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Vorkaufsrecht der Mitglieder einer Erbengemeinschaft an einem Grundstück

OLG München – Az.: 3 U 4588/11 – Urteil vom 18.07.2012

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Endurteil des Landgerichts Traunstein vom 21.10.2011 aufgehoben. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des erstinstanziellen Verfahrens sowie des Berufungsverfahrens zu tragen.

III. Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, es sei denn, dass die Beklagte Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vor der Vollstreckung leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Gegenstand des Berufungsverfahrens ist die vom Kläger begehrte Feststellung, dass das auf seinem Grundstück eingetragene Vorkaufsrecht durch die Erklärung der Beklagten vom 25.02.2010 nicht wirksam ausgeübt wurde.

Das Landgericht Traunstein hat nach Durchführung der mündlichen Verhandlung vom 23.09.2011 mit am 21.10.2011 verkündetem Endurteil der am 22.02.2011 erhobenen Klage insoweit stattgegeben, als es die Unwirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts in Ansehung der Erklärung der Beklagten vom 25.02.2010, nicht aber bezüglich der weiteren Mitglieder der Erbengemeinschaft (Dr. Annemarie P., Cornelius P., Johanna P.) festgestellt hat. Insoweit wurde die Klage als unzulässig abgewiesen. Die nur für den Fall eines Obsiegens des Klägers von der Beklagten erhobene Widerklage wurde gleichfalls als unzulässig abgewiesen. Auf die im erstinstanziellen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen (Bl. 86/95 d. A.) wird Bezug genommen, des weiteren auf das Protokoll über die mündliche Verhandlung vom 23.09.2011 (Bl. 73/76 d. A.) und die zwischen den Parteivertretern erstinstanziell gewechselten Schriftsätze.

Mit ihrer Berufung verfolgt die Beklagte das erstinstanzielle Ziel der vollumfänglichen Klageabweisung weiter.

Zur Begründung argumentiert die Beklagte unter mehreren Gesichtspunkten:

Zum einen ergebe sich aus dem Umstand, dass im Grundbuch die einzelnen Personen der Erbengemeinschaft als Vorkaufsberechtigte aufgeführt seien, zwingend, dass eine mögliche gesamthänderische Bindung einer eventuellen Erbengemeinschaft ohnehin nur das Innenverhältnis der Miterben untereinander, aber nicht das Außenverhältnis zum Kläger berühre, so dass jeder im Grundbuch Eingetragene, also auch die Beklagte, ein Vorkaufsrecht eingetragen erhalten habe, das diese auch unstreitig fristgerecht ausgeübt habe.

Soweit das Erstgericht von einem den Mitgliedern der Erbengemeinschaft gemeinschaftlich zustehenden Vorkaufsrecht ausgegangen war, hätte es die Vorschrift des § 472 BGB konsequenterweise anwenden und sie nicht als im Falle der Erbengemeinschaft “verdrängt” ansehen dürfen. Gehe man tatsächlich davon aus, dass es allen nur gemeinsam zustehe, gelte zwingend § 472 BGB, und zwar insgesamt. Rechtliche Erwägungen über § 2038 BGB und die gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses seien in diesem Zusammenhang verfehlt, diese beträfen wiederum nur das Innenverhältnis der Erbengemeinschaft, nicht aber das Außenverhältnis zum Kläger.

Nehme man aber an, dass das Vorkaufsrecht nur mehreren gemeinschaftlich zustehe, so seien die weiteren Folgerungen, dass die Erbengemeinschaft unstreitig nicht verzichtet habe und durch den Verzicht des Andreas P. das Vorkaufsrecht allen übrigen gemäß § 472 Satz 2 BGB angewachsen sei. Dann aber seien, zeitlich zwar gestaffelt, insgesamt aber rechtzeitig eingegangen, alle Erklärungen der restlichen Mitglieder der Erbengemeinschaft nach dem Empfängerhorizont des Klägers, der über den Notar ja auch alle einzeln angeschrieben und die Ausübung des Vorkaufsrechts ihnen einzeln anheim gestellt habe, als entsprechend gemeinsame Erklärung anzusehen und damit wirksam ausgeübt oder es sei – wenn man einen Verzicht von Dr. Annemarie P. und Cornelius P. unterstelle – das restliche Vorkaufsrecht der Beklagten und ihrer Schwester angewachsen (§ 472 Satz 2 BGB). Im letztgenannten Fall sei das Vorkaufsrecht dann entweder durch die alleinige zeitlich vor der Ausübung des Vorkaufsrechts der Beklagten erfolgte (und daher unwirksame) Ausübung durch die Schwester der Beklagten (Johanna P.) der Beklagten alleine angewachsen oder das Vorkaufsrecht stehe der Beklagten und ihrer Schwester gemeinsam zu. Aber auch, wenn man die Ausübung seitens Dr. Annemarie P. und Cornelius P. (die jeweils alleine und zeitlich weit vor der Beklagten und ihrer Schwester erfolgte) noch als möglich ansähe, diese aber aufgrund der jeweiligen alleinigen Ausübung ebenso als unwirksam qualifizierte wie die nachfolgende, aber zeitlich vor der Ausübung seitens der Beklagten liegende Ausübung durch die Schwester Johanna, laute das Ergebnis, daß die Beklagte als letzte und eben allein das gemäß § 472 Satz 2 BGB auf ihre Person konzentrierte und angewachsene Vorkaufsrecht hätte ausüben können. In allen diesen Alternativen sei die Klage somit abzuweisen, denn nach jeder Alternative sei festzustellen, dass die Beklagte das Vorkaufsrecht nicht unwirksam ausgeübt habe.

Die Widerklage werde nur hilfsweise weiterverfolgt, diesbezüglich seien die Tatsachenfeststellungen des Erstgerichts unvollständig.

Im Übrigen wird auf den weiteren Inhalt der klägerischen Berufungsbegründung vom 26.01.2012 (Bl. 112/118 d. A.) und den Schriftsatz der Beklagtenvertreter vom 21.03.2012 (Bl. 128/131 d. A.) verwiesen.

Die Beklagte beantragt,

I. unter Abänderung des Endurteils vom 21.10.2011 die Klage vollumfänglich abzuweisen,

II. hilfsweise für den Fall des Obsiegens des Klägers und Berufungsbeklagten festzustellen, dass der Kläger und Berufungsbeklagte verpflichtet ist, der Beklagten und Berufungsklägerin allen Schaden zu ersetzen, der der Beklagten und Berufungsklägerin, hilfsweise der Erbengemeinschaft nach Dr. Wolfram P., daraus entstanden ist oder entsteht, dass der Kläger und Berufungsbeklagte die Beklagte und Berufungsklägerin nicht ordnungsgemäß über das bestehende Vorkaufsrecht und Ausübung dieses Vorkaufsrechts informiert hat.

Der Kläger beantragt, die Berufung kostenfällig zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt das ergangene Endurteil.

Unzutreffend sei, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts im Außenverhältnis den einzelnen Mitgliedern der Erbengemeinschaft zustehe, jedenfalls nicht in der vorliegend erklärten Art. Sinn und Zweck des seinerzeit vertraglich eingeräumten Vorkaufsrechts sei es ausschließlich gewesen, zukünftige Erwerbsfälle ausschließlich der Erbengemeinschaft nach Dr. Wolfram P. zu gewähren. Als Mitglied einer Erbengemeinschaft habe die Beklagte nur in dieser Position ein Mitwirkungsrecht und ein Mitgestaltungsrecht, könne insbesondere als einzelne aus der Erbengemeinschaft für sich die Gestaltungserklärung des Vorkaufsrechts nicht abgeben. Außerdem habe der Gesetzgeber in § 472 Satz 2 BGB bestimmt, dass das Vorkaufsrecht auch dann durch die verbliebenen Berechtigten nur im ganzen ausgeübt werden könne, also einheitlich. Hier aber habe die Erbengemeinschaft nicht “im Ganzen” gehandelt und dabei seien gerade die Rechtserwägungen aus § 2038 BGB durchaus zu berücksichtigen, auch wenn dies zunächst nur die Verwaltung betreffe.

Zu Recht habe das Erstgericht berücksichtigt, dass die (übrigen) Mitglieder der Erbengemeinschaft beschlossen hätten, das Vorkaufsrecht nicht auszuüben. Weitere Ausführungen der Beklagten, die Anteile der übrigen Mitglieder der Erbengemeinschaft seien der Beklagten zugewachsen, lägen schlichtweg neben der Sache.

Was die Widerklage angehe, habe weder der Kläger eine Informationspflicht verletzt noch sei der Grundsatz von Treu und Glauben beeinträchtigt; eine Wertminderung sei nicht entstanden, das Vorkaufsrecht stelle keinen Vermögenswert in Ansehung der Grundstückshälfte dar.

Im Übrigen wird auf den weiteren Inhalt der Berufungserwiderung vom 09.03.2012 (Bl. 119/125 d. A.) und die Schriftsätze des Klägervertreters vom 23.05.2012 (Bl. 132/133 d. A.) und vom 03.07.2012 (Bl. 137/140 d. A.) Bezug genommen.

Der Senat hat am 13.06.2012 mündlich verhandelt.

II.

Die zulässige Berufung ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der mit Urteil des Erstgerichts erfolgten Feststellung, dass die Beklagte durch ihre Erklärung vom 25.02.2010 das auf dem Grundstück des Klägers Flur-Nr. …25 der Gemarkung P. eingetragene Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt hat, und zur vollständigen Klageabweisung; dies wiederum bedingt, dass über die nur hilfsweise weiterverfolgte Widerklage, über die das Erstgericht bei zutreffender Rechtsanwendung nicht hätte befinden müssen, nicht zu entscheiden war.

Aus rechtlichen Erwägungen ist auch ohne Durchführung einer Beweisaufnahme davon auszugehen, dass (jedenfalls) die Beklagte das Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt hat.

Nicht bestritten ist, dass Frau Dr. P. und Cornelius P. gegenüber Andreas P. als Empfangsbote erklärt hatten, dass sie auf das Vorkaufsrecht verzichten (vgl. Darstellung in der Klageschrift, Ziffer VIII 2 b einerseits, Klageerwiderung vom 15.04.2011, Seite 4, 2. Absatz andererseits). Hieraus resultierte ein vor Eintritt des Verkaufsfalls mündlich zwischen zwei vertretenen Vorkaufsberechtigten und dem Vorkaufsverpflichteten abgeschlossener Erlassvertrag, der auch ohne Aufhebung des dinglichen Vorkaufsrechts gemäß § 875 BGB die Ausübungsbefugnis entfallen lässt (vgl. Palandt, 71. Aufl. 2012, Bearbeiter Weidenkaff, § 463, Rdnr. 8). Ein solcher Verzicht einzelner Mitglieder der Erbengemeinschaft war möglich (§ 472 Satz 2 BGB). Hierin bereits (Anteile 1/2 und 1/8) einen Mehrheitsbeschluss im Sinne des §§ 2038 Abs. 2 Satz 1, 745 Abs. 1 BGB zu sehen, liegt nahe. Hieraus resultiert, dass – wie auch bei der gemeinsamen Besprechung der Mitglieder der Erbengemeinschaft am 26.01.2010 – eine Mehrheit dahingehend, dass die nach außen tätigen Teilhaber der Erbengemeinschaft die zum Vollzug des Vorkaufsrechts erforderliche Vertretungsmacht bzw. Verfügungsbefugnis auch für die Minderheit erhalten hätten, nicht zustande gekommen ist. Umgekehrt würde diese Entscheidung aber nicht bedeuten, dass damit die in Ziffer XVI des notariellen Kaufvertrags vom 27.11.1995 als Vorkaufsberechtigte einzeln aufgeführten Käufer das Recht verloren hätten, noch für sich selbst in eigenem Namen (ggf. zusammen mit weiteren Mitgliedern der Erbengemeinschaft) das Vorkaufsrecht auszuüben. Dem entspricht es, dass in Band 42, Bl. …29 des beim Amtsgericht Rosenheim geführten Grundbuchs von P. in der zweiten Abteilung unter laufender Nummer 54 das Vorkaufsrecht nicht für die Erbengemeinschaft, sondern für die jeweiligen Eigentümer von Flurstück …25 eingetragen ist.

Eine Kollision der Bestimmungen von § 472 BGB mit den Regelungen über die Erbengemeinschaft ist vorliegend nicht zu erkennen. In dem Kaufvertrag vom 27.11.1995, mit welchem der Kläger eine amtlich erst noch zu vermessende Teilfläche von ca. 1800 qm aus dem Grundstück Flurstück-Nr. …25 der Gemarkung P. an Dr. Annemarie P., Nicola P., Andreas P., Johanna P. und Cornelius P., verkaufte, ist zwar rechtsuntechnisch vom Erwerb zu Miteigentum in Erbengemeinschaft gesprochen; tatsächlich handelt es sich hier nicht um einen Nachlassgegenstand, sondern den Erwerb nach Maßgabe der durch die Erbengemeinschaft vorgegebenen Bruchteile zu Miteigentum. Dieser Grundstückserwerb war ein Zukauf für die seit 30 Jahren bestehende Erbengemeinschaft, ein Bezug zur Nachlassverteilung bestand nur hinsichtlich der Übereinstimmung in der Miteigentumsquote. Von daher ist hier bereits die Annahme unzutreffend, es müsste diesbezüglich eine Erbauseinandersetzung stattfinden. Tatsächlich besteht hinsichtlich der mit Kaufvertrag vom 27.11.1995 verkauften Fläche Flurstück-Nr. …25/1 eine Bruchteilsgemeinschaft, deren Aufhebung nach Maßgabe der §§ 749 ff. BGB stattfindet. Gegen eine Einbeziehung in die Regelung über die Erbengemeinschaft spricht auch, dass die vorbezeichnete Grundstücksfläche nicht mit Mitteln der Erbengemeinschaft, sondern ausschließlich mit Mitteln der Witwe des Erblassers, Dr. Annemarie P., erworben wurde. Somit ist diese hinsichtlich des Grundstücks bestehende Gemeinschaft einmal nach Maßgabe der §§ 749 f. BGB aufzulösen. Eine wie immer geartete Prognose, wer nach eine solchen Auflösung der Gemeinschaft Eigentümer dieses Grundstücks bleibt – es mag auch auf eine Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses gemäß § 753 BGB hinauslaufen – ist nicht absehbar, im Übrigen ebenso wenig wie bei der Erbauseinandersetzung. Mit Rücksicht auf die künftige (höchst ungewisse) Entwicklung die Regelung des § 472 Satz 2 BGB als nachrangig gegenüber den Vorschriften über die Abwicklung der Erbengemeinschaft anzusehen, erscheint nicht einleuchtend, zumal wenn man berücksichtigt, welche unterschiedlichen Lösungen sich aus der Abwicklung einer Erbengemeinschaft im allgemeinen und der hier vorliegenden Konstellation im speziellen ergeben mögen. Es darf auch nicht außer Betracht bleiben, dass die Vorschrift des § 472 Satz 2 BGB durchaus auch dazu beiträgt, die Abwicklung eines mehreren gemeinschaftlich zustehenden Rechts zu vereinfachen.

Die Beklagte braucht sich auch nicht darauf verweisen lassen, dass der Kläger nur der Erbengemeinschaft insgesamt das Vorkaufsrecht hätte zubilligen wollen. Wäre hier in Ansehung des bereits an die Mehrheit der Familienmitglieder verkauften Grundstücksteils überhaupt von einer Erbengemeinschaft auszugehen, so hätte die Übertragung von Anteilen durch ein Mitglied oder mehrere Mitglieder der Erbengemeinschaft an ein anderes Mitglied oder Dritte den Bestand der Erbengemeinschaft insgesamt verändern können. Die Möglichkeit, dass die Erbengemeinschaft letztlich nur noch aus einem Mitglied besteht, läßt sich gleichfalls nicht ausschließen, und wurde im Vertrag vom 27.11.1995 auch nicht als die Vorkaufsberechtigung ausschließend aufgenommen. Wie auch der mit dem Bruder der Beklagten Andreas P. geschlossene Vertrag vom 01.12.2009 (Ziffer V: “… eine Erklärung aller Vorkaufsberechtigten vorliegt, dass sie das Vorkaufsrecht nicht ausüben…”; Ziffer XV: ” …Nach Angaben des Verkäufers ist Vorkaufsberechtigter neben dem heutigen Käufer: (es folgen die Namen von Mutter und Geschwistern des Käufers)…”) ausweist, war dem Kläger durchaus bewusst, dass die Möglichkeit bestand, dass die Beklagte als einzige Vorkaufsberechtigte verblieb.

Wenn die Erbengemeinschaft – einerseits vor dem Vertragsschluss am 01.12.2009, andererseits am 26.01.2010 – darüber abgestimmt hatte, dass sie das Vorkaufsrecht nicht ausüben werde, besagte dies nicht, dass, wie es der Kaufvertrag vom 27.11.1995 durchaus seinem Wortlaut nach zuläßt, einzelne Mitglieder der Erbengemeinschaft das Vorkaufsrecht nicht etwa ausüben können, freilich mit der Maßgabe, dass sie damit nicht die Erbengemeinschaft als solche, sondern nur jeweils sich verpflichten können. War schon die Benachrichtigung des Notars vom 28.12.2009 (Anlage B 1) über die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts durchaus in diesem Sinne formuliert, bestehen von dieser Sichtweise her keine Bedenken, wenn die mehreren Erklärungen der Familienmitglieder (Anlagen K 3 bis K 6) dahingehend jeweils lauten, dass “ich dieses Vorkaufsrecht” hiermit ausübe (insoweit ist freilich zu sehen, dass hinsichtlich der potentiell Vorkaufsberechtigten Dr. Annemarie P. und Cornelius P. ein Erlassvertrag mit dem Kläger vorausgegangen war, mit der Folge, dass diese Erklärungen unwirksam sind.) Nach § 472 Satz 2 BGB wuchs dieses den Familienmitgliedern zustehende Vorkaufsrecht dadurch der Beklagten Nicola P. und Johanna P. an. Diese beiden konnten das Vorkaufsrecht aufgrund des durch den vorausgegangenen Verzicht manifestierten gegenteiligen Mehrheitsbeschlusses zwar nicht für die Erbengemeinschaft ausüben, wohl aber für sich zu gleichen Teilen. Unter Würdigung dieser Gesichtspunkte muss die Feststellungsklage des Klägers somit ohne Erfolg bleiben, einer Entscheidung über die Drittwiderklage bedurfte es nicht.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Ziff. 10, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen; Gründe im Sinne von § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor: Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung, die durch die Umstände des vorliegenden Falles (über 30 Jahre fortgesetzte Erbengemeinschaft mit Zuerwerb) geprägt ist.

 

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