Das Oberlandesgericht München entschied in seinem Beschluss, dass die Beschwerde gegen die Ablehnung eines Berichtigungsantrags des Grundbuchamtes teilweise erfolgreich war. Dabei wurde die Berichtigung des Grundbuchs aufgrund einer nicht vollständig nachgewiesenen Geschäftsunfähigkeit bei Auflassung, gestützt auf Berichtigungsbewilligungen, angeordnet. Die Kosten des Rechtsmittels trägt der abgewiesene Beteiligte.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Beschwerde des Beteiligten zu 1: Abgelehnt und Kostenauferlegung.
- Grundbuchberichtigung: Anordnung aufgrund eines Berichtigungsantrags.
- Unzureichender Nachweis der Geschäftsunfähigkeit: Zentrales Element der Entscheidung.
- Wiedereintragung der Beteiligten zu 3: Aufgrund der Beschwerde beschlossen.
- Rechtliche Grundlagen: § 22 Abs. 1 GBO und weitere relevante Paragraphen.
- Rolle des Grundbuchamts: Entscheidung über Eintragung und Berichtigung.
- Schlüssige Darlegung der Unrichtigkeit: Notwendig für die Berichtigung des Grundbuchs.
- Kostenentscheidung: Beteiligter zu 1 trägt die Kosten des unzulässigen Rechtsmittels.
Übersicht
Bei der Grundbuchberichtigung geht es um die Korrektur von Fehlern im Grundbuch, die durch eine Berichtigungsbewilligung mit Zustimmung des Eigentümers erfolgen kann. Die Zustimmung erleichtert den Prozess erheblich. Insbesondere bei Immobilienkäufen kann eine Grundbuchberichtigung notwendig sein, wenn der Name des Eigentümers oder andere Daten im Grundbuch falsch eingetragen sind. Dr. Kotz, ein erfahrener Rechtsanwalt und Notar in Kreuztal, ist spezialisiert auf dieses Rechtsgebiet und kann bei der Korrektur des Grundbuchs beratend und unterstützend tätig werden. Im Folgenden wird ein konkretes Urteil zum Thema Grundbuchberichtigung vorgestellt.
Komplexer Fall der Grundbuchberichtigung vor dem OLG München
Das Oberlandesgericht München verhandelte einen komplizierten Fall der Grundbuchberichtigung (Az.: 34 Wx 484/14), der Fragen der Geschäftsfähigkeit und der Eigentümerzustimmung berührte. Im Mittelpunkt stand die Wiedereintragung einer Partei als Eigentümerin eines Grundstücksanteils. Dieser Fall befasste sich insbesondere mit der Wirksamkeit einer Auflassung und der Rolle von Berichtigungsbewilligungen.
Hintergründe des Streits um Eigentumsverhältnisse
Ursprünglich waren die Beteiligten zu 1 und 2 als Miteigentümer zu je einem Drittel eines Grundstücks eingetragen. Der weitere Drittelanteil gehörte ursprünglich der Gemeinde W., von der die Beteiligten das Grundstück erworben hatten. Nach dem Tod von Frau Gisela S., die zuvor einen Anteil besaß, wurde ihr Erbe, die Beteiligte zu 2, als Eigentümerin eingetragen. Es wurde jedoch später argumentiert, dass Gisela S. zum Zeitpunkt des Verkaufs geschäftsunfähig gewesen sei, was die Eigentumsübertragung annullieren würde. Das Grundbuchamt lehnte die Berichtigung jedoch ab, da ein eindeutiger Nachweis der Geschäftsunfähigkeit fehlte.
Rechtliche Beurteilung der Geschäftsfähigkeit und Grundbuchberichtigung
Die zentrale rechtliche Herausforderung in diesem Fall lag in der Beurteilung der Geschäftsfähigkeit von Frau Gisela S. zum Zeitpunkt der Auflassung. Die Beschwerdeführer legten diverse Gutachten und Dokumente vor, die eine langjährige geistige Behinderung und daraus resultierende Geschäftsunfähigkeit nahelegten. Das Gericht musste entscheiden, ob diese Dokumente ausreichten, um das Grundbuch zu berichtigen und die Gemeinde W. wieder als Eigentümerin einzutragen.
Entscheidung des OLG München und ihre Tragweite
Das OLG München hob den Beschluss des Amtsgerichts Kaufbeuren auf und wies das Grundbuchamt an, die Berichtigung durchzuführen. Die Entscheidung zeigte auf, dass bei Vorlage einer Berichtigungsbewilligung und schlüssiger Darlegung der Unrichtigkeit des Grundbuchs eine Berichtigung erfolgen muss. Die Entscheidung betonte, dass bei vorgelegter Berichtigungsbewilligung kein zusätzlicher Unrichtigkeitsnachweis erforderlich ist. Dieser Fall verdeutlicht die Bedeutung genauer juristischer Prüfung in Grundbuchangelegenheiten und die Relevanz von Beweisen und Dokumentation bei der Beurteilung von Geschäftsfähigkeit.
Die rechtlichen Feinheiten dieses Falles sind ein eindrucksvolles Beispiel dafür, wie komplexe juristische Sachverhalte das Grundbuchwesen beeinflussen können. Es zeigt auch, wie wichtig es ist, in solchen Fällen kompetente Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen. Das Urteil des OLG München stellt somit einen bedeutenden Referenzpunkt für ähnliche Fälle in der Zukunft dar.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Was versteht man unter einer Grundbuchberichtigung?
Eine Grundbuchberichtigung ist erforderlich, wenn die tatsächliche Rechtslage eines Grundstücks nicht mit den Eintragungen im Grundbuch übereinstimmt. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein falscher Berechtigter eingetragen ist oder das einem Berechtigten zustehende Recht zu Unrecht gelöscht wurde.
Der Anspruch auf Grundbuchberichtigung kann von demjenigen geltend gemacht werden, dessen Recht durch eine unrichtige Eintragung im Grundbuch beeinträchtigt wird. Dieser Anspruch richtet sich auf die Zustimmung zur Grundbuchberichtigung. Derjenige, dessen Recht nicht oder nicht korrekt eingetragen ist, hat das Recht auf Berichtigung.
Die Berichtigung kann entweder von Amts wegen (Amtsberichtigung, Grundbuchberichtigungszwang) oder auf Betreiben eines Beteiligten (Grundbuchberichtigungsanspruch) erfolgen. Wenn der Anspruchsberechtigte gegenüber dem Grundbuchamt den Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht erbringen kann, hat er einen Anspruch auf Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs gegen die Person, deren unrichtig eingetragenes Recht von der Berichtigung betroffen wird.
Sollte der Betroffene sich weigern, die sogenannte Berichtigungsbewilligung abzugeben, ersetzt ein rechtskräftiges Urteil dessen Erklärung. Der Anspruch auf Grundbuchberichtigung unterliegt keiner Verjährung.
Die Notwendigkeit einer Grundbuchberichtigung ergibt sich aus der Gefahr des gutgläubigen Erwerbs oder der Möglichkeit eines gutgläubigen Erwerbs Dritter. Denn aufgrund der öffentlichen Glaubenswirkung des Grundbuchs und der Möglichkeit eines gutgläubigen Erwerbs Dritter besteht die Gefahr, dass der wahre Rechtsinhaber sein Recht verliert.
Um eine Grundbuchberichtigung zu erreichen, sollte idealerweise ein Antrag auf Berichtigung beim Grundbuchamt gestellt und entsprechende Urkunden vorgelegt werden, die den Antragsteller als Berechtigten für die Berichtigung des Grundbuchs ausweisen. Sollte ein solcher Nachweis fehlen, kann der Berichtigungsanspruch des Grundbuchs gemäß § 894 BGB durchgesetzt werden.
Wie erfolgt eine Berichtigungsbewilligung und welche Rolle spielt die Zustimmung des Eigentümers?
Eine Berichtigungsbewilligung ist eine Erklärung, die im Grundbuchrecht erforderlich ist, um eine Eintragung im Grundbuch zu ändern oder zu berichtigen. Sie muss in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form vorliegen, um wirksam zu sein (§ 29 GBO). Die Zustimmung des Eigentümers spielt dabei eine entscheidende Rolle, da sie die Grundlage für die Berichtigung des Grundbuchs bildet.
Die Berichtigungsbewilligung ist notwendig, wenn das Grundbuchamt einen Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs verlangt. Dieser Nachweis kann durch eine öffentliche Urkunde geführt werden, wobei die Berichtigungsbewilligung selbst eine solche öffentliche Urkunde darstellt. Wenn die Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht direkt nachgewiesen werden kann, hat derjenige, dessen Recht durch die unrichtige Eintragung beeinträchtigt wird, nach § 894 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Berichtigung gegenüber der Person, deren Recht von der Berichtigung betroffen ist.
Die Zustimmung des Eigentümers ist also erforderlich, um die Berichtigung des Grundbuchs zu bewirken. Sie wird in der Regel durch die Abgabe einer Berichtigungsbewilligung ausgedrückt. Sollte der Eigentümer die Zustimmung verweigern, kann ein rechtskräftiges Urteil die Zustimmung ersetzen und die Berichtigung des Grundbuchs ermöglichen.
Zusammenfassend erfolgt eine Berichtigungsbewilligung durch die Abgabe einer entsprechenden Erklärung in öffentlich beglaubigter Form. Die Zustimmung des Eigentümers ist dabei zentral, da sie die Grundlage für die Berichtigung bildet und durch ein rechtskräftiges Urteil ersetzt werden kann, wenn sie nicht freiwillig erfolgt.
In welchen Fällen ist die Geschäftsfähigkeit im Grundstücksrecht relevant?
Die Geschäftsfähigkeit spielt in mehreren Aspekten des Grundstücksrechts eine wichtige Rolle.
Erstens ist sie für den Eigentumserwerb an einem Grundstück entscheidend. Nach den §§ 873 und 925 BGB ist für den Erwerb des Eigentums an einem Grundstück eine Einigung des Eigentümers und des Erwerbers sowie die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch erforderlich. Beide Parteien müssen geschäftsfähig sein, um eine rechtswirksame Einigung zu erzielen.
Zweitens kann die Geschäftsfähigkeit auch bei der Bewilligung von Grundstücksrechten relevant sein. Wenn eine Person, die ein Grundstücksrecht bewilligt, nicht geschäftsfähig ist, kann die Bewilligung unwirksam sein.
Drittens kann die Geschäftsfähigkeit auch in Fällen relevant sein, in denen eine Person eine Betreuung für die Aufgabenfelder Wohnungs- sowie Post- und Telekommunikationsangelegenheiten benötigt. In solchen Fällen kann die Geschäftsfähigkeit der betroffenen Person eine Rolle spielen, wenn es um die Verwaltung von Immobilien oder Vermögenswerten geht.
Schließlich kann die Geschäftsfähigkeit auch bei der Durchsetzung von Rechten des Käufers bei Mängeln des Grundstücks eine Rolle spielen. Wenn der Käufer nicht geschäftsfähig ist, kann dies seine Fähigkeit beeinträchtigen, seine Rechte geltend zu machen.
Insgesamt ist die Geschäftsfähigkeit in vielen Aspekten des Grundstücksrechts von zentraler Bedeutung, da sie die Fähigkeit einer Person bestimmt, rechtswirksame Handlungen vorzunehmen.
Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 34 Wx 484/14 – Beschluss vom 13.02.2015
I. Die Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Kaufbeuren – Grundbuchamt – vom 12. November 2014 wird verworfen.
II. Der Beteiligte zu 1 hat die gerichtlichen Kosten seines Rechtsmittels zu tragen.
III. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 98.884 € festgesetzt.
IV. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 2 und 3 wird der Beschluss des Amtsgerichts Kaufbeuren – Grundbuchamt – vom 12. November 2014 aufgehoben.
Das Grundbuchamt angewiesen, den Berichtigungsantrag vom 22./25. August 2014 durch Wiedereintragung der Beteiligten zu 3 zu vollziehen.
Gründe
I.
Im Grundbuch sind die Beteiligten zu 1 und 2 als Miteigentümer zu je 1/3 von Grundbesitz eingetragen. Das Eigentum am Grundstück hatten sie, ebenso wie die im Jahr 2010 verstorbene Frau Gisela S. den weiteren 1/3-Anteil, gemäß Auflassung vom 7.2.1997 von der Gemeinde W., der Beteiligten zu 3, erworben. Für den Miteigentumsanteil der Frau Gisela S. ist gemäß Erbschein vom 26.6.2013 seit 24.7.2013 die Beteiligten zu 2 als Erbin eingetragen.
Zu notarieller Urkunde vom 6.7.2012, genehmigt von der Beteiligten zu 3 gemäß Urkunde vom 11.6.2013, beantragten und bewilligten die Vertragsteile hinsichtlich des früheren Miteigentumsanteils der verstorbenen Gisela S. (u. a.) zunächst die Berichtigung des Grundbuchs durch Wiedereintragung der Beteiligten zu 3 als Eigentümerin mit folgender Begründung:
Es habe sich nunmehr herausgestellt, dass Gisela S. bereits bei Abschluss des Kaufvertrags nicht mehr voll geschäftsfähig gewesen sei, so dass ein rechtsgültiger Eigentumserwerb hinsichtlich ihres 1/3-Miteigentumsanteils nicht möglich gewesen sei. Verwiesen wurde insofern auf Nachlass- und Betreuungsakten desselben Amtsgerichts.
Das Grundbuchamt hat die Nachlass- und Betreuungsakten beigezogen und den Berichtigungsantrag am 12.11.2014 mit der Begründung zurückgewiesen, dass ein zweifelsfreier Nachweis der Geschäftsunfähigkeit bei Erklärung der Auflassung nicht erbracht worden sei. Aus den im Betreuungsverfahren erholten Gutachten sei eine Geschäftsunfähigkeit zum Zeitpunkt der Beurkundung nicht hinreichend zu entnehmen. Weder der damalige Notar noch die enge Vertraute und spätere Betreuerin der Verstorbenen hätten an deren Geschäftsfähigkeit gezweifelt.
Dagegen wenden sich die Beteiligten mit ihrer Beschwerde. Sowohl aus einem fachärztlichen Gutachten vom 19.11.1996 als auch aus dem Gutachten eines Landesfachkrankenhauses vom 21.3.1995/15.5.1995 ergebe sich, dass die Behinderung seit Kindheit bestanden habe und irreversibel gewesen sei. Zudem wird im Beschwerdeverfahren auf weitere psychiatrische Gutachten aus den Jahren 2002 bis 2010 sowie auf Protokolle und Entscheidungen des Betreuungsgerichts verwiesen.
Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.
II.
Das Rechtsmittel des Beteiligten zu 1 ist unzulässig und ist deshalb zu verwerfen. Im übrigen führt das Rechtsmittel der Beteiligten zu 2 und 3 zur Aufhebung der Entscheidung und zur Anweisung an das Grundbuchamt, die beantragte Berichtigung zu vollziehen. Soweit weitere Anträge (“der Reihe nach“) gestellt sind (vgl. § 16 Abs. 2 GBO), die im Anschluss an die Berichtigung vollzogen werden sollen, hat das Grundbuchamt darüber noch nicht entschieden. Sie sind auch nicht zum Beschwerdegegenstand geworden. Der Senat gibt das Verfahren zur notwendigen erstmaligen Entscheidung über diese Anträge an das Grundbuchamt zurück.
1. Das Rechtsmittel wäre – würde die Beschwerde nur das Ziel der Berichtigung infolge Unrichtigkeitsnachweises (vgl. § 22 Abs. 1 GBO) verfolgen – nur als beschränkte Beschwerde nach § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO statthaft (vgl. Demharter GBO 29. Aufl. § 71 Rn. 30; Hügel/Kramer GBO 2. Aufl. § 71 Rn. 163). Indessen erscheint eine derart einengende Auslegung angesichts des gestellten und mit der Beschwerde ausdrücklich wiederholten Antrags vom 22.8.2014 (Eingang 25.8.2014) nicht zutreffend. Auch wenn die Beschwerdebegründung sich nur gegen die Argumente des Grundbuchamts wendet, wonach ein Unrichtigkeitsnachweis nicht zweifelsfrei erbracht sei, geht der Senat davon aus, dass mit dem Rechtsmittel der Antrag auch insofern weiterverfolgt wird, als eine Berichtigung aufgrund einer Berichtigungsbewilligung herbeigeführt werden solle. In diesem Fall ist die Beschwerde nach § 11 Abs. 1 RPflG mit § 71 Abs. 1 GBO unbeschränkt statthaft (vgl. Demharter § 71 Rn. 28; Hügel/Kramer § 71 Rn. 161).
2. Auch wenn sich die Beschwerdeschrift nicht näher dazu erklärt, für wen das Rechtsmittel eingelegt wird, ist sie dahingehend auslegen, dass es namens sämtlicher in der dem Berichtigungsantrag zugrundeliegenden Urkunde genannten Antragsteller, somit aller drei Beteiligter, nämlich der Verkäuferin wie der beiden Anteilskäufer, eingelegt ist (vgl. Demharter § 15 Rn. 20).
Die vom beurkundenden Notar eingelegte Beschwerde ist jedoch nur für die Beteiligten zu 2 und 3 zulässig (§§ 73, 15 Abs. 2 GBO), da diese als Antragsberechtigte nach § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO auch beschwerdeberechtigt sind (vgl. Hügel/Kramer § 71 Rn. 199). Eine Antragsberechtigung des Beteiligten zu 1 fehlt indessen; denn dieser ist weder gewinnender noch verlierender Teil der Grundbuchberichtigung. Diese erstreckt sich nicht auf den ihm gehörenden Miteigentumsanteil; Veränderungen in der Eigentümerstellung an anderen Miteigentumsanteilen berühren seine rechtliche Position nicht. Aus der Zurückweisung des Eintragungsantrags allein folgt kein Beschwerderecht. Somit fehlt dem Beteiligten zu 1 auch die notwendige Beschwer (Demharter § 71 Rn. 63 und 64; vgl. BayObLG vom 18.10.1990, 2 Z 119/90 = Rpfleger 1991, 4).
3. Die Beschwerde der Beteiligten zu 2 und 3 hat in der Sache Erfolg. In deren Rahmen ist der Senat nicht etwa auf die Prüfung beschränkt, ob der Unrichtigkeitsnachweis erbracht ist (vgl. § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO), was das Grundbuchamt ausschließlich erörtert und verneint hat. Zum Verfahrensgegenstand gehört vielmehr auch, ob die gegenständliche Berichtigung auf vorgelegte Berichtigungsbewilligungen gestützt werden kann (Hügel/Kramer § 74 Rn. 11.1; Demharter § 74 Rn. 6).
a) Die Grundbuchberichtigung nach § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO verlangt entweder den Nachweis der Unrichtigkeit oder aber die Vorlage einer Berichtigungsbewilligung. Wenn die Berichtigung des Eigentümers in Frage steht, muss im Hinblick auf § 20 GBO zusätzlich zur Berichtigungsbewilligung noch die Unrichtigkeit schlüssig dargelegt werden (vgl. BayObLG Rpfleger 1994, 412; OLG Frankfurt FGPrax 1996, 8; Meikel/Böttcher GBO 11. Aufl. § 22 Rn. 109; Demharter § 22 Rn. 31); indessen ist bei vorgelegter Berichtigungsbewilligung nicht noch ein Unrichtigkeitsnachweis zu erbringen. Ist schlüssig dargelegt, dass das Grundbuch unrichtig ist und durch die beantragte Eintragung richtig würde, so hat das Grundbuchamt die dazu vorgetragenen Tatsachen ohne Nachprüfung als richtig zu unterstellen. Dies folgt aus der beurkundenden Funktion der Berichtigung, die gerade nicht eine Rechtsänderung zum Gegenstand hat (vgl. Hügel/Holzer § 22 Rn. 72). Den Eintragungsantrag darf das Grundbuchamt nur ablehnen, wenn es auf Tatsachen begründete sichere Kenntnis hat, dass eine Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht gegeben ist oder das unrichtige Grundbuch durch die Eintragung nicht richtig würde; bloße Zweifel genügen nicht (Senat vom 25.1.2011, 34 Wx 169/10 = FGPrax 2011, 69).
Der Unrichtigkeitsbegriff des dem formellen Recht zugehörigen § 22 GBO deckt sich mit dem des materiellen Rechts in § 894 BGB (BayObLG MittBayNot 1995, 42/43; Hügel/Holzer § 22 Rn. 25; Demharter § 22 Rn. 4). Unrichtig ist hiernach das Grundbuch, wenn sein Inhalt hinsichtlich eines Rechts – etwa des Eigentums – an einem Grundstück mit der wahren, d. h. materiellen Rechtslage nicht übereinstimmt (BayObLG Rpfleger 1988, 254; Hügel/Holzer a. a. O.).
b) Die Beteiligten zu 2 und 3 haben bei Antragstellung vorgetragen, das Grundbuch sei unrichtig, da die verstorbene Gisela S. bei Auflassung geschäftsunfähig gewesen sei. Dies haben sie mit zulässigem Verweis auf die zuletzt beim selben Gericht geführten Betreuungs- und Nachlassakten unterlegt. Aus diesen ist zu entnehmen, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses für die Verstorbene – damals noch bei einem auswärtigen Amtsgericht – eine Betreuung bestand sowie mehrere seit dem Jahr 1995 erstellte amts- und fachärztliche Gutachten dieser eine irreversible geistig-seelische Behinderung seit Kindheit mit daraus folgender Geschäftsunfähigkeit u. a. für das Gebiet der Vermögensangelegenheiten attestierten.
Hiernach ist ein schlüssiger, ausreichend konkreter Vortrag vorhanden, wonach das Grundbuch wegen damals unwirksamer Auflassung an Gisela S. und deren Eintragung unrichtig wurde, auch durch die Erbeneintragung nicht richtig ist und durch die Berichtigung auf die vormals eingetragene Gemeinde W. richtig würde, ohne dass sich die Frage stellt, ob der gegenständliche Tatsachenvortrag auch für den Nachweis der Unrichtigkeit genügt, an den nach ständiger Rechtsprechung strenge Anforderungen zu stellen sind und der in der Form des § 29 GBO zu führen ist (Demharter § 22 Rn. 37).
c) Eine Bewilligung der Beteiligten zu 2 als eingetragener Eigentümerin des betroffenen Drittelanteils liegt in der Form des § 29 GBO vor (Ziff. II.1. der Urkunde vom 6.7.2012), ebenfalls die notwendige Zustimmung der Beteiligten zu 3 als Eigentümerin (§ 22 Abs. 2 GBO; siehe Ziff. II. 3. der Urkunde vom 11.6.2013). Das Grundbuchamt war daher anzuweisen, die beantragte Berichtigung vorzunehmen.
III.
Gemäß § 84 FamFG hat der Beteiligte zu 1 die gerichtlichen Kosten seines unzulässigen Rechtsmittels zu tragen. Dies spricht der Senat aus Klarstellungsgründen aus. Eine Kostenentscheidung im Übrigen ist nicht veranlasst.
Soweit die Beschwerde als unzulässig verworfen wurde, ergibt sich der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren aus dem Wert des Drittelanteils am Grundstück. Der Senat bemisst ihn nach den Angaben im Nachlassverzeichnis für die verstorbene Frau S. (§ 46 Abs. 1 und 2, § 79 Abs. 1 GNotKG).
Die Voraussetzungen der Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 78 Abs. 2 GBO liegen nicht vor.
