Verwirrungen im Grundbuchamt: Einblicke in die juristische Auseinandersetzung über die Eintragung einer Grundschuld
In der weitläufigen Welt des Immobilienrechts begegnen wir einem bemerkenswerten Fall, der die fachkundigen Juristen des Oberlandesgerichts Düsseldorf beschäftigt hat. Der Streit entbrannte um die Eintragung einer Grundschuld und die anschließende Zwangsvollstreckungsunterwerfung, ein gängiger Prozess, der jedoch in diesem Fall eine gewisse juristische Herausforderung darstellte. Die Problematik lag hierbei im Detail, genauer gesagt in der zeitlichen Abfolge von Eintragungen in das Handelsregister und dem Grundbuch.
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Übersicht
Ungeklärte Fragen zur Grundschuld-Eintragung
Die beteiligten Parteien haben aufgrund einer Grundpfandrechtsbestellungsurkunde die Eintragung einer Grundschuld nebst Zwangsvollstreckungsunterwerfung zu Gunsten einer Gesellschaft beantragt. Die Herausforderung: Diese Gesellschaft wurde mit der D… Bank AG verschmolzen. Das Dilemma: die Eintragung der Umwandlung in das Handelsregister fand erst am Tag nach der Beurkundung der Grundschuld statt.
Auseinandersetzung mit dem Grundbuchamt
Das Grundbuchamt wies den Antrag zur Eintragung kostenpflichtig zurück und erklärte, die Eintragung sei aufgrund der Löschung der Gesellschaft nicht mehr möglich. Jedoch wurde eine korrigierte Version des Antrags eingereicht und die Grundschuld zu Gunsten der D… Bank AG eingetragen. Die Beteiligten wandten sich gegen den kostenpflichtigen Zurückweisungsbeschluss und behaupteten, dass das Grundbuchamt hätte vor der kostenpflichtigen Zurückweisung einen Hinweis erteilen müssen.
Ablehnung der Beschwerde und Gang zum Oberlandesgericht
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und legte die Sache dem Oberlandesgericht Düsseldorf zur Entscheidung vor. Es begründete seine Entscheidung damit, dass zum Zeitpunkt der Bewilligung die Rechtsänderung noch nicht im Handelsregister eingetragen gewesen sei und daher eine Bewilligung für die neu entstandene Rechtsträgerin noch nicht hätte abgegeben werden können.
Rechtsmittel und die Rolle der Kosten
Die Beteiligten haben das Rechtsmittel als Erinnerung gegen den Kostenansatz eingereicht, mit dem Ziel, eine zusätzliche Kostenbelastung für die Mandanten zu vermeiden. Der Antrag auf Nichterhebung der Kosten ist demnach als Erinnerung nach § 81 Abs. 2 GNotKG auszulegen. Nach Prüfung der Sachlage hat das Oberlandesgericht die Sache zur Durchführung des Erinnerungsverfahrens an das Amtsgericht zurückgegeben.
Dieser Fall zeigt eindrücklich, wie selbst ein scheinbar routinemäßiger Vorgang wie die Eintragung einer Grundschuld durch zeitliche Abfolge und fehlende Kommunikation zwischen den beteiligten Parteien zu umfangreichen juristischen Auseinandersetzungen führen kann.
Das vorliegende Urteil
OLG Düsseldorf – Az.: I-3 Wx 233/20 – Beschluss vom 03.03.2021
Die Sache wird unter Aufhebung des Nichtabhilfebeschlusses des Amtsgerichts Düsseldorf vom 17. November 2020 zur Durchführung des Erinnerungsverfahrens an das Amtsgericht zurückgegeben.
Gründe
I.
Mit Schriftsatz vom 19. Mai 2020 haben die Beteiligten aufgrund der Grundpfandrechtsbestellungsurkunde vom 14. Mai 2020 (UR.Nr. 994/2020) die Eintragung einer Grundschuld nebst Zwangsvollstreckungsunterwerfung zu Gunsten der als Beteiligte zu 5 bezeichneten Gesellschaft beantragt. Diese ist als übertragende Rechtsträgerin mit der D… Bank Aktiengesellschaft als übernehmender Rechtsträgerin verschmolzen worden. Die Umwandlung ist am 15. Mai 2020 in das Handelsregister eingetragen worden.
Mit Beschluss vom 29. Mai 2020 hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag kostenpflichtig zurückgewiesen. Die Eintragung sei aufgrund der Löschung der Beteiligten zu 5 nicht mehr möglich.
Aufgrund Eintragungsantrags vom 3. Juni 2020, dem eine als offensichtlich unrichtig berichtigte Fassung der Grundpfandrechtsbestellungsurkunde vom 14. Mai 2020 beigefügt war, hat das Grundbuchamt am 10. Juni 2020 die Grundschuld zu Gunsten der D… Bank AG eingetragen.
Mit Schriftsatz vom 24. Juni 2020 haben sich die Beteiligten gegen den Beschluss vom 29. Mai 2020 „und die Kostenberechnung“ beschwert. Sie machen geltend, die Beurkundung sei richtig gewesen, weil die Beteiligte zu 5 am 14. Mai 2020 noch unter der in der Urkunde angegebenen Bezeichnung „…“ (= Beteiligte zu 5) firmiert habe. Das Grundbuchamt hätte vor der kostenpflichtigen Zurückweisung des Antrags einen Hinweis erteilen müssen. Hierzu wäre ein einfacher Telefonanruf ausreichend gewesen. Die Sache hätte in diesem Fall als offensichtliche Unrichtigkeit bzw. mittels Vollmacht umgehend behoben werden können. Im Hinblick darauf sei die Kostennote für die Zurückweisung als gegenstandslos zu erklären.
Mit weiterem Beschluss vom 17. November 2020 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Düsseldorf zur Entscheidung vorgelegt. Es hat ausgeführt, da die Rechtsänderung zum Zeitpunkt der Bewilligung noch nicht im Handelsregister eingetragen gewesen sei, hätte eine Bewilligung für die neu entstandene Rechtsträgerin noch nicht abgegeben werden können. Allerdings dürfe das Grundbuchamt das Grundbuch nicht wissentlich unrichtig machen. Der Erlass einer rangwahrenden Zwischenverfügung sei nicht in Frage gekommen. Ebenso sei aufgrund des erledigungsreifen Folgeantrags eine Hinweisverfügung gem. § 28 FamFG ausgeschieden.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
II.
Das Rechtsmittel der Beteiligten ist als Erinnerung gegen den Kostenansatz gem. § 81 Abs. 1 GNotKG zu verstehen, nachdem der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1 bis 5 auf telefonische Nachfrage erklärt hat, den Beschluss des Amtsgerichts vom 29. Mai 2020 in der Sache nicht angreifen zu wollen. Es sei ihm nur darum gegangen, eine zusätzliche Kostenbelastung für seine Mandanten zu vermeiden. Der Antrag eines Beteiligten auf Nichterhebung der Kosten ist als Erinnerung nach § 81 Abs. 2 GNotKG auszulegen (vgl. Neie, in: Bormann/Diehn/Sommerfeldt, GNotKG, 3. Auflage 2019, § 21 Rn. 40). Das Gericht muss auf Nichterhebung der Kosten entscheiden, soweit eine unrichtige Sachbehandlung i.S.d. Abs. 1 S. 1 vorliegt (Neie, a.a.O., Rn. 42).
Zuständig für die Durchführung des Erinnerungsverfahrens ist das Gericht, bei dem die Kosten angesetzt sind, hier also das Amtsgericht Düsseldorf, § 81 Abs. 1 S. 1 GNotKG. Die Nichtabhilfeentscheidung vom 17. November 2020 stellt keine Entscheidung über die Erinnerung dar, weswegen der Senat die Sache zur Durchführung des Erinnerungsverfahrens an das Amtsgericht zurückgibt.
Vorsorglich sei in der Sache – ohne Bindungswirkung – bemerkt:
Es dürfte ein Fall unrichtiger Sachbehandlung gem. § 21 Abs. 1 S. 1 GNotKG vorliegen mit der Folge, dass die aufgrund des Beschlusses vom 29. Mai 2020 festgesetzten Kosten nicht erhoben werden dürfen.
Denn das Grundbuchamt hätte den Eintragungsantrag vom 19. Mai 2020 nicht zurückweisen dürfen. Vielmehr wäre die Eintragungsbewilligung dahingehend auszulegen gewesen, dass Gläubigerin des Grundpfandrechts die übernehmende Rechtsträgerin sein sollte. Auf dieser Grundlage wäre bereits aufgrund des Antrags vom 19. Mai 2020 die Grundschuld zu Gunsten der D… Bank AG einzutragen gewesen.
Grundbucherklärungen sind – unter Beachtung des das Grundbuchverfahren beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatzes und des grundsätzlichen Erfordernisses urkundlich zu belegender Eintragungsunterlagen – auslegungsfähig. Dabei muss die Auslegung im Hinblick auf die Anforderungen des Grundbuchverfahrens an Klarheit und Bestimmtheit des objektiven Inhalts einer Grundbucherklärung zu einem dieser Bestimmtheit entsprechenden eindeutigen Ergebnis führen. Des Weiteren ist auch die Umdeutung von Erklärungen der Beteiligten gem. § 140 BGB – ebenfalls im Rahmen der oben genannten Grenzen sowie unter Berücksichtigung des Fehlens einer Ermittlungs- und Beweiserhebungspflicht des Grundbuchamts im Eintragungsverfahren – denkbar (Schöner/Stober, Grundbuchrecht, 16. Auflage 2020, Rn. 172 f.).
Zwischen den Beteiligten und dem Grundbuchamt besteht Einigkeit, dass die in der Grundpfandrechtsbestellungsurkunde vom 14. Mai 2020 bezeichnete Gesellschaft zum Zeitpunkt der Beurkundung noch existierte, dass sie jedoch am Folgetag, dem 15. Mai 2020, durch Eintragung der Verschmelzung auf die D… Bank AG im Handelsregister erlosch, § 20 Abs. 1 Nr. 2 S. 1 und Nr. 1 UmwG. Die Gläubigerstellung hinsichtlich der in der Grundpfandrechtsbestellungsurkunde genannten Grundschuld ist danach gem. § 20 Abs. 1 Nr. 1 UmwG durch Gesamtrechtsnachfolge auf die D… Bank AG übergegangen. Es kann danach kein Zweifel bestehen, dass die Beteiligten bei zutreffender Beurteilung der Rechtslage eine Eintragung zu Gunsten der D… Bank AG gewollt hätten; in diesem Sinne ist die Eintragungsbewilligung zu verstehen.
Insofern unterscheidet sich der hier zu entscheidende Fall von der dem Senatsbeschluss vom 12. August 2020 – I-3 Wx 125/20 (MDR 2020, 1312) zugrunde liegenden Sachlage. In dem dortigen Fall war die Grundschuldbestellung für die übertragende Rechtsträgerin erst nach deren Erlöschen erfolgt, so dass sich die Frage stellte, ob die Beteiligten bei Kenntnis der Rechtslage Bestellung und Eintragung der Grundschuld zu Gunsten der übernehmenden Rechtsträgerin (oder etwa einer ihrer Zweigniederlassungen) gewollt hätten. Im Gegensatz dazu bestand hier aufgrund der nach Beurkundung der Grundpfandrechtsbestellung eingetretenen Gesamtrechtsnachfolge für die Beteiligten im Hinblick auf die Person der Gläubigerin keine Auswahlmöglichkeit mehr.
Eines Nachweises der Rechtsnachfolge durch öffentliche Urkunden bedurfte es im vorliegenden Fall nicht, weil die Verschmelzung dem Grundbuchamt gerichtsbekannt und damit offenkundig i.S.d. § 29 Abs. 1 S. 2 GBO war (zu einem vergleichbaren Fall Gutachten DNOtI-Report 1998, 177, 179).
