Grundbucheintragung Dienstbarkeit und Vormerkung für den Betrieb von Photovoltaikanlagen

LG Stuttgart, Az.: 8 W 25/15, Beschluss vom 22.01.2015

1. Auf die Beschwerde des Antragstellers wird die Zwischenverfügung des Notariats – Grundbuchamt – Bad Saulgau vom 9. November 2010, Az. Referat II GRG 569/2010, Braunenweiler GB 118, abgeändert:

„Dem Grundbuchamt liegt zum Vollzug der Antrag auf Eintragung einer Dienstbarkeit und einer Vormerkung vor.

Zum Vollzug bedarf es noch der Vorlage der Zahlung des beigefügten Kostenvorschusses.

Die Kosten berechnen sich aus dem folgenden Geschäftswert:

Nutzungsentschädigung 850 €/Jahr x 25 Jahre = 21.250 €

Zur Erledigung hierzu wird eine Frist bis zum 10. März 2015 bewilligt, nach deren ergebnislosem Ablauf der bezeichnete Antrag kostenpflichtig zurückzuweisen ist.“

„Kostenvorschuss

…………..

Zu zahlender Gesamtbetrag    

117 €

Überweisung unter Angabe des Kassenzeichens Sollnummer 2/1681 auf das bekannte Konto innerhalb obiger Frist.“

2. Das Verfahren über die Beschwerde ist gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

I.

Mit Zwischenverfügung vom 9. November 2010 hat das Grundbuchamt die Zahlung eines Kostenvorschusses für den Vollzug des Antrags auf Eintragung einer Dienstbarkeit und einer Vormerkung von insgesamt 828 € bis zum 26. November 2010 angefordert, anderenfalls der Antrag kostenpflichtig zurückgewiesen werde. Zu Grunde gelegt wurde ein Nutzungswert von 300 €/kW x 43 = 12.900 €/Jahr x 25 Jahre = 322.500 €. Inhaltlicher Gegenstand ist die Überlassung der Dächer der bezeichneten Gebäude durch die Grundstückseigentümer zur Nutzung durch den Antragsteller, wobei dieser aufgrund eines Nutzungsvertrags vom 25. Oktober 2010 berechtigt ist, auf den beschriebenen Dachflächen Photovoltaikanlagen zu errichten und zu betreiben unter Vereinbarung einer jährlichen Nutzungsentschädigung von 850 €, zahlbar ab 1. Dezember 2011. Der Vertrag wurde auf unbestimmte Zeit, jedoch mit einer voraussichtlichen Laufzeit von 20-30 Jahren abgeschlossen.

Ergänzend wird Bezug genommen auf den Nutzungsvertrag und die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit und einer Vormerkung vom 28. Oktober 2010, Urkundenrolle UR ……….des Notariats Bad…………

Nachdem der Antragsteller trotz mehrmaliger mündlicher Vorsprachen und eines Briefes im Jahr 2011 vom Grundbuchamt Bad Saulgau in vorstehender Angelegenheit nichts mehr gehört hat, wurde von ihm beim Landgericht Ravensburg Beschwerde gegen die Zwischenverfügung vom 9. November 2010 bezüglich der Feststellung des Nutzungswertes (Geschäftswertes) am 31. Dezember 2014 eingelegt, das diese zuständigkeitshalber mit Verfügung vom 12. Januar 2015 an das Oberlandesgericht Stuttgart weitergeleitet hat.

Der Antragsteller ist der Auffassung, dass als Geschäftswert nicht die Einspeisungsvergütung für die elektrische Leistung zu Grunde gelegt werden darf, sondern der vereinbarte Jahrespachtzins nach § 24 KostO.

II.

Inhalt der Zwischenverfügung vom 9. November 2010 ist die Anforderung eines Kostenvorschusses gemäß § 8 Abs. 2 KostO. Dabei kommt vorliegend die KostO zur Anwendung, nachdem der verfahrenseinleitende Antrag vor dem 1. August 2013 beim Grundbuchamt eingegangen, das GNotKG gemäß Art. 50 des 2. KostRModG aber erst am 1. August 2013 in Kraft getreten ist.

Gemäß § 8 Abs. 3 KostO findet gegen Anordnungen nach dessen Abs. 2 stets, auch wegen der Höhe des Vorschusses, die Beschwerde statt. Dabei ist § 14 Abs. 4-7 KostO entsprechend anzuwenden. In Grundbuchsachen findet die Beschwerde jedoch nach den §§ 71-77,81 GBO statt, so dass entgegen § 14 Abs. 7 S. 1 KostO hier gemäß § 81 Abs. 1 GBO nicht der Einzelrichter, sondern der Zivilsenat des Oberlandesgerichts zu entscheiden hat.

Da es sich um eine unbefristete einfache Beschwerde handelt, ein Mindestbeschwerdewert nicht vorgeschrieben ist und für das Beschwerdeverfahren kein Anwaltszwang besteht (Hartmann, Kostengesetze, 42. Auflage 2012, § 8 KostO Rn. 19-22, m.w.N.), ist das Rechtsmittel zulässig.

Es hat auch in der Sache Erfolg.

Nachdem die Beschwerde unmittelbar beim Beschwerdegericht eingereicht wurde, ist dieses berechtigt, sogleich selbst zu entscheiden (OLG Stuttgart FGPrax 2012, 158; OLG München FGPrax 2013, 155; Demharter, GBO, 29. Auflage 2014, § 75 GBO Rn. 1; je m.w.N.).

Grundsätzlich ist es nicht zu beanstanden, dass das Grundbuchamt infolge der Nichteinzahlung des angeforderten Vorschusses und wegen des insoweit bestehenden Eintragungshindernisses nach § 18 GBO die angekündigte Antragszurückweisung nicht vorgenommen, sondern den Antrag unerledigt hat liegen lassen (Demharter, a.a.O., § 8 KostO Rn. 18, m.w.N.).

Allerdings besteht, soweit ersichtlich, in der Rechtsprechung Einigkeit darüber, dass lediglich der vereinbarte Jahrespachtzins nach § 24 KostO für die Bemessung des Geschäftswerts und damit für die Berechnung des zu zahlenden Vorschusses zugrunde zu legen ist, wenn der Betreiber die Photovoltaikanlage selbst errichtet und danach betreibt und hierfür lediglich die Dachflächen benutzt (OLG München ZNotP 2008, 174; OLG Oldenburg Rpfleger 2011, 569; OLG Celle FGPrax 2012, 178; je m.w.N.). Denn in diesem Fall erhält der Berechtigte durch die Dienstbarkeit nicht die Nutzung der Photovoltaikanlage, sondern eben nur die Nutzung der Dachfläche für die von ihm zu errichtende Solarstromanlage. Die Vorteile der Stromerzeugung (Einspeisungsvergütung) resultieren nicht ausschließlich aus der Nutzung des Grundstücks, sondern vor allem aus den Investitionen unter Übernahme des Unternehmerrisikos durch den Antragsteller als Betreiber. Deshalb ist im Ausgangspunkt auf das übliche bzw. vereinbarte Nutzungsentgelt für die schuldrechtliche Gestattung der Grundstücksnutzung abzustellen, d.h. auf den vom Antragsteller zu zahlenden Pachtzins bzw. die vereinbarte Nutzungsentschädigung von 850 € pro Jahr.

Unter Zugrundelegung des Multiplikators von 25 gemäß § 24 Abs. 1 KostO errechnet sich ein Geschäftswert von 21.250 € und nicht ein solcher von 322.500 €.

Entsprechend reduzieren sich die gemäß § 8 Abs. 2 S. 1 KostO anzufordernden Vorschusszahlungen für die Eintragung der Dienstbarkeit gemäß §§ 62Abs. 1, 24 Abs. 1 KostO von 552 € auf 78 € und für die Eintragung der Vormerkung gemäß §§ 66Abs. 1, 24 Abs. 1 KostO von 276 € auf 39 €, insgesamt von 828 € auf 117 €.

Damit hatte die Beschwerde in vollem Umfang Erfolg und die angefochtene Zwischenverfügung vom 9. November 2010 war gemäß den obigen Darlegungen abzuändern.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 8 Abs. 3 S. 3 KostO.