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Löschung einer Gesamtgrundschuld nach Zwangsversteigerung eines Miteigentumsanteils

OLG Frankfurt – Az.: 22 U 118/18 – Urteil vom 01.11.2018

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Darmstadt vom 8.11.2016 abgeändert.

Der Beklagte wird verurteilt, die Löschung der zu seinen Gunsten zu Lasten des jeweiligen 1/3 ideellen Miteigentumsanteils der drei Kläger der im Grundbuch von Stadt1 Blatt … in Abt. III Nr. 1 eingetragenen Buchgrundschuld zu bewilligen und alle hierzu erforderlichen Erklärungen, insbesondere die Löschungsbewilligungen der auf den drei ¼ Miteigentumsanteilen der Kläger lastenden Grundschulden, abzugeben.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Gegenstandswert für die Berufungsinstanz wird auf 14.000,- € festgesetzt.

Gründe

I.

Von der Wiedergabe des Sachverhalts wird abgesehen, weil gegen das Urteil unzweifelhaft kein Rechtsmittel statthaft ist (§§ 540 Abs. 2, 313a ZPO).

II.

Die zulässige Berufung ist begründet.

Die Kläger haben gegen den Beklagten als vermeintlich Berechtigtem einen Anspruch auf Mitwirkung an der Berichtigung des Grundbuchs gemäß § 894 BGB, mithin der Zustimmung zur Löschung der fehlerhaft auf ihren Grundstücksanteilen eingetragenen Gesamtgrundschuld über 14.000,- €.

1. Übernahme der Grundpfandrechte im geringsten Gebot

Wie der Senat durch Urteil vom 26.7.2018 im Verfahren 1/17 festgestellt hat, hat der Ersteigerer die bei Errechnung des geringsten Gebots bestehen bleibenden Grundpfandrechte vollständig zu übernehmen und zu begleichen, ohne dass ihm sachenrechtlich oder schuldrechtlich ein Ersatzanspruch gegen den persönlichen Schuldner zusteht, der ja durch die Zahlung von seiner persönlichen Schuld befreit wird, zumindest soweit die Grundschuld noch valutiert.

Dies hat seinen Grund darin, dass sich durch das Bestehenbleiben der Pfandrechte der zu zahlende Kaufpreis um den Nennwert verringert, mithin auch dem Eigentümer ein geringerer Wert ausgezahlt wird, soweit überhaupt etwas übrig bleibt; wenn nicht, wird er auch von den ausfallenden Rechten nur um einen geringeren Betrag befreit.

Die Regelung des § 1173 BGB ist eindeutig, nämlich dass bei einer Gesamtgrundschuld, um eine solche handelt es sich unstreitig, nach Zahlung durch einen Miteigentümer die Grundschulden auf den anderen Miteigentumsanteilen erlöschen, mithin durch das Grundbuchamt zu löschen sind. Das ist auch notwendig, denn die Gesamtgrundschuld sichert die Zahlungsansprüche gegen alle verpflichteten Miteigentümer als Gesamtschuldner; der Wert kann aber nur einmal geltend gemacht werden, so dass bei Zahlung durch einen Miteigentümer keine Notwendigkeit der weiteren Sicherung besteht.

2. Gesamtgrundschuld für Ausgleichsansprüche

Es stellt sich deshalb nur die Frage, ob die Gesamtgrundschuld dem zahlenden Miteigentümer als Sicherungsmittel für eventuelle Ausgleichsansprüche gegen die Miteigentümer zusteht. Das kann sachenrechtlich möglich sein (§ 268 Abs. 3 BGB – Forderungsübergang), gilt aber nicht im Zwangsversteigerungsverfahren.

Dort ist aus den oben genannten Gründen die eindeutige Regelung, dass der Ersteigerer verpflichtet ist, die Grundschuld zu übernehmen, mithin zu zahlen, ohne einen Ersatzanspruch gegen den persönlichen Schuldner zu haben. Wenn dies so ist, kann auch eine Gesamtgrundschuld nichts mehr sichern, so dass auch der Zweck des § 268 Abs. 3 BGB nicht mehr durchgreift.

Dass es auch keinen Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag gibt, hat der Senat entsprechend der eindeutigen Rechtsprechung des BGH im Parallelverfahren entschieden.

Grundsätzlich gilt: Hat der den Gläubiger befriedigende Eigentümer einen Ersatzanspruch gegen den Eigentümer des mitbelasteten Grundstücks oder gegen einen Rechtsvorgänger dieses Eigentümers, so geht die Hypothek auf ihn über. Sie sichert dann entsprechend § 1164 BGB den Ersatzanspruch gegen den anderen Eigentümer. Der Ersatzanspruch muss sich aus einer rechtlichen Sonderbeziehung zu dem anderen Eigentümer ergeben, denn die Gesamthypothek selbst ist regresslos (BGH NJW-RR 1995, 589; NJW 1989, 2530, 2531). Sind die Eigentümer auch persönliche Gesamtschuldner, so bestimmt sich der Ersatzanspruch nach §§ 426, 774 BGB; belanglos ist dann, ob die Hypothek an dem Grundstück des ausgleichspflichtigen Eigentümers schon nach §§ 412, 401, 1153 oder nach § 1173 II BGB übergeht.

Zahlt ein nicht persönlich schuldender Eigentümer, dann erwirbt er die Forderung (§ 1143 I BGB) und zugleich die Hypothek (§ 1153 I BGB); hat er aber einen Ersatzanspruch gegen einen anderen Eigentümer, so ist insoweit nur dieser Anspruch und nicht mehr die übergegangene Forderung gegen den persönlichen Schuldner gesichert; wenn kein Ersatzanspruch besteht, erlischt die Hypothek an dem anderen Grundstück (§ 1173 I 1 BGB).

§ 1173 BGB ist auf die Grundschuld – mit Ausnahme des Abs I S 2 Hs 2 – entsprechend anwendbar (BGH NJW 1969, 1426; OLG Hamm NJW-RR 1999, 741, 743). Die für die Gesamthypothek geltende Vorschrift ist auf die Gesamtgrundschuld anwendbar, wenn das Grundpfandrecht durch Zahlung auf die Grundschuld abgelöst worden ist (Wenzel in: Erman, BGB, 15. Aufl. 2017, § 1173 BGB, Rn. 9).

Daraus folgt, dass die Tochter des Beklagten dem Beklagten zwar die Grundschuld übertragen konnte, aber nur, soweit sie tatsächlich bestand, nämlich als Eigentümergrundschuld auf ihrem Miteigentumsanteil. Hinsichtlich der übrigen Miteigentumsanteile war sie bereits erloschen, wie das Grundbuchamt zutreffend festgestellt hat.

3. Gutgläubiger Erwerb der Gesamtgrundschuld

Vorliegend kommt aufgrund der besonderen Umstände auch nicht in Betracht, dass der Beklagte die Gesamtgrundschuld gutgläubig erworben haben könnte. Zum Zeitpunkt der Übertragung gab es zwar das Schreiben des Grundbuchamts noch nicht, so dass der Beklagte, wie offenbar auch seine Prozessvertreter und diejenigen der Tochter im Parallelverfahren, grundsätzlich davon ausgehen konnte, die Gesamtgrundschuld würde weiter bestehen bleiben, weil dies im Grundbuch nicht anders vermerkt war.

Tatsächlich wurde die Grundschuld über 50.000,- €, die zuvor auf zwei Miteigentumsanteilen eingetragen war (nämlich des Klägers zu 1) und seiner Ex-Ehefrau), anschließend nur auf dem Miteigentumsanteil der Tochter des Beklagten eingetragen, während dies bei der Grundschuld über 14.000,- € unterblieben ist, wie dem Grundbuch-Auszug auf Bl. 27 d. A. zu entnehmen ist.

Auch wenn das Grundbuch unrichtig ist, spricht der öffentliche Glaube gemäß § 892 BGB für die Richtigkeit des Grundbuchs.

§ 892 BGB greift vorliegend aber aus zwei Gründen nicht ein.

a) Gemäß § 1192 Abs. 1a BGB können Einreden gegen eine Sicherungsgrundschuld, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden. Ein Gutglaubensschutz findet nicht statt, wie sich aus dem ausdrücklichen Ausschluss der Regelung des § 1157 S. 2 BGB ergibt, der für die Hypothek auf § 892 BGB verweist.

Vorliegend handelt es sich unstreitig um eine Sicherungsgrundschuld, die die Darlehensverbindlichkeiten der Miteigentümer sichern sollte.

Deshalb hatte jeder Miteigentümer gegen die Grundschuldgläubigerin einen Anspruch auf Löschung der Grundschuld, sobald diese befriedigt worden war und die Gesamtgrundschuld nicht der Sicherung einer Regressforderung diente.

Nachdem die Tochter des Beklagten den Miteigentumsanteil im Wege der Zwangsversteigerung erworben und die Grundschuld entsprechend ihrer Verpflichtung gezahlt hatte, ohne dass sich daraus ein Rückforderungsanspruch ergeben konnte, hatten die Kläger ihr gegenüber einen Anspruch auf Löschung der Grundschuld auf ihren Miteigentumsanteilen entsprechend der Regelung des § 1173 BGB. Diese Einwendung können sie deshalb auch gegen den Beklagten geltend machen, ohne dass sich dieser auf Gutgläubigkeit berufen könnte.

b) Darüber hinaus sieht der Senat auch die Voraussetzungen eines gutgläubigen Erwerbs für nicht gegeben an. Vorliegend hat der Beklagte aufgrund seiner Generalvollmacht an sämtlichen Grundstücksgeschäften in Form der Zwangsversteigerung und der Teilungsversteigerung teilgenommen, diese maßgeblich beeinflusst und für seine Tochter gehandelt. Der Beklagte ist auch unstreitig durch das Amtsgericht im Rahmen der Zwangsversteigerung auf die Grundsätze des geringsten Gebots und die Verpflichtung zur Übernahme der Grundschulden hingewiesen worden. Es liegt deshalb gerade nicht der Fall vor, dass ein Dritter in Unkenntnis der vorherigen Grundstücksverhältnisse auf den Inhalt des Grundbuchs vertraut und deshalb Vermögensdispositionen getroffen hat. Vorliegend hat lediglich eine formale Abtretung der Grundschuld von der Tochter des Beklagten auf den Beklagten stattgefunden, der bereits vorher für diese sämtliche maßgeblichen Umstände gekannt und mitgestaltet hat. Ebenso wenig, wie sich die Tochter des Beklagten auf eine Gutgläubigkeit berufen könnte, kann dies auch der Beklagte selbst, wobei der Senat den Rechtsgedanken des § 166 BGB heranzieht, wonach es für die Kenntnis bestimmter Umstände nicht auf die Person des Vertretenen, sondern des Vertreters ankommt.

4. Auswirkungen des Urteils des … Zivilsenats vom 9.2.2018 im Verfahren 2/17

Die Kläger hatten im Erlösverteilungsverfahren nach der Teilungsversteigerung des Grundstücks (Amtsgericht Stadt1 3/15) Widerspruchsklage hinsichtlich der Berücksichtigung der von der Tochter des Beklagten übernommenen Grundschulden erhoben. Im Verfahren 4/16 hat das Landgericht Stadt2 durch Urteil vom 9.5.2017 die Klage hinsichtlich der hier fraglichen Grundschuld über 14.000,- € als unzulässig wegen anderweitiger Rechtshängigkeit im Hinblick auf das vorliegende Verfahren abgewiesen. Dagegen ist Rechtsmittel nicht eingelegt worden. Der … Zivilsenat hat lediglich über die Berücksichtigung der Grundschuld über 50.000,- € im Erlösverteilungsverfahren entschieden, so dass keine Überschneidung hinsichtlich des Streitgegenstands vorliegt.

5. Nebenentscheidungen

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO. Anhaltspunkte für die Zulassung der Revision bestehen nicht (§ 543 ZPO).

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