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Notargebühren – Aufhebung Wohnungs-/Teileigentum nebst Realteilung in einer Urkunde

LG München II – Az.: 8 T 3372/16 – Beschluss vom 21.10.2016

1. Die Anweisung des Präsidenten des Landgerichts München II vom 21. September 2016 ist sachlich gerechtfertigt.

2. Die Aufhebung von Wohnungs-/Teileigentum und die Auseinandersetzung im Wege der Realteilung in einer Urkunde stellen verschiedene Beurkundungsgegenstände dar, sind mithin gesondert zu bewerten, so dass hinsichtlich der im Rahmen der URNr. …/2015 vom 21. Mai 2015 festzusetzenden Gebühren eine Nacherhebung in Höhe von 3.840,00 Euro gerechtfertigt ist.

Gründe

I. Die Beteiligten streiten im Rahmen eines Kostenbeschwerdeverfahrens im Sinne des § 130 Abs. 2 GNotKG um die Berechtigung einer Anweisung des Präsidenten des Landgerichts München II vom 21. September 2016 hinsichtlich der gebührenrechtlichen Behandlung eines Vorgangs im Rahmen der URNr. …/2015.

Das Grundstück Flur-Nr. … der Gemarkung P. zu 1230 m2 war in Wohnungs-/Teileigentum aufgeteilt. Die Eigentümer der einzelnen Sondereigentumseinheiten, nämlich die sonstige Beteiligte C. H. und die sonstige Beteiligte E. W., waren sich darüber einig, dass das Wohnungseigentum aufgehoben wird, und das Grundstück Flur-Nr. … der Gemarkung P. real geteilt wird in der Weise, dass die sonstige Beteiligte E. W. künftig Alleineigentümerin einer erst noch zu vermessenen Teilfläche von ca. 585 m2 und die sonstige Beteiligte C. H. künftig Alleineigentümerin einer erst noch zu vermessenen Teilfläche von ca. 645 m2 werden soll. Die Teilung des Grundstückes sollte wertgleich zu den bisherigen Sondereigentumseinheiten und Sondernutzungsrechten erfolgen.

Des weiteren waren sich Frau E. W. einerseits und die Ehegatten J. und D. H. andererseits einig, dass E. W. die von ihr im Zuge der Realteilung zu erwerbende Teilfläche von ca. 585 m2 an die Ehegatten J. und D. H. überträgt. Der Kaufpreis sollte 420.000,00 Euro betragen.

Am 21.05.2015 kam es mit der URNr. …/2015 beim Antragsteller, dem Notar Dr. B., zu einer einheitlichen notariellen Urkunde, mit der Überschrift “Aufhebung von Wohnungseigentum, Realteilung und Kaufvertrag”. In der Urkunde ist in Abschnitt B mit der Überschrift “Teilung und Aufhebung Wohneigentum” unter Ziffer I. die Realteilung des Grundstücks, Flur-Nr. … und in Ziffer II. die Aufhebung des Wohnungseigentums an dem Grundbesitz mit der Flur-Nr. … geregelt.

Unter Ziffer C der Urkunde ist der Verkauf der von E. W. zu erwerbenden Teilfläche von 585 m2 an die Ehegatten H. zum Kaufpreis von 420.000,00 Euro geregelt.

In der notariellen Urkunde ist auch geregelt, dass der Antragsteller und Beschwerdeführer, Dr. B., beauftragt wird, den erforderlichen Messungsantrag zu stellen sowie den Vertrag zu vollziehen.

Wegen der weiteren Einzelheiten dieses Vertrages wird auf Bl. 7 bis 18 d. A. verwiesen.

Der Beschwerdeführer und Antragsteller ist bei der Berechnung der für die Beurkundung anfallenden Kosten davon ausgegangen, dass die Aufhebung des Wohnungseigentums als notwendige Bedingung für die Durchführung der Realteilung gegenstandsgleich mit dieser ist und hat als Geschäftswert dieser Erklärung den Gesamtwert des bebauten Wohnungseigentumsgrundstücks angesetzt. Unter Hinzurechnung des Wertes gleichzeitig beurkundeten Kaufvertrages über einen verselbständigten Grundstücksteil berechnete der Beschwerdeführer und Antragsgegner eine 2,0 Gebühr nach KV-Nr. 21100 aus einem Gegenstandswert in Höhe von 1.260.000,00 Euro sowie eine 0,5 Vollzugsgebühr und eine 0,5 Betreuungsgebühr aus diesem Gegenstandwert in Höhe von 1.107,50 Euro. Dies ergibt einen Gesamtbetrag in Höhe von 6.645,00 Euro.

Bei einer Prüfung des Gebühren- und Abgabewesens an der Notarstelle des Antragstellers und Beschwerdeführers hat die Notarkasse diese Gebührenberechnung beanstandet. Sie geht davon aus, dass die Aufhebung des Wohnungseigentums und die Realteilung jeweils unterschiedliche Beurkundungsgegenstände und damit gesondert zu bewerten sind. Die Notarkasse errechnet deshalb einen Geschäftswert in Höhe von 2,1 Millionen Euro (840.000,00 Euro für Aufhebung WEG, 840.000,00 Euro für die Realteilung, 420.000,00 Euro für den Kaufvertrag), was eine 2,0 Gebühr nach KV-Nr. 21100 in Höhe von 6.990,00 Euro ergibt.

Zuzüglich der Vollzugsgebühr in Höhe von 0,5 und der Betreuungsgebühr ebenfalls in Höhe von 0,5 aus demselben Geschäftswert in Höhe von jeweils 1.747,50 Euro ergibt sich ein Gesamtbetrag von 10.485,00 Euro, woraus sich eine Nachberechnung in Höhe von 3.840,00 Euro ergeben würde.

Hinsichtlich der Stellungnahme der Notarkasse in der Geschäftsprüfung wird auf Bl. 19/20 d. A. verwiesen.

Mit Schreiben vom 25. Juli 2016 beantragte der Antragsteller Dr. B (= Beschwerdeführer) eine Entscheidung über eine notarielle Kostenberechnung nach § 130 GNotKG auf Grund einer Weisung des Präsidenten des Landgerichts München II vom 12. Juli 2016 (Bl. 26 d. A.).

Nach einem Hinweis des Gerichts vom 12.09.2016 hinsichtlich der bisherigen Unzulässigkeit der Anweisung erteilte der Präsident des Landgerichts München II mit Schreiben vom 21. September 2016 (Bl. 33 d. A.) eine ergänzende Weisung und äußerte, dass er die Auffassung der Notarkasse teile, dass die Aufhebung von Wohnungs-/Teileigentum und die Auseinandersetzung im Wege der Realteilung in einer Urkunde verschiedene Beurkundungsgegenstände darstellen würden, diese mithin gesondert zu bewerten seien, und deshalb eine Gebührennachforderung erforderlich

Diese Weisung übersandte der Antragsteller Dr. B. mit Schreiben vom 30. September 2016 an das Landgericht München II (Bl. 35 d. A.).

Hinsichtlich der Argumente der Notarkasse für ihre Auffassung, dass die Aufhebung von Wohnungs-/Teileigentum und die Auseinandersetzung im Wege der Realteilung in einer Urkunde verschiedene Beurkundungsgegenstände sind, wird ergänzend auf ein Schreiben der Notarkasse an den Präsidenten des Landgerichts München II (Bl. 27 d. A.) verwiesen.

Hinsichtlich der Argumente des eine Entscheidung des Landgerichts beantragenden Notars Dr. B. wird auf dessen Stellungnahme vom 25. Juli 2016 unter Ziffer 4. (Bl. 3 bis 6 d. A.) verwiesen.

Mit Verfügung vom 08.08.2016 erhielten die sonstigen Beteiligten zu 1) bis 4) Gelegenheit, inhaltlich zum Schreiben des Notars Dr. B. vom 25.07.2016 samt Anlagen Stellung zu nehmen.

Eine Stellungnahme der sonstigen Beteiligten ist nicht erfolgt.

II. Die gemäß § 130 Abs. 2 Satz 1 GNotKG zulässige Kostenbeschwerde des Beschwerdeführers und Antragstellers Dr. B. führt nach Ansicht des Gerichts dazu, dass die Anweisung des Präsidenten des Landgerichts München II vom 21. September 2016 in der Sache gerechtfertigt ist, weil die Aufhebung von Wohnungs-/Teileigentum und die Auseinandersetzung im Wege der Realteilung in einer Urkunde verschiedene Beurkundungsgegenstände darstellen, diese mithin gesondert zu bewerten sind, § 86 Abs. 2 GNotKG, und deshalb eine Gebührennachforderung in Höhe von 3.840,00 Euro zu erfolgen hat.

1. Gemäß § 109 Abs. 1 des für die Beurkundung im Jahr 2015 geltenden GNotKG liegt derselbe Beurkundungsgegenstand vor, wenn Rechtsverhältnisse zueinander in einem Abhängigkeitsverhältnis stehen und das eine Rechtsverhältnis unmittelbar dem Zweck des anderen Rechtsverhältnisses dient. In § 109 Abs. 1 Satz 2 GNotKG erfolgt hinsichtlich des Abhängigkeitsverhältnisses eine Konkretisierung. Demnach liegt ein Abhängigkeitsverhältnis nur vor, wenn das andere Rechtsverhältnis der Erfüllung, Sicherung oder sonstigen Durchführung des einen Rechtsverhältnisses dient (vgl. auch OLG Hamm, Beschluss des 15. Zivilsenats vom 07.04.2016, Az. I-15 W 122/15, Tz 15)

a) Da im streitgegenständlichen Fall weder ein Regelbeispiel für ein Abhängigkeitsverhalten gemäß § 109 Abs. 1 Satz 4 GNotKG noch ein gesetzlich geregelter ausdrücklicher Fall desselben Beurkundungsgegenstandes im Sinne des § 109 Abs. 2 GNotKG vorliegen, ist nach der allgemeinen Vorschrift nach § 109 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 GNotKG zu entscheiden, ob bei der Aufhebung von Wohnungseigentum und der anschließenden Realteilung der durch die Aufhebung des Wohnungseigentums entstehenden Bruchteilsgemeinschaft derselbe Beurkundungsgegenstand im Sinne dieser Vorschrift vorliegt.

Dies ist zu verneinen. Denn § 109 Abs. 1 Satz 2 regelt ausdrücklich, dass ein Abhängigkeitsverhältnis nur vorliegt, wenn das andere Rechtsverhältnis der Erfüllung, Sicherung oder sonstigen Durchführung des einen Rechtsverhältnisses dient. Zwar war die Aufhebung des Wohnungseigentums Voraussetzung und Bedingung dafür, dass die im Folgenden geregelte Realteilung überhaupt einen rechtlich sinnvollen Inhalt hatte. Dies reicht aber nicht aus, um ein Abhängigkeitsverhältnis im Sinne von § 109 Abs. 1 Satz 2 GNotKG zu erfüllen. Denn die Aufhebung des Wohnungseigentums dient weder der Erfüllung, der Sicherung noch der sonstigen Durchführung der Realteilung des Grundstücks, sondern ist – nur – notwendige Bedingung dafür, dass der mit der Realteilung beabsichtigte Rechtserfolg eintreten kann.

b) Für die Vorgängervorschrift des § 109 GNotKG, nämlich § 44 Abs. 2 KostO, war in Rechtsprechung und Literatur anerkannt, dass die gleichzeitige Aufhebung des Sondereigentums und die Aufhebung der dadurch entstehenden einfachen Bruchteilsgemeinschaft durch Realteilung verschiedene Gegenstände im Sinne dieser Vorschrift darstellen (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.10.1995, Az. 10 W 203/95, Tz 9 m.w.N).

Durch die nunmehrigen Regelungen in § 109 GNotKG sollten nach dem maßgeblichen Gesetzentwurf der Bundesregierung zum 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetz, mit dem die GNptKG kodifiziert wurde (BT-Drucksache 17/11471), keine inhaltliche Änderungen erfolgen. Insoweit heißt es in der Begründung zu § 109 GNotKG, dass in Abs. 1 Satz 1 der von der Rechtsprechung entwickelte Gedanke, wann es sich bei der Beurkundung mehrerer Erklärungen um den gleichen Gegenstand im Sinne der geltenden Kostenordnung handelt, nunmehr ausdrücklich normiert werden soll. Auch die Regelung in Satz 2 des § 109 GNotKG sollte nach der Begründung sich an die von Rechtsprechung und Literatur zum derzeitigen § 44 KostO entwickelten Grundsätze anlehnen.

Im Gesetzentwurf ist ausdrücklich ausgeführt, dass ein unmittelbares Abhängigkeitsverhältnis nicht schon dann vorliegen soll, wenn die Beurkundung des weiteren Rechtsverhältnisses ohne die Beurkundung des vorherrschenden Rechtsverhältnisses unterblieben wäre oder selbständig keinen Sinn hätte. Vielmehr solle eine unmittelbare Abhängigkeit nach Satz 2 nur dann vorliegen, wenn das weitere Rechtsverhältnis der Erfüllung, Sicherung oder sonstigen Durchführung des vorherrschenden Rechtsverhältnisses dient (vgl. BT-Drucksache 17, 11471, Seite 186 zu § 119 GNotKG).

Demzufolge spricht auch die Gesetzesbegründung dafür, dass es nicht ausreicht, dass die Aufhebung des Wohnungseigentums notwendige Bedingung dafür war, dass der mit der Realteilung beabsichtigte Rechtserfolg eintreten kann. Vielmehr müsste die Aufhebung des Wohnungseigentums der Erfüllung, Sicherung oder sonstigen Durchführung des vorherrschenden Rechtsverhältnisses, hier der Realteilung, dienen.

Hier dient die Aufhebung des Wohnungseigentums aber nicht der Durchführung der Realteilung, sondern ist – nur – notwendige Bedingung für das Eintreten der mit der Realteilung eintretenden Rechtsfolge.

Dies reicht nicht aus, um zwischen Aufhebung des Wohnungseigentums und anschließenden Realteilung denselben Beurkundungsgegenstand im Sinne von § 109 Abs. 1 Satz 1 Satz 2 GNotKG anzunehmen.

c) Letzteres steht auch in Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Beschluss vom 21. November 2002, Az. V ZB 29/02, Tz 18) zum früheren § 44 Abs. 1 KostO. Danach stand im Mittelpunkt der Prüfung, ob mehrere gleichzeitig beurkundete Rechtsverhältnisse denselben Gegenstand haben, die Frage ihres inneren Zusammenhangs. Je mehr das mitbeurkundete weitere Rechtsverhältnis von dem Hauptgeschäft abhängt, desto eher ist Gegenstandsgleichheit anzunehmen. Im vorliegenden Fall hängt aber die Aufhebung des Wohnungseigentums nicht von der Realteilung ab, sondern ist Bedingung für die mit der Realteilung beabsichtigte Rechtsfolge.

Aber auch umgekehrt hängt die Realteilung nicht von der Aufhebung des Wohnungseigentums ab, sondern ist eine selbständige Rechtstatsache, die in keinerlei Abhängigkeitsverhältnis von der Aufhebung zum Wohnungseigentum steht. Denn die Aufhebung des Wohnungseigentums und die dadurch entstehende Bruchteilsgemeinschaft erfordern in keiner Weise notwendigerweise eine anschließende Realteilung. Vielmehr kann eine Aufhebung von Wohnungseigentum auch jederzeit selbständig – ohne eine nachfolgende Realteilung – vorgenommen werden.

d) Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers hat sich unter der Geltung des GNotG auch die Bewertung von Wohnungseigentumssachen nicht grundlegend geändert. Vielmehr ergibt sich aus der Gesetzesbegründung der Bundestagsdrucksache 17/11471, dass mit der GNotG – wie oben bereits ausgeführt – die von der Rechtsprechung bisher entwickelten Grundsätze übernommen werden sollten. Insbesondere hinsichtlich der Regelung des Abhängigkeitsverhältnisses in § 109 Abs. 1 Satz 2 GNotKG sollte sich der gesetzliche Vorschlag an die von Rechtsprechung und Literatur zu § 44 KostO entwickelten Grundsätze anlehnen.

Demgemäß ist auch nicht zutreffend, dass – wie der Beschwerdeführer ausführt – die Regelbeispiele des Satzes 4 der Vorschrift des § 109 Abs. 1 Satz 4 GNotKG erkennen lassen, dass der Gesetzgeber hinsichtlich eines Abhängigkeitsverhältnisses weitgehende Vorstellungen hatte Vielmehr sollte nach der Gesetzesbegründung zu § 109 GNotKG (BT-Drucksache 17/11471, Seite 187) durch die Nummern 1 und 2 nur die bislang durch die Rechtsprechung kodifizierte Rechtslage verbindlich klargestellt werden, lediglich durch die Nummern 3 und 4 – die mit dem streitgegenständlichen Fall nicht vergleichbar sind – sollte im Gegensatz zur bisherigen Rechtslage das nach dem Gesetzeszweck vorausgesetzte Abhängigkeitsverhältnis erweitert werden.

Deshalb spricht die Ausformulierung der Regelbeispiele des § 109 Abs. 1 Satz 4 GNotKG entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers nicht dafür, dass es sich bei der streitgegenständlichen Angelegenheit (Aufhebung von Wohnungseigentum und anschließende Realteilung der Bruchteilsgemeinschaft) um denselben Gegenstand im Sinne von § 109 Abs. 1 GNotKG handelt.

2.

Deshalb ist nach der Auffassung des Gerichts anzunehmen, dass es sich bei der Aufhebung von Wohnungs-/Teileigentum und der anschließenden Realteilung der durch die Aufhebung des Wohnungseigentums entstehenden Bruchteilsgemeinschaft durch Realteilung um verschiedene Gegenstände im Sinne des § 86 Abs. 2 GNotKG handelt, weil § 109 Abs. 1 GNotKG nicht eingreift (so auch: Korintenberg/Diehn, GNotKG, 19. Auflage, § 109, Rdnr. 368, 377, Streifzug durch das GNotKG, 11. Auflage, Rdnr. 2648).

Demzufolge sind hinsichtlich der URNr. …/2015 entsprechend der Beanstandung der Notarkasse die Aufhebung der Wohnungseigentumsgemeinschaft mit einem Geschäftswert von 840.000,00 Euro, die Realteilung mit einem Geschäftswert von 840.000,00 Euro und der Kaufvertrag mit einem Geschäftswert von 420.000,00 Euro zu einem Geschäftswert in Höhe von 2.100.000,00 Euro zusammenzuzählen und hieraus eine 2,0 Gebühr nach KV-Nr. 21100 in Höhe von 6.990,00 Euro zu erheben. Zusätzlich sind eine Vollzugsgebühr in Höhe von 0,5 nach KV-Nr. 22110 und eine Betreuungsgebühr in Höhe von 0,5 nach KV-Nr. 22200, jeweils aus dem Geschäftswert in Höhe von 2.100.000,00 Euro, zu erheben, was jeweils 1.747,50 Euro ausmacht.

Dies ergibt insgesamt einen Betrag in Höhe von 10.485,00 Euro.

Bisher erhoben hat der Notar Gebühren in Höhe von 6.645,00 Euro (2,0 Gebühr nach KV-Nr. 21100 in Höhe von 4.430,00 Euro, 0,5 Gebühr nach KV-Nr. 22110 in Höhe von 1.107,50 Euro und 0,5 Gebühr nach KV-Nr. 22200 in Höhe von 1.107,50 Euro.

Demgemäß sind 3.840,00 Euro nachzuerheben.

3. Insgesamt war im Rahmen der streitgegenständlichen Notarkostenbeschwerde auszusprechen, dass die Anweisung des Präsidenten des Landgerichts München II vom 21. September 2009 sachlich gerechtfertigt ist, wonach die Aufhebung von Wohnungs-/Teileigentum und die Auseinandersetzung im Wege der Realteilung in einer Urkunde verschiedene Beurkundungsgegenstande darstellen, diese mithin gesondert zu bewerten sind, § 86 Abs. 2 GNotKG, und deshalb eine Gebührennachforderung in Höhe von 3.840,00 Euro erforderlich ist. Das Gericht hat diese Rechtsfolge zur Klarstellung in den Tenor aufgenommen.

III. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Das Verfahren ist gebührenfrei (§ 130 Abs. 2 Satz 3 GNotKG, vgl. auch Korintenberg, GNotKG, 19. Auflage 2015, § 130, Rdnr. 12, § 127, Rdnr. 52).

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