LG Dessau-Roßlau – Az.: 2 O 154/16 – Beschluss vom 10.04.2017
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar;
Beschluss
Der Streitwert für das Verfahren wird auf 125.061,81 € festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger nimmt den Beklagten wegen einer vermeintlichen Pflichtverletzung im Rahmen seiner notariellen Tätigkeit im Zusammenhang mit der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags (Unterlassen eines vermeintlich gebotenen Hinweises auf den Anfall der sogenannten Spekulationssteuer) auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch.
Der Kläger war Eigentümer der bebauten Immobilie … in … . Der Kläger hatte das Grundstück am 05.12.2005 für einen Kaufpreis in Höhe von 125.000,00 € von seinem Sohn erworben. Den notariellen Kaufvertrag hat der Beklagte beurkundet (Anlage K 1, Bl. 13 ff. d. A.). Der Vertrag wurde durchgeführt, der Kläger als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Im Jahre 2015 entschloss sich der Kläger, das Grundstück zu verkaufen. Mit notariellem Kaufvertrag vom 05.05.2015 veräußerte er vor Ablauf der Spekulationsfrist den Grundbesitz an den Johanniter Unfallhilfe e. V. zum Kaufpreis in Höhe von 438.000,00 € (Anlage K 2, Bl. 90 ff. d. A.). Auch dieser Kauvertrag wurde vom Beklagten beurkundet.
Der Kläger wurde zu diesem Zeitpunkt und in den Jahren davor zumindest regelmäßig durch den Steuerberater … steuerlich beraten, wobei der Umfang des Mandats zwischen den Parteien streitig ist. Jedenfalls hat dieser, als der Kläger noch eine Firma betrieb, für den Kläger die Jahresabschlüsse der Firma für das Finanzamt erstellt. Zu einem nicht näher mitgeteilten Zeitpunkt hat der Kläger das Geschäft aus Altersgründen aufgegeben. Ab diesem Zeitpunkt hat der Steuerberater zumindest die Einkommenssteuererklärung des Klägers (und seiner Ehefrau) angefertigt.
Ob der Steuerberater vor Abschluss des notariellen Vertrags vom 05.05.2015 über den vom Kläger beabsichtigten Verkauf informiert war, ist zwischen den Parteien streitig. Unstreitig suchte der Kläger den Steuerberater zumindest „zeitnah“ nach der Beurkundung mit dem beurkundeten Vertrag auf, um diesen über den abgeschlossenen Vorgang Kenntnis zu verschaffen. In diesem Gespräch soll der vom Kläger benannte Zeuge … diesen darauf hingewiesen haben, dass unter den gegebenen Umständen eine Spekulationssteuer anfallen würde.
Der Kläger versuchte, den Käufer zur Ausübung des diesem eingeräumten vertraglichen Rücktrittsrecht zu bewegen, verbunden mit dem Angebot, im Januar 2016 einen neuen Kaufvertrag abzuschließen (Schreiben vom 29.06.2015, Anlage K 5, Bl. 37 ff. d. A.), worauf die anwaltlich beratene Käuferin jedoch nicht einging.
Der Kläger macht geltend, der Beklagte habe ihn auf den drohenden Anfall der Spekulationssteuer hinweisen müssen, der unterlassene Hinweis sei schuldhaft pflichtwidrig. Er macht einen ihm hierdurch vermeintlich entstandenen Steuerschaden in behaupteter Höhe von 125.061,18 € als Schadensersatz gegen den Beklagten geltend (vgl. im Einzelnen dazu Bl. 10-12 d. A.).
Mit Schriftsatz vom 20.01.2017 (Bl. 178 ff. d. A.) hat der Kläger den am 04.01.2017 ergangenen Steuerbescheid vorgelegt (Anlage K 17, Bl. 180 ff. d. A.). In dem Bescheid des Finanzamts zur Einkommenssteuer für das Jahr 2015 sind zu versteuernde Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften in Höhe von 297.714,00 € aufgeführt.
Der Kläger trägt vor, er habe den ursprünglichen Kaufvertrag vom 05.12.2005 bei der Beurkundung am 05.05.2015 bei sich geführt. Er habe dem Beklagten die Übergabe dieses Vertrages angeboten. Der Beklagte habe die Übergabe des Vertrages nicht für notwendig gehalten, weil er selbst im Besitz dieses Vertrages gewesen sei. Im Rahmen der Beurkundung sei im Übrigen die Dauer des Eigentums des Klägers an dem Grundstück im Beisein des Beklagten thematisiert worden. Der für den Käufer handelnde Rechtsanwalt … habe den Kläger gefragt, wie lange er bereits im Besitz des Gebäudes sei.
Eine eigene Kenntnis vom Anfall der Steuer habe er nicht gehabt. Eine laufende steuerliche Beratung durch den Steuerberater … habe nicht stattgefunden. Der Steuerberater habe keinerlei Kenntnis davon gehabt, dass sich der Kläger mit dem Gedanken der Veräußerung der Immobilie trage. Er habe den Steuerberater erst zeitnah nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages aufgesucht, um diesem „über den abgeschlossenen Vorgang Kenntnis zu verschaffen.
Bei Kenntnis vom Anfall der Spekulationssteuer hätte der Kläger mit dem Abschluss des Vertrages noch bis Dezember 2015 (bis zum Ablauf der Spekulationsfrist) zugewartet. Ein Zuwarten bis zum Ablauf des 05.12.2015 wäre für ihn möglich gewesen. Hätte er ursprünglich auf einer Beurkundung nach dem 05.12.2015 bestanden, wäre der Kaufvertrag auch nachfolgend geschlossen worden.
Der Kläger ist der Ansicht, der Beklagte habe ihn auf den Anfall der Spekulationssteuer hinweisen müssen. Dieser Umstand sei dem Beklagten positiv bekannt gewesen bzw. alle hierfür maßgeblichen Umstände seien dem Beklagten bekannt gewesen. Zum einen habe er auch den ursprünglichen Kaufvertrag im Jahr 2005 beurkundet, im Übrigen habe er wenige Tage vor der Beurkundung am 05.05.2015 das elektronische Grundbuch eingesehen, was unstreitig ist. Der Beklagte hätte nur zur Kenntnis nehmen müssen, was ihm unmittelbar vor Augen gestanden habe. Der Beklagte habe sich schlicht über die ihm offenkundig vor Augen liegenden Tatsachen keinerlei Gedanken gemacht. Es komme – so der Kläger – allein darauf an, ob der Beklagte bei der von ihm vorgenommenen Einsichtnahme in das Grundbuch tatsächlich Kenntnis von dem Erwerbsvorgang erlangt hat oder erlangen konnte und ohne weitere Nachforschungen für den Beklagten erkennbar war, dass eine steuerschädliche Beurkundung möglicherweise stattfinden konnte. Es hätte zumindest ein Hinweis des Beklagten ergehen müssen, sich steuerlich beraten zu lassen.
Aus der Beurkundung am 05.05.2016 habe sich ein zu versteuernder Spekulationsgewinn i.S.d. § 23 EStG in Höhe von 297.004,00 € ergeben, und zwar wie folgt:
- Verkaufserlös 438.000,00 €
- Anschaffungskosten – 190.106,00 €
- absetzbare Abschreibungen + 58.284,00 €
- sonstige Kosten – 9.174,00 €
(Einkommenssteuererklärung 2015, Anlage K 8, Bl. 42 ff. d. A) Zusätzlich zum Kaufpreis von 125.000,00 € im Jahr 2005 hat der Kläger noch die Kosten der Beurkundung, das Negativattest des Grundbuchamtes als Erwerbskosten berücksichtigt (Anschaffungskosten insgesamt 127.011,16 €). Sanierungskosten, die nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien mit zu den Anschaffungskosten zu rechnen sind, hat der Kläger für die Jahre 2011 bis 2013 mit insgesamt mit 62.402,58 € angegeben. Ergänzend wird auf die Ausführungen in der Klageschrift (Bd. I., Bl. 1 ff. d. A., Seite 10-12) verweisen.
Das Grundstück habe zwar bis zum Verkauf im Jahr 2005 seinem Sohn gehört. Beim Erwerb im Jahr 2005 habe jedoch keine gemischte Schenkung vorgelegen. Wegen der weiteren Einzelheiten des diesbezüglichen Vorbringens wird auf die Ausführungen im Schriftsatz vom 22.11.2016 (Bd. I, Bl 124 ff. d. A., dort Seite 16-19) Bezug genommen.
Es gebe niemanden, der ihm primär haften könnte, insbesondere nicht der Steuerberater des Klägers. Dieser habe vor dem Beurkundungstermin keine Kenntnis von der beabsichtigen Veräußerung gehabt.
Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 125.061,81 € nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte trägt vor, die vom Kläger behauptete Unkenntnis vom Anfall der Spekulationssteuer sei nicht glaubhaft. Die Existenz des Anfalls von Steuern bei Immobiliengeschäften, wenn noch nicht die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen sei, sei in den gebildeteren und insbesondere geschäftserfahrenen Bevölkerungsschichten, zu denen der Kläger gehöre, als bekannt vorauszusetzen.
Jedenfalls sei dem Beklagten hinlänglich bekannt gewesen, dass der Kläger sich ständig in steuerlichen Dingen durch einen Steuerberater habe beraten lassen; ihm sei bekannt gewesen, dass der Steuerberater … seit Jahren laufend für den Kläger die steuerlichen Angelegenheiten erledige. Insbesondere könne die im Jahre 1999 erfolgte Ausweitung der Frist für die Anwendung des § 23 Abs. 1 EStG von einem auf zehn Jahre niemandem verborgen geblieben sein, erst recht nicht einem Gewerbetreibenden mit Immobilienbesitz. Dass der Kläger, nach eigenem Bekunden, „zeitnah“ nach der Beurkundung den Steuerberater … aufgesucht und diesen von dem beurkundeten Kaufvertrag in Kenntnis gesetzt habe, lasse nur den Schluss zu, dass der Kläger (sollte er entgegen der Annahme der Beklagten den Steuerberater nicht vor der Beurkundung des Verkaufs konsultiert haben) zumindest wusste, dass der Verkauf den Anfall von Steuern auslösen kann, den anderenfalls hätte er keinen anderen Grund gehabt, den Steuerberater … zeitnah zu informieren. Es sei deshalb davon auszugehen, dass der Kläger selbst grundsätzlich von einem Steuern auslösenden Vorgang wusste.
Zudem habe der Kläger – was unstreitig ist – im Jahr 1995 zwei Ladenlokale in … und im Jahr 2005 ein Mehrfamilienhaus ebenfalls in … erworben. Ausweislich der vorgelegten Anlage K 8 habe der Kläger damit im Jahr 2015 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 70.895,00 € erzielt. Der Kläger habe deshalb mit dem Verkauf des streitgegenständlichen Objekts im Jahr 2015 kein „immobilienrechtliches und immobiliensteuerliches Neuland“ betreten.
Es sei auch davon auszugehen, dass der Kläger vor dem Verkauf am 05.05.2015 tatsächlich steuerlich beraten war, denn eine Veräußerung einer Immobilie für fast 500.000,00 € ohne steuerliche Beratung sei nicht glaubhaft. Zudem finde sich in dem Grundstückskaufvertrag vom 05.05.2015 folgende Regelung:
„Das Grundstück ist ein Einzeldenkmal. Der Verkäufer hat für die von ihm veranlassten Sanierungsmaßnahmen Sonderabschreibungen vorgenommen. Soweit zulässig und noch nicht verbraucht, soll der Käufer diese Sonderabschreibungen ab Übergabe nutzen dürfen“.
Diese Frage sei rein steuerrechtlicher Natur. Um die Idee für eine solche Regelung zu entwickeln, deren Bedeutung zu erfassen und gegebenenfalls steuerrechtlich korrekt zu formulieren, bedürfe es folglich steuerlicher Kenntnisse, die der Kläger eigener Aussage nach nicht haben will. Deshalb könne der Kläger nicht behaupten, vor Abschluss des Kaufvertrags steuerrechtlich nicht beraten worden zu sein.
Zudem sei der Kläger bereits bei Erwerb des streitgegenständlichen Objekts im Jahre 2005 durch den Steuerberater … steuerlich beraten worden und es seien explizit einzelne steuerrechtliche Themen diskutiert und einer gesonderten Prüfung und Bearbeitung durch den Steuerberater … unterzogen worden (Zahlung von Schenkungssteuer diskutiert und steuerlich geprüft). Aus dem als Anlage K 15 vorgelegten Schreiben des Steuerberaters vom 15.10.2009 ergebe sich, dass dieser Vorgang erst Ende des Jahres 2009 mit Erlass des als Anlage K 16 vorgelegten Bescheids des Finanzamts … vom 14.10.2009 abgeschlossen gewesen sei. Der Kläger könne deshalb nicht bestreiten, dass das streitgegenständliche Objekt jedenfalls bis Ende des Jahres 2009 unter „steuerlicher Beobachtung“ gestanden habe. Die Behauptung des Klägers, die steuerlichen Folgen bei der Veräußerung des Objekts im Mai 2015 nicht einmal in Betracht gezogen zu haben, sei deshalb nicht nachvollziehbar. Der Kläger vermag nicht zu erklären, weshalb er – obwohl er sich beim Erwerb des Objekts 2005 bis in das Jahr 2009 hinein offenbar umfassend steuerlich beraten ließ – im Zusammenhang mit dem Weiterverkauf des Objekts den Steuerberater … vermeintlich erst nach Beurkundung des streitgegenständlichen Kaufvertrags vom 05.05.2015 aufgesucht haben will.
Eine Pflichtverletzung liege nicht vor, die Voraussetzungen nach der Rechtsprechung für das Eingreifen erweiterter Belehrungspflichten lägen nicht vor. Auf die Gefahr steuerlicher Nachteile müsse ein Notar nur dann aufmerksam machen, wenn in objektiver Hinsicht aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls Anhaltspunkte für eine dahingehende Vermutung bestehen, ein Beteiligter sei sich der mit der Beurkundung einhergehenden Gefahren gerade nicht bewusst. Zur Spekulationssteuer greife eine Aufklärungspflicht nur, wenn der Notar vor oder während der Beurkundung eines Kaufvertrags erfährt, dass der Verkäufer das Grundstück vor Ablauf der Spekulationsfrist des § 23 EStG erworben habe. Ein Notar sei jedoch nicht verpflichtet, insoweit Nachforschungen anzustellen. Auch treffe den Notar nicht die Pflicht, das von ihm einzusehende Grundbuch auf steuerrelevante Tatsachen durchzusehen. Ein Notar, der das Grundbuch einsehe, habe nur darauf zu achten, ob der Veräußerer rechtswirksam als Berechtigter eingetragen sei. Auf den Zeitpunkt des Erwerbs habe er nicht zu achten. Auch der Anschaffungspreis brauche ihn nicht zu interessieren.
Der Beklagte habe keine Kenntnis vom konkreten Datum des ursprünglichen Erwerbs gehabt und habe sich diese Kenntnis auch nicht verschaffen müssen. Er habe den ursprünglichen Vertrag nicht vorliegen gehabt. Zudem sei dem Beklagten nach fast zehn Jahren der seinerzeit vereinbarte Ankaufspreis nicht mehr erinnerlich gewesen. Tatsachen, welche die Steuerpflicht begründeten, seien ihm mithin schon nicht bekannt gewesen.
Zudem fehle es – so der Beklagte – am subjektiven Tatbestandselement für das Eingreifen erweiterter Belehrungspflichten. Denn der Notar müsse Anlass zu der Vermutung haben, dass sich der von der Steuerpflicht möglicherweise Betroffene der entsprechenden Gefahr gerade nicht bewusst ist. Dies sei jedoch nicht der Fall gewesen. Da ihm bekannt gewesen sei, dass der Kläger durch den Steuerberater … beraten wurde, konnte und durfte er annehmen bzw. darauf vertrauen, dass eine entsprechende steuerliche Beratung durch den Steuerberater … erfolgt sei oder erfolgen würde.
Der Beklagte bestreitet den Eintritt eines steuerlichen Schadens in der vom Kläger behaupteten Höhe. Der Kläger habe zudem den zu berücksichtigenden Sanierungsaufwand deutlich zu niedrig bemessen, abzugsfähige Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb im Jahr 2005 nicht in Ansatz gebracht. Daneben erhebt der Beklagte zahlreiche weitere schadensrechtliche Einwendungen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Ausführungen im Schriftsatz vom 14.02.2017 (Bd. I., Bl. 219 ff. d. A., dort Seite 2-9) verwiesen.
Der Kläger lasse zudem unberücksichtigt, dass er das streitgegenständliche Grundstück im Jahre 2005 nur teilweise entgeltlich, im Wege einer gemischten Schenkung, erworben habe, was Auswirkungen auf die Berechnung des Veräußerungsgewinns habe. Auf die Ausführungen im Schriftsatz vom 10.11.2016 (Bd. I., Bl. 97 ff. d. A., dort Seite 4-6) wird insoweit verwiesen.
Es liege eine Pflichtverletzung des Steuerberaters nahe, weshalb und auch unter dem Gesichtspunkt der nur subsidiären Haftung des Beklagten eine Haftung ausgeschlossen sei.
Im Übrigen sei der Kläger, was unstreitig ist, beim Verkauf im Jahr 2015 anwaltlich beraten gewesen (Anlage K 10: Rechtsberatungskosten im Zusammenhang mit der Veräußerung des Objekts im Jahr 2015 in Höhe von 5.223,68 € als Werbungskosten). Dieser Betrag entspreche in etwa einer 1,3 Geschäftsgebühr. Wenn der Kläger aber auf der Grundlage einer 1,3 Geschäftsgebühr Rechtsberatungskosten veranlasst habe, dürfe davon ausgegangen werden, dass sich das Mandat auf alle im Zusammenhang mit dem Verkauf des Objekts relevanten rechtlichen Fragestellungen erstreckt habe und er somit auch in steuerlicher Hinsicht anwaltlich beraten war. Soweit im Rahmen der anwaltlichen Beratung steuerliche Fragen nicht besprochen worden sein sollten, müsse sich der Kläger dieses Beratungsverschulden zurechnen lassen bzw. müsse sich primär bei dem anwaltlichen Berater um Ersatz bemühen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst ihren Anlagen Bezug genommen.
Nach Erörterung der Sach- und Rechtslage im Termin am 27.02.2017 hat der Klägervertreter erklärt, der Kläger gehe nicht von einer positiven Kenntnis des Beklagten von den Voraussetzungen für den Anfall der Spekulationssteuer aus. Er – der Klägervertreter – habe die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs so verstanden, dass fahrlässige Unkenntnis ausreiche.
Dem Kläger wurde zum tatsächlichen Vorbringen des Beklagten im Schriftsatz vom 14.02.2017 Schriftsatznachlass gewährt. Ein Schriftsatz ist indes nicht eingegangen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Dem Kläger steht gegen den Beklagten kein Schadensersatzanspruch aus § 19 Abs. 1 S. 1 BNotO i.V.m. § 839 Abs. 1 S. 1 BGB zu. Es kann dahinstehen, ob der vom Kläger geltend gemachte Anspruch wegen einer möglicherweise nur subsidiären Haftung des Beklagten an § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO scheitert. Jedenfalls liegt eine Pflichtverletzung des Beklagten nicht vor.
I.
Gemäß § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO kann ein Notar, dem nur Fahrlässigkeit zur Last fällt, nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag.
Der Kläger hat zwar (pauschal) bestritten, dass der für ihn im Rahmen der Einkommenssteuererklärung tätige Steuerberater Kenntnis von der Veräußerungsabsicht bzw. von der Beurkundung hatte. Der Beklagte hat jedoch detailliert Umstände vorgetragen, die eine Kenntnis des Steuerberaters nahelegen. Insbesondere im Schriftsatz vom 14.02.2017 hat der Beklagte im Hinblick auf im Kaufvertrag vom 05.05.2015 verwendete steuerrechtlich relevante Erklärungen (Nutzung noch nicht verbrauchter Sonderabschreibungen durch den Käufer) Umstände aufgezeigt, die belegen, dass der Kläger tatsächlich in steuerrechtlicher Hinsicht beraten war (vom Steuerberater … oder vom Klägervertreter), denn eigene steuerrechtliche Kenntnisse will der Kläger nicht gehabt haben. Die tatsächlichen Ausführungen im Schriftsatz des Beklagten sind unbestritten geblieben. Von der ihm eingeräumten Schriftsatzfrist hat der Kläger keinen Gebrauch gemacht.
Nach dem ebenfalls unbestritten gebliebenen Vortrag der Beklagten war der Kläger im Rahmen des im Mai 2015 erfolgten Weiterverkaufs der Immobilie zudem anwaltlich beraten.
Letztlich kann dahinstehen, ob aus den von dem Beklagten insbesondere im Schriftsatz vom 14.02.2017 genannten Gründen eine Haftung des Beklagten wegen einer primären Haftungsverantwortung des Steuerberaters … oder des anwaltlichen Beraters nach § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO ausscheiden würde. Denn jedenfalls besteht aus den nachfolgenden Gründen kein Schadensersatzanspruch des Klägers gegenüber dem Beklagten.
II.
Eine für die Haftung des Beklagten erforderliche Pflichtverletzung liegt nicht vor.
Die vom Beklagten am 05.05.2015 vorgenommene Beurkundung des Veräußerungsgeschäfts hat unstreitig zum Anfall eines zu versteuernden Spekulationsgewinns geführt. Ein Hinweis des Beklagten zum Anfall dieser Steuer ist unstreitig im Rahmen der Beurkundung nicht erfolgt. Der Beklagte war hierzu jedoch nicht verpflichtet.
1. Grundsätzlich ist ein Notar nicht verpflichtet, den an notariellen Amtshandlungen beteiligten Personen steuerliche Belehrungen zu erteilen (BGH DNotZ 1981, 775 ff. = WM 1981, 942 ff.). Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Notar nur ausnahmsweise aufgrund der ihm obliegenden allgemeinen Betreuungspflicht gehalten, über steuerliche Folgen eines von ihm zu beurkundenden Vertrages aufzuklären oder einem Beteiligten anheimzugeben, sich steuerlich beraten zu lassen, wenn er aufgrund der besonderen Umstände des Falles Anlass zu der Vermutung haben muss, einem Beteiligten drohe ein Schaden, weil er sich der Gefahr des Entstehens einer besonderen Steuerpflicht nicht bewusst ist (BGH NJW 1989, 586 f., unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 02.06.1981 – VI ZR 148/79, sowie BGH, Urteil vom 05.02.1985 – IX ZR 83/84 und BGH DNotZ 1996, 116 ff.).
Dabei entspricht es ständiger Rechtsprechung, dass der Notar regelmäßig nicht verpflichtet ist, die tatsächlichen Voraussetzungen für den Anlass zu einer betreuenden Belehrung selbst erst zu ermitteln. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die steuerrechtlichen Folgen des beurkundeten Geschäfts. Der Notar ist auch nicht verpflichtet, das Grundbuch auf Tatsachen durchzusehen, die für das Entstehen eines zu versteuernden Spekulationsgewinns bedeutsam sein können (BGH, Urteil vom 13.06.1995 – IX ZR 203/94, abgedruckt u. a. in DNotZ 1996, 116 ff.).
Auf die Möglichkeit der Versteuerung eines Spekulationsgewinns muss der Notar nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber hinweisen, wenn er vor oder während der Beurkundung des Kaufvertrags davon Kenntnis erhält, dass der Verkäufer das Grundstück noch Innerhalb der Spekulationsfrist erworben hat und dass die Anschaffungskosten unter dem Verkaufspreis liegen (BGH NJW 1989, 586 f.).
Eine solche Kenntnis hat der Bundesgerichtshof angenommen, wenn dem Notar bei der Beurkundung eines Vertrags die Ursprungsurkunde tatsächlich vorgelegen hat oder – wie der Kläger im Verfahren BGH NJW 1989, 586 f. behauptet hat – der Kläger diese Vertragsurkunde dem Bürovorsteher zur Vorbereitung der Beurkundung übergeben hat. In dem Fall hätte der Notar zwar selbst keine positive Kenntnis gehabt, und müsse sich auch prinzipiell die Kenntnis seines Bürovorstehers weder als Wissensvertreter noch als sein Erfüllungs- oder Verrichtungsgehilfe zurechnen lassen (BGH, a.a.O., Rn. 8 zitiert nach juris). Der Bundesgerichtshof hat jedoch angenommen, dass in einem solchen Fall sich der Notar nicht mit Erfolg darauf berufen könne, ihm persönlich habe die Urkunde nicht vorgelegen bzw. er habe ihrem Inhalt keine Beachtung, geschenkt. Er begründet dies mit einem dann anzunehmenden Organisationsverschulden des Notars, denn der Notar sei kraft seines Amtes verpflichtet, die Einrichtung seines Büros so zu gestalten, dass die Rechtsuchenden vor Schaden bewahrt werden und er nicht dulden dürfe, dass eine Angelegenheit, deren Erledigung – wie etwa die Erteilung von Rechtsrat – das Gesetz dem Notar persönlich übertragen hat, von seinen Angestellten besorgt wird (BGH a.a.O., Rn. 12 zitiert nach juris).
2. Unter Berücksichtigung dieser Rechtsprechungsgrundsätze gilt für den hier zu beurteilenden Sachverhalt Folgendes:
Der Beklagte war im Rahmen seiner allgemeinen Betreuungspflicht (§ 14 Abs. 1 BNotO) nur dann verpflichtet, auf die steuerlichen Gefahren aufmerksam zu machen, wenn er aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls Anlass zu der Vermutung (die Besorgnis) haben musste, einem Beteiligten drohe ein Schaden, weil er sich der Gefahr des Entstehens einer besonderen Steuerpflicht nicht bewusst ist.
a) Objektive Voraussetzung für die Vermutung (Besorgnis)
Hinsichtlich der Möglichkeit der Versteuerung eines Spekulationsgewinns wäre dies dann der Fall gewesen, wenn der Beklagte vor oder während der Beurkundung Kenntnis davon erhielt, dass der Kläger das Grundstück vor weniger als 10 Jahren erworben hat und die Anschaffungskosten unter dem Verkaufspreis liegen (BGH NJW 1989, 586 f.), wobei der Bundesgerichtshof grundsätzlich eine eigene positive Kenntnis verlangt, ein bloßes Kennenmüssen reicht nicht (vgl. u. a. BGH DNotZ 1996, 116 ff.).
Der Beklagte hat erklärt, beide Umstände nicht gekannt zu haben. Dies kann der Kläger nicht widerlegen. Zudem hat der Klägervertreter im Termin am 27.02.2017 erklärt, dass der Kläger nicht von einer positiven Kenntnis des Beklagten ausgehe.
aa) Dass der Beklagte unstreitig auch den Vertrag im Jahr 2005 beurkundet hat, ist unerheblich. Allein dieser Umstand vermittelt dem Beklagten keine positive Kenntnis; zumal der Vertragsschluss zum Zeitpunkt der Beurkundung am 05.05.2015 fast 10 Jahre zurücklag. Dieser Umstand lag auch bei der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10.11.1988 – IX ZR 81/88 vor (abgedruckt u. a. in NJW 1989, 586 f.), ohne dass dies für den Senat Anlass war, von einer positiven Kenntnis des Notars auszugehen.
bb) Auch der Umstand, dass der Beklagte unstreitig wenige Tage vor der Beurkundung das elektronische Grundbuch eingesehen hat, ändert hieran – entgegen der Ansicht des Klägers – nichts (zu einem solchen Sachverhalt BGH DNotZ 1996, 116 ff.).
Ein Notar, der – wie hier der Beklagte – selbst das Grundbuch einsieht, muss zwar darauf achten, ob der Veräußerer rechtswirksam als Berechtigter eingetragen ist. Er muss aber nicht auf den Zeitpunkt des Erwerbs achten, nur um daraus möglicherweise Anlass für eine steuerrechtliche Belehrung zu erhalten. Darüber hinaus hat ihn der Preis, zu dem der Verkäufer zuvor das Grundstück erworben hat, durchweg nicht zu interessieren (BGH a.a.O.). Die geschuldete Grundbucheinsicht hat sich nur auf diejenigen Tatsachen zu erstrecken, deren Kenntnis zur Erfüllung des Zwecks des § 21 BeurkG für das jeweilige Geschäft von Bedeutung sind, also gerade nicht auf die Umstände für die Versteuerung des Spekulationsgewinns (BGH a.a.O.).
Danach reicht es also gerade nicht, dass der Beklagte wegen der erfolgten Einsichtnahme das Kaufdatum im Jahre 2005 hätte kennen können. Allein durch die erfolgte Einsicht in das Grundbuch hat der Beklagte im Übrigen keine Kenntnis vom ursprünglichen Kaufpreis erlangt. Zu weitergehenden Nachforschungen war der Beklagte nicht verpflichtet. Nach der ständigen Rechtsprechung ist der Notar nicht verpflichtet, die Tatsachen selbst zu ermitteln, aus denen sich erst die konkrete Gefahr (Entstehung einer Steuerpflicht) ergibt (BGH DNotZ 1996, 116 ff.).
Zudem sind die Besonderheiten zu den vom Bundesgerichtshof bereits entschiedenen Sachverhalten zu berücksichtigen. Hier geht es nicht um den bloßen An- und Weiterverkauf eines Grundstücks. Der Kläger hatte, was der Beklagte wusste, und wie auch in der Kaufvertragsurkunde festgehalten wurde, umfangreichere Sanierungsmaßnahmen am Grundstück vorgenommen. Je nach dem Umfang der vorgenommenen Sanierungsmaßnahmen ist es zumindest theoretisch denkbar, dass letztlich gar kein Spekulationsgewinn anfällt. Zur Nachforschung oder Aufklärung des vom Kläger betriebenen Sanierungsaufwands war der Beklagte jedoch nicht verpflichtet.
Ergänzend ist darauf zu verweisen, dass der Notar nach der obergerichtlichen Rechtsprechung im Übrigen alle Voraussetzungen für den Anfall des Spekulationsgewinns (§ 23 EStG) gekannt haben muss (OLG Koblenz, Urteil vom 30.10.2013 – 1 U 117/02).
cc) Der positiven Kenntnis des Notars gleichgestellt ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Fall, dass in der Kanzlei des Notars zu dem Urkundsvorgang zur Vorbereitung der Beurkundung Urkunden eingereicht werden, aus denen sich alle Tatsachen für den Anfall des Spekulationsgewinns (also dass das Grundstück vor weniger als 10 Jahren erworben wurde und dass die Anschaffungskosten unter dem Verkaufspreis liegen) ergeben. Denn ein Notar muss die von allen Beteiligten eingereichten Unterlagen persönlich zur Kenntnis nehmen, sich über ihren Inhalt unterrichten und diesen – soweit erforderlich – bei der Errichtung der erbetenen Urkunde berücksichtigen (BGH NJW 1989, 586 f.; BGH DNotZ 1996, 116 ff.).
Ein vergleichbarer Fall könnte hier insoweit vorliegen, als der Kläger behauptet, er habe den Vertrag aus dem Jahre 2005 bei der Beurkundung am 05.05.2015 dabei gehabt und habe dem Beklagten die Übergabe angeboten. Der Beklagte habe die Übergabe nicht für notwendig gehalten, weil er selbst im Besitz des Vertrages gewesen sei. Ungeachtet des Umstandes, dass bereits offen bleibt, zu welchem Zweck der Kläger die Kaufvertragsurkunde aus dem Jahr 2005 mit sich geführt haben will (dass er sie zur Vorbereitung der Beurkundung mit sich führte, ist nicht vorgetragen), kann im Ergebnis dahinstehen, ob der vom Kläger behauptete Sachverhalt dem Sachverhalt in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10.11.1988 (NJW 1989, 586 f.) gleichzustellen ist. Denn jedenfalls liegen die weiteren subjektiven Voraussetzungen für eine erweiterte Belehrungspflicht des Beklagten als Notar nicht vor. Einer Vernehmung des von dem Kläger benannten Zeugen … bedurfte es deshalb nicht.
b) Subjektive Voraussetzungen für die erweiterte Belehrungspflicht
Selbst wenn der Beklagte gegebenenfalls Kenntnis vom Kauf des Klägers innerhalb des Spekulationsfrist und der Höhe des damaligen Kaufpreises hatte, bestand für den Beklagten kein Anlass zur Vermutung, dem Kläger drohe ein Schaden, weil er sich der Gefahr des Entstehens einer besonderen Steuerpflicht nicht bewusst ist.
aa) Schon im Ansatz wird man – anders als noch der Bundesgerichtshof im Jahr 1988 – nicht annehmen können, die Möglichkeit der Versteuerung eines Spekulationsgewinns sei für den Rechtsuchenden „weitgehend unbekannt“. Gerade nach der im Jahr 1999 erfolgten erheblichen Ausweitung der Spekulationsfrist, dürfte diese Möglichkeit – jedenfalls in geschäftlich/gewerblich und in Grundstückgeschäften erfahrenem Personenkreis – als bekannt vorauszusetzen sein.
bb) Jedenfalls gilt aber:
Dem Beklagten war bekannt, dass der Kläger vom Steuerberater … regelmäßig (im Jahr 2015 und in den Jahren zuvor zumindest bei der Erstellung der Einkommenssteuererklärung) steuerlich beraten wurde.
Nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag des Beklagten im Schriftsatz vom 14.02.2017 war der Kläger bereits bei Erwerb des streitgegenständlichen Objekts im Jahre 2005 steuerlich durch den Steuerberater … beraten worden und es waren explizit einzelne steuerrechtliche Themen diskutiert und einer gesonderten Prüfung und Bearbeitung durch den Steuerberater … im Hinblick auf die Gestaltung des Kaufvertrags unterzogen worden (Vermeidung des Anfalls von Schenkungssteuer). Der Kläger trägt im Übrigen selbst vor, dass er, sein Sohn und der Steuerberater … seinerzeit im Rahmen des Ankaufsvorgangs eine durch diesen Ankaufsvorgang unter Umständen ausgelöste Pflicht zur Zahlung von Schenkungssteuer diskutiert haben und dies steuerlich geprüft wurde. Wie sich aus der vom Kläger vorgelegten Anlage K 5, Schreiben des Steuerberaters … vom 15.10.2009, ergibt, war dieser Vorgang erst Ende des Jahres 2009 mit Erlass des als Anlage K 16 vorgelegten Bescheids des Finanzamtes Wittenberg vom 14.10.2009 abgeschlossen.
Der Steuerberater … hatte zudem, was der Beklagte ebenfalls wusste, in den zurückliegenden Jahren für die damalige Firma des Klägers die jeweiligen Jahresabschlüsse erstellt. Ob die Tätigkeit des Steuerberaters … im Rahmen eines „laufenden Mandats“ erfolgte, ist dabei unerheblich. Jedenfalls durfte der Beklagte aufgrund der ihm bekannten Umstände annehmen, der allgemein steuerlich beratene Kläger werde sich vor der Beurkundung steuerlich beraten lassen. Auch eine eventuelle Pflicht des Notars, die Beteiligten darauf hinzuweisen, sich gegebenenfalls steuerlich beraten zu lassen, greift deshalb nicht.
Darüber hinaus war dem Beklagten bekannt, dass der Kläger nicht nur geschäftserfahren war, sondern auch Erfahrungen mit Grundstücksgeschäften hatte. Nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag der Beklagten im Schriftsatz vom 14.02.2017 war dem Beklagten bekannt, dass der Kläger im Jahr 1995 zwei Ladenlokale in … und im Jahre 2005 ein Mehrfamilienhaus ebenfalls in … erworben hatte. Damit hatte der Kläger im Jahr 2015 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 70.895,00 € erzielt.
Darüber hinaus verweist der Beklagte im Schriftsatz vom 14.02.2017 (Seite 7) zu Recht schließlich auf die im Tatbestand zitierte Passage des im Jahr 2015 beurkundeten Vertrags, aus der sich ergibt, dass steuerrechtliche Aspekte im Vorfeld des Vertrags geprüft/diskutiert worden sein müssen. Denn die Frage, ob Sonderabschreibungen genutzt werden und ob und in welcher Höhe diese auf den Erwerber „übertragen“ werden können, ist rein steuerrechtlicher Natur. Der Kläger behauptet auch insoweit nicht, die maßgebliche Passage stamme vom Beklagten.
In der Gesamtschau musste der Beklagte aufgrund der ihm bekannten Umstände deshalb nicht die Vermutung haben, dem Kläger drohe ein Schaden, weil er sich der Gefahr des Entstehens der Spekulationssteuer nicht bewusst ist.
Nach alldem war die Klage abzuweisen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs.1 S. 1 ZPO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 S. 1 und 2 ZPO.
Der Beschluss über die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 48 Abs. 1 S. 1 GKG, 3 ZPO.
