Grundbuchverfahren – Fortbestand Untervollmacht bei Wegfall der Hauptvollmacht

Untervollmacht bleibt gültig trotz Ablauf der Hauptvollmacht beim Immobilienverkauf

Das rechtliche Konstrukt der Vollmacht und insbesondere der Untervollmacht ist ein fundamentaler Bestandteil des deutschen Rechtsverkehrs. Es ermöglicht eine Person, eine andere zu bevollmächtigen, in ihrem Namen rechtliche Handlungen vorzunehmen. Dies spielt insbesondere bei Transaktionen von Grundstücken eine entscheidende Rolle, wo Vollmachten oft genutzt werden, um die Eigentumsübertragung zu erleichtern und zu beschleunigen. Eine zentrale Frage, die sich in diesem Kontext ergibt, ist, wie mit der Untervollmacht verfahren wird, wenn die zugrunde liegende Hauptvollmacht wegfällt.

Dies betrifft nicht nur die unmittelbaren Vertragsparteien, sondern hat auch Auswirkungen auf das Grundbuchamt, welches die rechtlichen Änderungen im Grundbuch dokumentieren muss. Die Gültigkeit und die Grenzen derartiger Vollmachten sind dabei häufig Gegenstand rechtlicher Auseinandersetzungen und können weitreichende Konsequenzen für die Beteiligten haben. In der Handhabung dieser juristischen Instrumente offenbart sich die Komplexität des Rechtsgefüges, welches sowohl Notare als auch Rechtsanwälte in ihrer täglichen Praxis navigieren müssen.

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Die zentrale Rolle von Vollmachten bei einem Immobiliengeschäft

Im Zentrum dieser Rechtsangelegenheit steht ein Immobilienverkauf, in dem eine Hauptvollmacht und eine Untervollmacht eine Schlüsselrolle spielen. Die Beteiligten zu 1 und 2, ein Ehepaar, verkaufen ein ihnen je zur Hälfte gehörendes Wohnungseigentum an die Beteiligten zu 3 und 4. Der Verkauf und die Übergabe des Eigentums wurden zu notarieller Urkunde vom 1.4.2014 beurkundet.

Die rechtlichen Fallstricke von Haupt- und Untervollmachten

Das rechtliche Problem, das den Kern dieser Angelegenheit bildet, liegt in der zeitlichen Begrenzung der Hauptvollmacht begründet, welche der Ehefrau von Beteiligtem zu 2 erteilt wurde und die zur Vertretung ihres Ehemannes diente. In der vorliegenden Urkunde vom 1.4.2014 wurde der erwähnte Beteiligte zu 2 von seiner Ehefrau vertreten. Diese wiederum war durch eine konsularisch beglaubigte Vollmacht vom 7.3.2014, sie galt bis zum 31.12.2014 beziehungsweise bis zu ihr Widerruf, legitimiert. Später entstand eine Untervollmacht, die dem notariellen Beurkunder zugestanden wurde, um den Eigentumswechsel zu bewilligen und zu beantragen.

Urteil des OLG München: Unabhängigkeit von Haupt- und Untervollmacht

Das Gericht, konkret das OLG München, musste in diesem Fall prüfen, ob die Untervollmacht, trotz der zeitlichen Begrenzung der Hauptvollmacht, bestehen bleiben kann. Das Amtsgericht München – Grundbuchamt – hatte in erster Instanz geurteilt, dass die Untervollmacht mit dem Ablauf der Hauptvollmacht am 31.12.2014 ebenfalls endet. Dieses Urteil wurde allerdings vom OLG München aufgehoben.

Das OLG München argumentierte, dass zur Zeit der Beurkundung, am 1.4.2014, sowohl die Hauptvollmacht als auch die Untervollmacht wirksam waren. Die spätere zeitliche Begrenzung der Hauptvollmacht hat demnach keinen Einfluss auf den Fortbestand der Untervollmacht, soweit sie zur erfolgreichen Umsetzung des Immobilienverkaufs und insbesondere des Eigentumswechsels dient.

Bedeutung des Gerichtsurteils für notarielle und grundbuchverfahrensrechtliche Praxis

Das Urteil hat erhebliche Auswirkungen auf die Praxis der notariellen und grundbuchverfahrensrechtlichen Abwicklung von Immobiliengeschäften, da es Klarheit darüber schafft, dass eine Untervollmacht auch nach Erlöschen der Hauptvollmacht fortbestehen kann. Es ist bedeutsam zu wissen, dass eine Untervollmacht rechtzeitig und wirksam erteilt, prinzipiell nicht vom Fortbestand der Hauptvollmacht abhängig ist. Dies eröffnet ermöglicht eine gewisse Flexibilität in der notariellen und grundbuchverfahrensrechtlichen Abwicklung von Immobilienverkäufen.

Das Fazit des Urteils ist, dass die Untervollmacht, wenn sie einmal wirksam erteilt wurde, prinzipiell unabhängig vom Fortbestand der Hauptvollmacht ist. Es ist dabei nicht zwingend, dass die Vertretungsmacht des Unterbevollmächtigten zeitlich genauso begrenzt ist wie die der Hauptvollmacht. Daher ist es für den Verfahrensablauf und eine vollständige Abwicklung eines Immobiliengeschäfts wichtig, dass die Erteilung der Untervollmacht und insbesondere der Vollzug der Eigentumsübertragung nicht durch das Erlöschen der Hauptvollmacht gehemmt wird.

Das vorliegende Urteil

OLG München – Az.: 34 Wx 152/15 – Beschluss vom 29.05.2015

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts München – Grundbuchamt – vom 24. April 2015 aufgehoben.

Gründe

I.

Zu notarieller Urkunde vom 1.4.2014 verkauften die Beteiligten zu 1 und 2 ein ihnen je zur Hälfte gehörendes Wohnungseigentum an die Beteiligten zu 3 und 4 zum Miteigentum je zur Hälfte. Sie erklärten, über den Eigentumsübergang einig zu sein (Ziff. V. 1.). Die unbedingte Auflassung solle jedoch ausdrücklich weder Eintragungsbewilligung noch -antrag enthalten. Die Vertragsteile erteilten zugleich dem beurkundenden Notar Vollmacht, die Eintragung des Eigentumswechsels zu bewilligen und zu beantragen.

In der notariellen Verhandlung vom 1.4.2014 wurde der Beteiligte zu 2 von seiner Ehefrau, der Beteiligten zu 1, aufgrund konsularisch beglaubigter Vollmacht vom 7.3.2014 „für den Verkauf meiner Immobilien“ vertreten. Die Vollmacht umfasst insbesondere das Recht, Grundstücke für den Vollmachtgeber zu veräußern, und gilt vom heutigen Datum bis 31.12.2014 oder bis sie von mir wi(e)derrufen wird.

Der Notar hat unter Bezugnahme auf die ihm von den Urkundsbeteiligten zu Ziff. V. der Urkunde vom 1.4.2014 erteilten Vollmacht am 13.2.2015 den Vollzug der Auflassung bewilligt und im Namen des Käufers beantragt. Auf den (u. a.) Vollzugsantrag vom 16.2.2015 hat das Grundbuchamt am 24.4.2015 folgende fristsetzende Zwischenverfügung getroffen:

Die notarielle Vollmacht zur Bewilligung der Auflassung stelle sich als Untervollmacht dar, soweit im Namen des Beteiligten zu 2 gehandelt werde. Die Hauptvollmacht sei jedoch befristet bis zum 31.12.2014. Die Untervollmacht endet dann aber ebenfalls zu diesem Termin. Am 13.2.2015 habe deshalb die Bewilligung nicht mehr wirksam erklärt werden können. Zum Urkundenvollzug sei eine Genehmigung des Verkäufers in der Form des § 29 GBO nachzureichen; alternativ könne der Verkäufer selbst die Bewilligung erklären.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Notars. Die in der Vollmacht enthaltene Befristung beziehe sich nur auf den Abschluss von Kaufverträgen. Sie gelte nicht für Vollzugsaufträge und für notarielle Vollzugsvollmachten. Diese Vollmachten seien bereits wirksam zum Zeitpunkt der Beurkundung erteilt worden.

Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 12.5.2015 nicht abgeholfen. Die Rechtspflegerin meint, die Beteiligte zu 1 hätte als Bevollmächtigte ihres Ehegatten die erforderliche Bewilligung zur Eigentumsumschreibung ab dem 1.1.2015 nicht mehr abgeben können; die dem Notar erteilte Untervollmacht könne nicht zu mehr berechtigen.

II.

Die nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthafte Beschwerde gegen die getroffene Zwischenverfügung (vgl. § 18 Abs. 1 GBO; Demharter GBO 29. Aufl. § 71 Rn. 1) ist auch im Übrigen zulässig. Der Notar hat zwar nicht klargestellt, für welchen der Urkundsbeteiligten er die Beschwerde eingelegt hat. Die Antragstellung nur für die Käuferseite besagt dazu nichts Eindeutiges (vgl. Demharter § 15 Rn. 20); denn antrags- und beschwerdeberechtigt sind auch die Verkäufer des Wohnungseigentums (vgl. § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO). Der Senat geht demzufolge davon aus, dass sämtliche an dem Grundstücksgeschäft beteiligte Personen als Antragsberechtigte auch Beschwerdeführer sind (Demharter a. a. O.).

1. In der Sache ist das Rechtsmittel begründet. Es führt zur ersatzlosen Aufhebung der angegriffenen Zwischenverfügung. Einer Genehmigung der notariellen Bewilligung oder einer erneuten Bewilligung der Grundstücksauflassung bedarf es nämlich nicht.

a) Zutreffend prüft das Grundbuchamt zunächst die Frage, ob die Auflassung (§ 925 BGB; § 20 GBO) am 13.2.2015 wirksam gemäß § 19 GBO bewilligt wurde (zur Notwendigkeit Demharter § 20 Rn. 2 m. w. N.). Denn diese enthielt erklärtermaßen die verfahrensrechtliche Bewilligung nicht. Indessen bildet die Bewilligung die unverzichtbare verfahrensmäßige Grundlage der angestrebten Eintragung. Die Bewilligung konnte nur aufgrund der dem Notar erteilten Vollmacht wirksam erklärt werden. Bei dessen (Unter-) Bevollmächtigung handelte die Beteiligte zu 1 in der Verhandlung vom 1.4.2014 in Vollmacht des nicht anwesenden Beteiligten zu 2; der Umfang ihrer Vertretungsmacht ergibt sich aus der ihr erteilten Vollmacht des Beteiligten zu 2 vom 7.3.2014.

b) Das Grundbuchamt nimmt an, die Beteiligte zu 2 sei aufgrund der Vollmacht vom 7.3.2014 berechtigt gewesen, ihrerseits Untervollmacht zu erteilen. Auch der Senat beurteilt dies so. Die schriftliche Vollmacht erwähnt die Zulässigkeit der Erteilung von Untervollmacht zwar nicht ausdrücklich. Jedoch ist das Grundbuchamt zur Auslegung der Vollmacht als rechtsgeschäftlicher Erklärung nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet (z. B. BayObLG vom 11.10.2004, 2Z BR 149/04, juris; Demharter § 19 Rn. 28). Es gelten die für die Auslegung von Grundbucherklärungen maßgeblichen Grundsätze. Hiernach ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt; außerhalb der Erklärung liegende Umstände dürfen zur Auslegung nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (z. B. BGHZ 92, 351/355; 113, 374/378). Führt die Auslegung einer Vollmacht zu keinem eindeutigen Ergebnis, gilt der Grundsatz, dass der geringere Umfang anzunehmen ist, wenn sich der größere nicht nachweisen lässt (BayObLG vom 11.10.2004 m. w. N.; Demharter § 19 Rn. 75).

Die Auslegung der Vollmacht führt mit Blick auf die Befugnis, Untervollmacht zu erteilen (dazu Meikel/Böttcher GBO 11. Aufl. Einl. E. Rn. 32), zu dem Ergebnis, dass der Vollmachtgeber über den Abschluss des materiellen Grundstücksgeschäfts hinaus durch die Bevollmächtigte persönlich jedenfalls kein gesteigertes Interesse hatte, später noch erforderliche Verfahrensakte zur erfolgreichen Umsetzung nur durch die Bevollmächtigte selbst bewirken zu lassen. Nach ihrer textlichen Fassung ist die auf den Immobilienverkauf bezogene Vollmacht insoweit „ohne jede Einschränkung“ erteilt und erlaubt der Bevollmächtigten die Vornahme „aller rechtlichen Handlungen“. Dass im Rahmen des Immobilienverkaufs die Erteilung von Untervollmacht ausgeschlossen sein sollte, ist nicht erkennbar. Vielmehr spricht gerade das Interesse des Vertretenen an einer sachgerechten – und rechtlich im Hinblick auf die nicht unerhebliche Gegenleistung abgesicherten – Abwicklung des Grundstücksgeschäfts für die Rechtsmacht des Vertreters, Untervollmacht jedenfalls in dem hier in Rede stehenden Umfang zu erteilen (siehe auch Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 3563; Meikel/Böttcher Einl. E. Rn. 32). Insoweit besteht für den verfahrensrechtlichen Umsetzungsakt des vom Hauptvertreter bewirkten Rechtsgeschäfts kein gesteigerter „personengebundener Vertrauenscharakter“ (siehe auch Senat vom 21.4.2011, 34 Wx 1/11, juris; OLG Zweibrücken vom 12.2.2013, 15 W 52/13, juris).

c) Entgegen der Ansicht des Grundbuchamts ist die gegenständliche Untervollmacht für den Vollzugsnotar zeitlich nicht ebenso befristet wie die Hauptvollmacht für die Beteiligte zu 1. Zwar kann der Umfang der Untervollmacht nicht über den der Hauptvollmacht hinausgehen; denn niemand kann mehr Rechte weitergeben, als er selbst hat (Meikel/Böttcher Einl E Rn. 33; Hügel/Reetz GBO 2. Aufl. Rechtsgeschäftliche Vollmacht und gesetzliche Vertretung Rn. 37). Für die Wirksamkeit der Untervollmacht kommt es jedoch zunächst nur darauf an, dass im Zeitpunkt ihrer Erteilung die Hauptvollmacht wirksam gewesen ist; vom weiteren Fortbestand der Hauptvollmacht ist die Untervollmacht dann grundsätzlich nicht mehr abhängig (Meikel/Böttcher a. a. O.; Hügel/Reetz a. a. O.; Schaub in Baur/von Oefele GBO 3. Aufl. AT VII Rn. 40; Valenthin in Bamberger/Roth BGB 3. Aufl. § 167 Rn. 36; Staudinger/Schilken BGB Bearb. April 2014 § 167 Rn. 68; einschränkend Schöner/Stöber Rn. 3565; MüKo/Schramm BGB 6. Aufl. § 167 Rn. 103: Frage der Auslegung). Dass bei einer zeitlich begrenzten Hauptvollmacht auch die Untervollmacht nur zeitlich ebenso begrenzt erteilt werden könne (sowohl Palandt/Ellenberger BGB 74. Aufl. § 167 Rn. 12), trifft in dieser Allgemeinheit nicht zu (siehe auch KGJ 37 A 239). Der Grundsatz, dass die Vertretungsmacht des Unterbevollmächtigten nicht weiter gehe als die Hauptvollmacht (so BGH NJW 2013, 297/298 Rn. 12), ist dadurch nicht in Frage gestellt.

Die Frage, ob die hier wirksam erteilte Untervollmacht auch in zeitlicher Hinsicht entsprechend der Geltungsdauer der Hauptvollmacht limitiert ist, ist wiederum durch Auslegung (KGJ 37 A 239) zu ermitteln. Die zitierte Entscheidung des Kammergerichts geht davon aus, dass die zeitliche Begrenzung der Vollmacht im Zweifelsfall auch die Vertretungsmacht des Unterbevollmächtigten begrenzt. Das ist aber nicht zwingend und hier auch nicht nahe liegend. Zum einen bilden Durchführungs- und Vollzugsvollmachten wie die gegenständliche (dazu Bous RNotZ 2004, 483/488) gerade eine typische Fallgruppe, deren Fortbestand unabhängig vom Erlöschen der Hauptvollmacht dem Willen eines vernünftig denkenden und auf die erfolgreiche Abwicklung des Rechtsgeschäfts fixierten Geschäftsherrn entspricht (Bous RNotZ 2004, 483/487). Zum anderen ist auch nichts erkennbar, was für eine Überschreitung der Vertretungsmacht der Hauptbevollmächtigten und damit gegen deren Rechtsmacht spräche, das vor dem 1.1.2015 abgeschlossene Grundstücksgeschäft durch Erteilung einer (einseitig unwiderruflichen) auf das nämliche Geschäft bezogenen und beschränkten Untervollmacht an den Notar unabhängig von der Befristung der Hauptvollmacht noch nach dem 1.1.2015 umzusetzen. Denn es liegt ohne jeden gegenteiligen Anhaltspunkt fern anzunehmen, der Vollmachtgeber hätte nach dem 1.1.2015 den grundbuchrechtlichen Vollzug des bis 31.12.2014 bereits vom Hauptbevollmächtigten abgeschlossenen Geschäfts nun wieder selbst und ausschließlich in die Hand nehmen wollen.

2. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.