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Erhöhung des Erbbauzinses – Zustimmung der Umlegungsstelle

Oberlandesgericht Naumburg – Az.: 12 Wx 72/20 – Beschluss vom 12.01.2021

Der Beschluss des Grundbuchamtes S. vom 3. November 2020 wird aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Eintragungsantrag vom 30. Oktober 2020 nicht deshalb zurückzuweisen, weil die Beteiligten nicht die Zustimmung der Umlegungsstelle gemäß § 51 BauGB vorgelegt haben.

Gründe

I.

Der evangelische Kirchenkreis S. in S. ist Eigentümer des im Grundbuch von S., Blatt … 7, laufende Nr. 1 verzeichneten Grundstücks der Flur …, Flurstück … zur Größe von 2.400 m². Für dieses Grundstück ist ein Erbbaurecht bestellt, welches im verfahrensgegenständlichen Erbbaugrundbuch von S., Blatt … 8, verzeichnet ist. Erbbauberechtigte waren zunächst die Beteiligten zu 2. und 4.; seit dem 3. November 2020 ist die Beteiligte zu 4. als alleinige Erbbauberechtigte eingetragen. In Abteilung II, lfd. Nr. 1, ist aufgrund notarieller Vereinbarung vom 9. November 2016 seit dem 13. März 2017 eine Reallast für einen jährlichen Erbbauzins i. H. v. 2.150 EUR mit Wertsicherungsklausel zugunsten des jeweiligen Grundstückseigentümers eingetragen.

Durch die Hansestadt S.  wurde mit Beschluss vom 7. Dezember 2015 eine Umlegung nach den §§ 45 bis 79 BauGB angeordnet und das Landesamt für Vermessung und Geoinformation zur zuständigen Umlegungsstelle (folgend: Umlegungsstelle) bestimmt. Mit Umlegungsbeschluss vom 20. September 2019, der im Amtsblatt für den Landkreis S. am 9. Oktober 2019 bekannt gemacht wurde, leitete die Umlegungsstelle das Umlegungsverfahren ein.

Unter lfd. Nr. 3 in Abteilung II befindet sich aufgrund entsprechenden Eintragungsersuchens vom 23. Oktober 2019, eingegangen beim Grundbuchamt am 29. Oktober 2019, folgende Eintragung:

“Ein Umlegungsverfahren wird durchgeführt. Verfügungs- und Veränderungssperre nach § 51 Baugesetzbuch. Eingetragen am 22.11.2019.”

Zugunsten des Beteiligten zu 2. ist in lfd. Nr. 4 der Abteilung II seit dem 3. November 2020 ein Wohnrecht eingetragen.

Mit Urkunde des verfahrensbevollmächtigten Notars vom 9. Juli 2020 zu dessen UR.Nr. …/2020 übertrug die Beteiligte zu 4. an die Beteiligten zu 1. und 3. das Eigentum am Erbbaurecht. Die Beteiligten bewilligten und beantragten die Eintragung der Änderung der Erbbauberechtigten im Grundbuch. Des Weiteren einigten sie sich unter § 7 Abs. 3 der notariellen Urkunde über eine Erhöhung des Erbbauzinses um 70,52 EUR für den jeweiligen Eigentümer. Hierzu heißt es:

“Die Erbbauberechtigten bestellen hiermit für den Differenzbetrag zwischen dem bisher im Grundbuch eingetragenen Erbbauzins und dem nunmehrigen Erbbauzins also für den Betrag von 70,52 EUR für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks eine Reallast, wobei der Erhöhungsbetrag ab dem auf die Eintragung der Reallast folgenden Monatsersten dinglich gesichert ist…. Die Erbbauberechtigten bewilligen und beantragen die Eintragung dieser Reallast in das Grundbuch im Gleichrang mit der Erbbauzinsreallast. Der Grundstückseigentümer wird dieser Änderung zustimmen und sich dem Antrag anschließen.”

Der verfahrensbevollmächtigte Notar hat die Eintragung der Rechtsänderungen, insbesondere der Erhöhung des Erbbauzinses gemäß § 7 Abs. 3 des Vertrages, am 30. Oktober 2020, eingegangen beim Grundbuchamt des Amtsgerichts S. am 2. November 2020, unter Vorlage der kirchenaufsichtsrechtlichen Genehmigung sowie der Genehmigung der Umlegungsstelle für die Übertragung des Erbbaurechts beantragt.

Mit Zwischenverfügung vom 3. November 2020 hat das Grundbuchamt die Beteiligten unter Fristsetzung von einem Monat aufgefordert, zum Vollzug der Eintragung der Erhöhung der Erbbauzinsreallast die noch fehlende Zustimmung der Umlegungsstelle gemäß § 51 BauGB vorzulegen. Die eingereichte Genehmigung für die Übertragung des Erbbaurechts reiche hierfür nicht aus.

Hiergegen hat der verfahrensbevollmächtigte Notar am 9. November 2020, eingegangen beim Grundbuchamt am 12. November 2020, Beschwerde eingelegt und zur Begründung ausgeführt, die Erhöhung des Erbbauzinses bedürfe keiner erneuten Genehmigung. Insoweit sei die Regelung des § 144 Abs. 4 Ziff. 3 i. V. m. § 169 BauGB analog anzuwenden, weil sowohl das Erbbaurecht als auch die Erbbauzinsreallast vor der Anordnung des Umlegungsverfahrens eingetragen worden sei. Die Erhöhungsverpflichtung sei in Abteilung II lfd. Nr. 1 des Grundbuchs bereits verdinglicht. Insoweit werde die Genehmigung fingiert.

Nachfolgend hat das Grundbuchamt vertiefend die Ansicht vertreten, die Erfüllung des Wertsicherungsanspruchs erfolge durch Eintragung einer neuen Erbbauzinsreallast. Infolge der eingetretenen Verfügungs- und Veränderungssperre gemäß § 51 BauGB müsse nunmehr die Umlegungsbehörde der Erhöhung zustimmen. § 144 Abs. 4 Ziff. 3 BauGB könne nicht analog angewendet werden.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 11. Dezember 2020 nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt. Ergänzend zur bisherigen Begründung hat es ausgeführt, dass es sich bei der Eintragung der erweiterten Erbbauzinsreallast um eine weitere genehmigungspflichtige Verfügung handele, die der Verfügungs- und Veränderungssperre gemäß § 51 BauGB unterliege und daher der Genehmigung der Umlegungsstelle im Hinblick auf den erhöhten Erbbauzins bedürfe. Die Wertsicherungsklausel begründe lediglich den Anspruch des Grundstückseigentümers auf Neubestellung einer Erbbauzinsreallast für einen erhöhten Erbbauzins, dessen Eintragung formgerecht zu bewilligen sei.

II.

Die zulässige Beschwerde ist begründet.

1.

Die gegen die Zwischenverfügung vom 12. Dezember 2018 – EI 10851-7 – gerichtete Beschwerde ist statthaft (§ 11 Abs. 1 RPflG i. V. m. § 71 Abs. 1 GBO) und zulässig; sie ist nicht fristgebunden (Kramer, in: BeckOK, 36. Edition, Stand 1. Juni 2019, § 71 GBO, Rn. 10 m. w. N.).

Das Rechtsmittel des verfahrensbevollmächtigten Notars – mangels anderer Angabe ist es als gemäß § 15 Abs. 2 GBO im Namen aller Antrags- und Beschwerdeberechtigten eingelegt anzusehen – ist als (unbeschränkte) Grundbuchbeschwerde nach §§ 71 Abs. 1, 72, 73 Abs. 1 und Abs. 2 S. 1 GBO gegen die zulässige Zwischenverfügung vom 3. November 2020 zulässig, weil mit einer Zwischenverfügung den Beteiligten aufgegeben werden kann, die Zustimmung der von der einzutragenden Rechtsänderung mittelbar betroffenen Inhaber anderer Rechte beizubringen (BGH, Beschluss vom 9. Juni 2016 – V ZB 61/15 -, Rn. 22, juris).

2.

Die Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg.

Die Zwischenverfügung war nicht gemäß § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO veranlasst. Der beantragten Eintragung steht das aufgezeigte Hindernis nicht entgegen. Für die beantragte Eintragung bedarf es keiner Zustimmung der Umlegungsstelle gemäß § 51 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Dies folgt aus der Rechtsnatur der Wertsicherungsklausel des Erbbauzinses.

a)

Auf den Erbbauzins finden gemäß § 9 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Reallasten, §§ 1105 ff. BGB, Anwendung. Danach kann durch eine Wertsicherungsklausel vereinbart werden, dass der Erbbauzins sich ohne weiteres an veränderte Verhältnisse anpasst, wenn anhand der in der Vereinbarung festgelegten Voraussetzungen Art und Umfang der Belastung des Erbbaurechts bestimmt werden können, § 1105 Abs. 1 S. 2 i. V. m. § 1107 BGB (Palandt-Herrler, BGB, 80. Aufl., § 1105, Rn. 6; Staudinger/Reymann [2017] BGB § 1105, Rn. 28; BGH, Urteil vom 1. Juni 1990 – V ZR 84/89 -, BGHZ 111, 324-329, Rn. 11; KG Berlin, Beschluss vom 13. Januar 2015 – 1 W 210 – 211/14 -, Rn. 12 – 14, juris).

b)

Für die Eintragung des erhöhten Erbbauzinses ist nicht die Zustimmung der Umlegungsstelle als weiterer Berechtigter gemäß §§ 877, 873 Abs. 1 BGB erforderlich. Aus dem Schutzzweck des § 877 BGB folgt, dass die Inhaltsänderung nicht der Zustimmung des Drittberechtigten – hier der Umlegungsstelle bedarf, wenn sie für diesen keinerlei rechtlichen Nachteil mit sich bringen kann (Staudinger/C Heinze [2018], BGB, § 877, Rn. 58; Palandt-Herrler, BGB, 80. Aufl., § 877, Rn. 6; BGH, Beschluss vom 14. Juni 1984 – V ZB 32/82 -, BGHZ 91, 343- 348, Rn. 7). Das ist hier der Fall.

aa) Die Erklärung unter § 7 Abs. 3 des notariellen Vertrages vom 9. Juli 2020 zur Erhöhung des Erbbauzinses ist nach ihrem Inhalt nicht auf eine Rechtsänderung gerichtet, sondern enthält eine lediglich deklaratorische Eintragung zur aktuellen Höhe des Erbbauzinses (ebenso: KG Berlin, Beschluss vom 13. Januar 2015 – 1 W 210 – 211/14 -, Rn. 14, juris).

Denn mit der Bewilligung des Erhöhungsbetrages wird entgegen der Ansicht des Grundbuchamts nicht die Eintragung einer neuen Reallast, sondern die Eintragung des aktuell geschuldeten Erbbauzinses im Grundbuch angestrebt. Die Identität der Belastung des Erbbaurechts bleibt dagegen unverändert, weil bei der wertgesicherten Reallast nach § 1105 Abs. 1 S. 2 BGB i. V. m. § 9 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG die Anpassung ohne Zutun des Gläubigers eintritt (vgl. BGH, Beschluss vom 9. Juni 2016 – V ZB 61/15 -, Rn. 14; Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 21. Mai 1996 – 2Z BR 50/96 -, Rn. 13, beide juris). Der mögliche Umstand, dass sich für die Inhaber gleich- oder nachrangiger Rechte ohne die Inhaltsänderung der Erbbauzinsreallast ein Vorteil in den Zeiträumen ergibt, in denen der Gläubiger seinen Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses (noch) nicht geltend macht, begründet dagegen kein Betroffensein in ihren Rechten und damit erst recht keinen rechtlichen Nachteil (BGH, Beschluss vom 9. Juni 2016 – V ZB 61/15 -, Rn. 29, juris).

bb) Ein Zustimmungserfordernis folgt auch nicht aus § 9 Abs. 3 S. 2 ErbbauRG. Danach ist für die Wirksamkeit der Vereinbarung nur die Zustimmung der Inhaber der dinglichen Rechte erforderlich, die der Erbbauzinsreallast vorgehen oder gleichstehen. Aus der Spezialnorm gegenüber §§ 876, 877 BGB ergibt sich, dass keine Zustimmung nachrangig Berechtigter nötig ist, wenn deren Rechtsstellung durch die Änderung nicht berührt wird, weil sich aus dem erhöhten Betrag der wertgesicherten Erbbauzinsreallast kein höherer Erbbauzins als der bisherige ergibt (BGH, Beschluss vom 9. Juni 2016 – V ZB 61/15 -, Rn. 25 und 27, juris; KG Berlin, Beschluss vom 1. März 2018 – 1 W 98/17 -, Rn. 3; v. Oefele/Winkler/Schlögel, Handbuch des Erbbaurechts, 6. Aufl., Rn. 6.287; MünchKomm/Heinemann, BGB, 7. Aufl., § 9 ErbbauRG, Rn. 24). Da der Umlegungsvermerk erst am 22. November 2019 und damit zeitlich nach der Reallast eingetragen wurde, ist eine Zustimmung der Umlegungsstelle nach § 9 Abs. 3 S. 2 ErbbauRG nicht erforderlich.

c)

Bei wirksam vereinbarter Wertsicherung ist daher für Leistungserhöhungen aufgrund der Wertsicherung die Eintragung einer neuen Reallast unnötig und unzulässig (KG Berlin, Beschluss vom 13. Januar 2015 – 1 W 210 – 211/14 -, Rn. 14; OLG Celle, Beschluss vom 13. April 1977 – 4 Wx 5/77 -, Rn. 2, beide juris; Staudinger/Reymann (2017) BGB § 1105, Rn. 46). Vielmehr ist die Vereinbarung einer sich an verändernde Verhältnisse ohne weiteres anpassenden Reallast (Gleitklausel) auch für den Erbbauzins zulässig (vgl. BT-Drucks. 13/10334, 42 unten; BGH, Beschluss vom 13. Juli 2017 – V ZB 186/15 -, BGHZ 215, 250- 262, Rn. 19; juris; Staudinger/Reymann (2017) BGB § 1105, Rn. 41, 46).

d)

Auch nach Bauordnungsrecht, hier § 51 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, ist eine Zustimmung der Umlegungsstelle nicht erforderlich. Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 51 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB, wonach alle Verfügungen über ein Grundstück und über Rechte an einem Grundstück, durch die einem anderen ein Recht zum Erwerb, zur Nutzung oder Bebauung eines Grundstücks oder Grundstücksteils eingeräumt wird, der Zustimmung der Umlegungsbehörde bedürfen, und der damit allein eine Zustimmungsbedürftigkeit begründen könnte, liegen nicht vor. Dabei ist die Frage der Bestellung der Reallast im bürgerlich-rechtlichen Sinn zu beantworten (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 3863; Battis, Krautzberger, Löhr, BauGB, 14. Aufl., § 51, Rn. 15; OLG Hamm, Beschluss vom 26. Februar 1980 – 15 W 51/79 -, Rn. 18, juris). Verfügungen sind danach Rechtsgeschäfte, die unmittelbar darauf gerichtet sind, auf ein bestehendes Recht einzuwirken, es zu verändern, zu übertragen oder aufzuheben. Eine Verfügung ist auch eine Belastung (Palandt-Ellenberger, BGB, 80. Aufl., vor § 104, Rn. 16 m. w. N.).

§ 7 Abs. 3 des notariellen Vertrages vom 9. Juli 2020 enthält eine derartige Verfügung nicht, weil es sich, wie unter lit. a) bis c) dargelegt, nicht um eine Bestellung einer Reallast, sondern um die betragsmäßige Konkretisierung des bereits seit dem 13. März 2017 eingetragenen Erbbauzinses handelt. Die Verfügung über die Reallast erfolgte bereits mit der notariellen Vereinbarung vom 9. November 2016, die Grundlage der Eintragung des Erbbauzinses war, denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist als Vertragsschluss i. S. d. § 9 a Abs. 1 S. 2 ErbbauRG die Vereinbarung zu verstehen, die die Anpassungsklausel enthält (BGH, Urteil vom 23. September 1983, V ZR 147/82, Rn. 29; BGH, Urteil vom 3. Juli 1981 – V ZR 100/80 -, BGHZ 81, 135-146, Rn. 24 ff.; BGH, Urteil vom 13. Mai 2016 – V ZR 225/15 -, Rn. 8; OLG München, Urteil vom 11. April 2018 – 7 U 2300/17 -, Rn. 31, juris).

Auch nach Sinn und Zweck des § 51 BauGB, das Umlegungsverfahren vor Änderungen im Bereich der einbezogenen Grundstücke zu sichern (§ 51 Abs. 3 BauGB), die zu einer Erschwernis oder gar einem Ausschluss der Umlegung führen könnten, ist es nicht geboten, das Genehmigungserfordernis auf die Erhöhung des Erbbauzinses entsprechend der Wertsicherungsklausel zu erstrecken.

§ 144 BauGB ist hier nicht anwendbar, weil nicht ersichtlich ist, dass das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt.

3.

Aus dem Vorstehenden folgt, dass die Entscheidung des Grundbuchamts zwar bezüglich der Zustimmungserklärung der Umlegungsstelle auf einer Rechtsverletzung beruht, allerdings eine abschließende Entscheidung des Senats nicht ergehen kann, weil das Grundbuchamt nach Einsicht in den notariellen Vertrag vom 9. November 2016 des verfahrensbevollmächtigten Notars (UR.Nr. 2059/2016) noch zu prüfen haben wird, ob sich aus der vereinbarten wertgesicherten Reallast kein niedrigerer Erbbauzins als den nunmehr vereinbarten ergibt.

III.

Im Hinblick auf den Erfolg des Rechtsmittels erübrigt sich eine Kostenentscheidung (§ 25 Abs. 1 GNotKG) ebenso wie eine Festsetzung des Geschäftswertes von Amts wegen. Eine Zulassung der Rechtsbeschwerde hat schon deshalb zu unterbleiben, weil sie von den obsiegenden Beteiligten mangels Beschwer nicht zulässigerweise eingelegt werden könnte.

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