Ein Notar-Rechnungsstreit und ein Immobiliendeal, der sich verkompliziert
In diesem Fall geht es um einen Streit zwischen Käufern einer Eigentumswohnung und einem Notar, der einen Kaufvertragsentwurf erstellt hatte. Der Hauptkonflikt entsteht durch eine Kostenrechnung des Notars, die von den Käufern angefochten wird. Die Situation wird komplizierter, als die Käufer den ursprünglich beauftragten Notar wechseln und einen anderen Notar mit der Beurkundung des Kaufvertrags beauftragen.
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Übersicht
Das Aufkommen des Konflikts
Im Zentrum der Kontroverse steht ein Paar, das eine Eigentumswohnung von einer Immobiliengesellschaft erworben hat. Ursprünglich war geplant, dass der Kaufvertrag vom ersten Notar beurkundet wird, da er mit dem Fall bereits vertraut war und sogar einen Vertragsentwurf vorbereitet hatte. Der Grund dafür war, dass eine vorherige Interessentin bereits Interesse am Kauf bekundet hatte, aber kurz vor dem Termin zur Beurkundung vom Kauf Abstand genommen hatte.
Wechsel des Notars und die darauf folgende Kontroverse
Das Paar erhielt den für die ursprüngliche Käuferin vorgesehenen Vertragsentwurf und ließ sich rechtlich beraten. Sie stellten Änderungswünsche vor, die der ursprüngliche Notar zum Teil in den Vertragsentwurf aufnahm. Sie erhielten mehrere überarbeitete Vertragsentwürfe und eine Korrespondenz entwickelte sich zwischen den Anwälten des Paares und dem ursprünglichen Notar. Schließlich sagten das Paar den ursprünglich vereinbarten Beurkundungstermin ab und ließen die Beurkundung durch einen anderen Notar vornehmen.
Die strittige Kostenrechnung und das Gerichtsverfahren
Nach dem Wechsel des Notars erstellte der ursprüngliche Notar eine Kostenrechnung, die das Paar bestritt und eine gerichtliche Überprüfung beantragte. Sie argumentierten, dass die unterbliebene Beurkundung auf das Verschulden des ursprünglichen Notars zurückzuführen sei, da dieser ihre gewünschten Änderungen nicht rechtzeitig und vollständig in den Vertrag eingearbeitet habe. Zudem bestritten sie die Höhe der Kostenrechnung, da es sich nicht um einen vollständigen Entwurf gehandelt habe und bereits ein Vorentwurf vorgelegen habe.
Das Urteil und seine Auswirkungen
Schließlich bestätigte das Landgericht Düsseldorf die Kostenrechnung des ursprünglichen Notars und entschied, dass das Paar die Kosten tragen muss. Die Entscheidung wurde gerichtsgebührenfrei getroffen; außergerichtliche Kosten wurden nicht erstattet. Dieser Fall wirft ein Schlaglicht auf die Komplexität und möglichen Konflikte, die bei Immobiliengeschäften auftreten können, insbesondere in Bezug auf die Rolle und Gebühren von Notaren.
Das vorliegende Urteil
LG Düsseldorf – Az.: 25 T 250/16 – Beschluss vom 09.01.2017
Auf den Antrag auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 127 Abs. 1 GNotKG wird die Kostenrechnung Rechnungsnummer 15307-TS in Gestalt der berichtigten Kostenrechnung vom 9. Januar 2017 des Notars Dr. D. in Düsseldorf bestätigt.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Gründe
I.
Der Beteiligte zu 3. und seine Ehefrau haben von der E. eine Eigentumswohnung auf der F. in H. erworben. Der notarielle Kaufvertrag wurde schließlich von der Notarin Dr. G. in H. beurkundet.
Ursprünglich war jedoch die Beurkundung durch den Beteiligten zu 1. vorgesehen.
Nachdem der Beteiligte zu 3. und seine Ehefrau ihr Kaufinteresse an dem Objekt bekundet hatten, schlug der Mitarbeiter des vermittelnden Maklers vor, die Beurkundung bei dem Beteiligten zu 1. durchzuführen, da dieser den Sachverhalt schon kenne und bereits einen Vertrag vorbereitet habe. Hintergrund dessen war, dass eine frühere Interessentin bereits ihr Interesse an dem Ankauf bekundet hatte und erst kurz vor dem Beurkundungstermin von dem Kauf Abstand genommen hatte.
Der Beteiligte zu 3. und seine Ehefrau erhielten daraufhin durch Vermittlung des Maklers zunächst den für die ursprüngliche Käuferin vorgesehenen Vertragsentwurf.
In der Folgezeit ließen sich der Beteiligte zu 3. und seine Ehefrau durch die jetzigen Verfahrensbevollmächtigten rechtlich beraten. Der Beteiligte zu 3. und seine Ehefrau trugen daraufhin gegenüber dem Beteiligten zu 1. diverse Änderungswünsche vor, die jedenfalls zum Teil von diesem auch eingearbeitet wurden. Der Beteiligte zu 3. und seine Ehefrau erhielten diverse überarbeitete Vertragsentwürfe. Ferner entwickelte sich eine Korrespondenz zwischen den Verfahrensbevollmächtigten des Beteiligten zu 3. und seiner Ehefrau sowie dem Beteiligten zu 1. betreffend den Vertragsinhalt.
Auf die zur Akte gereichten Vertragsentwürfe wird Bezug genommen.
Den für den 02.02.2016 vereinbarten Beurkundungstermin sagten der Beteiligte zu 3. und seine Ehefrau schließlich ab und ließen die Beurkundung in der Folgezeit von der Notarin Dr. G. in H. vornehmen.
Der Beteiligte zu 1. erstellte daraufhin unter dem 3. Februar 2016 seine Kostenrechnung, die er unter dem 9. Januar 2017 berichtigt hat. Auf die berichtigte Kostenrechnung Bl. 35 GA wird Bezug genommen.
Der Beteiligte zu 3. hat sich mit Schreiben vom 04.04.2016 gegen die Kostenrechnung gewandt und die gerichtliche Überprüfung beantragt.
Zur Begründung führt der Beteiligte zu 3. aus, die unterbliebene Beurkundung sei von dem Beteiligten zu 1. verschuldet worden, da dieser von ihm gewünschte Änderungen nicht rechtzeitig und vollständig eingearbeitet habe. Er habe daraufhin das Vertrauen in den Beteiligten zu 1. verloren und die Beurkundung anderweitig vornehmen lassen.
Auch sei die Kostenrechnung in der Höhe zu beanstanden, da es sich nicht um einen vollständigen Entwurf gehandelt habe und zudem bereits ein Vorentwurf vorgelegen habe.
Schließlich stünden ihm Schadensersatzansprüche gegen den Beteiligten zu 1. zu, mit denen er hilfsweise aufrechne.
Der Beteiligte zu 2. hat unter dem 08.12.2016 und ergänzend unter dem 19.01.2017 Stellung genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
II.
Auf den Antrag des Beteiligten zu 3. nach § 127 Abs. 1 GNotKG war die streitgegenständliche Kostenrechnung zu bestätigen.
Die von dem Notar erstellte Kostenrechnung in Gestalt der geänderten Kostenrechnung vom 9. Januar 2017 ist frei von Rechtsfehlern.
Zutreffend hat der Notar die Gebühren gemäß Ziffer 21302-21100 KV GNotKG in Rechnung gestellt, da der Entwurf im Rahmen eines erteilten Beurkundungsauftrages erstellt worden ist.
Die Kostenrechnung in Gestalt der berichtigten Kostenrechnung vom 9. Januar 2017 entspricht dem Zitiergebot. Auf die Stellungnahme des Beteiligten zu 2. wird insoweit Bezug genommen.
Der Beteiligte zu 3. ist Kostenschuldner der Gebühren gemäß § 29 Nr. 1 GNotKG, da er dem Notar den Auftrag erteilt hat. Der Beteiligte zu 3. hat, vertreten durch seine Verfahrensbevollmächtigten, mit Email vom 19. Januar 2016 um einen Beurkundungstermin gebeten und zudem mehrfach Änderungswünsche hinsichtlich des Vertragsentwurfs an den Beteiligten zu 1. herangetragen, die unstreitig jedenfalls zum Teil auch eingearbeitet worden sind. An einer Beauftragung des Beteiligten zu 1. kann daher kein Zweifel bestehen.
Dass dem Beteiligten zu 3. und seiner Ehefrau zunächst der Vertragsentwurf übermittelt worden ist, der für einen früheren Kaufinteressenten erstellt worden war, hat weder für das Entstehen der Kostenschuld noch für dessen Höhe Bedeutung. Vorbemerkung 2.4.1 Absatz 6 KV GNotKG findet insoweit keine Anwendung, da es sich bereits nicht um dieselben Vertragspartner handelt und insbesondere bei Hinzutreten eines neuen Käufers und Auftraggebers dessen Interessen individuell zu ermitteln und zu berücksichtigen sind. Vor allem aber ist vorliegend von Bedeutung, dass gerade der Beteiligte zu 3. diverse Änderungswünsche an den Beteiligten zu 1. herangetragen hat, die jedenfalls zum Teil auch umgesetzt worden sind. Bei dieser Sachlage ist eine Anrechnung nach Vorbemerkung 2.4.1 Absatz 6 KV GNotKG schon deshalb nicht gerechtfertigt, weil das Beurkundungsverfahren nicht mehr auf der Grundlage des ursprünglichen Entwurfs durchgeführt wird.
Der Beteiligte zu 1. hat auch zu Recht eine 2,0 Gebühr in Rechnung gestellt, da es sich um einen vollständigen Entwurf gehandelt hat.
Soweit der Beteiligte zu 3. beanstandet, auch der zuletzt übersandte Entwurf sei unvollständig gewesen, da die ergänzte Teilungserklärung noch gefehlt habe sowie mit dem Notar abzustimmende Punkte noch ungeklärt gewesen seien, führt dies nicht zu einer Unvollständigkeit des Entwurfs.
Die Teilungserklärung ist weder ein üblicher noch ein notwendiger Bestandteil des Kaufvertrages. Sie ist auch nicht notwendig durch den Notar zu besorgen, sondern kann durch die Verkäuferseite vorgelegt werden. Selbst wenn aber die Käuferseite Wert auf die Beifügung der Teilungserklärung legt, führt das Fehlen dieser Anlage zum Entwurf nicht zu einer Unvollständigkeit des Entwurfs selbst. Die Teilungserklärung kann ohne großen Aufwand als Anlage beigefügt werden. Sie berührt nicht das von dem Notar zu erstellende Vertragswerk. Ihr Fehlen führte daher nicht zu einer Unvollständigkeit der von dem Notar zu erbringenden Entwurfsleistung.
Soweit der Beteiligte zu 3. vorträgt, es seien noch Punkte mit dem Notar abzustimmen gewesen, führt auch dies nicht zu einer Unvollständigkeit des Entwurfs.
Ein vollständiger Entwurf im Sinne von § 92 Abs. 2 GNotKG liegt dann vor, wenn der Entwurf ohne weitere Überarbeitung vollständig verwendungsfähig ist. Das Fehlen rein tatsächlicher Angaben, die der Notar nicht selbst feststellen kann, ist dabei unschädlich (LG Düsseldorf, Beschluss vom 04.08.2016 – 19 T 65/15; Bormann in: Bormann/Diehn/Sommerfeldt, GNotKG, 2. Aufl., § 92 Rn. 17). Weil für die Erhebung der Gebühr Nr. 21302 KV GNotKG ein Beurkundungsauftrag erforderlich ist, ist der Entwurf vollständig, wenn er die Beurkundung unter Berücksichtigung aller bereits verfügbaren Informationen umfassend vorbereitet (LG Düsseldorf, Beschluss vom 04.08.2016 – 19 T 65/15; Korintenberg/Diehn, GNotKG, 19. Auflage, § 93 Rn. 42).
Ob der dem Antragsteller übersandte Entwurf vollständig dessen Vorstellungen entsprach oder nicht, ist für die Entstehung der Gebühr im Übrigen unerheblich. Vielmehr genügt es, dass ein grundsätzlich vollständiger Entwurf vorliegt, welcher die Durchführung eines Beurkundungstermins ermöglicht hätte, selbst wenn im Termin noch Änderungen und Ergänzungen anzubringen gewesen wären (OLG Naumburg, Beschluss vom 2. Februar 2016 – 2 W 1/16).
Ob der Beteiligte zu 3. also ggfls. noch weitere Änderungswünsche hatte, ist für die Frage der Vollständigkeit des Entwurfs ohne Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, dass die Entwürfe eines Notars bereits vollständig zur Zufriedenheit eines Urkundsbeteiligten im Termin vorliegen. Dieser muss vielmehr seine endgültigen Vorstellungen vom Vertragsinhalt letztlich in der Beurkundungsverhandlung vortragen (vgl. dazu LG Chemnitz, Beschluss 24.03.2016 – 3 OH 14/14).
Es liegt auch eine vorzeitige Beendigung im Sinne von Nr. 21302 KV GNotKG vor.
Vorliegend ist der Beurkundungsauftrag von dem Antragsteller zurückgenommen worden. Die Rücknahme muss nicht ausdrücklich erfolgen. Es reicht aus, wenn die Beteiligten gegenüber dem Notar zum Ausdruck bringen, dass sie an dem Beurkundungsauftrag nicht mehr festhalten (Neie in: Bormann/Diehn/Sommerfeldt, GNotKG, Vorbem. 2.1.3 KV Rn. 4; Leipziger-GNotKG/Bauer, Vorbem. 2.1.3 Rn. 4). Durch die Beurkundung des Kaufvertrages bei einer anderen Notarin (Dr. G. in H.) haben die Beteiligten zum Ausdruck gebracht, dass der dem Antragsgegner erteilte Beurkundungsauftrag erledigt ist.
Auf ein Verschulden des Notars an der vorzeitigen Beendigung des Beurkundungsverfahrens kommt es bei der Rücknahme des Beurkundungsauftrags nach dem klaren Wortlaut von Vorbem. 2.1.3 Abs. 1 KV GNotKG nicht an.
Dem Beteiligten zu 3. steht auch kein Schadensersatzanspruch gegen den Beteiligten zu 1. zu, mit dem er die Aufrechnung erklären könnte.
Der von dem Beteiligten zu 3. geschilderte Verfahrensablauf lässt, seine Richtigkeit unterstellt, kein Fehlverhalten des Beteiligten zu 1. erkennen, welches den Beteiligten zu 3. dazu berechtigt hätte, aufgrund eines Fehlverhaltens des Beteiligten zu 1. von einer Beurkundung bei diesem abzusehen. Weder eine vorsätzliche oder fahrlässige Amtspflichtverletzung im Sinne des § 19 Bundesnotarordnung noch eine unrichtige Sachbehandlung im Sinne des § 21 GNotKG sind hinreichend vorgetragen oder sonst erkennbar.
Selbst wenn, wie der Beteiligte zu 3. vorträgt, der Beteiligte zu 1. Änderungswünsche nicht rechtzeitig bzw. verzögerlich eingearbeitet hat und der Beteiligte zu 3. daher vor dem vorgesehenen Beurkundungstermin nicht ausreichend dazu in der Lage gewesen sein sollte, den Vertragsentwurf abschließend mit seinen Verfahrensbevollmächtigten zu beraten, würde dies keinen Umstand darstellen, der den Beteiligten zu 3. dazu berechtigte, von der Beurkundung aus Gründen, die in der Person des Beteiligten zu 1. liegen, abzusehen.
Der Beteiligte zu 1. hat zu keinem Zeitpunkt erklärt oder zu erkennen gegeben, dass er nicht bereit wäre, Änderungswünsche des Beteiligten zu 3. einzuarbeiten. Im Gegenteil hat er mehrfach die von diesem gewünschten Änderungen vorgenommen. Selbst wenn der Beteiligte zu 1. dabei verzögerlich vorgegangen sein sollte, wäre es dem Beteiligten zu 3. zuzumuten gewesen, den Beurkundungstermin erneut um einige Tage zu verschieben. Der Beteiligte zu 3. hat auch keinerlei Gründe vorgetragen, warum dies für ihn nicht zumutbar gewesen wäre. Auch die Beurkundung bei einer anderen Notarin hat naturgemäß zu Verzögerungen geführt.
Auch sonst ist in keiner Weise zu erkennen, warum es für den Beteiligten zu 3. nicht zumutbar gewesen sein soll, die Beurkundung weiterhin von dem Beteiligten zu 1. vornehmen zu lassen. Seine Darlegung, er habe das Vertrauen in den Beteiligten zu 1. verloren, ist insoweit nicht nachvollziehbar, da abgesehen von einer eventuellen verzögerlichen Bearbeitung keinerlei Versäumnisse des Beteiligten zu 1. dargelegt oder erkennbar sind.
Aus den dargelegten Gründen war die beanstandete Kostenrechnung somit zu bestätigen.
