Ihr Ansprechpartner in allen
notariellen Angelegenheiten

Geschäftswert für die notarielle Treuhandgebühr bei Grundstückstausch

LG Gera – Az.: 6 OH 39/17 – Beschluss vom 07.09.2018

1. Die Kostenrechnung der Antragsgegnerin vom 03.08.2017 zu der Kostenregisternummer KR-Nr. 812-1/17 wird teilweise abgeändert und zur Klarstellung wie folgt neu gefasst:

Die Antragstellerin schuldet der Antragsgegnerin aus vorgenannter Kostenrechnung die Zahlung von insgesamt 146,37 € einschließlich Umsatzsteuer.

2. Im Übrigen wird der Antrag der Antragstellerin zurückgewiesen.

3. Diese Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; eine Erstattung außergerichtlicher Auslagen der Beteiligten findet nicht statt.

Gründe

I.

Gegenstand dieses Kostenprüfungsverfahrens sind Gebührenansprüche aus notarieller Tätigkeit aus dem Jahr 2017. Die Antragsgegnerin nimmt die Antragstellerin als Kostenschuldnerin in Anspruch für ihre Treuhandtätigkeit im Rahmen eines Grundstückstauschs. Im Streit liegt die Höhe des Geschäftswerts für die Treuhandtätigkeit.

Die Grundstückübertragung war von der ehemaligen Notarin R F in R beurkundet worden (Urkunde vom 29.05.2017, URNr. 323/2017). Als Veräußerer und Erwerber waren je wechselseitig die Antragstellerin und die weiteren Kostenschuldner zu 3 und 4 beteiligt gewesen. Diese Beteiligten zu 3 und 4 hatten an die Antragstellerin ein Grundstück in der Gemarkung H mit einer Größe von 51.544 qm übertragen. Im Gegenzug hatten sie zwei Grundstücke aus der Gemarkung H mit einer Größe von 23.625 qm und von 10.935 qm erhalten. Die Urkundsbeteiligten hatten den Wert des getauschten Grundbesitzes mit jeweils 9.578,00 € beziffert. Wegen der vertraglichen Einzelheiten, insbesondere der Flurstücksbezeichnungen der getauschten Grundstücke und der angegebenen Werte wird auf die notarielle Urkunde vom 29.05.2017 (URNr. 323/2017) Bezug genommen (Bl. 6-19 d. A.)

Die Deutsche Kreditbank AG (DKB), Neubrandenburg, übersandte als Grundpfandgläubigerin am 26.07.2017 eine Pfandfreigabe an die Antragstellerin unter Treuhandauflage. Diese bezog sich auf die von der Antragstellerin an die Beteiligten zu 3 und 4 zu übertragenden Parzellen 251 und 161/0. Nachverhaftet sollte die Parzelle 186 werden, die in das Eigentum der Antragstellerin gelangen und der Treuhandsicherung durch die Pfandgläubigerin unterliegen sollte. Wegen der Einzelheiten, insbesondere der Bedingungen der Pfandfreigaben, wird auf die Schreiben der Pfandgläubigerin vom 13.07.2017 und 26.07.2017 (Bl. 26 f. d. A.) Bezug genommen.

Die Antragsgegnerin – Aktenverwahrerin der Notarin F – nahm den Treuhandauftrag am 31.07.2017 an. Sie stellte der Antragstellerin für die erbrachte Treuhandtätigkeit mit Kostenberechnung vom 15.08.2017 (KR-Nr. 812-1/17, Bl. 5 d. A.) eine Treuhandgebühr nach Nr. 22201 KV GNotKG aus einem Geschäftswert von 3.601.950,90 € in Höhe von 2.987,50 € zzgl. 19 % USt. in Höhe von 567,63 €, insgesamt 3.555,13 € in Rechnung.

Zwischen der Antragstellerin und der Antragsgegnerin liegt im Streit, ob der Geschäftswert richtig angesetzt wurde.

Die Antragstellerin begehrt die Abänderung der Kostenberechnung. Sie ist der Auffassung, der Geschäftswert sei auf der Basis des Wertes der Austauschfläche zu reduzieren. Das Sicherungsinteresse sei im Rahmen des Treuhandauftrags zu bewerten. Es habe eine Tauschgeschäft bezüglich einer kleinen und unbedeutenden Fläche zugrunde gelegen. Die Grundschulden hätten beim Vollzug des Tauschgeschäfts zu Lasten des eingetauschten Grundstücks eingetragen werden müssen. Auf deren Nominalbeträge in Höhe von 2.600.000,00 € und 1.000.000,00 € könne es nicht ankommen. Das Sicherungsinteresse sei gedeckelt durch den Wert des betroffenen Grundstücks; der Verkehrswert der Tauschfläche von 9.578,00 € bestimme den Geschäftswert.

Die Antragsgegnerin hält an ihrer Kostenberechnung fest. Sie ist der Ansicht, dass das Sicherungsinteresse nach den Kosten und Gebühren in Höhe von 195,90 € sowie den Nominalbeträgen der Grundschulden zu berechnen gewesen sei. Sie habe den Treuhandauftrag ausführen müssen. Eine Pflicht zur Belehrung über die Kosten habe nicht bestanden.

Die Kammer hat eine gutachterliche Stellungnahme der Ländernotarkasse Leipzig eingeholt. Auf die Stellungnahme vom 26.04.2018 (Bl. 40-43 d. A.) wird wegen der Einzelheiten Bezug genommen.

II.

Der Kostenprüfungsantrag der Antragstellerin ist statthaft und auch im Übrigen zulässig (§§ 127 ff. GNotKG i.V.m. §§ 23 ff. FamFG).

Der Kostenprüfungsantrag ist im tenorierten Umfang begründet und im Übrigen zurückzuweisen.

Für die Treuhandtätigkeit sind folgende Gebühren und Umsatzsteuer angefallen:

KV GNotKG Nr. 22201 0,5 Treuhandgebühr 123,00 €

(Geschäftswert 87.043,90 €) Nr. 32014 19 % Umsatzsteuer 23,37 €

Rechnungsbetrag 146,37 €

Dies ergibt sich aus Folgendem:

Die 0,5 Treuhandgebühr nach Nr. 22201 KV GNotKG ist in Höhe von 123,00 € angefallen. Sie ist dadurch entstanden, dass die Antragsgegnerin die Pfandfreigabe unter der Bedingung der Zahlung von Kosten und der Nachverpfändung der Parzelle 186 vollzogen hat.

Der Geschäftswert für die Treuhandgebühr ergibt sich aus dem Wert des Sicherungsinteresses (§ 113 Abs. 2 GNotKG). Dieses wird gesetzlich nicht näher definiert. Es ist im Einzelfall zu ermitteln, wie das Interesse des Dritten zu bewerten ist, zu dessen Gunsten der Notar Treuhandtätigkeiten auftragsgemäß entfaltet (vgl. Leipziger GNotKG/Harder, 2. Aufl., § 113 Rn. 12). Es richtet sich grundsätzlich nach dem Anforderungsverlangen des Treugebers, also nach dessen Auflagebedingung. Das Interesse der Pfandgläubigerin lag darin, anfallende Kosten in Höhe von 195,90 € sowie die Parzelle 186 als neues Pfandobjekt für das pfandfreigegebene Objekt – die Parzellen 251 und 161/0 – zu erhalten. Die Grundschulden wurden nicht neu begründet, sondern nur auf das „Surrogatgrundstück“ übertragen. Ihr Nominalbetrag konnte nicht wertbestimmend gewesen sein. Auf den Wert des freigegebenen Grundstücks konnte es daher auch nicht ankommen.

Der Verkehrswert des Ersatzgrundstücks auf dem Flst. 186 war somit wertbestimmend (§ 46 GNotKG). Die Kammer hat ihrer Entscheidung im Wege der Schätzung zu Grunde gelegt, dass der Kaufpreis dem Marktwert entsprochen hat. Dies war hier mangels andere Anhaltspunkte angezeigt, da für die streitgegenständliche Grundstücksfläche kein Bodenrichtwert vorhanden ist.

Bei der Bemessung dessen Verkehrswerts war aber nicht nur der in der Übertragungsurkunde vom 29.05.2017 angegebene Verkehrswert von 9.870 € (§ 46 Abs. 2 Nr. 2 GNotKG) anzusetzen. Dieser hatte sich auf eine unvermessene Teilfläche von 19.617 qm bezogen. Abzustellen war indessen auf die Gesamtfläche von 51.544 qm, die nach dem Inhalt des Geschäfts (§ 46 Abs. 2 Nr. 1 GNotKG) insgesamt auf die Antragstellerin übertragen wurde. Für die aus dem Flst. 186 veräußerte Teilfläche von 19.617 qm war ein Kaufpreis von 64.646,55 DM angeführt worden. Daraus ergab sich ein Preis pro qm von 3,295(..) DM, bezogen auf 51.544 qm somit 169.859,906 DM, entsprechend gerundet 86.848 €. Wegen der weiteren Einzelheiten zur Legende im Abschnitt 1 der Urkunde vom 29.05.2017 (URNr. 323/17) und zur Berechnung wird auf die Ausführungen in der Stellungnahme der Ländernotarkasse vom 26.04.2018 (Bl. 42 f. d. A.) Bezug genommen. Diese Wertbemessung richtet sich nach dem Inhalt der beurkundeten Gesamtvereinbarung. Rechnet man zum Sicherungsinteresse noch aufgelaufene sonstige Kosten von 195,90 hinzu, ergibt sich der Geschäftswert von insgesamt 87.043,90 €. Weitere Ermittlungen zum Geschäftswert sind nicht erforderlich. Eine Beweisaufnahme zur Feststellung des Geschäftswerts findet nicht statt (§ 46 Abs. 4 GNotKG).

Die landgerichtliche Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei (Teil 1 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG enthält keinen anwendbaren Gebührentatbestand, vgl. Leipziger GNotKG/Wudy, 2. Aufl., § 18 Rn. 138 m. w. N.). Von der Erhebung gerichtlicher Auslagen wird abgesehen (§ 130 Abs. 3 S. 1 GNotKG i. V. m. § 81 Abs. 1, 2 FamFG). Außergerichtliche Auslagen der Beteiligten sind nicht zu erstatten, da die entsprechenden Voraussetzungen nicht vorliegen.

Gerne beantworten wir Ihre Fragen und Anliegen so schnell wie möglich.

Sie können uns Ihr Anliegen in einem persönlichen Gespräch in unseren Kanzleiräumen in Kreuztal, bei einem Hausbesuch bei Ihnen, in einem persönlichen Telefonat oder auch per E-Mail schildern.

Möchten Sie einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt und Notar Dr. Gerd Christian Kotz vereinbaren? Sie können mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in unserer Kanzlei Beurkundungstermine oder Besprechungstermine per Email, Telefon oder Telefax vereinbaren.

02732 791079

Ratgeber und Tipps

Interessante Urteile mit notarieller Relevanz