshalb die Bedeutung, die sich nach Wortlaut und Sinn der Erklärung für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende ergibt; außerhalb der Erklärung liegende Umstände dürfen zur Auslegung nur herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Demharter, a.a.O., Rdnr. 28; OLG Hamm, FGPrax 2005, 240).

Legt man die hier in Rede stehende Vollmacht nach diesen Grundsätzen aus, so umfasst sie auch die Rückübertragung aus der Urkunde vom 13. April 2016.

Ihrem Wortlaut nach bezieht sich die Vollmacht in Ziffer 5 auf den Fall, „dass aus den vorbezeichneten Gründen“ die Rückübertragung verlangt wird. Zuvor ist den Beteiligten zu 2 und 3 in zwei Ziffern (1 und 2) das Recht eingeräumt worden, die Rückübertragung zu verlangen. In Ziffer 1 werden dafür 6 unterschiedliche Konstellationen ausdrücklich genannt (Buchstaben a – f). In Ziffer 2 sind zwar keine besonderen Gründe angeführt. Dennoch ist auch nach dieser Ziffer ein Rücktritt nicht willkürlich möglich, sondern (nur) „ohne Angabe von Gründen“. Daraus folgt, dass gerade in Fällen der Ziffer 2 dem Beteiligten zu 1 eine eventuelle Kontrolle der Rückübertragung bzw. deren Verhinderung nicht möglich sein sollte. Dann aber ist die nächstliegende Auslegung zum Umfang der Vollmacht die, dass auch und gerade die Fälle einer Rückübertragung nach Ziffer 2 von der den Beteiligten zu 2 und 3 vom Beteiligten zu 1 eingeräumten Vollmacht erfasst werden. Denn wenn den Beteiligten zu 2 und 3 in Ziffer 2 ein gegenüber der Ziffer 1 wesentlich weitergehendes Rückübertragungsrecht eingeräumt wird, wäre es unverständlich, wenn sie für die Durchsetzung dieses umfassenderen Rückübertragungsrechtes noch auf die Mitwirkung des Beteiligten zu 1 angewiesen sein sollten.

III.

Eine Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren ist infolge der Aufhebung und Zurückverweisung nicht veranlasst (vgl. Keidel/Zimmermann, FamFG, § 84, Rdnr. 9).

Die Voraussetzungen einer Zulassung der Rechtsbeschwerde gem. § 78 Abs. 2 S. 1 GBO liegen nicht vor.

Die Wertfestsetzung findet ihre Grundlage in §§ 61 Abs. 1 S. 1, 36 Abs. 1 GNotKG; dabei war auf den Wert Grundbesitzes abzustellen.

 

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