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Reallastbestellung zugunsten eines Dritten – Absicherung einer Gebrauchsgewährung durch Reallast

OLG Düsseldorf – Az.: I-3 Wx 191/17 – Beschluss vom 20.02.2019

Das Rechtsmittel wird als unzulässig verworfen.

Gründe

I.

Die A GmbH & Co. Kommanditgesellschaft Wohnungsbaugesellschaft war als Eigentümerin des eingangs näher bezeichneten Grundbesitzes im Grundbuch eingetragen. Nach Umwandlung führt die Gesellschaft die Firma A GmbH & Co. KGaA. Der Beteiligte zu 2 ist einer der Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin, der A Management GmbH.

Der Grundbesitz besteht aus einem 460/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz Gemarkung ….. Flur …, Flurstück …, Gebäude- und Freifläche, B-Straße …1, ….. qm, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 gekennzeichneten Wohnung im Erdgeschoss links und dem Abstellraum im Kellergeschoss mit gleicher Nummer sowie einem Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche und Terrasse. Eigentümer des Nachbargrundstücks B-Straße …2 ist der Beteiligte zu 2.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 23. August 2016 veräußerte die A GmbH & Co KGaA den Grundbesitz an den Beteiligten zu 1 und wies zugleich gem. Ermächtigung aus der Teilungserklärung dem Kaufgegenstand ein Sondernutzungsrecht an einem im Aufteilungsplan mit “Lager” gekennzeichneten Raum im Erdgeschoss zu, das am3. November 2016 in das Grundbuch eingetragen wurde. Hierzu heißt es in Ziff. 2.2 des notariellen Kaufvertrages:

“Ferner ist dem Sondereigentum das alleinige Nutzungsrecht an dem links neben dem Durchgang zur C-Straße gelegenen, im Aufteilungsplan des Erdgeschosses mit “Lager” gekennzeichneten Raum zugewiesen; die Nutzung des Raumes ist jedoch aufgrund einer schuldrechtlichen Vereinbarung auf Dauer kostenfrei dem jeweiligen Eigentümer des benachbarten Grundbesitzes B-Straße …2 zur Verfügung zu stellen. Diese Vereinbarung ist als Anlage 2.2 dieser Urkunde beigefügt. Der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten aus dieser Vereinbarung ein mit der Verpflichtung, diese an einen Rechtsnachfolger im Eigentum weiterzugeben. Die Verpflichtung wird zusätzlich durch eine Reallast abgesichert und in das Grundbuch eingetragen. Dieses Recht ist vom Käufer zu übernehmen.”

Des Weiteren bewilligten und beantragten die Vertragsparteien die Belastung des Wohnungseigentums mit einer Reallast zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks B-Straße …2 folgenden Inhalts:

“Reallast, bestehend in der Verpflichtung einen Lagerraum in der Größe von ca. 20 qm zur Verfügung zu stellen.”

Zugleich vereinbarten die Vertragsparteien schuldrechtlich, dass der Beteiligte zu 1 der A GmbH & Co KG aA den als “Lager” bezeichneten Raum im Erdgeschoss zur alleinigen Nutzung überlässt.

Aufgrund der vorstehenden Vereinbarungen beantragten die Vertragsparteien u.a. Grundbuchberichtigung, Zuordnung des Sondernutzungsrechts und Eintragung der Reallast.

Mit Zwischenverfügungen vom 7. September 2016 und 12. Oktober 2016 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass die Reallast auf dem Wohnungseigentum nicht eintragungsfähig sei, woraufhin die Vertragsparteien den betreffenden Antrag zurücknahmen. Nach Eigentumsumschreibung stellten sie ihn erneut.

Mit Beschluss vom 7. April 2017 hat das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung der Reallast zurückgewiesen. Es hat ausgeführt, die Reallast sei auf dem Wohnungseigentum nicht eintragungsfähig. Die Verpflichtung, einen Lagerraum zur Verfügung zu stellen, sei keine wiederkehrende Leistung, sondern eine einmalige Angelegenheit. Es existiere nur dieser Lagerraum im Sondernutzungsrecht. Weitere positive Leistungen wie Instandhaltung, Stromversorgung, Nebenleistungen pp. seien nicht vereinbart. Trotz der Formulierung in der Bewilligung handele es sich eher um ein Nutzungsrecht, das grundsätzlich durch eine Dienstbarkeit zu regeln wäre. Das hier vereinbarte Nutzungsrecht beziehe sich aber ausschließlich auf das zugeordnete Sondernutzungsrecht, welches nicht Gegenstand einer Dienstbarkeit sein könne. Die Belastung des Eigentums mit der Reallast sei nicht möglich, weder Wohnung noch Keller entsprächen der Definition eines “Lagerraums”, so dass von Anfang an nur die Ersatzleistung in Form einer Geldleistung bliebe. Das zugeordnete Sondernutzungsrecht am “Lagerraum” gehöre zum gemeinschaftlichen Eigentum. Das Wohnungseigentum könne aber nicht mit einer Reallast belastet werden, deren positive Leistung sich ausschließlich auf Gebäudeteile im gemeinschaftlichen Eigentum beziehe. Da Berechtigter der Reallast der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks sein solle, würde der Grundgedanke des § 15 WEG – eine Gebrauchsregelung der WEG untereinander – umgangen. Indirekt würde aufgrund der Bewilligung eines einzelnen Eigentümers einem Fremden Zugriff auf gemeinschaftliches Eigentum gewährt. Zudem bestünden Bedenken gegen die Bestimmbarkeit der Leistung und die Möglichkeit der Umwandlung in einzelne Geldleistungen, weil im Gegensatz zu einer Wohnungsreallast für Lagerräume keine anerkannte Bezugsgröße bestehe.

Dagegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 2. Er macht geltend, die Bestellung der Reallast sei inhaltlich zulässig. Das Zur-Verfügung-Stellen des Lagerraums stelle eine wiederkehrende Leistung i.S.d. § 1105 Abs. 1 BGB dar. Von einer durch Wohnungsrecht oder Dienstbarkeit abzusichernden einmaligen Leistung wäre nur auszugehen, wenn die zur Nutzung zu überlassenden Räume feststünden. Hier könne dagegen eine Reallast bestellt werden, weil die Eintragungsbewilligung nicht auf einen bestimmten Raum beschränkt sei. Der Wohnungseigentümer sei lediglich verpflichtet, dem Berechtigten einen ca. 20 qm großen Raum zur Lagerung von Gegenständen zur Verfügung zu stellen. Dass sich die zwischen den Kaufvertragsparteien geschlossene schuldrechtliche Vereinbarung auf einen bestimmten Raum beziehe, sei für die im Verhältnis zwischen Eigentümer und Begünstigtem anzuwendende Reallast unschädlich. Eine Belastung des Wohnungseigentums sei zulässig, soweit nur die aus dem Sondereigentum fließenden Rechte – nicht das Sondernutzungsrecht des Wohnungseigentümers am Gemeinschaftseigentum – eingeschränkt würden. Die Auffassung des Grundbuchamts, die Reallast beziehe sich nur auf das Sondernutzungsrecht, beruhe auf einer Verknüpfung der Reallast mit dem in derselben Urkunde zugewiesenen Sondernutzungsrecht, die sich aus dem Wortlaut der Bewilligung aber nicht ableiten lasse. Entgegen der Auffassung des Grundbuchamts könne die Leistung aus dem Sondereigentum erbracht werden, weil dazu auch ein Kellerraum gehöre. Der Eintragung der Reallast stehe auch nicht entgegen, dass sie sich auf das Zur-Verfügung-Stellen eines Lagerraums und nicht eines Wohnraums beziehe. Einen besonderen Bezug der wiederkehrenden Leistung zum Grundstück verlange das Gesetz nicht. Solle ein Lagerraum zur Verfügung gestellt werden, bewirke die Eintragung der Reallast am Wohnungseigentum, dass dieses dafür ha fte.

Mit weiterem Beschluss vom 6. Oktober 2017 hat das Grundbuchamt der Beschwerde – abgesehen von einer Korrektur der Grundbuchblattbezeichnung – nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Düsseldorf zur Entscheidung vorgelegt. Es hat ausgeführt, nach dem objektiven Empfängerhorizont (§ 133 BGB) handele es sich bei dem in der Eintragungsbewilligung bezeichneten Lagerraum um den Raum, für den dem Eigentümer in derselben Urkunde ein Sondernutzungsrecht zugewiesen worden sei, zumal nach der Teilungserklärung nur dieser Lagerraum existiere. Die Belastung eines Sondernutzungsrechts mit einer Dienstbarkeit sei aber nicht möglich, weil es nicht zum Sondereigentum, sondern zum gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft gehöre. Die zum Sondereigentum gehörende Wohnung könne nach der Zweckbestimmung des Wohnungseigentums nicht als Lagerraum zur Verfügung gestellt werden. Das Gleiche gelte für den Kellerraum, weil durch die Aufbewahrung von Roh- und Betriebsstoffen, beispielsweise Benzin, andere Eigentümer belästigt, ggfs. sogar gefährdet werden könnten.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Grundbuchakten Bezug genommen.

II.

Das Rechtsmittel des Beteiligten zu 2 ist bereits unzulässig, weil er in diesem Verfahren nicht beschwerdeberechtigt ist.

Ist Verfahrensgegenstand – wie hier – eine Eintragung im Antragsverfahren, deckt sich die Beschwerdeberechtigung mit dem Antragsrecht (Demharter, GBO, 30. Auflage, § 71 Rn. 63). Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll, § 13 Abs. 1 S. 2 GBO. Unmittelbare Betroffenheit bzw. Begünstigung liegt nur bei demjenigen vor, dessen dingliche Rechtsstellung durch die Eintragung einen Verlust bzw. einen Gewinn erfährt (Imre, in: Kroiß/Horn/Solomon, Nachfolgerecht, 2. Auflage 2019, § 13 GBO Rn. 11 f.). Die dingliche Rechtsstellung des Beteiligten zu 2 würde durch die Eintragung der Reallast aber nicht verbessert, weil er daraus nicht unmittelbar berechtigt sein kann.

Die Belastung des Grundbesitzes mit einer Reallast wurde zwischen den Kaufvertragsparteien, also dem Beteiligten zu 1 und der Firma A GmbH & Co. KGaA, vereinbart. Nach herrschender Meinung, der der Senat ebenfalls folgt, kann eine Reallast zugunsten eines Dritten, also eines nicht an der dinglichen Einigung gem.§ 873 Abs. 1 BGB Beteiligten, nicht bestellt werden, weil § 328 BGB auf dingliche Rechte nicht anwendbar ist (BGH NJW 1993, 2617; MDR 1965, 564; Wiegand, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2017, § 1105 Rn. 13). Möglich wäre allenfalls eine Reallastbestellung in Form eines unechten dinglichen Vertrages zugunsten eines Dritten mit der Folge, dass der Dritte nur Leistungsempfänger, nicht aber Reallastgläubiger würde. Die Rechte aus der Reallast würden dann dem Versprechensempfänger – hier: der Verkäuferin – zustehen, der die Leistungen statt an sich selbst an einen Dritten erbringen ließe, allerdings auch als Gläubiger der Reallast im Grundbuch einzutragen wäre (vgl. Wiegand, a.a.O., § 1105 Rn. 14). Eine Antrags- bzw. Beschwerdeberechtigung des Beteiligten zu 2 kommt danach mangels dinglicher Berechtigung nicht in Betracht.

Der Senat geht davon aus, dass die von der Notarin “namens des Grundstückseigentümers und als Bevollmächtigte des Beteiligten Herrn A” eingelegte Beschwerde ausschließlich für den Beteiligten zu 2 als Eigentümer des Grundstücks B-Straße …2 erhoben werden sollte. Der Beteiligte zu 1 kommt nach dem Verständnis des Senats als antragstellender Grundstückseigentümer nicht in Betracht, weil er nicht Eigentümer eines Grundstücks, sondern eines Miteigentumsanteils ist. Eines Hinweises des Senats im Hinblick auf die nicht ganz unmissverständliche Formulierung zur Person des Beschwerdeführers bedurfte es nicht. Denn eine etwa eingelegte Beschwerde des Beteiligten zu 1 wäre zwar zulässig, hätte aber in der Sache keine Aussicht auf Erfolg.

Entgegen der Auffassung der Beschwerde bezieht sich die Eintragungsbewilligung nicht auf die Verpflichtung, einen beliebigen Lagerraum einer Größe von ca. 20 qm zur Verfügung zu stellen. Vielmehr ergibt sich aus dem Gesamtzusammenhang des Kaufvertrages, insbesondere aus Ziff. 2.2., dass nach dem Willen der Parteien der im Aufteilungsplan mit “Lager” bezeichnete Raum im Erdgeschoss zur Verfügung gestellt werden und diese Verpflichtung durch eine Reallast abgesichert werden sollte. Abgesehen davon ist nicht dargelegt worden, dass ein anderer geeigneter Raum zur Lagernutzung zur Verfügung stände. Insbesondere sind die Bedenken des Grundbuchamts im Hinblick auf den in der Beschwerde angesprochenen Kellerraum nicht ausgeräumt worden.

Nachdem sich die Vereinbarungen der Kaufvertragsparteien auf einen bestimmten Raum beziehen, kommt, wie das Grundbuchamt zutreffend festgestellt hat, eine Absicherung der Gebrauchsgewährung durch Reallast nicht in Betracht. Denn eine Gebrauchsgewährung kann nur dann zulässiger Inhalt einer Reallast sein, sofern diejenigen Räume, die zum Gebrauch zu belassen sind, nicht örtlich feststehen und damit eine Absicherung durch eine Dienstbarkeit oder ein Wohnungsrecht nicht möglich ist (OLG München FGPrax 2018, 110; Wegmann, in: BeckOK BGB, Stand: 1. November 2018, § 1105 Rn. 10). Darüber hinaus hat das Grundbuchamt zu Recht darauf hingewiesen, dass eine Belastung des Sondernutzungsrechts eines Wohnungseigentümers am Gemeinschaftseigentum, zu dem auch der hier in Rede stehende Gemeinschaftsraum zählt, ebenfalls unzulässig ist (vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Auflage 2012, Rn. 2952), so dass die beantragte Eintragung auch aus diesem Grund nicht vorgenommen werden könnte.

Eine Kostenentscheidung durch den Senat ist nicht veranlasst, §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG.

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