Geschäftswert der notariellen Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages

Oberlandesgericht  Jena – Az.: 4 W 24/20 – Beschluss vom 30.04.2020

1. Die Beschwerde des Antragstellers vom 16.12.2019 gegen den Beschluss des Landgerichts Gera vom 03.12.2019, Az. 6 OH 21/18, wird zurückgewiesen.

2. Der Antragsteller hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

3. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

4. Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 486,12 € festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsteller kaufte durch einen notariellen Grundstückskaufvertrag vom 19.06.2018, Urkundenrolle Nr. … von den Eheleuten S. ein mit einem zweigeschossigen Wohnhaus bebautes Grundstück in M.. Das Grundstück hat eine Größe von 90 qm, das Wohnhaus das Baujahr 1902. In Abteilung III des Grundbuchs war eine Briefgrundschuld für die B. Bausparkasse AG Hameln in Höhe von 80.000 DM eingetragen, die Anfang 2018 löschungsreif war. Als Kaufpreis wurden im Vertrag 250 € vereinbart.

Die Eheleute S. schlossen den Vertrag im eigenen Namen und zugleich als Vertreter des Antragstellers. Der Antragsteller genehmigte den Vertrag durch eine vor der Notarin S., M., abgegebene Genehmigungserklärung vom 06.07.2018, Urkundenrolle Nr. …

Die Antragsgegnerin erteilte dem Antragsteller eine Kostenrechnung vom 02.07.2018 in Höhe von 662,72 € und setzte darin einen Geschäftswert von 40.000 € an.

Mit seinem Kostenprüfungsantrag macht der Antragsteller geltend, es sei ein Geschäftswert von nur 250,00 € anzusetzen, entsprechend dem vereinbarten Kaufpreis von 250,00 €. Die Grundschuld dürfe nicht als Maßstab herangezogen werden, da diese nicht mehr valutiert habe. Selbst wenn man den Bodenrichtwert von schätzungsweise 30,00 € pro Quadratmeter ansetze, komme man auf nur einen Geschäftswert von 2.700,00 €. Das Gebäude selbst habe keinen zusätzlichen Wert, da es sehr sanierungsbedürftig sei und eher eine Belastung darstelle. Andere Notare würden bei vergleichbaren Objekten Geschäftewerte von etwa 2.500 € ansetzen. Der Geschäftswert, den die Antragsgegnerin angesetzt habe, sei daher völlig überhöht.

Das Landgericht hat den Kostenprüfungsantrag nach Einholung einer Stellungnahme der Ländernotarkasse durch Beschluss vom 03.12.2019 zurückgewiesen und im Wesentlichen ausgeführt, die Antragsgegnerin habe den Geschäftswert ermessensfehlerfrei unter Berücksichtigung des Beleihungswerts, der sich aus der eingetragenen Grundschuld ergeben habe, festgesetzt.

Der Beschluss ist dem Antragsteller am 12.12.2019 zugestellt worden. Dieser hat mit einer Eingabe vom 16.12.2019, eingegangen beim Landgericht am 17.12.2019, eine „nochmalige Überprüfung“ verlangt und weitere Fälle angeführt, in denen Notare niedrigere Geschäftswerte angesetzt haben.

Das Landgericht hat die Eingabe nach Hinweis an den Antragsteller als Beschwerde behandelt, ihr durch Beschluss vom 10.01.2020 nicht abgeholfen und sie dem Thüringer Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

Die Antragsgegnerin hat Unterlagen vorlegt und sich im übrigen ebenso wie die Kostenzweitschuldner (Eheleute S.) nicht geäußert.

Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

1. Die Beschwerde ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht innerhalb eines Monats nach Zugang des Beschlusses des Landgerichts eingelegt worden (§§ 129 Abs. 1, 130 Abs. 3 S. 1 GNotKG i.V.m. § 63 Abs. 1, 3, 64 Abs. 2 FamFG).

2. Die Beschwerde ist in der Sache unbegründet. Denn die Kostenrechnung der Antragsgegnerin vom 02.07.2018 ist rechtmäßig. Der darin angesetzte Geschäftswert von 40.000 € ist zutreffend.

a. Zwar wird der Geschäftswert bei Kaufverträgen nach dem Kaufpreis bemessen (§ 47 S. 1 GNotKG). Dies gilt aber nur dann, wenn klar ist, dass der Kaufpreis auch den tatsächlichen Verkehrswert widerspiegelt. Dies folgt aus § 47 S. 3 GNotKG. Ein Kaufpreis aus einem Kaufvertrag kann daher nicht unbesehen übernommen werden, wie der Antragsteller meint. In eine Verkehrswertermittlung ist dann einzutreten, wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der im Vertrag vereinbarte Kaufpreis hinter dem Verkehrswert zurückbleibt (Fackelmann, in: Schneider/Volpert/Fölsch, Gesamtes Kostenrecht, GNotKG § 47 Rn. 4 m.w.N.; Tiedtke, in: Korintenberg, GNotKG, 21. Aufl. 2020, § 46 Rn. 9a). Dabei genügt bereits ein einziger Anhaltspunkt. Ein solcher ist ein auffallend niedriger Kaufpreis (Fackelmann, in: Schneider/Volpert/Fölsch, Gesamtes Kostenrecht, GNotKG § 47 Rn. 4). Hier liegen sogar zwei Anhaltspunkte vor: Der niedrige Kaufpreis und die im Verhältnis hierzu eingetragene hohe Grundschuld.

b. Ein 90 qm großes bewohnbares Hausgrundstück in Ortslage für 250 € zu kaufen, ist ungewöhnlich. Es ist ein Anhaltspunkt dafür, dass der Verkehrswert höher liegt. Dieser Anhaltspunkt wird durch die eingetragene Grundschuld verstärkt. Diese beläuft sich auf 80.000 DM = 40.903,35 €, was dafür spricht, dass der Verkehrswert höher liegt als 250 €. Denn keine Bank würde als Sicherheit für einen Kredit in Höhe von 80.000 DM = 40.903,35 € einen Gegenstand im Wert von 250 € akzeptieren. Das käme einer ungesicherten Kreditvergabe gleich.

c. Soweit der Antragsteller Vergleichsfälle zitiert, in denen andere Notare für vergleichbare Grundstücke Geschäftswerte im Bereich von 2.500 € angesetzt haben, die näher bei seinem Kaufpreis liegen, folgt daraus nicht, dass ein Kaufpreis im Bereich von 250 € der Normalität entspräche. Mangels näherer Darlegung ist nicht nachprüfbar, ob diese Fälle wirklich gleichgelagert sind, ob auch dort eine Grundschuld eingetragen war, und ob die dortigen Kostenrechnungen einer gerichtlichen Nachprüfung standgehalten haben. Der Gesetzgeber hat für die Bestimmung des Geschäftswertes bei Fehlen besserer Erkenntnisse eine Schätzung nach billigem Ermessen zugelassen (§ 36 Abs. 1 GNotKG) und aus Vereinfachungsgründen angeordnet, dass eine förmliche Beweisaufnahme durch Einholung eines Verkehrswertgutachtens oder Erhebung anderer Beweise zu unterbleiben hat (§ 46 Abs. 4 GNotKG). Der Kostenschuldner ist dadurch geschützt, dass er ein Mitwirkungsrecht und eine Mitwirkungspflicht hat (§ 95 S. 1 u. 2 GNotKG), auf die er hinzuweisen ist (Hey’l, in: Korintenberg, GNotKG, 21. Aufl. 2020, § 95 Rn. 5; Heit/Genske, in: Leipziger Kommentar zum GNotKG, 2. Aufl. 2016, § 95 Rn. 8; Greipl, in: Schneider/Volpert/Fölsch, Gesamtes Kostenrecht, GNotKG § 95 Rn. 4). Kommt er dieser nur unzureichend nach, so geht das Schätzungsrisiko zu seinen Lasten. Im vorliegenden Fall ist ein Hinweis erteilt worden (Hinweis- und Auflagenbeschluss des Landgerichts vom 23.05.2019, Bl. 53 f.). Die vom Antragsteller angeführten Vergleichsfälle stehen dem angesetzten Verkehrswert nicht entgegen (s. oben).

d. Die Notarin und das Landgericht haben zutreffend erkannt, dass der Verkehrswert anhand der Grundschuld zu bestimmen ist. Denn andere plausiblere Grundlagen sind nicht ersichtlich. Das bloße Abstellen auf den Bodenrichtwert ist nicht aussagekräftig, da es sich dabei nur um einen Durchschnittswert unter Außerachtlassung der Bebauung handelt (§ 196 Abs. 1 S. 1 u. 2 BauGB), der noch nicht einmal den Bodenwert des konkreten Grundstücks (ohne Bebauung) darstellt (Simon/Cors/Halaczinsky/Teß, Handbuch der Grundstückswertermittlung, 5. Aufl. 2003, B.2 Rn. 7, 20; Gottschalk, Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. 2003, A II Rn. 34, C I Rn. 87 ff., 92). Der Verkehrswert eines bebauten Grundstücks setzt sich zusammen aus dem auf der Grundlage des Bodenrichtwerts ermittelten Bodenwert, dem Gebäudesachwert und dem Ertragswert von Gebäude und Grundstück (Simon/Cors/Halaczinsky/Teß, Handbuch der Grundstückswertermittlung, 5. Aufl. 2003, B.1 Rn. 8 ff., B.6 Rn. 1). Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis dieser Werte zu ermitteln (§ 199 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 8 Abs. 1 S. 3 ImmoWertVO).

Der Kaufpreis von 250 € ergibt für 90 qm einen Quadratmeterpreis von 2,77 € und liegt nach dem eigenen Sachvortrag des Antragstellers unter dem Bodenrichtwert. Es erscheint ausgeschlossen, dass es sich dabei um den Verkehrswert handeln kann.

e. Etwaige künftige Abrisskosten haben außer Acht zu bleiben, da nach dem Bruttoprinzip (§ 38 GNotKG) weder gegenwärtige noch künftige Verbindlichkeiten abgezogen werden dürfen. Der Begriff der Verbindlichkeit ist weit auszulegen und untechnisch zu verstehen (Heinze, in: Leipziger Kommentar zum GNotKG, 2. Aufl. 2016, § 38 Rn. 2). Das Kostenrecht will im Grundsatz alles ausklammern, was als Abzugsposten dienen kann (Heinze, a.a.O.). Grundstücksbelastungen sind ebenfalls nicht abzuziehen, erst recht nicht, wenn sie nicht mehr valutieren (Bormann, in: Korintenberg, GNotKG, 21. Aufl. 2020, § 38 Rn 2).

f. Indem die Antragsgegnerin als Schätzungsgrundlage auf die im Grundbuch eingetragene Grundschuld in Höhe von 80.000 DM = 40.903,35 € abgestellt hat, hat sie von § 46 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 GNotKG Gebrauch gemacht, der ausdrücklich regelt, dass bei der Bestimmung des Verkehrswerts eines Grundstücks die im Grundbuch eingetragenen Belastungen herangezogen werden dürfen. Hierbei spielt es keine Rolle, ob die Grundschuld noch valutiert oder nicht (Tiedtke, in: Korintenberg, GNotKG, 21. Aufl. 2020, § 46 Rn. 32). Denn allein die Tatsache, dass eine Grundschuld in dieser Höhe eingetragen war, ist ein Hinweis auf den tatsächlichen Verkehrswert.

Die eingetragene Grundschuld für die B. Bausparkasse AG H. in Höhe von 80.000 DM = 40.000 € spricht dafür, dass eine größere Sanierung stattgefunden haben muss. Da es sich um eine Bausparkasse gehandelt hat, ist anzunehmen, dass hierfür ein entsprechendes Bauspardarlehen verwendet worden ist. Ein Darlehen in dieser Höhe kann nicht lediglich für den Einbau eines Bades und dreier Fenster verwendet worden sein. Etwas anderes ist weder dargelegt, noch durch Fotos dokumentiert. Der Antragsteller räumt im Schriftsatz vom 21.03.2019 auch ein, dass außer einem Abriss eine weitere Sanierung in Betracht komme, er dies aber noch nicht entschieden habe. Ausweislich der notariellen Vertragsurkunde vom 19.06.2018 haben die Eheleute S. das Anwesen im Zeitpunkt der Beurkundung bewohnt. Aus all diesen Gesichtspunkten folgt, dass das Gebäude sich in keinem unbewohnbaren Zustand befindet.

Da Grundstückspreise in den letzten Jahren eher gestiegen als gefallen sind, erscheint ein Geschäftswert in Höhe von 40.000 € auch für ein mit einem Altbau bebautes Wohngrundstück nicht als offensichtlich unrichtig.

g. Sollte das zuständige Finanzamt von einer Erhebung von Grunderwerbssteuer abgesehen haben, weil der nach § 3 Nr. 1 GrEStG erforderliche Eingangswert von 2.500 € nicht überschritten ist, so wäre der Senat an eine solche steuerliche Behandlung nicht gebunden (Diehn, in: Bormann/Diehn/Sommerfeldt, GNotKG, 3. Aufl. 2019, § 47 Rn. 34). Ein Gericht hat vielmehr den Geschäftswert selbst zu beurteilen. Im Übrigen folgt aus dem Vorrang der Gegenleistung nach § 8 Abs. 1 GrEStG, dass diese steuerrechtlich auch dann maßgeblich ist, wenn sie hinter dem Verkehrswert zurückbleibt (Jochum, in: Wilms/Jochum, ErbStG/BewG/GrEStG, 1. Aufl. 2000, 106. Lieferung, Stand: 01.07.2019, § 8 Rn. 33). Das Notarkostenrecht folgt insoweit anderen Grundsätzen und stellt auf Verkehrswert ab.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 130 Abs. 3 S. 1 GNotKG, 81 Abs. 1 S. 1, 84 FamFG.

Eine Zulassung der Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof scheidet aus, da die Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen (§§ 130 Abs. 3 S. 1 GNotKG, 70 Abs. 2 FamFG). Der Senat weicht nicht von einer höchstrichterlichen Entscheidung ab. Die Sache hat auch weder grundsätzliche Bedeutung für die Rechtsanwendung, noch erfordert sie eine Fortbildung des Rechts.

Die Festsetzung des Beschwerdewerts beruht auf § 55 Abs. 2 FamGKG. Der Senat setzt den Beschwerdewert auf den Differenzbetrag fest, der sich ergibt, wenn die Kostenrechnung der Antragsgegnerin auf der Grundlage eines Geschäftswerts von 250 € erstellt worden wäre. Von einer Darstellung der Berechnung wird abgesehen.