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Grundstückskaufvertrag – Verzicht auf eigenes Antragsrecht der Urkundsbeteiligten

OLG Celle – Az.: 18 W 18/18 – Beschluss vom 18.05.2018

Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 1 vom 12. Februar 2018 wird der Beschluss der Rechtspflegerin des Amtsgerichts A. – Grundbuchamt – vom 23. Januar 2018 aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, über den Löschungsantrag des Beteiligten zu 1 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats erneut zu entscheiden.

Gründe

I.

Der Beteiligte zu 1 ist Eigentümer des im Grundbuch von A. auf Bl. … eingetragenen Grundbesitzes, bestehend aus den Flurstücken … und … . In Abteilung II ist unter Nr. 6 aufgrund der in dem durch die Notarin W. beurkundeten Kaufvertrag vom 25. Juli 2017 (Urkundenrolle Nr. …; dort Zf. IV. Nr. 1.1.2.) erklärten Bewilligung des Beteiligten zu 1 und des entsprechenden Antrags des Beteiligten zu 2 zu seinen – des Beteiligten zu 2 – Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Hierzu reichte die Notarin eine Ausfertigung des Kaufvertrags ein, bei der lediglich die Auflassungserklärungen fehlten.

In dem Kaufvertrag heißt es unter Zf. III. 1.1.2. u. a.:

„(Die Notarin) wird mit der Durchführung dieses Vertrags und seinem grundbuchamtlichen Vollzug beauftragt und bevollmächtigt.

(…) Die Vertragsparteien verzichten auf ihr eigenes Antragsrecht.“

Zur Auflassungsvormerkung heißt es unter Zf. IV. 1.1.2. weiter:

„(…) der (Beteiligte zu 2) bewilligt und beantragt schon jetzt die Löschung dieser Vormerkung.

Der Notar wird unwiderruflich angewiesen, den Löschungsantrag zu stellen,

IV. 1.1.2.a) (…);

IV. 1.1.2.b) wenn der Käufer den Kaufpreis innerhalb von 2 Wochen nach Fälligkeit noch nicht gezahlt hat und nach Aufforderung durch eingeschriebenen Brief mit einer weiteren Frist von 2 Wochen durch den Notar die Zahlung nicht nachweist. Diese Voraussetzung unterliegt nicht der Prüfungspflicht des Grundbuchamtes. Der Notar wird erst tätig, wenn ihn der Verkäufer hierzu gesondert beauftragt.“

Unter IV. 1.1.3. ist bestimmt, dass eine die Auflassungserklärungen enthaltene Ausfertigung bei der Notarin zu treuen Händen verbleiben solle; im Übrigen seien Ausfertigungen und beglaubigte Abschriften ohne die Auflassungserklärungen herzustellen.

Ferner wurde der

„schuldrechtliche Teil des Vertrags – also mit Ausnahme der ‘Auflassung’ und der ‘Auflassungsvormerkung’ (…) unter der aufschiebenden Bedingung gefasst,“

dass der Beteiligte zu 2 bis zum 31. Oktober 2017 einen Bauantrag für die Errichtung einer Pflegeeinrichtung stellt (vgl. Zf. IV. 1.1.4.). Nach der Bestimmung in Zf. IV. 1.1.4 Abs. 2 und 4 sollte der Beteiligte zu 1 von dem Vertrag zurücktreten können, wenn der Beteiligte zu 2 binnen bestimmter Frist den Bauantrag nicht eingereicht oder der Beteiligte zu 2 die bereits für die „Kaufoption“ fällige Zahlung von 20.000 € nicht fristgerecht geleistet hat. Eine Rücktrittserklärung sollte der insoweit für den Beteiligten zu 2 zum Empfang bevollmächtigten Notarin (bzw. ihrem Vertreter) zu übersenden sein.

Durch den durch Notar B. beurkundeten Kaufvertrag vom 1. Dezember 2017 (Urkundenrolle Nr. …/2017) verkaufte der Beteiligte zu 1 den vorbezeichneten Grundbesitz an die Beteiligte zu 3, für die anschließend in Abt. II unter Nr. 7 ebenfalls eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde.

Am 4. Januar 2018 beantragte der Beteiligte zu 1 zu Protokoll der Urkundsbeamtin die Löschung der zu Gunsten des Beteiligten zu 2 unter Nr. 6 eingetragenen Auflassungsvormerkung. Zur Begründung trug er vor, dass er von dem Kaufvertrag vom 25. Juli 2017 zurückgetreten sei, weil der Beteiligte zu 2 weder einen Bauantrag gestellt noch die 20.000 € für die „Kaufoption“ gezahlt habe.

Die Notarin teilte dem Grundbuchamt auf Anfrage hin mit, dass sie sich nicht mehr für berechtigt halte, den Löschungsantrag zu stellen (vgl. das Schreiben vom 18. Januar 2018, Bl. 100 d. A.). Sie habe nämlich den Kaufpreis infolge des Rücktritts durch den Beteiligten zu 1 nicht mehr fällig stellen können, so dass die Voraussetzungen ihrer Ermächtigung nach Zf. IV. 1.1.2. nicht mehr vorgelegen hätten.

Den Löschungsantrag hat die Rechtspflegerin des Grundbuchamts mit der Begründung zurückgewiesen, dass der Beteiligte zu 1 aufgrund des Verzichts auf sein eigenes Antragsrecht nicht berechtigt sei, den Löschungsantrag zu stellen.

Hiergegen wendet sich der Beteiligte zu 1 mit seiner Beschwerde, mit welcher er sein Ziel weiterverfolgt. Er macht geltend, dass der Beteiligte zu 2 weder die Zahlung für die „Kaufoption“ erbracht, noch fristgerecht einen Bauantrag gestellt habe. Er – der Beteiligte zu 1 – habe mit Schreiben vom 24. November 2017 gegenüber der Notarin den Rücktritt erklärt, welche die Erklärung an den Beteiligten zu 2 auch weitergeleitet habe. Die Löschung müsse schon aufgrund der im notariellen Vertrag enthaltenen unbedingten Löschungsbewilligung des Beteiligten zu 2 erfolgen. Der weiter erforderliche Antrag nach § 13 GBO könne auch von dem Beteiligten zu 1 gestellt werden und dieses Antragsrecht könne nicht durch eine „verdrängende Vollmacht“ des Notars wirksam eingeschränkt werden. Überdies sei die der Notarin erteilte Vollmacht auch nicht „verdrängend“. Auf die materiell-rechtliche Wirksamkeit der Rücktrittserklärung komme es nicht an.

II.

Das gegen die Zurückweisung des Antrags auf Löschung der Vormerkung wegen Erlöschens der durch sie gesicherten Forderung gerichtete Rechtsmittel hat zunächst Erfolg.

1. Die nach § 11 Abs. 1 RpflG, § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen (vgl. § 73 Abs. 1, 2 Satz 1 GBO) in zulässiger Weise eingelegte Beschwerde ist begründet.

a) Die zu Gunsten des Beteiligten zu 2 eingetragene Auflassungsvormerkung konnte allerdings nicht im Wege der Grundbuchberichtigung nach § 22 Abs. 1 GBO gelöscht werden. Eine Auflassungsvormerkung kann zwar grundsätzlich nach § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO – jedenfalls entsprechend (vgl. Kohler in Bauer/von Oefele, GBO, 3. Aufl., § 22 Rn. 42) – auch ohne Löschungsbewilligung des aus der Vormerkung Berechtigten gelöscht werden, wenn der durch sie gesicherte schuldrechtliche Anspruch erloschen ist (vgl. BGH, Urteil vom 22. Januar 2009 – IX ZR 66/07, juris Rn. 12; Hügel/Holzer, GBO, 3. Aufl., § 22 Rn. 33). Es war jedoch den Grundakten nicht zu entnehmen, dass das Erlöschen des Eigentumsübertragungsanspruchs durch wirksamen Rücktritt des Beteiligten zu 1 in der von § 29 Abs. 1 GBO verlangten Form (vgl. BGH, Beschluss vom 3. Mai 2012 – V ZB 258/11, juris Rn. 11; Hügel /Holzer, a. a. O.) dem Grundbuchamt nachgewiesen wurde.

b) Die in Abt. II unter Nr. 6 eingetragene Auflassungsvormerkung kann jedoch aufgrund der in dem Vertrag unter Zf. IV. 1.1.2. durch die Notarin beurkundeten Löschungsbewilligung des Beteiligten zu 2 und dem entsprechenden Antrag des Beteiligten zu 1 (§ 13 Abs. 1 GBO) gelöscht werden.

aa) Der Beteiligte zu 1 durfte den verfahrenseinleitenden Antrag (§ 13 Abs. 1 GBO) stellen.

(1) Antragsberechtigt ist nach § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO jeder, der rechtlich betroffen oder begünstigt ist. Erforderlich ist zwar eine unmittelbare Betroffenheit oder Begünstigung (vgl. Bauer in ders./von Oefele, a. a. O. § 13 Rn. 42; Hügel/Reetz, a. a. O.§ 13 Rn. 64), während allein das rechtliche Interesse, an einer uneingeschränkten Vollziehung einer schuldrechtlichen Vereinbarung, die etwa neben der Übertragung des Grundstücks auch auf eine Löschung der vorrangigen Vormerkung abzielt, nicht zur Antragsberechtigung nach § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO führte (vgl. BGH, Beschluss vom 19. Dezember 2013 – V ZB 209/12, juris Rn. 7). Letzteres ist hier jedoch nicht der Fall. Vielmehr wäre der Beteiligte zu 1 als (Noch-)Grundstückseigentümer berechtigt, von dem Beteiligten zu 2 die Berichtigung des Grundbuchs nach § 894 BGB dahin zu verlangen, als die zu seinen – des Beteiligten zu 2 – Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung infolge Nichtbestehen des gesicherten Anspruchs zu Unrecht eingetragen bliebe (vgl. MünchKomm-BGB/Kohler, 7. Aufl., § 894 Rn. 18), und damit vom Antragsvollzug unmittelbar begünstigt im Sinne von § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO (vgl. dazu: BGH, Beschluss vom 19. Dezember 2013, a. a. O. Rn. 7). Somit kommt es nicht darauf an, ob auch der ebenfalls unter Zf. IV.1.1.2. beurkundete, auf Löschung der Vormerkung gerichtete „Antrag“ des Beteiligten zu 2 als verfahrenseinleitende Handlung (§ 13 Abs. 1 GBO) taugen würde.

(2) Zu Recht weist der Beteiligte zu 1 darauf hin, dass ein Verzicht auf das Antragsrecht als öffentlich-rechtliche Rechtsposition mangels Dispositionsbefugnis der Vertragsbeteiligten grundbuchverfahrensrechtlich unbeachtlich ist (vgl. OLG Karlsruhe, Beschluss vom 12. Mai 1993 – 11 W 186/92, BWNotZ 1994, 69; Bauer in ders./von Oefele, a. a. O. § 13 Rn. 66; Demharter, GBO, 30. Aufl., § 13 Rn. 57, Hügel/Reetz, a. a. O. § 13 Rn. 122; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl.,Rn. 88, 183 a. E.; a. A. OLG Hamm, Beschluss vom 26. März 1975 – 15 Wx 197/74, OLGZ 1975, 294, 300). Da der Notar nur eine abgeleitete Berechtigung zur Antragstellung hat (vgl. § 15 Abs. 2 GBO), kann die Verfahrensherrschaft der Urkundsbeteiligten nicht zu seinen – des Notars – Gunsten beseitigt werden, zumal der geordnete Urkundsvollzug, dem ein solcher Verzicht allein dient, anderweitig, etwa durch Ausschluss der Erteilung vollzugsfähiger Abschriften (vgl. § 51 Abs. 2 BeurkG), gesichert werden kann (vgl. Hügel/Reetz, a. a. O.). Demgegenüber widerspräche es der Ausgestaltung des Grundbuchverfahrens, wenn das Grundbuchamt über § 13 Abs. 1 GBO hinaus zu prüfen hätte, welcher Beteiligte aufgrund welcher vertraglicher Bestimmungen unter welchen Voraussetzungen berechtigt wäre, einen verfahrenseinleitenden Antrag zu stellen (vgl. OLG Karlsruhe, Beschluss vom 12. Mai 1993, a. a. O. S. 70), zumal an den Antrag wesentliche Rechtsfolgen anknüpfen (vgl. nur § 17 GBO, §§ 878, 879 Abs. 1 Satz 1, § 892 Abs. 2 BGB).

bb) Die den Löschungsantrag (§ 13 Abs. 1 GBO) rechtfertigende Bewilligung (§ 19 GBO) ist in dem durch die Notarin beurkundeten Kaufvertrag vom 25. Juli 2017 unter Zf. IV. 1.1.2. mitbeurkundet worden und liegt dem Grundbuchamt formgerecht (§ 29 Abs. 1 GBO) in Ausfertigung (§§ 47, 49 Abs. 1 BeurkG) vor.

(1) Die Löschungsbewilligung hat ihre Funktion als verfahrensbegründende Erklärung (vgl. dazu: Kössinger in Bauer/von Oefele, a. a. O. § 19 Rn. 29, 33, m. w. N.), nicht dadurch verloren, dass die Notarin seinerzeit die Ausfertigung des Kaufvertrags bei dem Grundbuchamt eingereicht und auf Grundlage der Eintragungsbewilligung des Beteiligten zu 1 beantragt hatte, zu Gunsten des Beteiligten zu 2 die Auflassungsvormerkung einzutragen. Denn durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung hat sich der Zweck der Löschungsbewilligung, den späteren Löschungsantrag verfahrensrechtlich zu rechtfertigen, gerade nicht erfüllt (vgl. dazu: Holzer/Hügel in Hügel, a. a. O. § 19 Rn. 111; Kössinger in Bauer/von Oefele, a. a. O. § 19 Rn. 105), und die Löschungsbewilligung des Beteiligten zu 2 ist noch nicht verbraucht. Selbst ein jahrzehntelanger Zeitraum zwischen dem Eingang der Bewilligungserklärung und der Stellung des Vollzugsantrags lässt die Verwendbarkeit der Erklärung unberührt (vgl. BayObLG, Beschluss vom 29. Juli 1993 – 2Z BR 62/93, DNotZ 1994, 182, 183; Kössinger in Bauer/von Oefele, a. a. O. § 19Rn. 105, unter Hinweis auf OLG München, Beschluss vom 30. April 2015 – 34 Wx 86/15, juris Rn. 21; vgl. auch Hügel/Holzer, a. a. O. § 19 Rn. 109).

(2) Die mitbeurkundete Löschungsbewilligung kann verfahrensrechtliche Grundlage der Eintragung (§ 46 GBO) durch das Grundbuchamt sein, wenngleich die Notarin die Ausfertigung der Vertragsurkunde zunächst nur zum Zweck der Eintragung der Auflassungsvormerkung eingereicht hatte.

Wirksamkeit in diesem Sinne erlangt die Bewilligung (§ 19 GBO), wenn die Ausfertigung der sie enthaltenden Urkunde mit dem Willen des Erklärenden dem Adressaten, also dem Grundbuchamt oder demjenigen, zu dessen Gunsten auf ihrer Grundlage eine Eintragung vorgenommen werden soll, formgerecht zugeht (vgl. OLG Stuttgart, Beschluss vom 5. März 2012 – 8 W 75/12, juris Rn. 13; KG, Beschluss vom 4. November 2014 -1 W 247/14, juris Rn. 17). Kössinger in Bauer/von Oefele, a. a. O. § 19 Rn. 95; Hügel/Holzer, a. a. O. § 19 Rn. 28; Demharter, a. a. O. § 19 Rn. 21). So liegt es hier.

Der Beteiligte zu 2 bewilligte die Löschung unbedingt (vgl. dazu: Kössinger in Bauer/von Oefele, a. a. O. § 19 Rn. 56 m. w. N.), während sich die aus der anschließenden Anweisung ergebenden Einschränkungen allein an die mit dem Vollzug des Kaufvertrags beauftragte Notarin richteten. Die Beteiligten ermächtigten die Notarin, die zum Vollzug des Kaufvertrags erforderlichen Anträge zu stellen und damit einhergehend notwendigerweise auch dazu, die erforderlichen Unterlagen einzureichen (vgl. Zf. III.1.1.2.). Eingeschränkt haben die Urkundsbeteiligten die Verwendung von Ausfertigungen der Kaufvertragsurkunde nur hinsichtlich der mitbeurkundeten Auflassungserklärungen (Zf. IV.1.1.3.). Das Grundbuchamt durfte daher davon ausgehen (vgl. auch § 15 Abs. 2 GBO), dass die Notarin die Ausfertigung mit dem Willen beider Beteiligter bei dem Grundbuchamt eingereicht hat (vgl. Kössinger in Bauer/von Oefele, a. a. O. § 19 Rn. 99). Die nur untereinander wirkende Verpflichtung der Urkundsbeteiligten (vgl. Zf. III. 1.1.2.), ein eigenes Antragsrecht nicht auszuüben, ist gerade nicht durch Einschränkungen nach § 51 Abs. 2 BeurkG wirksam abgesichert worden.

Ob die Löschungsbewilligung bereits mit ihrer Abgabe gegenüber dem Beteiligten zu 1 dahingehend Wirksamkeit erlangte und sogar unwiderruflich ist (dazu: BayObLG, Beschluss vom 29. Juli 1993 – 2Z BR 62/93, DNotZ 1994, 182, 183 f.; KG, Beschluss vom 4. November 2014, a. a. O. Rn. 18; Schöner/Stöber, a. a. O. Rn. 107), weil der Beteiligte zu 1, zu dessen Gunsten die Löschungsbewilligung erklärt wurde, wie sich bei verständiger Würdigung (§ 133 BGB) jedenfalls aus der sich anschließenden Ermächtigung der Notarin ergibt, einen gesetzlichen Anspruch auf Erteilung einer Ausfertigung der Kaufvertragsurkunde hatte (§ 51 Abs. 1 Nr. 1 BeurkG; vgl. Lerch, BeurkG, 5. Aufl., § 51 Rn. 3), welchen die Urkundsbeteiligten nach Zf. IV.1.1.3. – mit Ausnahme der Auflassungserklärungen – gerade nicht einschränkten, kann offenbleiben.

cc) Ob der Rücktritt von dem Kaufvertrag wirksam und der Eigentumsverschaffungsanspruch infolge Rücktritts erloschen ist, war von dem Grundbuchamt nicht zu prüfen (vgl. Demharter, a. a. O. § 19 Rn. 19; Hügel/Holzer, a. a. O. § 19 Rn. 14; Kössinger in Bauer/von Oefele, a. a. O. § 19 Rn. 8; jew. m. w. N.). Dies unterstellt, stünde nicht mit Sicherheit fest, dass die Löschung das Grundbuch dauernd unrichtig machte (vgl. dazu: BGH, Beschluss vom 3. Oktober 1985 – V ZB 18/84, juris Rn. 10).

2. Über die Kosten des Beschwerdeverfahrens war nicht zu befinden. Denn für die erfolgreiche Beschwerde fallen Gerichtskosten nicht an (vgl. 22 Abs. 1, § 25 Abs. 1 GNotKG) und die Erstattung außergerichtlicher Aufwendungen kam nicht in Betracht, weil sich niemand in einem der Beschwerde entgegengesetzten Sinn am Beschwerdeverfahren beteiligt hat. Der Festsetzung des Geschäftswertes bedurfte es daher ebenfalls nicht.

 

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