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Hinweispflicht Notar auf formfreie Gründungsmöglichkeit einer GbR

LG Leipzig – Az.: 2 OH 67/18 – Beschluss vom 10.10.2019

1. Die Nachbewertungsrechnung des Notars … vom 20.07.2018 zur Urkunds-Nr.: … (R-Nr. 18/0184-2) wird abgeändert und die Gebühr auf insgesamt 863,23 EUR festgesetzt.

2. Die Entscheidung ergeht gerichtskostenfrei; Kosten werden nicht erstattet.

3. Der Wert des Verfahrens wird auf 212,05 € festgesetzt.

Gründe

I.

Am 04.04.2018 beurkundete der Notar den Kauf einer Eigentumswohnung und die dazugehörige Auflassung durch die Kostenschuldnerin. Im notariellen Vertrag heißt es u.a. unter Ziffer II:

„… An die hiermit gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts unter der Bezeichnung … Verwaltungs GbR, mit Anschrift: … bestehend aus Frau … und Herrn …, an der die Gesellschafter zu gleichen Teilen beteiligt sind, …. Für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts gelten im Übrigen die §§ 705 ff BGB mit der Maßgabe, dass bei Versterben eines Gesellschafters die Gesellschaft mit dessen Rechtsnachfolgern von Todes wegen fortgesetzt wird. …”.

Unter dem 06.04.2018 legte der Notar, der bezüglich des Geschäftswertes den Kaufpreis der Eigentumswohnung in Höhe von 65.000,00 € zugrunde legte, eine Kostenrechnung über insgesamt 863,23 €. Diese Kostenrechnung wurde hinsichtlich des Geschäftswertsansatzes von der Ländernotarkasse Leipzig beanstandet, weil die Mitbeurkundung des rudimentären Gesellschaftsvertrages, die mit 30.000,00 € zu bewerten sei, nicht berücksichtigt wurde. Der Notar legte daraufhin unter dem 20.07.2018 eine neue Kostenrechnung über 1.075,28 €. In dieser hat der Notar einen Geschäftswert in Höhe von 95.000,00 EUR (65.000,00 € + 30.000,00 €) in Ansatz gebracht. Unter Abzug des von der Kostenschuldnerin bereits bezahlten Betrages ergibt sich eine offene Restforderung in Höhe von 212,05 EUR.

Die Kostenschuldnerin beanstandete gegenüber dem Notar die Nachberechnung. Die Kostenschuldnerin macht im Wesentlichen geltend, dass eine Mitbeurkundung des Gesellschaftsvertrages nicht erforderlich gewesen sei. Sie ist der Auffassung, dass der Notar sie darauf hätte hinweisen müssen. Auch trägt die Kostenschuldnerin vor, dass sie darauf hätte hingewiesen werden müssen, dass durch die Mitbeurkundung zusätzliche Kosten entstehen.

Der inzwischen verstorbene Notar stellte den Antrag auf gerichtliche Entscheidung über die Kosten. Die Ländernotarkasse und der Präsident des Landgerichts Leipzig wurden von der Kammer beteiligt.

II.

Das Kostenprüfungsverfahren nach § 127 Abs. 1 Satz 1 GNotKG ist der statthafte Rechtsbehelf für die Überprüfung einer notariellen Kostenberechnung. Zuständig ist gemäß § 127 Abs. 1 Satz 1 GNotKG das Landgericht Leipzig, da der Notar seinen Amtssitz im Landgerichtsbezirk des Landgerichts Leipzig hatte. An die Stelle gemäß § 127 Abs. 1 Satz 2 Alternative II GNotKG des antragsberechtigten Notars treten nach dessen Tod seine Erben gemäß § 1922 Abs. 1 BGB.

Der Antrag ist gemäß § 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG und § 23 Abs. 1 FamFG ausreichend begründet. Auch die Frist des § 127 Abs. 2 Satz 1 GNotKG ist eingehalten.

Der Prüfungsantrag ist begründet. Insofern war die Kostenrechnung des Notars vom 20.07.2018 abzuändern. Gebühren waren nur in Höhe von 863,23 anzusetzen. Diese sind von der Kostenschuldnerin zwischenzeitlich beglichen worden. Weitere Gebühren in Höhe von 212,05 EUR sind gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 GNotKG nicht zu erheben, da nur ein Geschäftswert in Höhe von 65.000,00 EUR in Ansatz zu bringen ist.

Voraussetzung für die Nichterhebung von Gebühren nach § 21 GNotKG ist, das besagte Gebühren durch eine unrichtige Sachbehandlung entstanden sind. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. In dem unterlassenen Hinweis, dass die Gründung der Kostenschuldnerin auch formfrei und somit kostengünstig hätte vorgenommen werden können, liegt eine unrichtige Sachbehandlung. Eine solche ist immer dann anzunehmen, wenn ein offen zutage tretender Verstoß gegen eindeutige gesetzliche Normen vorliegt oder dem Notar ein offensichtliches Versehen unterlaufen ist. Im vorliegenden Fall stellt der unterlassene Hinweis auf die kostengünstige Alternative ein Verstoß gegen § 24 Abs. 1 Satz 1 BNotO dar. Dieser schreibt u.a. die Anfertigung von Urkundsentwürfen und die Beratung der Beteiligten vor. Es entspricht anerkannten Grundsätzen, dass unter die Beratungspflicht des Notars insbesondere die Pflicht fällt, bei mehreren zur Erreichung des gewählten Ziels in Frage kommende Gestaltungsmöglichkeiten, welche in gleicherweise sicher und zweckmäßig sind, den günstigsten, sichersten Weg zu wählen bzw. die Beteiligten darauf hinzuweisen, welche der in Betracht kommenden Wege der Kostengünstigste ist. Hier wäre der kostengünstigste Weg die formfreie Gründung der Kostenschuldnerin vor dem Kaufvertrag gewesen, so dass eine Beurkundung der Gründung hätte unterbleiben können. Zumindest hätte der Notar auf diesen Weg als kostengünstigsten hinweisen müssen. Er ist auch in gleicher Weise rechtlich sicher und zur Erreichung des beim Notar vorgetragenen Zweckes geeignet. Es ergibt sich keine Beurkundungspflicht des Gesellschaftsvertrages gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB analog, da durch diesen keine konkrete Pflicht zum Erwerb des Eigentums an einem Grundstück begründet wird. Zudem ist bereits seit dem Jahr 2011 durch höchstrichterliche Rechtsprechung (vgl. BGH, Entscheidung vom 28.04.2011, Az. VZB 194/10) geklärt, dass auch ein Grundstückserwerb durch eine formfrei gegründete GbR den Anforderungen der §§ 20, 29 GBO genügen muss. Es reicht insoweit aus, wenn die GbR und ihr Gesellschafter in der notariellen Urkunde genannt werden und die für die GbR Handelnden erklären, sie seien die einzigen Gesellschafter der GbR. Keine Probleme entstehenden somit, wenn alle Gesellschafter einer bestehenden GbR – wie vorliegend – bei Abschluss des Kaufvertrages mitwirken. Hier genügt die Versicherung, dass sich Änderungen im Gesellschafterbestand nicht ergeben haben. Im Hinblick auf den angestrebten Zweck – den Wohnungseigentumkauf durch eine GbR mit Auflassung – ergibt sich hier daher, ungeachtet eines möglichen organisatorischen Vorteils durch die gleichsame Mitbeurkundung der Gründung, kein maßgeblicher Gewinn an rechtlicher Sicherheit.

Die Kosten in Höhe von 212,05 EUR sind daher durch eine unrichtige Sachbehandlung entstanden. Hätte der Notar auf die kostengünstige Alternative der formfreien Gründung vor dem Kauf hingewiesen, so wäre die Beurkundung der Gründung nicht in Anspruch genommen worden. In der Folge wäre nur ein Geschäftswert in Höhe von 65.000,00 EUR als Berechnungsgrundlage in Ansatz gebracht worden.

Gerichtskosten fallen im Verfahren nicht an; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

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